住宅可行性研究报告

目录

• 第一篇：精品住宅小区可行性研究报告
• 第二篇：国家住宅产业化基地可行性研究报告
• 第三篇：商品住宅开发项目可行性研究报告
• 第四篇：住宅小区项目建议书纲要
• 第五篇：项目可行性研究报告

正文

第一篇：精品住宅小区可行性研究报告

绍兴精品住宅小区可行性研究报告

1.项目名称：绍兴镜湖新区洋江西路5号地块

2.承办单位概况：

绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司、浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是XXXX年9月19日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本10000万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇“诚信、品质、责任、拼搏”的企业精神，全力打造海星品牌。

3．可行性研究报告编制依据

1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；

2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

3、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划；

4、有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等

5、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。

6、有关市场需求调查、分析和预测资料等

4. 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发精品住宅小区.

随着绍兴新行政中心北移，绍兴明显加快了镜湖新区的建设步伐，它正成为绍兴城市建设的一大新热点，一批有实力的开发商相继进入，已形成了新一轮的开发热潮。由此，一幅镜湖新区核心区块的新蓝图，正在越来越清晰地呈现。镜湖核心区块东至中兴大道和外直江，西至大越路，南至萧甬铁路，北至于越路。在不远的将来，一个百万人口的绍兴城市，在它的繁华中心区域，如诗如画般展现出一望无际、碧水浩瀚的水面。

板块作为绍兴镜湖大城市的核心区块，意义不只在于占据市中心的繁华，尽享湿地资源的奢侈，更是起到一种人居地标的引领作用，镜湖新区的“城市绿心”，是绍兴城市建设的新亮点，是绍兴楼市的新地标，新“西湖 ”。

精品住宅小区选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动镜湖高新

热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善镜湖开发区的面貌

第二篇：国家住宅产业化基地可行性研究报告

附件1

国家住宅产业化基地可行性研究报告

（编 写 格 式）

1企业（试点城市）慨况

1.1申报企业（试点城市）发展状况

1.2联盟企业的基本情况（仅开发企业联盟型编写）

1.3具备的基本条件与优势（产业化程度）

2目的、意义及必要性

2.1产业化基地实施的目的意义

2.2产业化基地实施的必要性

3主要技术领域发展趋势及技术水平

3.1国外的技术发展趋势与水平

3.2国内的技术发展水平及基础条件

4产业化基地的总体目标、主要内容和计划安排

4.1产业化基地实施的目标

4.2产业化基地实施的核心技术与主要内容

4.3产业联盟的组织模式与生产方式（仅开发企业联盟型编写）

4.4产业化基地核心技术的整体技术解决方案

4.5产业化基地实施的进度计划安排

5产业化基地实施的政策措施与组织管理

5.1政策措施保障

5.2组织管理与运行机制

6产业化基地实施的经济和社会效益综合分析

6.1经济效益分析

6.2对提高住宅建设质量（包括功能质量、工程质量、环境质量）和产业化程度所发挥的作用

6.3对地方和全国的示范和辐射作用

附可行性研究报告的编写打印要求

（1）可行性研究报告一律用a4纸打印。

（2）章节标题用4号黑体字，正文用4号宋体字。

（3）封面按提供的样式打印。

（4）提交建设部住宅产业化促进中心一式4份。

第三篇：商品住宅开发项目可行性研究报告

文章标题：商品住宅开发项目可行性研究报告

目录

一、总论

二、市场分析

三、建设内容

四、环保与市政配套

五、组织机构与人力资源配置

六、建设进度安排及物料供应

七、资金筹措

八、效益分析

九、研究结论与建议

一、总论

（一）项目背景

1项

目名称：“联想高科•经典都市”居住小区

2承办单位概况：

“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。

由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。

公司注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。

武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉•中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。

成立于XXXX年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。

3可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况

1地块位置：

关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷cbd中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科•经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。

2建设规模与目标：

土地面积：270亩（180090平方米）

容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：314528平方米

开发周期：7至8年

土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）

3周围环境与设施

（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；

（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；

（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；

（3）武汉光谷cbd中心??光谷创业街位于本案东侧

4项目投入资金及效益情况

项目总投资：33597.28万元

自有资金投入：12400万元

住宅销售价格：XXXX年元/平米起

项目销售收入：59104.00万元

项目税后利润总额：16127.14万元

项目毛利润润：27.28％

项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

1项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展

公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷cbd区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。

2项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居

民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件

正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

根据XXXX年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。

因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。

3由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略

从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。

本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。

4项目开发优势所在

世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉

高科集团的相关政策优势和充足的土地储备

融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

1武汉概况

武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。XXXX年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比XXXX年增长12。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8,占国内生产总值的比重为本11.1。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。

中华人民共和国国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。

迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。

超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。

未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。

2光谷地区房地产住宅市场分析

（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。

武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。

（2）建筑类型

武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。

●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，townhouse（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

本项目建筑类型：

以高层（c型）为主干，周围点缀布局（a、b、d、e型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

配比：

多层：a型8栋、b型6栋、d型12栋、e型7栋高层：c型14栋

3目标市场地位

项目销售目标群如下：

（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；

（2）周边高校的教师以及工作者；

（3）欲改善居住条件的置业者；

（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；

（5）外地来汉的经商者。

（6）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

（一）市场概况

1武汉市总体经济状况

武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。XXXX年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比XXXX年增长12。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8,占国内生产总值的比重为本11.1。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。

得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。

中华人民共和国国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。

迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。

超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。

未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。

2武汉房地产市场概况

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。

武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。

形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。

部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

3武汉商品住宅价格走势

XXXX年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。

洪山区：XXXX年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54。

洪山区指数

XXXX年第四季度1145.39

XXXX年第一季度1273.52

XXXX年第二季度1327.12

XXXX年第三季度1451.75

XXXX年第四季度1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体??高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽•半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在XXXX年元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

4武汉主要商品住宅楼盘XXXX年销售大势

1．市场整体活跃，楼盘销售顺畅

XXXX年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400余套已销售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了70，而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。

2．名家操盘实力大增

目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘??“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。

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文章标题：商品住宅开发项目可行性研究报告

3．小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势

XXXX年7月1日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：XXXX年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将达到200万平方米以上，与上年相比，其增幅为30左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。

4．消费者的购房行为渐趋理性

随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40％，价格为36.85％，环境为22.96％，交通为6.47％，其他因素的被选率为0.93％，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。

5.价格及指数

XXXX年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业平均价格为3207.76元/平方米，与上季度相比上涨了190.98元/平方米，涨幅为6.33。

住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41。

写字楼价格指数此季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/平方米，较上季度涨了45.55元/平方米，涨幅为1.09。

XXXX年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。XXXX年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增长52，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量的61.55。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9，同比增长6，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的13.3。

区位交易总量存量房百分比

洪山28.7114.3450

（三）竞争分析

1武汉市房地产住宅市场竞争特点

●特点一：市政政策继续带动楼市发展

●特点二：规模性小区将领导潮流

●特点三：户型面积在变小、房间在变多

●特点四：小高层物业受消费者青睐

●特点五：成规模、重环境

●特点六：板状结构已成为高层住宅的主流

●特点七：精装修房需求不容忽视

●特点八：品牌营销引发楼市新卖点

2武汉区域房地产竞争分析

本项目位于武汉洪山区，周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。

洪山区：

XXXX年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54。

洪山区指数

XXXX年第四季度1145.39

XXXX年第一季度1273.52

XXXX年第二季度1327.12

XXXX年第三季度1451.75

XXXX年第四季度1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体??高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都此季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽•半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在XXXX年元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

武昌区：

XXXX年第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米，比上季度上涨了153.79元/平方米，涨幅为7。

武昌区指数

XXXX年第四季度1003.18

XXXX年第一季度929.88

XXXX年第二季度1046.69

XXXX年第三季度1012.55

XXXX年第四季度1083.44

此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，土地稀缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近10000平方米，而且高档物业像宝安•加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。

此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超过6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区。

此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。

3光谷地区房地产住宅市场分析

（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉•中国光谷”）。

“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。

武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。

（2）建筑类型

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。

●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，townhouse（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

本项目建筑类型：

以高层（c型）为主干，周围点缀布局（a、b、d、e型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

4竞争楼盘分析

本项目地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷cbd核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。

楼盘名称开发商房型结构价格交房方式

逸景苑银峰置业发展（武汉）有限公司3_2、4_2、复式框架1880起期房

兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司3_2框架2880起现房

当代光谷智慧城武汉当代物业发展公司3_2_2、4_2_...框架XXXX年均期房

银河湾武汉鑫万国房地产发展公司2_1、3_1框架1800均期房

华城新都武汉汇峰房地产开发公司1_1、2_2、3_...框架1980均期房

东林外庐冈部置业（武汉）公司3_2、1_1、4_...框架1670均期房

名都花园武汉城投房地产开发公司2_2、3_1、3_...框架2700均现房、期房

丽岛花园联合置业（武汉）公司3_2、4_1、4_...框架、砖混3900均现房

电脑大世界洪港置业3_2框架、砖混4300起现房

明珠园武汉联亨物业发展有限公司2_1框架1000起期房

弘业俊园武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产发展有限公司不详框架未开盘期房

南波湾武汉农垦房地产公司别墅框架1290起期房

文豪苑武汉洪荣物业有限公司3_2_2、2_2_2框架1820均期房

当代曙光嘉园武汉曙光双环开发公司3_2_2、4_2_2砖混1490起期房

半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司4_2、3_2、2_2框架2188起期房

华乐苑武汉东湖物业发展有限公司3_1、3_2框架1700起期房

水蓝郡湖北长城建设实业有限公司别墅框架2600起现房

狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司3_2、2_2框架1780起期房

山水华庭武汉市铸久置业有限公司2_13_24_2砖混、框架1400起期房

虹景豪庭武汉市洪汇物业发展公司3_24_2框架2920均期房

汤逊湖山庄湖北华泰置地公司3_2、5_2砖混框架1700起期房

樱花大厦湖北新长江置业公司2_1、2_2、3_...框架2580起期房

明雅苑明鸿房地产不详不详1780起期房

华乐花园汇峰房地产不详框架1478起期房

发展大厦武汉经济技术开发区3_2框架4000均现房

世纪广场湖北省住宅发展公司3_2框架3500起期房

尚文创业城武汉尚文房地产开发公司3_2框架1860起期房

梅南山居武汉新大陆物业发展有限公司别墅框架2400起期房

南湖山庄武汉佳和房地产开发公司3_2、2_1框架，砖混2200均期房

星光苑东湖物业发展公司2_1、3_1砖混、框架1900均现房

洪岭公寓洪发物业2_1、3_1框架1800均期房

澳门山庄顺联房地产（武汉）开发公司别墅框架2500均现房

金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司2_1、3_1框架1750均现房

南远大楼黄石中银3_2框架XXXX年起现房

利国综合楼湖北胜良房地产开发公司2_2、3_2框架1880起现房

华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅、复式框架、砖混2200均现房

玉龙岛花园武汉宏宇置业有限责任公司别墅框架、砖混2300均现房期房

竹苑小区华中地产物业2_2、3_2、2_1框架、砖混1400起现房

学府佳园武汉东湖高新集团湖北公司2_2、3_2、4_...框架XXXX年均期房

滨湖名都城滨湖房地产2_2、3_1、3_...框架、砖混2700均现房期房

三鸿家园博达房地产2_1、3_1、2．...砖混1600起现房

泰格生态公寓洪港置业2_2、3_1、3_2框架、砖混1600起现房

江天大厦江夏房地产3_2框架1400起现房

卓刀泉伏虎山庄武汉京楚房地产开发公司2_1、3_2砖混1380起现房

创业农庄东湖科技创业农庄别墅砖混1858起现房期房

洪广大厦中国农房3_2框架3480起现房

迪雅花园东泰房地产2_1、3_1、3_...框架、砖混2250均现房

颐和苑天人房地产1_1、2_1、2_...框架1500起现房期房

（四）市场定位

1项目优势和价格定位

和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。

光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“联想高科•经典都市”紧邻光谷中央商务区（cbd），该区域在近年内将实现光谷开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区，而“联想高科•经典都市”则是光谷置业首选。

“联想高科•经典都市”住宅建成后，以联想集团为依托，成为武汉市第一个全智能住宅小区。

武汉市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的武汉市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术、新材料的运用等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是120平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。

至XXXX年，全市城区人均可支配收入为6752元，恩格尔系数为43.1，按住房价格测算，一户普通的三口之家，年收入如为2万人民币，按武汉市通行的消费标准，人均消费每人每月400元，三人为1200元，年消费约为14400元，剩下的如全部用于住房，也仅为5600元，三口之家购买一套70平方米，价格为每平方米1200元的经济适用房，需要20年左右的时间，且武汉市三口之家的年收入在2万元以下的家庭约占50以上。所以本项目在价格定位非常谨慎，充分考虑到武汉家庭的普遍承受力。

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《商品住宅开发项目可行性研究报告》来源于管理者范文网，欢迎阅读商品住宅开发项目可行性研究报告。

文章标题：商品住宅开发项目可行性研究报告

此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占武汉住宅的高端市场。

2目标市场定位

（1）目标区域

地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。

（2）目标客户即物业管理的方案

由于光谷cbd的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。

“联想高科•经典都市”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。

（3）购买力分析

根据设计方案，项目户均面积126.82平方米，每套住宅销售均价约为28.26万元。一般情况下购房者首付20％房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30％，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。

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第四篇：住宅小区项目建议书纲要

住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）纲要

__住宅小区项目建议书

（代可行性研究报告）

___建筑设计研究院

二oo四年八月

目录

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.2编制依据

1.3编制原则

1.4项目建议书的工作范围

1.5项目建议书的工作概况

1.6项目建议书

第二章社会和市场调查与需求预测

2.1社会和市场调查

2.2项目发展概况

2.3设计理念

2.4市场预测

2.5项目优势

2.6市场定位

第三章建设规模及建设方案

3.1总平面规划

3.2建筑工程

3.3结构设计

3.4给排水设计

3.5暖通设计

3.6电气工程设计

第四章建设条件及气象条件

4.1场地水、暖、电供应条件

4.2地质条件

4.3场地气象条件

第五章消防

5.1消防系统

5.2消防报警

第六章环境保护

6.1本项目对环境的影响

6.2环境保护

6.3三废治理方案

第七章抗震、土地利用及绿化

7.1抗震

7.2土地利用

- 1 -

7.3绿化

第八章节能

8.1建筑、结构

8.2给排水供暖

8.3电气

第九章经营、物业管理与招投标

9.1经营管理

9.2物业管理

9.3招投标

第十章项目实施进度计划

10.1项目实施内容

10.2实施进度

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算范围

11.2编制依据

11.3编制方法及各部分费用确定

11.4估算投资总额及其构成

11.5资金筹措及投资计划

第十二章经济效益分析

12.1评价依据

12.2基础数据

12.3

12.4

12.5

12.6盈利能力分析不确定性分析临界点分析综合评价

第十三章结论

13.1社会效益分析

13.2经济效益评价

13.3评价结论

13.4建议

附 录

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称：__住宅小区

1.1.2承办单位：房地产开发集团有限公司

法人代表：

1.1.3 拟建场址：

项目拟建场址位于

1.1.4单位概况：

1.2编制依据

1.3编制原则

1.4项目建议书的工作范围

1.5项目建议书的工作概况

1.6项目建议书

1.6.1建设方案

（详见方案图）

1.6.2建设规模

一期：

1.6.3 主要经济指标

1.6.4 投资估算与资金筹措

1.6.5综合评价结论

本项目的建设是可行的。

第二章社会和市场调查与需求预测

2.1社会和市场调查

2.1.1产业政策

2.1.2项目建设的必要性

2.2项目发展概况

2.3设计理念

2.4市场预测

2.5项目优势

2.6市场定位

第三章建设规模及建设方案

3.1总平面规划

3.1.1总平面规划原则

3.1.2总平面规划综述

1、平面布置

2、 通组织

3.1.3建设规模

一期：

3.2建筑工程

3.2.1建筑立面设计

3.2.2小区内部环境设计

3.2.3户型设计

3.2.4内外装修

3.3结构设计

3.3.1设计依据

3.3.2工程概况

3.3.3结构设计

⑴地上部分

⑵基础部分

3.3.4主要活荷取值

3.4给排水设计

3.4.1设计依据

3.4.2工程概况

3.4.3系统设计

3.4.4管材

3.4.5有待落实问题

3.5暖通设计

3.5.1设计依据

3.5.2工程概况

3.5.3系统设计

3.5.4采暖系统

采暖设计负荷估算如下：

3.5.5采暖热媒及系统定压

3.5.6通风系统

3.5.7消防设计

3.5.8环保与节能设计

3.6电气工程设计

3.6.1设计依据

3.6.2主要设计内容

1、变配电系统：

2、照明及电力系统：

3、有线电视及通信信息系统：

4、防雷接地系统：

5、安防系统：

6、外线工程：

第四章建设条件及气象条件

4.1场地水、暖、电供应条件

4.4.1供水：

4.4.2排水：

4.4.3供暖：

4.4.4供电：

4.2地质条件

从上至下分三层：

第一层：

第二层：

第三层：

地基承载力：

第一层：

第二层：

第三层：

4.3场地气象条件

1、气温：

2、湿度：

3、降雨量：

4、年平均风速：

5、冻土深度：

6、冬至日射角：

第五章消防

5.1消防系统

5.2消防报警

第六章环境保护

6.1本项目对环境的影响

6.2环境保护

6.3三废治理方案

6.3.1污水

6.3.2生活垃圾

第七章抗震、土地利用及绿化

7.1抗震

7.2土地利用

7.3绿化

第八章节能

8.1建筑、结构

8.2给排水供暖

8.3电气

第九章经营、物业管理与招投标

9.1经营管理

9.2物业管理

9.3招投标

第十章项目实施进度计划

10.1项目实施内容

10.2实施进度

项目计划周期3年，建设期2年（一期、二期各1年）

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算范围

11.2编制依据

11.3编制方法及各部分费用确定

1、

2、

3、其他费用

4、基本预备费

5、建设期贷款利息

该费用详见附表1

11.4估算投资总额及其构成

本项目总投资：万元，

其中：

11.5资金筹措及投资计划

本项目总投资元，其中自筹万元，筹资

第十二章经济效益分析

12.1评价依据

12.2基础数据

11.2.1经营计划

12.2.2实施进度

12.2.3投资构成及分年度用款计划

12.2.4收入估算

万元，其余利用预售房款。

具体计算依据如下：

销售收入：价格定为： 12.2.5成本构成及估算

项目的总成本由建设投资、财务费用、产权交易费用和销售费用组成。具体计算依据如下：

1、建设投资

2、销售费用：

3、税金：

12.2.6基准收益率

12.2.7本项目建设期

12.3盈利能力分析

12.3.1根据损益表计算评价指标如下：

12.3.2据全部投资现金流量表计算评价指标如下：

12.4不确定性分析

12.5临界点分析

12.6综合评价

项目在财务上是可行的。

第十三章结论

13.1社会效益分析

13.2经济效益评价

13.3评价结论

因此该项目是可行的。

13.4建议

第五篇：项目可行性研究报告

《项目可行性研究报告》（基本内容）

csc/pdp/002/a001

一、项目概况

包括但不限于以下内容：

1.1 项目背景：含项目来源、土地性质、权属情况，项目合作方情况介绍等。

1.2地块位置、素质及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、

宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。

1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气

状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。

1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、

燃气、供热情况。

1.5 项目宗地分析结论。

1.6 项目获取及合作模式：

土地获取方式与路径；主要合约条款、投资各方股权比例；付款进度及与土地过户程序的配合；项目涉及的法律问题，合法合规性分析；法律可行性分析结论。

如属收购的项目，需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况，尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项，相应的应对措施；相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序。 如属工程换土地项目，需详细说明土地过户相关程序等。

1.7 项目手续办理情况：

土地使用权办理程序、所需时间；如涉及土地变性，需说明相关程序、

问题及所需时间等；如涉及规划更改，需说明相关问题或障碍、所需时间等；其它手续问题。

附图：地块位置示意图，地形图

地块现状与周边景观照片或图例

地块周边土地用途规划图

交通状况示意图

商业、生活配套分布图

市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图

项目交易流程、股权结构图（如交易程序复杂，需提供相关示意图）

二、市场调查

包括但不限于以下内容：

2.1地块所在城市经济发展状况：所在城市的人口、经济结构、主要产业，

近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。

2.2 地块所在城市的规划发展方向。

2.3 地块所在城市及地块周边的土地市场状况：土地供需情况及价格走势，

须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表；周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。

2.4 地块所在城市及片区房地产市场情况：主要消费群体分析；近几年房地

产投资、开发建设及销售情况，同类物业供给、需求及价格走势等；可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等；现时的及潜在的竞争性楼盘情况。

2.5可比楼盘分析：选取同区域若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于项目

位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。

2.6同类物业的平均建筑成本分析：结合当地原材料价格、人工成本等因素，

详细说明同类物业建筑成本情况。

2.7政策因素分析：国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特

殊政策，地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。

2.8 市场调查结论。

附图：地块与可比楼盘的位置示意图

三、开发规划和营销规划

包括但不限于以下内容：

3.1基本数据：包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度；各功能部

分的楼面面积、户型结构、车位数量；可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。

3.2规划的要求与限制：包括代征地、代征道路占地面积，公建物业占地面

积和建筑面积，退红线要求及建筑物限高等；结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。

3.3 开发方案的初步设想：项目规划设计分析报告作为附件，就项目的规划

设计可行性、基本建筑形态做初步分析。

3.4 计划开发期：包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 项目的优劣势分析：从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规

模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。

3.6 目标市场的确定和开发定位：目标客户群分析、产品定位、预计售价等；

项目初步市场定位报告作为附件。

3.7 租售方案：项目销售计划，预测销售速度和消化期等。

3.8 主要营销策划和促销手段。

附件：初步市场定位报告

规划设计分析报告

四、开发成本

包括但不限于以下内容：

4.1 税费标准：所在区域房地产开发各项税费及征收标准。

4.2土地费用：包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿

费、土地办证费、合作方补偿费（收购溢价）、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。

4.3 前期费用：包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、

开办费等。

4.4建筑安装费：包括前期工程费，可售物业、不可售物业以及地下建筑的

建筑安装费，红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用、精装修工程费等。

4.5 其它直接费：包括工程管理费、项目（地盘）管理费、水电增容费、物

业管理基金等。

4.6 销售费用：包括项目营销费用、售后服务费等。

4.7 其它间接费用：包括公司管理费、财务费（利息等）等。

4.8 不可预见费：由不确定因素引起的不可预见费。

4.9 成本分析：总投资构成和各部分所占比重分析，与以往已开发完工的项

目或其它公司的项目做横向比较。

五、财务评价

包括但不限于以下内容：

5.1 项目销售收入测算。

5.2 项目各项税金测算。

5.3 项目成本利润分析。

5.4 项目资金来源与运用分析。

5.5 项目资金回收与贷款偿还分析。

5.6 项目现金流量分析与效益预测。

5.7 财务评价结论。

六、风险分析与对策

包括但不限于以下内容：

6.1 项目盈亏平衡点分析。

6.2 项目敏感性分析。

6.3项目风险因素分析：包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、

管理风险等。

6.4 风险分析基本结论及应对措施。

七、综合分析与建议

包括但不限于以下内容：

7.1 综合分析：项目的优势、劣势、机会与威胁（swot分析），可从以下方

面论述：项目宗地情况；市政配套、生活配套；地区优惠政策、城市发展规划；地区房地产市场发展趋势；本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争情况；项目合作方式；项目资金平衡、经济效益；启动速度、开发进度；本企业财务状况、战略规划等。

7.2 基本结论。

7.3 存在的问题。

7.4 投资建议。

八、附件

8.0 项目地形图、交通图等

8.1 项目可比楼盘调查表

8.2 项目与可比楼盘定价因素比较表

8.3 项目开发进度计划表

8.4 项目销售进度及收入估算表

8.5 项目成本及盈利测算表

8.6 项目成本科目说明

8.7 项目投资支出与资金筹措计划表

8.8 项目借款还本付息计划表

8.9 项目资金来源与运用表

8.10 项目现金流量预测表（全投资）

8.11 项目现金流量预测表（自有资金）

8.12 项目投资各方现金流量预测表（股东甲）

8.13 项目敏感性分析表

8.14 项目初步市场定位报告

8.15 项目规划设计分析报告

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