商业地产可行性研究报告

目录

• 第一篇：商业地产项目可行性研究报告
• 第二篇：投资可行性研究报告商业地产
• 第三篇：商业地产可行性报告
• 第四篇：商业地产研究报告
• 第五篇：商业项目可行性研究报告

正文

第一篇：商业地产项目可行性研究报告

最近中国产业竞争情报网发布的《商业地产项目可行性研究报告》，就是通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。如果对内容感兴趣的话，可以去华经纵横咨询问一下。

以下内容是报告的详细目录，可以给你做个参考：

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、商业地产项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商业地产项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

（一）商业地产项目产品国际市场调查

（二）商业地产项目产品国内市场调查

（三）商业地产项目产品价格调查

（四）商业地产项目产品上游原料市场调查

（五）商业地产项目产品下游消费市场调查

（六）商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）商业地产项目产品国际市场预测

（二）商业地产项目产品国内市场预测

（三）商业地产项目产品价格预测

（四）商业地产项目产品上游原料市场预测

（五）商业地产项目产品下游消费市场预测

（六）商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第二篇：投资可行性研究报告商业地产

房地产商业项目

——成都环达通广场

思路总结

房地产商业项目，可行性研究报告主体有七大部分，分别为项目总论、市场分析及前景预测、建设单位基本情况、项目建设方案、投资估算资金筹措及贷款偿还计划、财务评价、项目风险分析。

我们小组认真学习了该报告，对整个项目的流程有了大致的了解。按照报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该项目，对项目名称（成都环达通泰盈房地产开发有限公司“环达通”商业项目）、项目建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性研究报告编制依据等做到心中有数，然后再进行市场分析和财务评价。

现在具体操作如下：

一、 市场分析与前景预测。首先要对投资环境及城市规划和成都市商业地产发展状况

有一个大致的了解，在此基础上再进行项目分析，项目分析的内容包括项目概况、南部新区商业物业发展状况（在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的基本情况要有所了解）、项目swot分析、项目定位分析、项目运营分析、项目运营分析是重点。包括确定推广及招商时机，租赁价格的预测。租赁价格的预测所包含的内容很多。主要用到的方法是未来现金流的贴现加总。

作为报告中很重要的一块，市场分析和前景预测我们总结其主要内容如下：

1. 投资环境，包括宏观环境和区域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、

税收、产业调整等一些政策。而区域环境则主要包括区域经济发展、区域

产业结构变化、区域发展趋势、相关产业的发展以及具名消费水平，收入

水平和消费习惯等。

2. 城市规划，主要包括城市规划、商业网点分布、城市规划重点、城市规划

调整、城市布局以及项目所在区发展规划等。

3. 项目产业发展状况，主要包括项目商业格局，商业业态，商业地产特征，

商业地产趋势预测等

4. 项目分析。主要包括项目概况，商业物业需求，参考商业物业，个案分析

以及swot分析，项目定位和运营分析。

二、 建设单位与项目不同，建设单位是成都环达通泰盈房地产有限公司。要对他的基

本情况比如注册资本，公司总经理等有一定了解。然后发现建设单位优势，这里的优势是成都子公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司的全资子公司，作为强强联合的产物，能够形成集西方管理和本土运作相依存的新型团队，使其项目从规划、设计以及未来的建设和运营中拥有超前的理念和较好的发展前景。建设单位财务状况也是重点。

三、 项目建设方案。项目建设方案的内容包括建设内容和规模，综合技术经济指标，

建设工期安排及目前进度，建设设计，结构设计，给排水设计，电气设计，暖通设计等。

四、 投资估算、资金筹措及贷款偿还计划。在对投资进行估算之前，要找到估算依据，

估算依据一般包括建设部、四川省建设厅、财务厅、发改委、物价局、成都市造价站、建设部、成都市房管部门的官方网站上去寻找相关文件和资料。之后，再进行投资估算，包括项目总投资估算和具体估算，具体估算包括土地取得费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，开发间接费，财务费用，开发期税费，其他费用，不可预见费，开办费用，推广和招商代理等费用及铺地运营资金。这些费用的估算主要是结合或某些标准或企业类型、组织架构、管理特点和项目的经营方向及目标客户群和以往的操作经验进行估算。除了投资估算以外还包括项目资金筹措以及资金使用计划和还款计划。

五、 财务评价财务评价是可行性研究报告里的另外一个重点部分。财务评价是在上面

投资估算的基础上进行的。首先要获得基础财务数据，但这些基础财务数据不同于上面的费用，应该包括营业收入估算、折旧和摊销、经营成本估算、利息支出。而预测的依据是项目的盈利情况、公司对所得税、公积金、公益金及应付利润分类进行估算。（按现行税收制度，成都市企业应缴纳营业税为营业收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，地方教育费附加为应纳营业税的1%，副食品调控基金为营业收入的1‰.经营税金及附加合计为销售收入的5.65%，除此之外，作为房屋所有权人，企业还应该缴纳房产税，其计税依据是房产的计税价值的1.2%或者房产的租金收入的12%，本次按照房产计税价值的1.2%估算房产税。）

在获得基础财务数据的基础上，再进行财务分析，项目评价各基本报表的编制，财务分析指标计算，项目不确定性分析，敏感性分析和财务分析结论。

六、 项目风险分析这些风险主要来自：招标和承包模式、自然条件风险、工期拖延和

质量风险、项目开发成本、施工索赔、出租运营阶段、市场定位、项目招商、租金方案和出租策略的制定及运营管理等阶段。总之，在风险发生之前，对项目开发经营存在的风险因素以及产生的原因，要从系统的观点出发，做出判断。许多风险具有隐蔽性，各种风险往往交织在一起，这个识别风险带来困难，因此针对“成都环达通”项目应建立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因素识别和控制。

七、 据以上分析，得出项目可行性研究结论。并编制可行性要就报告。

资料相关

因为房地产市场是一个政策为主要导向的市场，政府从供应结构、土地管理、外汇准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产进行了组合调控。数据主要从建设部、国土资源部、国家外汇管理局、中国人民银行、国家税务总局和地方对应机构等部门的官方网站上下载相关文件及资料。还有《成都市统计年鉴》，成都市商务局，南部新区商业用房供需量、参考性物业等基础数据来源于世邦魏理仕，同时参与项目的各相关方都是数据的来源处。各大门户网站和研究机构的数据，以及各大数据库都是数据来源。为该项目所做的专项分析报告，并以此报告为依据对本项目未来租金水平做出预测，以及项目的平面图。

第三篇：商业地产可行性报告

商业地产可行性报告

1.0 项目概要

1.1 项目公司

1.2 项目简介

1.3 客户基础：商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等。

1.4 市场机遇：北京进入城市郊区化发展，其中间区域会有很大的发展空间，北京逐步完善在政治

经济文化中心的城市化建设。

1.5 项目投资价值：其中有很多城市内部未开发的农村居民，地处中心城和卫星城之间，是

城市化发展纽带，具有辅助和完善影响城市的整体开发。

1.6 项目资金及合作

1.7 项目成功关键：整合信息，整合人才，协调统一，贵在执行。

a核心是信心 ：

b关键是推广

c根本是销售

d支持是物业 ：有自己的物业评价

1.8 公司使命：促进城市建设，生活环境，公司共同全面发展。

1.9 经济目标：实现提高社会效应和经济效益。

2.0 公司介绍

2.1 项目公司与关联公司

2.2 公司组织结构

2.3 [历史]财务经营状况

2.4 [历史]管理与营销基础

2.5 公司地理位置

2.6 公司发展战略

2.7 公司内部控制管理

3.0 项目介绍和商业经营项目的市场前景分析

项目位于cbd南约三公里，十里河商业和新老社区之间，邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，南边和东边距亦庄约和通州两大卫星城二公里。。。。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建造大面积住宅和现代化商业。预计面积；

其周边开发起步晚，楼盘品质相对较高。东南四环房地产开发出现规模也就在２００２年前后。而由于起点晚，东南区域的楼盘无论是较老的世纪东方城、山水文园，还是新出的华侨城、沿海·赛洛城等楼盘，社区规划和楼盘品质都借鉴了北京楼市“老楼盘”的经验

和教训，品质相对较高。 新规划提升了区域价值。北京“两轴两带多中心”的新规划明确了今后北京城市建设的发展方向，东南部将是北京今后的重要发展地带，世纪东方城近两年价格的飙升甚至部分户型单价已经过万元，这样热销的局面自然离不开政策利好。 生态环境优势渐显。从山水文园往东，到世纪东方城、华侨城等项目，无一不是坐落在绿化隔离带中的项目，三环、四环的绿化隔离带给这个区域带来的一片绿色，再加上老的公园和新修的公园都使该区域成为了ｃｂｄ最近的“绿肺”。 交通和生活配套比较符合现代生活方式。便利快捷的交通——四环路、五环路以及京沈高速、京通高速使这个区域能顺利直达国贸、亦庄及奥运村和中关村；２万平米燕莎ｏｕｔｌｅｔｓ名品店二期扩建已经完成。２００８年奥运球类场馆选址于此使很多买房人感到，这个区域将是符合现代生活方式，即上班进城，下班回“绿色家园”，出家门购物、休闲一站解决的生活方式等商业格局。

3.1 商业地产开发目标：打造北京东南商业的典范，成为最优秀良性发展的商业联合体。

3.2 商业地产开发思路

用观察法和从北京整体发展和未来十年北京东南方向商业发展情况来看，加上周遍有大型商业区，又位于新老社区连接处，东南四环和京津轻轨交接处，所以应考虑大型商业，大型社区服务和有巨大潜力的新兴行业为主。要考虑，利益，长远，品牌，适宜性等原则，易多元化综合，相辅相成和适宜行业运作。尊重市场导向，顺应消费者心愿。可建立专业和灵活的商业市场。

3.3 商业地产开发资源状况

协助政府完成城市郊区农村改造，完善协调其周边已有的建筑和新旧商业项目的综合利用。十里河商业区发展了十几年，以成为具有品牌和文化的综合成熟以建材为主的商业区，十八里店紧邻十里河商区，又临近山水文园等社区商业区和东南四环，周遍有大量的商业环境，其位置在未来发展前景可观，将来商业逐渐完善，而且可能三年一小变，五年一大变。

3.4 项目建设基本方案

3.4.1 规划建设年限与阶段

3.4.2 项目规划建设依据

3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容

3.5 项目功能分区及主要内容

4.0 所在城市房地产市场分析

4.1 国家宏观经济政策

4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响

4.1.2 房地产宏观政策

4.2 城市周边区域经济环境

4.3 城市市城市规划

4.3.1 城市总体规划的布局与定位

4.3.2 城市中心城区的五大问题

4.4 城市土地和房地产市场供需

4.4.1 城市市土地出让情况

4.4.2 商业地产市场供需

4.5 城市商业地产供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商业业态分析

4.5.3 城市商业现状分析

4.5.4 居民消费特征分析

4.5.5 城市商铺价格分析

4.5.6 商业商业地产供需分析

4.6 消费者调查

4.6.1 居民消费特点

4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查

4.7 竞争分析

4.7.1 竞争分析的方法

4.7.2 竞争项目分析

8.0 项目实施进度

8.1 项目工程进度计划表

8.2 项目工程进度管理体系

8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行

8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程

一级计划——总控制进度计划

二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划

三级计划——月、周计划

9.0 项目风险分析与规避对策

9.1项目风险分析

9.1.1 项目市场风险分析

9.1.2 项目工程风险分析

9.2 项目风险的防范对策

9.2.1 市场风险规避对策：周遍随时可能有其他商业取代和竞争的危险，所以要建立灵活机动和长期有效的发展规划，建立有品牌有文化有特色的商业模式，和有效的管理机制，

9.2.2 工程风险的防范对策

9.2.3 安全风险控制措施

6.0投资估算和开发计划

6.1 项目投资估算

6.1.1 项目开发成本估算

6.1.2 开发费用估算

6.1.3 项目总成本费用估算

6.2 项目开发计划

6.2.1 开发分期

6.2.2 项目开发进度计划表

6.3 项目人员和组织机构配置

6.3.1 组织保障

6.3.2 组织机构

6.4 项目融资计划和财务费用

以寻找诚信合作融资，5%返利的原则进行

7.0财务与投资价值分析

7.1 销售收入

7.1.1 销售价格

7.1.2 销售收入

7.1.3 项目税费率

7.2 项目现金流量

7.2.1 全部资金的投资现金流量表

7.2.2 自有资金的现金流量表

7.2.3 主要经济数据指标汇总

7.3 不确定性和风险分析

7.3.1 盈亏平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 结论

7.4.1 项目投资决策结论

7.4.2 项目总体效益评价

11.0 公司无形资产价值分析

11.1 分析方法的选择

运用多行业合理的营销经验，集策划界，成功学，实战经验，品牌战略策划，符合实际情况的营销管理和工程管理为指导，用统筹学、心理学、社会经济学、不拘一格用人才的观点，民主集中等原则，科学的分析和执行项目

11.2 收益年限的确定

考虑三年收回成本，三年以后靠建立的经营模式稳步发展，积累经济效益

11.3 基本数据

11.4 无形资产价值的确定

在项目中企业顺应社会发展，观察和锻炼了人才，积累了经验，为企业延续发展基础奠定，认识和联系大量的社会人脉财富

附件

.1 财务报表

.2 相关证明文件

商业业态分析及招商工作建议书

目 录

一、商业地产总体开发现状和预测

二、商业形态简析

1、 体育场馆

2、 连锁超市

3、 便利店

4、 折扣店

5、 商业街

6、 专卖店

7、 shopping mall（销品茂）

三、招商中微观经营主体的选择与配合

1、 影响商业地产价值的因素

2、几类商业投资的特点

3、一般的商铺选择基本分析法

4、项目中经营主体选择和配合的要素

四、项目实际操作中需要处理的关系与招商简述

1、面临的投资客户

2、面临的租赁户

3、必须考虑的问题

五、项目的大致工作步骤

1、市场条件判断

2、项目位置选择

3、判断可发展规模

4、项目土地取得及政府许可

5、项目定位细化

6、项目规划设计

7、设计方案的市场化

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

9、项目方案的政府许可

六、项目招商的工作简单步骤

1、提前招租项目内的大型主力户

2、品牌商家的引进和规划

3、充分掌握客户需求

4、多渠道进行招商沟通

5、商户的最后确定

第四篇：商业地产研究报告

创新——商业地产的生命力

在停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率等楼市调控政策频出的背景下，人们已经注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。因此，商业地产无疑将是各房地产商实现逆市突围的一把利器、加速此类产品的创新力度将实现集团阶段性的企业目标。目前，辽宁事业部有沈阳棋盘山国宾馆项目、本溪绿地中心项目和大连绿地中心项目三个涉及商办类产品的项目。但三个项目仍处在方案规划阶段，商办类产品的定位仍然没有明确的敲定。因此，这里仅对创新在未来我国商业地产的发展方向进行一些研究。

一、商业地产模式的创新

1. 商业地产模式创新的本质是需求的变化

商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系到商场，商业地产最后就是研究商业。经济发展的不同的阶段，人们对商品的追求、消费的追求是不同的，这样就会产生不同的需求。创新的本质是因为新的需求的出现，新的需求是商业地产创新的根本动力。人们对生活的追求是不会有尽头的，而且随着社会的发展，新的生活方式也会不断地出现，商业地产创新成为必然。

2. 商业地产创新模式介绍

XXXX年，在商业地产的开发模式上，以万达广场等为代表的城市综合体、购物中心仍然是主流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合以及首创奥特莱斯“新城市主义”等商业地产新模式：诚品书店融书店、文化创意商店和餐饮旅游服务为一体，打造“文化创意城中城”；内地首个ｋ１１艺术购物中心将艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物想结合，引领购物休闲新体验；首创推出“新城市主义”，在奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，打造集品牌购物、嘉年华游乐、影视娱乐中心三位一体的商业新模式。

3. 商业地产非标准化模型的创新

未来十年将是商业地产发展的黄金十年。在这黄金十年里，以购物中心为主体的商业综合体将成为发展的焦点。万达集团是较早进入商业地产领域并成功创建了万达广场，创造出了所谓的订单模式。那么在后起之秀中若要发展，就不能完全走万达的订单商业模式，必须开辟属于绿地集团的富有竞争力的模式。如今的消费者讲求体验式经济，体验不一样的感受，而标准化就是在扼杀这种客户的体验。而无锡哥伦布广场所追求的非标准则是每一个产品根据项目所在地的消费群的结构、消费能力和周边的竞争环境，而做出不同的业态组合和里面商铺品牌的组合，以及内部环境的设计。XXXX年3月28日新

区哥伦布广场举行了盛大的奠基仪式，除了已落成的广益哥伦布广场，五洲国际集团还将会在无锡洛社投资第三个哥伦布广场，但是每一个哥伦布广场都会给市民不一样的感受。哥伦布广场模式的成功正是五洲国际在万达订单式模式之下的一种创新。

二、商业地产绿色节能的创新

据最新研究显示，XXXX年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元，远超XXXX年上半年的760亿美元。与XXXX年上半年相比，今年上半年亚太地区的交易额上升了40%。XXXX年仅第二季度，亚太地区直接商业房地产投资额就达到160亿美元。近来，以中国市场为例，北京、上海、广州三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达到179.70%；销售面积同样出现强势增长的态势，环比增长71.41%。因此，在关注商业地产未来发展的同时，更进一步强调的是低碳经济背景之下的商业地产创新之路，尤其是商业地产在绿色节能方面的创新。

有统计数据显示，建筑的能耗约占全社会总能耗的30%。按照住建部的政策要求，从XXXX年开始，城镇新建建筑要达到90%以上是节能型建筑。因而，低碳节能正在成为商业地产新一轮的发展趋势。环保时代来临，商业地产如何通过打好“环保牌”来推动地产进一步发展，更成为亚太地区新一轮焦点。此外，根据XXXX年美国圣地亚哥大学和世邦魏理仕联合完成的一项名为《绿色建筑的钱景和前景》的研究发现，在绿色建筑中工作的人员病假天数减少，办公面积的空置率低，且租金回报较高。

“在低碳经济的背景之下，商业地产节能化已成主流。创新运用更多的绿色产品，推动商业地产的不断创新，并进一步促进经济社会的可持续发展。

三、商业地产规划的创新

1. 商业地产功能要全面，创新要满足客户需求

现在很多城市综合体项目，都谈一个叫我们要打造城市标志，或者标志性建筑。标志性的两个方面，第一个方面是体量。比方说全球最大的，要么就是最高，这两个都具有标志。如果讲高度的话，我觉得我们也比不了。比如拿上海来说，东方明珠原来是最高的，后来是金茂，后来金融中心。我觉得盲目地追求高没有意义。如果是标志，我们功能是一个集中，功能是一个复合，同时功能一定要全面，这才是我们的标志。我们不贪大，但是我们一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互补。

2. 商业地产建筑风格要符合城市的定位及风格

谈到建筑设计，整体建筑风格的统一性。现在我们很多城市综合体也好，很多都是在建筑，我们跟国际的建筑业在一起交流，很多都是从艺术性和从美观性，要做标志性的，要做一个城市的名片，都是这样说。实际上业内也会经常谈到一个话题，有几个项目能像故宫一样流芳百世。前一阶段刚开始请了很多日韩设计师，现在是欧美系。我前

一阵看到一个报道，说是在江西某一个新兴的城市，设计了几栋非常前卫的综合体项目，后来很多专家议论，说整个把我们中国市场作为国外设计师练笔的地方，我们希望我们中国新兴的市场，我们希望我们中国这么好的市场，成为国外设计师的摇篮曲，我不希望做这个。我讲到的建筑风格的统一性，只是讲要符合城市的定位和城市的风格，整个城市的沿袭。

四、商业地产业态组合的创新

1. 商业地产业态组合要个性化，招揽客源

在整个招商过程中，每一个购物中心要对地区有研究，否则这个购物中心就像卵生兄妹一样，每个购物中心盖出来以后大家都一样。现在就碰到同行交流，现在大家都以我们要引进独特的，如果全上海都是这样，没有个性化在里面，可能逛了一下不会再去第二家。包括台湾有一个店，24小时，开的风风火火，对人消费的研究，包括业态的组合等等都非常重要。

记得我有一次专门看过在日本有一家店，这家店把业态组合做的很好，便利店加音响店加咖啡店，加夜校店，到了12点和早晨的时候营业额最好。所以购物中心招商的时候，商家组合，品牌组合，业态组合和消费行为的组合都要考虑，这样做出来的购物中心，再加上大的主力店集群，可能我们有10个主力店，甚至有15个主力店。主力店很多开发商对商业地产认知不足的时候，都觉得租金太低，为什么要引进资金。但是他能给你奠定最基本的客源，他有极强的揽客的能力。我们讲要做到旺铺，一个好的开发商，加好的经营者，再加好的管理者才能经营好。同样我们在招商的时候，如果不考虑这些因素的话，后续的进行很困难。所以在我们整个招商过程中，而且在招商先行的时候要重视这些品牌商家业态公投的组合，包括购物中心业态分类，适合哪一类人群，你的跨度有多少，都是你日后成功与否的关键。前面粗略地讲了一些招商，大家在购物中心招商的时候基本两个原则。

2. 商业地产要做好业态组合，品类组合，品牌组合，品种组合

业态综合hopsca本身就是一个业态组合，无论是酒店，还是写字楼，还是商业，还是停车等等，这个配置不是说谁多，都希望多，但是先有容积率等因素，怎么样最佳组合，包括里面购物占多少，餐饮占多少，娱乐占多少，配套占多少，这都有合理。各个综合体不同的项目也不完全一样，以前听说有个532的观念，这一个理论上的数字。实际上不完全这样，我们是各商业为主，所以我们很多商业体会有60%以上的商业，因为这样才会给大家带来更好的收益，餐饮只是带来更多的丰富和配合的概念。

我们如果做城市综合体的业态，如果有一个酒店，对我们整个奢侈品的提升会好。会把非核心业态作为自己的配置，我们的立足点会在商业部分。同时写字楼和酒店公寓，

特别酒店公寓是比较新的业态。包括写字楼也是这样的功能，提升了流行和时尚品牌，这是不可或缺的几个部分，但是我认为不是城市综合体主要的。

第二个品类组合，最近有一些台湾的学者研究区域，实际上就是一个分类，我认为他讲的很有道理。比方说拿女装品牌来说，如果到了每一个地方，这个女装有职业女装，淑女女装等分类，但是这样的分类还不够，应该有更加细分的，小分类的概念。我们现在研究商业布局当中，我们会分的很细，如果能够做到这一点的话对我们后面的组合会有更好的布局。这也是我们在设计当中所研究的新的课题。

第三个品牌组合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。

第四个是品种组合，商业综合体，一个商业中心可能有很多百货店。我们希望在不同的购物中心，不同的城市综合体当中他的品种都应该不一样。我们不是说请您进来，你卖什么不管你，那不行。你卖的不好的话请你出去，再吸引新的品牌进来，只有这样才会把我们的商业做的更加丰富，否则一潭死水。

五、商业地产的开发企业要注重提高自身的素质

因为商业地产我虽然接触不多，但是商业地产感觉到地产商业投资的双重综合性行业。对我们从事这个行业的一些企业，和企业的员工提出的在素质上更高的要求。我觉得个人从事商业地产，可能在融资能力方面，财务管理方面，规避风险的能力方面，要比住宅高。另一方面，我们怎么样建立咱们的信息技术，互联网的技术，这也是需要研究的课题。现在从总体来说，咱们要提倡精密化的管理。另外基于商业地产方面还有重要的课题，怎么样努力和上下游的企业建立战略性的伙伴关系，减少交易的缓解，降低交易的成本，提高运行的效益，实现合作共赢是重大的课题。所以我希望大家在这方面努力提高自身的素质，通过自身素质的提高，促进产业的升级，通过产业的升级，促进咱们商业地产的平稳健康持续发展。

第五篇：商业项目可行性研究报告

商业项目可行性研究报告

一、市调工作，市场调查与分析

目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。

调查提纲：

1．总体商业业态调查与分析

（1）商业中心分析

（2）商业业态布局

（3）商业发展方向

（4）商业的风险

以此确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险

2．周边区域的商业规划与商业项目调查与分析

（1）已建成的项目

（2）正在建设的项目

（3）未来规划的项目

（4）本区域总体商业策划

3．竞争性（对手）商业项目的调查与分析

（1）业态形式

（2）建筑规模

（3）经营状态

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）优势与劣势

4．商圈调查与分析

（1）主要区域商圈

（2）次要区域商圈

（3）边缘区域商圈

（4）人口因素

（5）收入状况

（6）购物规律

城市性质

交通设施

商业建筑特点

居住分布特点

居民生活状况

消费特点

品牌偏好

流动范围

人口规律分析

5．购物方式的调查与分析

（1）顾客来源

（2）附加顾客来源

（3）汽车购物人的状况

（4）自行车购物人的状况

（5）公交车购物人的状况

（6）步行购物人的状况

（7）正常工作购物状况

（8）节假日购物的状况

（9）购物观念的变化情况

6．外部环境的调查与分析

商业街的规模调研

（1）商业街的长度、宽度

（2）商业街的构成与层数

（3）地势与气候特点

（4）当地主导风向

（5）拟建项目的朝向

（6）比邻项目的卫生状况、照明状况

（7）广告位置

公共设施的调研与分析

（1）公交车停靠站

（2）街道指示牌

（3）广告牌

（4）电话亭

（5）绿化

（6）喷泉

（7）小品

（8）消防

（9）垃圾箱

城市文脉的调研与分析

（1）商业街名称

（2）历史文化特点

（3）地域特色

（4）周边人口特色

（5）家庭特征

（6）环境状况

7、商铺投资人调查

投资类型

收入

投资方向

投资经验

职业

教育状况

社会阶层

投资能力

价格认知度

区域投资状况分析

8、商铺租赁人调查

单位、个人

面积

租金

类型

经营品类

经营经验

周边商业经营者经营分布与状况调查分析

各租赁人支付能力与方式

租赁需求分析

9、项目位置调查

人流量、人流分布

人流、车流、物流的方向

未来人流分布

人流类别

交通状况

进出口状况

停车状况

10、 商业物业分析

商业物业供应分析

（1）大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（2）区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（3）社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（4）郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（5）购物中心的分类

（6）出租率

（7）租金水平

商业物业需求分析

（1）百货店

（2）超市

（3）专业店

（4）专卖店

（5）便利店

（6）餐饮店

（7）美容店

（8）特色店

（9）折扣店

（10）直销点

（11）影剧院

（12）娱乐中心

（13）酒吧、茶馆

（14）汽车店

（15）书店等

（16）饱和度

（17）租金水平

市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：

其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）

其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历史沉淀）

其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会）

其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）

其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）

从而，确定该商业街的整体定位。

二、市场定位工作

1．项目总体市场定位

（1）整体定位

（2）总体概念

（3）总体策划思想与理念

（4）定位的原则

2．经营定位

（1）经营方式的比例构成

（2）商圈范围

（3）年龄划分

（4）业态、业种构成

（5）主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例

3．业态功能分区

1）品类分区：

（1）平面分区（楼层分区）

（2）纵向分区（各层分区）

（3）百货类

（4）超市类

（5）专业店类

（6）专卖店类

（7）餐饮类

（8）娱乐类

（9）文化类

（10）服务类

（11）信息类

（12）展示类

2)业态功能分区

（1）主力店

（2）次主力店

（3）商业街

（4）面积分配比例

3)外部交通组织

（5）汽车

（6）公交车

（7）自行车

4)内部交通组织

（8）步行人流

（9）货流

（10）汽车交通

（11）停车场

（12）主通道、次通道

（13）电梯、货梯、坡梯、步行梯

4)周边地区的规划与策划

（14）主题、特色

（15）与项目的相溶性

（16）策划内容

4．内外部导线规划

（1）人流导线图

（2）车流导线图

（3）货物导线图

（4）外部交通组织图

5．商铺租赁人定位

租赁人分类

经营类型

经营经验

租金意向、租期

租赁面积

租赁形式

目标客户群

6．商铺投资人定位

目标客户

投资习惯

付款能力

意向性价格

按揭

7．建筑物定位建议

（1）项目规划建议

（2）组团规划建议

（3）交通道路

（4）整体风格建议

（5）外立面建议

（6）园林景观建议

（7）楼宇建议

（8）装修建议

（9）装饰建议

（10）物业建议

市场定位主要解决以下几个问题： 其一，经营特色与文化理念 其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格

其四，店铺设计格局与户型面积

其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理

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