物管培训:物业管理公司的资金结算【16篇】

发布时间：2023-12-02 热度：84

物管培训:物业管理公司的资金结算

第1篇物管培训:物业管理公司的资金结算

物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付,需要连续、系统、全面地记载和核算,并实行有效的控制。理所当然,资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。

一、物业管理公司资金结算的含义和作用

(一)物业管理公司资金结算的含义

结算,是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同,可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算,适用于单位对个人、个人对个人,以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算,它是以存款的转移代替现金的流通。

在商品经济发达的社会里,转账结算是货币收付的主要形式。

在我国,各企业、单位、个人之间经济往来的款项,除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外,大量的都通过转账结算来完成。这样做,对物业管理公司来说,可以简化结算手续,缩短结算过程,有利于资金周转速度的加快,促进资金流通。

由于转账结算是以信用支付代替现金支付,所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件,制定出不同的结算方式,明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此,作为在物业管理公司工作的同志来说,应该在社会主义货币信用理论的基础上,从货币与商品矛盾的运动规律中,学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系,认识转账结算的规律性,不断疏通结算渠道,使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。

在我国,转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的,通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加,付款单位的存款减少,形成货币周转集中为银行信用所代替。可见,社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通,并用于清算经济往来关系,它是促进流通的一个工具。

(二)物业管理公司结算业务的作用

物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:

(1)可以加快结算速度和资金周转,为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式,一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求,另一方面能够增强合同纪律和支付纪律,为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证,密切了资金运动与物资运动的结合,提高了资金的使用效益。因此,能转账结算的业务应尽可能转账结算。

(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督,使公司能及时了解业务活动的全面情况,以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。

(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来,每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位,转账结算还涉及到金融机构,从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。

二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求

(一)物业管理公司资金结算的基本原则

(1)根据国家规定,各单位之间的经济往来,除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外,都必须通过银行办理转账结算。

凡在银行办理结算的单位或个人,都必须按照规定,在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位,账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的,应按结算金额一次交足。

(2)恪守信用,履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用,按照事先的承诺,履行资金的结算,使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位,金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力,是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。

(3)谁的钱进谁的账,由谁支配,银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构,在办理结算时必须遵循存款人的委托,按照其意志,保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金,除按国家法律规定可以冻结、扣款外,一律不得代任何单位冻结和扣款,也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移,而不能在结算过程中为其垫付资金。

(二)物业管理公司资金结算的要求

1.开立账户

开立账户不仅是办理结算的必要条件,也是办理结算的先决条件,只有开立账户,把应该交存的款项存入金融机构,金融机构才能为他们办理结算业务。

bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户,各类账户有不同的设置和开户条件。

(1)基本存款账户的设置与开户条件

基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取,只能通过账户办理。

基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位,只能在一个银行开立一个基本账户。

基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。

基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书,提供规定的证件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意,并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证,即可开立该账户。

(2)一般存款账户的设置与开户条件

一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存,与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存,但不能办理现金支取。

一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人,并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位,并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。

一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(3)临时存款账户的设置与开户条件

临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。

临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构,并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是,临时经营活动需要的单位和个人,并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。

临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(4)专用存款账户的设置与开户条件

专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。

存款人对特定用途的资金,由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。

特定用途的资金范围包括:基本建设的资金,更新改造的资金,特定用途且须专户管理的资金。

存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。

专用存款户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后开立账户。

2.经济合同

经济合同一经成立,就具有法律效力,双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则,认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定,给对方造成损失时,应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同,银行将不予办理。

3.结算纪律

物业管理公司是银行结算的重要当事人,应严格遵守结算纪律,按照结算制度办理结算,是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:

(1)不准套取银行信用,签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;

(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;

(3)不准利用多头开户转移资金,逃避债务。

以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内,按照规定向收款单位或个人支付款项,对应该支付其他单位的款项,必须依约履行义务。

物业管理公司向外发出的结算凭证,必须于当日,最迟于次日寄发。收到的结算凭证,必须及时将款项支付给收款人。结算时间,同城,一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间),电汇一般不超过4天,信汇一般不超过7天。

三、物业管理公司资金结算方式

(一)异地结算

异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。

1.汇兑结算

汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。

(1)汇兑结算有关规定

①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。

②汇兑有信汇和电汇,单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时,只代单位附寄与汇款有关的单证。

③单位因急事,将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区,可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查,经同意,会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后,交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整,按开户行在信封上指定的日期带交汇入行,不得自行拆封;b.妥善保管,发生丢失、冒领等事故,一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。

④银行会对汇款用途审查,必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同,经查验后,银行应在汇款委托书上批注“已验合同,可入收款单位账户”。

⑤汇入银行解付汇款时,一般来说,对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。

⑥单位赴异地采购时,汇出银行会审查有关准予外出采购的证明,并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明,以汇出单位名义开立采购账户,由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说,采购资金除采购员携带少量必备现金外,其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇,汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明,或来函来电要求转汇方可办理。

⑦汇款单位对汇出款项要求退款时,应备正式文件,携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后,通知汇入行,汇入行对汇款尚未支付,方可退汇。如果已发生支付,汇入行将支付情况反馈于汇出行,并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款,应立即办理退汇。汇入行发出通知,经过2个月的时间,查找后仍无法支付的汇款,也应主动办理退汇。

(2)信汇和电汇的核算

①信汇。汇出单位办理汇款时,应该填制四联凭证,并在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行。其中,第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。

收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时,汇入行会取出信汇凭证第四联,核对取款人的有关证件,并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的,则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的,则由收款单位填制两联存款单,第一联加盖银行业务公章后,退给收款单位作为收款依据,第二联代收方记账凭证。

②汇款单位办理电汇时,应该填制三联电汇凭证,在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行;第二联,给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。

收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知,然后去银行办理有关手续。

2.汇票结算

汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行,由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发,由承兑人承兑,并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。

(1)银行汇票

汇票签发由指定银行办理,汇票的转账解付由各银行机构办理,现金解付,只能在汇票指定的汇入行办理,汇票一律记名,不准流通转让,不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月,逾期的汇票,银行不予受理。银行签发的汇票,银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人,也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时,应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后,应在汇票背面加盖业务用章,连同汇款解讫通知、进账单等,一并送开户行进

账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的,可以开立临时存款户办理支付,临时存款户只付不收,付完清户,不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时,可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。

汇款单位委托银行办理汇票结算,应填制汇票委托书,详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的,应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的,第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后,会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。

汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时,应当备函向汇出行说明其原因,并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时,也应当按退汇处理。

汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的,收款人到汇入行或汇出行请求挂失时,应提交三联“汇票挂失申请书”,一般以汇票委托书代替,在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后,确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。

(2)商业汇票

商业汇票按其承兑人不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票,由收款人签发,经付款人承兑,或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票,是由收款人或承兑申请人签发,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑的票据。

办理商业汇票时的规定有:

签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础,严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后,承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外,一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定,一般为3~6个月,最长不超过9个月,特殊情况可适当延期。如属分期付款,应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期,一律通过银行转账。

商业汇票可以贴现。商业汇票贴现,是指收款单位需要资金时,把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行,即由银行支现,其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时,根据贴现金额和贴现率,计算出贴现利息,并在贴现金额中预先扣除,将其余的贴现金额支付给贴现申请人,汇票归银行所有。

贴现利息的计算公式如下:

未到期天数

银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)

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汇票到期后,贴现银行应向贴现人索回贴现金额,如果贴现人在银行的账户不足以支付的,无力赎回商业汇票,这在实质上如同把汇票卖给银行,贴现银行买进汇票而支付现款。

3.托收承付结算

托收承付结算是收款单位根据经济合同,委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款,由银行办理款项划转的一种结算方式。

托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。

托收,是收款单位委托银行收款,收款单位应填制“托收承付结算凭证”,连同有关单证一并提交开户行。

承付,是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天,从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付,即为默认承付。

划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。

4.异地委托收款结算

异地委托收款,是由收款单位向银行提供收款依据,委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。

单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项,均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制,委托收款的款项划回,分邮寄划回和电报划回两种,由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算,如遇法定假日,应当顺延)付款单位在3天付款期满,账户上没有足够的资金支付全部款项,可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延),如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项,银行会立即通知付款单位,令其2天内将其有关单证退回银行,由银行填制无款支付通知书,连同有关单证退回收款单位开户行,转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的,由其开户行按每笔委托收款业务,每天收取罚金0.5元。

5.信用证结算

这种结算是付款单位把款项预先交给银行,委托银行开出信用证,通知异地收款单位开户银行转给收款单位,收款单位按照合同和信用证规定条件发货后,银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点,每份100元,每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账,不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。

(二)同城结算

同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。

1.支票结算

支票是出票人签发的,委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定,现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账,不得支取现金。

支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的,支票无效。

单位签发支票,账户内必须有足够的资金,不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额,都是空头支票。对签发空头支票的单位,按票面金额处以1%的罚金。

支票实行有效期制。一般有效期为3~5天,从签发的次日算起,到期如遇节假日顺延。对过期支票,银行不予受理。签发支票时,要填写当天日期,不准签发远期支票。

支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责,并加盖存于银行的预留印鉴,不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰,不准涂改,也不准出借、出租、转让给其他单位使用,也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额,不得低于当地规定的金额起点。

付款单位将已签发的支票遗失时,应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票,银行不受理挂失,由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失,应出具公函,并经付款单位签注意见盖章证明后,到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失,应由单位出具公函,向开户银行办理挂失手续,并将账户余额核对相符,经银行同意后更换印鉴。

2.同城委托收款结算

同城委托收款是收款单位向开户行提供依据,委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。

同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的,主要区别是:

①同城委托收款的付款期为2天,异地委托收款的付款期为3天;

②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金,异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。

3)商业汇票结算

商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。

4)银行本票结算

银行本票是申请人将款项交给银行,由银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

本票自出票日起,付款期限最长不得超过2个月。

银行本票具有可以代替现金用以流通的特点,银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别,它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中,银行本票可以视同现金。

四、票据和票据行为

如前所述,我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据,作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识,本节就对票据作一个简要介绍。

(一)票据

1.票据的概念

票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据,例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。

票据是由出票人签发的,约定出票人自己,或要求他人按照规定

期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中,为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产,持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让,可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。

2.票据的特征

票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征,具体主要体现在:

①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证,也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得,随票据的转让而转让,占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件,以交还票据偿付票款为目的。

②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务,完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后,便于原对价关系相分离,到期必须偿付。

③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证,必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说,票据必须具备法律要式,才能发生法律效力,否则票据无法律效力。换言之,在我国,凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。

④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的,它的设立是有因的。但是,票据一经设立便具有独立的权利义务关系,与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时,不必向债务人证明取得票据的原因,只要具备法律要式,债务人应无条件支付。

⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务,债务人概不履行。因此,票据可以说是一种名义证券。

⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通,这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意,债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。

⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时,必须将票据交还债务人,使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时,则债权人返还票据后,票据清偿人可以向其前手进行追索。

3.票据的种类

①汇票

按不同标准,汇票还可分为:

a.按承兑人不同,可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。

b.按付款时间的不同,可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。

c.按有无附属单证,可分为跟单汇票和光票。

d.按流通领域的不同,可分为国内汇票和国外汇票。

e.按使用货币的不同,可分为本国货币汇票和国外货币汇票。

f.按汇票上是否说明收款人名称,可分为记名汇票和不记名汇票。

②本票

a.按出票人不同,可分为银行本票和商业本票。

b.按付款时间的不同,可分为即期本票和远期本票。

c.按本票上是否说明收款人名称,可分为记名本票和不记名本票。

d.按本票产生基础不同,可分为交易性本票和融资性本票。

③支票

a.按抬头人不同,可分为记名支票和不记名支票。

b.按支票上有无划线,可分为划线支票和非划线支票。

此外,票据根据主债务人不同,可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同,可分为随物性票据和融资性票据。

(二)票据行为

票据行为主要有以下八种:

1.出票

出票是创造票据的行为,即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据,并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移,是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。

票据必须记载下列事项:

①表明某种票据的字样;

②无条件支付的承诺或委托;

nbsp; ③确定的金额;

④付款人名称;

⑤收款人名称;

⑥出票日期;

⑦出票人签章。

票据上未记载以上规定事项之一的,票据无效。

2.背书

背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书,使票据的权利从背书人转移至被背书人,由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时,必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据,背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据,后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件,若背书时附有条件的,则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后,承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样,其后手再背书转让的,原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利,但被背书人不能再以背书转让票据权利。

3.承兑

承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为,但却是确定付款人责任的一个重要步骤。

承兑有两个具体行为:

(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票,并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票,持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票,持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。

(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章,表明对票据承担支付义务。若提示承兑时,付款人不同意承担支付义务,则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票,应当承担到期必须付款的责任,不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。

4.保证

保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性,提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当,其承担保证责任。保证不能附有条件,附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据,保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的,持票人有权向保证人请求付款,保证人应该足额付款。

5.贴现

贴现是持票人在票据未到期时,为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况,如前所述。

6.付款

付款是票据到期,持票人作出付款提示,主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据,自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者见票后定期付款的票据,自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国,汇票金额为外币的,按照付款日的市场汇价,以人民币支付,另有约定的,从其约定。当付款人依法足额付款后,票据的债权债务关系结束。

7.退票

退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上,退票就是拒绝承兑或拒绝付款。

8.追索

第2篇港式物业管理专题介绍1

一、大厦公契

(一)大厦公契(deeds of mutual covenant)的性质

在香港,大厦公契是一份必须在土地注册处注册的法律文件。大厦公契依照土地批约条款、城市设计条例、建筑物管理条例所规定,详细列明了各单位的用途,清楚地列明大业主、小业主及经理人所应有的权利、权益及责任。另外,公契还定义了公共权益及公共地方的划分与用途,特别在维修保养楼宇方面都有详细说明。同时大厦公契无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。

(二)大厦公契的产生

大厦公契通常是由发展商委托其律师制订,并由发展商、首次买家及经理人等联合签订,有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。可以说大厦公契是整个物业开发项目产权多元化的产物。

(三)大厦公契――管理者权力的来源

管理大厦的权力主要来源于大厦公契,大厦公契详细列明了经理人的职责,并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。如负责大厦公共地方及设施的维修与保养,为大厦购买适当的保险,拟定、收缴、追讨及运用管理费,每年公布审核帐目,执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。

(四)大厦公契的发展

由于公契是由发展商的律师制定的,其他小业主并未有机会提出意见及参与制订,因此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款,也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。

鉴于以上情况,香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟新公契指引》,该“指引”规定从1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能获注册总署批签。“指引”的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。比如“指引”规定:对于未售出的单位发展商仍需交付管理费;承包合约如超过总管理支出的20%,则必须公开招标,第一任管理公司任期最多不能超过两年,业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。

(五)大厦公契与《建筑物管理条例》及守则

香港早在1970年6月已发布了《多层大厦(业主法团)条例》,于1993年5月6日经立法局通过作了大量修改,并正式改名为《建筑物管理条例》。该条例第34e条文特别规定了“公契”所必须包括的强制性条款,即经理人每年制定预算的程序、保存帐目时间、开设独立银行户口、设立特别基金、订立服务合约程序、经理人辞职、业主委员会终止经理人的委任及经理人委任结束后的责任。

换言之,《建筑物管理条例》是一部法律,“大厦公契”是受该法律制约的一份法律文件,而守则和手册则是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。如:业主守则、用户消防手册、修车场使用守则、内装修规则等。

(六)名词的互用

“大厦公契”也称“大厦公共契约”、“大厦公约”、管理公约”、“管理使用维修公约”等。“管理公司”有时也称“经理人”或“管理者”。“发展商”即“大业主”或“第一业主”。

第3篇物业管理师物业管理实务试题-第十二章物业管理档案管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十二章物业管理档案管理

一、单项选择题(备选项中有1个符合题意)

1.以下关于档案的说法,不正确的是()。

a档案是历史的原始记录

b档案是该原始记录的信息内容

c档案是经过归档保存的原始记录及其载体

d施工图纸在工程竣工验收之前,是正在使用的文件,它既是原始记录,也是档案

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对档案定义的理解。有关内容可参见教材第178页。

2.能够较好地保持文件在内容方面的联系,使内容相同或相近的文件集中在一起的档案分类方法是()。

a月度分类法b年度分类法c事件分类法d组织机构分类法

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对档案分类方法的理解和掌握。有关内容可参见教材第178页。

3.物业承接查验期的基础资料档案不包括以下哪项内容()

a物业及其附属设施设备的权属文件

b物业及其附属设施设备的技术文件

c物业及其附属设施设备的验收文件

d日常物业管理文件

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第180页。

4.关于物业管理档案的保存与安全,说法不正确的是()。

a某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的,应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限

b房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,保存期限为设备的使用年限

c档案损坏有人为的原因和自然的因素

d档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对档案管理要求的理解和掌握。有关内容可参见教材第184―186页。

5.关于物业管理企业信用档案,说法不正确的是()。

a物业管理企业信用档案的建立范围是所有物业管理企业和物业管理师等执(从)业人员

b建设部负责全国一级和二级资质物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理

c地方物业管理行政主管部门负责二级资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理

d建设部信息中心负责物业管理企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案的理解和掌握。有关内容可参见教材第186~187页。

6.不属于物业管理企业信用档案记录内容采集途径的是()。

a通过政府部门、协会采集

b通过物业管理企业、执(从)业人员采集

c通过中介机构及社会公众采集

d通过口头方式采集

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案记录内容的采集途径的理解和掌握。d选项是采集方式,因此,是错误的。有关内容可参见教材第192页。

7.物业承接查验期档案的索取对象是()。

a建设单位b施工单位c监理单位d早期介入的物业管理企业

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理中物业承接查验期物业管理档案收集的范围的理解和掌握。此阶段档案收集的索取对象较单一,主要是建设单位。有关内容可参见教材第180页。

8.日常物业管理企业档案的收集范围不包括的是()。

a设备设施运行记录

b设备设施维修养护记录

c工程竣工验收记录

d物业服务记录

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理期档案的收集与整理的理解和掌握。“工程竣工验收记录”是在“物业承接查验期”收集的档案。有关内容可参见教材第182页。

9.关于物业档案保存注意事项说法不正确的是()。

a物业承接查验期和人住收集的档案资料保存管理和安全十分重要

b房屋共用部分和共用设施设备的监测、检修与运行档案的真实性和保存期限应明确规定

c设备检修与运行记录档案保存期限一般不低于该设备使用年限的2倍

d所有设备运行和维护档案应有一个销毁的管理方案和程序

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的保存和安全的理解和掌握。d选项是错误的,教材讲的是“小型设备的运行和维护记录档案’’应有销毁的管理方案和程序。有关内容可参见教材第184~185页。

10.下列档案损坏属于自然因素是()。

a遗失

b榻坏

c被盗

d墨迹的自然消失

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的损毁的理解。有关内容可参见教材第185~186页。

11.关于物业管理企业信用档案的投诉处理,说法不正确的是()。

a物业管理企业信用档案应当接受社会公众的网上投诉

b投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在20天内将处理意见反馈给信用档案管理部门

c反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章

d无正当理由不按期反馈的,可作为不良记录计人企业或执(从)业人

员的信用档案并进行公示

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案的投诉处理的理解和掌握。b选项是错误的,教材讲的是15天。有关内容可参见教材第184~185页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理档案包括以下哪些内容()。

a物业权属资料、技术资料和验收文件

b业主(或物业使用人)的权属档案资料、个人资料

c物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录

d物业管理公司行政管理及物业管理相关合同资料

e国家及地方行政管理部门的相关规定

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理答档案内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第178页。

2.物业管理常用的档案分类方法有哪些()。

a月度分类法b季度分类法c年度分类法d事件分类法

e组织机构分类法

【答案】c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的分类方法的理解和掌握。有关内容可参见教材第178~179页。

3.物业承接查验期物业管理档案收集范围包括以下哪些内容()。

a权属资料档案

b技术资料档案

c物业运行记录档案

d验收文件档案

e业主(或物业使用人)的权属档案

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期物业管理档案的收集范围的理解和掌握。有关内容可参见教材第180~181页。

4.关于物业入住期物业管理档案收集的方式和程序说法正确的是()。

a物业人住期的资料档案收集与入住期物业管理工作密切相关,须同步进行

b应设立档案资料收集整理工作小组,由该小组专责进行档案资料的收集和整理

c专责工作小组应按照业主权属资料、业主(或物业使用人)个人资料档案分组,并确定各自档案资料的收集范围、相关表格和收集程

d将相关的权属资料和个人资料的复印件作为档案资料保管

e在档案资料收集后,应及时整理并归档

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业入住期物业管理档案收集的方式和程序的掌握。只有d选项是不准确的,应为“与原件核对后的复印件”作为档案资料保存。有关内容可参见教材第182页。

5.关于el常物业管理期档案的收集与整理,说法正确的是()。

a日常物业管理期档案主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案

b物业运行记录档案的收集范围包括:建筑物运行记录档案和设施设备运行记录档案

c物业维修维护记录档案的收集范围包括:建筑物维修维护记录档案和设施设备维修维护记录档案

d手续办理完毕的文件,应由承办单位或个人保存,一年后向档案部门移交

e日常物业管理期档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第182~183页。

6.物业管理档案管理中,纸介质档案常用的检索工具有()。

a目录式检索工具

b簿式索引检索工具

c电子目录检索工具

d卡片式检索工具

e指南式检索工具

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的检索的理解和掌握。c选项是错误的,纸介质档案常用的检索工具没有这一项。有关内容可参见教材第183页。

7.以下属于物业管理纸介质档案提供利用的方式的有()。

a档案室阅读

b外借光盘

c制作副本

d向查阅者提供档案的专业知识

e向查阅者提供档案索引的方法

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案中纸介质档案的检索的理解和掌握。b选项是错误的,纸介质档案中不含有光盘。有关内容可参见教材第183―184页。

8.关于物业管理档案的保存与安全,说法正确的是()。

a某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的,应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限

b房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,保存期限为设备的使用年限

c档案损坏有人为的原因和自然的因素

d档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播

e小型设备的运行和维修记录档案应长期保存

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的保存和安全的理解和掌握。有关内容可参见教材第184~185页。

9.物业承接查验期其物业管理档案收集主要包括()。

a权属资料档案

b建设单位的资料档案

c验收文件档案

d业主使用人档案资料

e技术资料档案

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第180页。

三、案例题

1.张先生于2002年购买了一套某花园式住宅的配套底商。人住时,小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善,草草接收了房屋,餐厅也随即开业。由于在其后对房屋

的使用中,张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满,除人住时交了一年物业费外,3年内没有向物业公司交过任何费用。截止到2004年底,张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费20多万元。在多次催缴无效的情况下,物业公司将张先生告上了法庭。经过调查审理和法院调节,张先生对物业费和取暖费没有异议,但对水电费不能认同。原因是:物业公司不能提供由张先生签字确认的水电费的起始数字依据。最终,物业公司损失了水电费总额的20%。请问法院这样判决是否恰当在此案例中,物业公司的错误在哪里

【答案】(1)法院对此进行的判决比较合理,因为物业公司不能提供水电费的起始表数,按照正常的惯例推理,物业公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”。同时张先生也不能提供已交费的证据。根据公平的原则及法官的自由裁量权,法院支持物业公司收取张先生80%的水电费较为合理。

(2)物业公司为代收取水电费的主体,应做好相关的准备工作。此案中物业公司没有及时对张先生所购买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认。为以后的收取工作留下隐患。

2.如果你是某物业公司的档案管理员,负责档案的保存工作,请说明档案保存应注意的事项有哪些

【答案】(1)物业承接查验期和人住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案,是物业管理档案中最重要和基础性的档案,它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共用部位和共用设施设备的检测、检修和运行记录档案,在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用,因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定,一般不能低于设备的使用年限的2倍。

(3)各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大,这部分档案的保存期较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序,以腾出空间,避免档案室空间被无谓占用。

3.如果你是某物业公司的管理人员,分管档案管理工作,请说明物业管理企业信用档案管理工作的目标和要求。

【答案】目标:以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础,形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统,并通过中国住宅与房

地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

要求:(1)各级物业管理部门要提高认识,加强领导,积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。

(2)扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。

(3)保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。

(4)及时做好信用档案记录信息的更新工作。

(5)统一系统数据平台,保证信息传递畅通、资源共享。

(6)物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系,主要采用电子邮件方式。

4.如果你是某物业公司的管理人员,分管档案管理工作,请说明物业管理企业信用档案的记录内容有哪些。

第4篇某物业新员工品质管理基础课程

物业新员工品质管理基础课程

一、品质基础知识

1、iso9000标准品质的定义:一组固有特性满足要求的程度。影响品质的因素:人、机、料、法、iso9000--iso制订的一系列质量管理和质量保证标准。

2、iso9001--iso9000系列标准中的一个,其名称为《质量管理体系:要求》,是企业进行质量管理体系认证的唯一标准。

3、品质改善活动:

a、qcc--qualitycontrolcircle,在生产或工作岗位上从事各种劳动的职工,围绕企业的经营战略、方针目标和现场存在的问题,以改进质量、降低消耗、提高人的素质和经济效益为目的组织起来,运用质量管理的理论和方法开展活动的小组。

b、pdca循环:计划、执行、检查、处理

5s--整理、整顿、清扫、清洁、素养

二、**物业质量管理体系

1.1996年,公司在行业内首家通过iso9002:1994第三方认证,2001年9月完成转版,通过iso9001:2000第三方认证。

2.质量管理体系文件的三个层级:质量手册;程序文件;作业指导文件和质量记录表格。

3.程序文件、作业指导文件和质量记录表格的分类:职能管理类、顾客关系类、设备及房屋本体类、安全管理类、环境管理类、经营管理类

三、**物业的品质监督体系

品质监督小组、业务巡查、内部质量审核、外部质量审核、vps检查

四、**物业的品质理念

1、质量方针:服务至诚,精益求精;管理规范,进取创新。

2、我们的目标--持续超越我们的顾客不断增长的期望

3、一言一行皆品质:说到要做到,做到要做好;关注细节,追求完美。零缺陷管理:第一次就把事情做对。

五、**物业的客户服务理念

1、我们的宗旨--全心全意全为您

2、客户服务五要素:主动、亲切、诚信、专业、素养

3、'三个一样':领导在与不在一个样、生人熟人一个样、业主非业主一个样

4、'三声服务':来有迎声、问有答声、走有送声

第5篇物业管理师管理实务考试预测试题及答案2

2022物业管理师管理实务考试预测试题及答案(2)

1.物业服务企业挪用住房专项维修资金的法律责任有:( )。

a.由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住房专项维修资金,没收违法所得

b.可以并处挪用金额3倍以下的罚款

c.构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任

d.情节严重的,应由颁发资质证书的部门吊销其营业执照

答案:a,c,

解析:物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,由县级以上人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

2.下列属于禁止从住宅专项维修资金中列支的费用有:( )。

a.依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

b.依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

c.人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用

d.根据物业服务合同约定,应当由专项维修资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用

答案:a,b,c,

解析:选项d是错误的。因为根据物业服务合同约定,应当有物业服务企业承担的住宅共用部位.共用设施设备的维修和养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

3.住房专项维修资金的使用,应当遵循( )的原则,任何单位和个人不得挪作它用

a.公开透明

b.资金使用量小

c.受益人和负担人相一致

d.方便快捷

答案:a,c,d,

解析:住宅专项维修自己的使用原则

4.在售后公有住宅专项维修资金规定中,售房单位交存的住房专项维修资金,( )从售房款中一次性提取。

a.多层住宅按照售房款的20%

b.高层住宅按照售房款的30%

c.多层住宅按照售房款的30%

d.高层住宅按照售房款的20%

答案:a,b,

解析:出售公有住房的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

5.关于住宅专项维修资金的使用,下列说法正确的是:( )

a.住房专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷.公开透明.受益人和负担人相一致的原则

b.开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积,分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用

c.代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国有关规定和业主大会的决定,将住房专项维修资金用于购买一级市场国债

d.代收代管单位可以将住房专项维修资金用于购买股票和公司债券

答案:a,b,c,

6.商品住房共用设施设备的维修、更新和改造使用,按( )种方式从住房专项维修资金中列支。

a.由相关业主按照各自所交存住房专项维修资金的比例分摊

b.由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住房专项维修资金的比例分摊

c.由相关业主和公有住房售房单位按照拥有物业建筑面积的比例分摊

d.由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊

答案:b,d,

解析:考点“住宅专项维修资金的分摊规则”。

7.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务应承当的法律责任是:( )。

a.由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正

b.处1万元以上3万元以下罚款

c.由资质审批部门责令其限期改正

d.吊销其资质等级证书

答案:a,b,

8.二级资质物业服务企业可以承接( )物业管理业务。

a.30万m2以下住宅项目

b.20万m2以下非住宅项目

c.8万m2以下非住宅项目

d.20万m2以下住宅项目

答案:a,c,d,

9.按照有关规定,直辖市人民政府房地产主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理。

a.一级

b.二级

c.三级

d.四级

答案:b,c,

10.下列哪些属于物业服务企业的三级资质的条件:( )。

a.注册资本人民币100万元以上

b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人

c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

d.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。

答案:c,d,

解析:解题分析:三级资质,注册资本人民币50万元以上;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人

1.下列哪些是物业服务企业一级资质的条件:( )。

a.注册资本人民币500万元以上

b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人

c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

d.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于80%

答案:a,c,

解析:一级资质中,物业管理专业人员以及工程.管理.经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人;管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%

2.对物业服务企业实施资质管理的主要原因是:( )。

a.针对当前我国物业管理的发展现状,有必要加强对物业服务企

业的资质管理,把好市场准入关

b.针对物业服务企业的管理服务特性,有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度

c.针对物业管理的专业特性,需要实行企业资质审批制度

d.针对物业管理的经济特性,需要实行企业资质审批制度

答案:a,b,c,

3.物业管理的专业化要求( )

a.物业服务企业必须具备一定的资质等级

b.物业管理从业人员必须具备一定的职业资格

c.物业服务企业有专门的管理工具设备

d.物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理

答案:a,b,c,d,

解析:考点“物业管理的三个基本特征之一专业化特征”。

4.下列说法正确的是( )

a.物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

b.物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

c.物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的

d.物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系

答案:a,b,c,d,

解析:考点“物业管理活动的基础是物业服务合同”

5.业主对房屋等建筑物的管理方式,主要有( )

a.是业主自己进行管理

b.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司

c.业主选聘物业服务企业进行管理

d.其他方式

答案:a,b,c,

解析:业主对房屋等建筑物的管理方式共有三种“自管.合作.选聘”

6.下列各项中,属于物业管理基本内容的是( )。

a.房屋维修养护

b.清洁卫生

c.安全防范

d.代收供水、供热费用

答案:a,b,c,

解析:物业管理的基本内容包括:一是对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序,包括提供清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

7.下列关于物业管理的表述中,正确的是( )

a.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动

b.对于房屋等建筑物的管理,业主都应选聘物业服务企业来进行管理

c.物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的

d.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定

答案:a,c,d,

解析:对房屋等建筑物的管理方式包括三种,选聘物业服务企业进行管理,只是其中的一种。所以b选项是错误的。

8.市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的在于( )

a.强调业主在市场活动中的自主权

b.强调物业管理活动必须纳入市场秩序,

c.为业主提供管理与服务

d.为物业管理企业提供服务

答案:a,b,

解析:市场原则作为物业管理活动的前提条件,主要目的在于两点即ab。

9.《物业管理条例》调整和规范的范围包括( )。

a.住宅物业管理

b.非住宅物业管理

c.城市

d.农村

e.业主自行管理

答案:a,b,c,d,

解析:考点“《条例》调整的范围”

10.物业管理的基本特征包括( )

a.产业化

b.社会化

c.专业化

d.标准化

e.市场化

答案:b,c,e,

解析:考点“物业管理的三个基本特征”

1.( )是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

a.总登记

b.初始登记

c.变更登记

d.转移登记

答案:a

2.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的,应当及时续交。

a.30%

b.60%

c.40%

d.50%

答案:a

3.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的( ),不得挪作他用。

a.维修

b.养护

c.装修

d.维修和更新、改造

答案:d

4.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院( )。

a.诉讼

b.予以撤销

c.依法裁定

d.调解

答案:b

5.业主对建筑物专有部分享有( )的权利。

a.占有

b.使用

c.收益

d.占有、使用、收益和处分

答案:d

1、业主()参加业主大会会议。

a.必须本人

b.可让物业使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经()以上的业主提议,业主委员会应当组织召开大会临时会议。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

3、召开业主大会会议,应当于会议召开()以前通知全体业主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

4、住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的()。

a.物业管理公司

b.行政主管部门

c.公安派出所

d.居民委员会

5、业主大会做出决定,

必须经与会业主所持投票权()以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则 :选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管理区内全体业主所持投票权() 以上通过。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

1、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的()

a.临时委托合同

b.物业管理服务协议

c.前期物业服务合同

d.临时性合作协议

2、建设单位应当在销售物业之前,制定(),对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

a.管理契约

b.住户手册

c.管理规定

d.业主临时公约

3、建设单位制定的业主临时公约,不得侵害()的合法权益。

a.业主

b.物业使用人

c.住宅区居民

d.物业买受人

4、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用()方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.协议

b.批准

c.推荐

d.选派

5、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含()约定的内容。

a.公共维修资金

b.物业装饰装修

c.前期物业服务合同

d.公用面积分摊

1、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护()的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

a.业主

b.物业管理企业

c.开发建设单位

d.业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由()按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

a.业主

b.物业管理企业

c.业主和使用人

d.业主和物业管理企业

3、县级以上地方人民政府()负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

a.房地产行政主管部门

b.工商行政管理部门

c.小区管理办公室

d.物业管理协会

4、业主大会应当()物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

a.代表

b.维护

c.代表和维护

d.领导和保护

5、一个物业管理区域成立()业主大会。

a.一个

b.二个

c.多个d.不限

1、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定北方地区居室内温度不得( )。

a.高于16°

b.低于16°

c.高于20°

d.低于20°

2、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上。

a.0.5

b.1

c.2

d.3

3、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定对管理单位的评议满意率达( )。

a.90%

b.95%

c.98%

d.100%

4、实行( )管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别,对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a.动态

b.静态

c.多元化

d.状态化

5、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。

a.管理者的管理手段在不断地变化

b.住宅小区的居民在不断的变化

c.物业在使用过程中不断地发生变化

d.物业管理企业经常发生变化

第6篇物业管理监视和测量装置控制程序

物业管理监视和测量装置的控制程序

本节规定了对监视和测量装置的控制要求。

物业管理公司制定并执行《监视和测量装置管理规定》,通过对监视和测量装置的控制的有效控制,确保测量能力与测量要求相一致,应从以下几个方面进行控制,以确保:

a.监视和测量装置的型号、编号、存放地点、校准周期、检验方法、验收标准均已被清楚地记录,并存人计量设备台帐中;

b.按规定的时间间隔或在使用前监视和测量装置进行校准或检定,工程部负责制定周期检定计划,并联系国家法定计量部门进行校准或检定并保存校准或检定记录;

c.监视和测量装置必须标明检定状态或校准状态;

d.监视和测量装置的使用环境应符合有关技术要求的规定;

e.监视和测量装置在搬运、维护和储存期间,其准确度和适用性应保持良好;

f.所有监视和测量装置在使用时要保证测量误差已知,且符合规定要求;

g.若发现监视和测量装置未处于校准状态时,监视和测量装置使用者应立即评定已测试结果的有效性,对已确定测量有疑问时,应对其采取必要的措施。

7.6.2工程部建立《年度检测、计量设备检定计划》和《测量、计量设备检定记录》,负责对所需监视和测量装置进行维护,工程设施有关压力表、温控器、电力表、安全检测装置、烟感器、自动控制系统等设备并按国家的相关规定或确保物业服务符合规定要求适时对相关监测设备进行校验或检定。

7.6.3当计算机软件用于规定要求的监测和测量时,应确认满足预期用途的能力,确认应在初次使用前进行,必要时再确认。

7.6.4对测量结果要进行记录并保持。

第7篇 zx医院项目物业工程部管理目标

医院项目物业工程部管理目标

e物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好**市第二医院项目的设备设施。使物业保值、升值。

序号项目指标管理指标实施措施

1维修

及时率99%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障

院方人员签字确认后返回档案记录

2维修质量

合格率100%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制

度,确保维修质量合格

3设备设施

完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录

4消防设备、设施

完好率100%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜。

5维修服务

回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量

6维修服务

满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼。待人接物有礼有节,服务场所及时清扫

第8篇物业管理员住宅小区的物业管理试题

一、单选题

90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是,是否具备( )

a、建设达到一定规模,基础设施配套齐全 b、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施 c、按照城市统一规划而建设,并以投入使用 d、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

91、住宅小区物业管理的主要对象是( )

a、房屋 b、业主 c、设备 d、环境

92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。

a、人为环境 b、地理环境 c、自然环境 d、社会环境

93、1994年6月,我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。

a、北京 b、青岛 c、广州 d、深圳

94、住宅小区物业管理是( )过程。

a、超期管理 b、静态管理 c、动态管理 d、静态、动态管理

95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订( ),委托其介入物业的前期管理和销售工作。

a、托管合同 b、临时委托合同 c、永久性合作协议 d、合作备忘录

96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )

a、创造最大的经济效益 b、减少漏交管理费的现象 c、使住宅小区居民满意 d、协调好业主之间的关系

97、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 k#c

a、经常性的监督检查 b、业主委员会的督促 c、广大业主的自觉性 d、签定公约或管理制度

98、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签定( )。

a、前期物业管理服务协议书 b、前期物业委托管理合同 c、临时物业委托管理合同 d、永久性合作协议

99、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。

a、第一个业主入住一年 b、全部业主入住 c、成立业主委员会 d、接管验收

100、业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上,已入住业主中持有产权( )以上。

a、30%,30% b、30%,50% c、50%,50% d、50%,80%

101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由( )编制。

a、物业管理公司 b、业主委员会 c、特产办事处 d、房地产行政管理部门

102、住宅小区物业管理形式是( )

a、行政性管理 b、监督式管理 c、协商式管理 d、文件化管理

103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。

a、房屋完好率达98%以上 b、居民满意率达90%以上 c、房屋零修及时率达100% d、新建小区公共绿地人均3平方米以上

104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定北方地区居室内温度不得( )

a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc

105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上

a、0.5 b、1 c、2 d、3

106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定对管理单位的评议满意率达( )。

a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%

107、实行( )管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别,对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a、动态 b、静态 c、多元化 d、状态化

108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。

a、管理者的管理手段在不断地变化 b、住宅小区的居民在不断地变化 c、物业在使用过程中不断发生变化 d、物业管理企业经常发生变化

二、多选题

; 109、住宅小区由( )构成。

a、居民 b、居住面积 c、居住设施 d、居住环境

110、住宅小区房屋按产权划分有( )。

a、异产毗连房屋 b、私人房屋 c、集体房屋 d、国有公有房屋

111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有( )等法律允许范围内的一切权利。

a、占有权 b、享用权 c、排他权 d、处置权

112、在法律允许的范围内,居民对自己拥有产权的房屋可以( )

a、租 b、出售 c、抵押 d、赠与

113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理( )奠定了基础。

a、正规化 b、自动化 c、法制化 d、现代化

114、住宅小区物业管理主体由( )组成。

a业主和业主大会 b、业主委员会和物业管理公司 c、政府相关部门 d、房地产开发建设单位

115、iso9000质量体系认证最终要达到的目的是( )。

a、精神文明建设 b、提高人的素质 c、以质量保持市场 d、以质量扩大市场

116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,必须达到98%以上的指标有( )。

a、房屋完好率 b、群众满意率 c、零修及时率 d、各种费用收缴率

117、住宅小区物业管理的原则包括( )。

a、依法管理原则 b、有偿服务原则 c、状态化管理原则 d、专业化与标准化管理相结合原则

118、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。

a、有偿 b、低价 c、高档 d、高效

119、住宅小区物业管理的特点有( )。

a、重服务 b、重物不重人 c、重人不重物 d、重开发利用

三、判断题

120、( )住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。

121、( )自然环境如何将直接影响人们的身体健康,所以,它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。

122、( )住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。

123、( )住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。

124、( )住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有,形成公有社会化格局。

125、( )住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。

126、( )iso9000族的核心就是创名牌企业。

127、( )住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件

128、( )住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

129、( )住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的,使住宅小区的物业发挥最大的使用价值,物尽其用,是住宅小区物业管理的最大职能。

130、( )住宅小区物业管理主体是由多方面构成,如果不依法进行权利之间的界定,住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。

131、( )物业管理服务价格的确定,不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗,还要考虑按规定缴纳的税金。

第9篇物业管理员技能试题-情景题

物业管理员技能试题:情景题

一情景题:

1. 某物业公司通过投标方式,中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权,该公司在接管验收时,应该检验哪些具体资料

2. 小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生,他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验,你能告诉他吗

3. 某物业公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管验收的标准吗

4. 工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准,假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程,你知道应该怎样检验吗

5. 泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装商品住宅楼,公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程手装修质量,你知道他应该注意哪些方面吗

6. 水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦,要确保物业正常使用功能,为日后管理创造条件,在物业接管验收时应该做好水、卫消防接管验收工作。你知道该怎样做吗

7. 某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗

8. 你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料

9. 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作,目前正处于招商阶段,经理让你把招商阶段信息资料收集一下,存入档案室,你知道收集哪些资料吗

10. 用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用,你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗

11. 物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久,经理要她销毁原有过期的档案资料,她一时无从下手,你能帮助她做好档案销毁工作吗

12. 住户手册属于物业管理常用规章制度的一种,经理让新来的大学生小杨起草住户手册,他不知道该写哪些内容,请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

13. 物业管理员小杨正在起草住户手册,当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍,请您帮他肥内容补充完整。

14. 物业管理费用构成大致可分为两大类,你知道是哪两类吗

15. 新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金,你认为这样做对吗你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目

16. 收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费,该项费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗

17. 保险费项目只包括物业本身的保险,人工医疗保险和失业保险在人员费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗

18. 对收益性物业房产税如何征缴,你知道具体规定吗

19. 新来的物业管理员小宋对'固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动'这句话不十分理解,请你向他解释清楚。

20. 地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,因此,平时要足够重视,要做好养护工作,你知道注意那些方面吗

21. 楼地面工程常见的材料多种多样,要针对材料特性做好相应的养护工作,请你告诉工程部新来的小王应注意那些方面

22. 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意那几个方面吗

23. 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温,最容易受到破坏的是防水层,请你回答怎样建立以养为主的保养制度。

24. 某小区业主擅自将通风到拆除,造成通风到中中段堵塞,作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。

25. 垃圾道是公用设施,又是藏污纳垢的地方,住户对其往往爱护不够,你知道平时养护时应注意那些问题吗

26. 翻修工程具有类似建筑工程的技术特征和房屋更新改造的性质,请你回答翻修工程项目主要有哪些

27. 在房屋维修技术管理中,制定方案必须具备的有关资料有哪些

28. 水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大,你知道该怎样加强日常性保养吗

29. 电梯设备历来受到国家有关部门格外重视,作为物业管理公司应怎样对电梯设备进行日常性保养

30. 西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道,使下水变成上水,致使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子,你知道对排水系统该怎样管理吗

31. 室内排水管道堵塞,使业主居住的房间从地漏漫溢外淌,假如你是维修人员,知道怎样清通吗

32. 排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦,如果发生室外排水管道堵塞现象,你知道应该怎样进行维修吗

33. 如果高位水箱及浮球阀出现常见故障,你能找出故障产生原因和维修方法吗

34. 我国消防管理的方针是'预防为主,防消结合'.消防设备保证随时有效的供水至关重要,物业管理公司应怎样加强对消防设备维修管理呢

35. 生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康,对高位水箱进行清洗消毒,你知道是怎样规定的吗

36. 门卫是物业安全的第一卫士,在物业治安管理中具有极其重要的作用,你知道如何做好门卫工作吗

37. 逻辑是物业安全的又一保障,必须加强保安巡逻,消除各种不安全因素,请你说出对逻辑范围和逻辑方式有哪些具体规定

38. 北京某物业小区治安班长吕安接到业主报案:犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物,立即冲上去抱起可疑爆炸物,三分钟跑下20楼,假如有一天,你遇到这种情况你会怎样紧急处理

39. 我国消防管理的方针'预防为主,防消结合'一旦要发生火警时你知道应急措施吗

40. 火灾起初阶段是灭火的最佳时期,你掌握常用的灭火方法吗

41. 固体废弃物污染的防治有那些措施

42. 噪声污染妨碍人们的工作,学习和生活,你知道产生噪声污染的类型吗并说出物业环境噪声污染的控制方法。

43. 物业管理企业保洁机构设置,无论规模大小都只设一个清洁班,这个说法对吗

44. 请你说出物业管理公司保洁管理操作要求是什么

45. 保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外,还包括那些具体措施

46. 物业管理公司绿化部门只设绿化养护组兼带管理职责,对吗你认为应该怎样设置。

47. 技术工人是绿化工作中的实际操作者,你了解绿化养护操作与管理的基本方法和要求吗

48. 居住区物业的绿地是普通绿化的重点,是居住小区中不可缺省的有机组成部分,你知道居住区绿地种类吗

49. 你了解绿化养护管理的质量要求吗请你说出对树木、树形、绿篱、花坛和草坪的质量要求。

50. 某居住小区刚刚建成入住,计划在'七一'纪念党的生日,开展文体娱乐活动,他们在制定方案以前,应该调查了解哪些情况

51. 某物业管理公司笄开展文体娱乐活动,以便物业管理人员与管区业主之间增强了解与沟通,融洽关系,推进合作,你能为他们设计活动项目吗

52. 你所在的物业管理公司经理让你制定一份在管区内举行国庆节庆祝活动的方案,请问制定文体娱乐活动方案的具体步骤是什么

53. 管理文体娱乐活动,严格招待规章制度,你知道物业管理内部有关规章制度的种类吗

第10篇项目物业管理处人员管理计划

项目物业管理处人员的管理计划

1、严格考核制度

管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核,考核内容包括:思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面检验其是否符合持续性岗位要求。

(1)转正考核

新员工试用期满时,管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定,只有两项均合格,方能正式录用。

(2)定期考核

公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查。将检查情况记录,并按考核评分依据确定责任人奖、罚。

(3)内部上岗考核

所有员工必须经过系列培训,通过考试方能上岗,不合格者必须在规定时间内通过考试,补考仍不合格者,管理处视具体情况进行调薪、调换工种、下岗培训直至辞退处理。

(4)年终考核

即末尾淘汰。

2、竞争上岗,不拘一格选人才

公司始终把人才培养,提高和有效使用作为公司发展的动力源泉,并建立了相应的激励机制。在严格考核的同时,更注重人员的培养和选拔,满足优秀人才'自我实现'的愿望,真正做到优秀人才进的来,留的住,并不断进步和提高。

(1)竞争上岗

领班以上岗位均实行内部公开竞争上岗制度。管理处所有员工都可以通过自愿报名、公开答辩、群众评议、业绩考核、领导审核等程序竞争上岗。整个过程全部公开进行,并确保透明度,从而促进优秀人才的脱颖而出。

(2)岗位薪酬制度

管理处岗位分管理岗位和技术岗位两条线,薪酬制度也分管理和技术两条线。员工可以按自身技能、特长、兴趣,有选择地向某一方向发展,管理处将完全以岗、以业绩定奖惩。

3、人性化民主型内部管理,增加凝聚力

对员工的管理已激励为主,关心员工的工作、学习和生活,尽力解决他们的实际困难,培养员工对企业的感情,增强企业凝聚力。

(1)鼓励员工学技术、学科学,提供资料、时间方面的帮助和方便;

(2)鼓励员工参与内部管理,为企业发展献计献策,对内部管理提出建议和意见,主动进行技术和管理改革,充分发挥管理的民主性;

(3)及时肯定和鼓励员工的贡献和进步,奖惩并用,重在激励;

(4)关心员工的生活,尽管理处最大能力,改善员工生活条件,解决他们的实际困难;

(5)开展各种文体活动,丰富员工业余文化生活;

第11篇物业管理公司员工守则-10

物业管理公司员工守则(十)

●服务准则:

'端正态度、热情主动、摆正位置、尽心尽职','用我们规范的服务去感化业主',使业主(住用人)对我们的服务无可挑剔,是全体员工共同遵守的服务准则。

●职业道德:

一、敬业爱岗。吃苦耐劳、积极肯干,热爱本职、乐于奉献。

二、遵纪守法。严格遵守国家政策、法规、法令和企业的规章制度。

三、诚实守信。诚信为本、坦诚待人、实事求是、兢兢业业。

四、刻苦钻研。认真学习科学文化和专业知识,努力钻研管理业务技术水平,不断提高服务质量。

五、公私分明。爱护财物,不谋私利,廉洁奉公,自觉维护公司的利益和声誉。

六、勤俭节约。具有良好的节约意识,勤俭办公,节约能源。

七、团结合作。严于律己,宽以待人,正确处理好集体和个人、同事之间的关系,树立良好的团队精神。

八、严守秘密。不该问的绝对不问,不该讲的绝对不讲;不得任意向外界传播或窃取企业的保密资料。

●工作态度:

一、服从领导--不折不扣地服从上级的工作安排及调配。

二、严于职守--坚守本职岗位,不得擅自离岗、串岗、睡岗。

三、正直诚实--对上级领导、同事和客户要以诚相待,不得阳奉阴违。

四、相互协作--部门之间、员工之间要互相配合,发扬团结精神,齐心协力地解决困难和完成工作任务。

五、勤勉高效--发扬勤奋踏实的精神,优质高效地完成所担负的工作。

●服务意识:

一、礼貌--是对客户和同事最基本的态度。

二、乐观--以乐观的态度接待客户(对待每一天或每一项工作)。

三、微笑--微笑要自然得体、发自内心、使他人感到温馨和谐、轻松愉快、宾至如归。

四、热情--尽可能为客户和同事提供方便,热情服务。

五、耐心--对客户的要求、建议应认真虚心的听取,并尽量在不违背规定的前提下办理。

六、平等--一视同仁的对待所有客户,不能有贫富之分,厚此薄彼。

七、忍耐--是员工的基本素质,任何情况下不能意气用事,吵嘴打架。

●仪容仪表:

一、员工不得在工作场所穿短裤、背心、拖鞋,必须保持衣冠整洁,按规定着装,工作牌、上岗证须端正地佩带在胸前。

二、形象岗按跨立姿势站立。

三、男员工不得留长发、蓄胡子、留长指甲;女员工不得浓妆艳抹,做怪异发型。

人事管理制度 yongdawuye

四、不得在工作场所做出各类有失职业风度的不雅举止及形象。

五、不得在上班时间吃零食、吸游烟、乱丢杂物。

●行为举止:

一、与客户交谈时应行为得体、举止大方,双眼应平视对方,并点头示意认真倾听,不要左顾右盼,心不在焉。

二、遇上级领导或客户来访,应立即起身相迎并问好,先请来访者入座后,自己方可坐下,来客告辞,应起身移步相送。

三、站立规范:双脚与两肩同宽自然垂直分开(体重落在双脚上),肩平、头正、双眼平视前方。双手垂直(男可放后,女可放前)。

四、行走要规范、自然,不得奔跑(紧急情况除外),不得两人搭肩、挽臂、牵手而行;与业主或上级领导相遇应主动问好并靠边而行,不得从行人中间穿行。

五、进入上级领导或其他部门办公室时,应先立在门外轻扣三下,征得同意后方可入内。若进去时门是关着的,出来时应随手将门轻轻带上。

六、对客户或来访人员提出的咨询、疑问、要求、意见,要耐心倾听,在不违背保密制度的原则下,有问必答并做到准确,对自己无把握回答的应婉转地表示歉意,并按《首问责任制》程序办理,进行文字记录,及时联系有关人员给予解答,限时予以回复。

●接听电话:

一、所有来电,务必在三响内接听。

二、拿起听筒先说:'您好,zz物业、××管理处或××部门!'语气平和,再询问对方有什么事需要帮助。

三、通话时尽量不使用免提键。

四、必要时要做好记录,将要点向对方复述一遍,并及时转告、联络相关人员。

五、通话完毕应说'再见',听到对方搁下后再放听筒。

六、上班时间,一般不打(传)私人电话,如有急事,通话时间不宜超过3分钟(禁止打声讯电话)。

●劳动纪律

一、遵守国家法律、法令及企业的各项规章制度。

二、遵守和执行仪容仪表、文明礼貌用语规定,做到精神饱满,讲文明、讲礼貌。

三、员工必须按规定的时间上下班,不得迟到与早退。

四、因故临时外出,必须事先向上级主管请假;外出办事,需与同事打招呼,说明事由,不得擅离岗位。

五、上班时间严禁喝酒(特殊情况除外),不得干与工作无关的事情,不得长时间接待亲友,不得看杂志,串岗聊天、睡觉、下棋、打牌、嘻戏、打闹等。

六、员工有接受上级指定之额外工作而不接受报酬的义务。如发生紧急情况,员工获悉情况后必须立即赶到现场而不得以任何理由推托。

七、企业如有需要员工加班加点,必须执行(如有特殊情况除外),否则作旷工处理。

八、禁止利用工作之便敲诈勒索,收受贿赂;不得故意刁难或威胁业主,不得向业主索要红包,小费及接受业主的馈赠。

九、员工之间应互相尊重、和睦相处,不得相互推卸责任、不得拉帮结派。

十、员工必须坚

第12篇美术馆物业管理处培训组织方式

美术馆物业管理处培训的组织方式

(1)培训职责

1)管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。

2)主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估和反馈。

(2)培训形式

实行公司与管理处两级的培训,根据培训要求,采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训,其中在岗培训是培训的主要形式。

(3)培训实施流程

员工培训分为三个阶段,即:岗前培训--岗位转正培训--在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训,内容详见《新员工公共培训科目》。三个月试用期满后,经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训。所有培训课程结束后均进行考核、评价,并归档管理。

第13篇小区物业客户管理客户信息

小区物业客户管理之客户信息

客户信息传递与沟通

1 目的

制定有效的管理制度,建立良好的客户关系。

2 适用范围

适用于与客户交流工作。

3 职责

客服部负责对客户联系与服务的统一管理。

4 工作要求

4.1 客户入住时,客服部要为客户做好登记;

4.2 客户的投诉或报修,由客服部统一受理;

4.3 对客户的投诉,要求做到'有求必应,有应必解,有解必答';

4.4 客服部主管或管理员在客户入住一个月内,对新客户进行回访,获取客户对物业公司的有关评价;

4.5 客服部经常走访客户,倾听他们对管理与服务的意见,并予以解释和改正,以此作为与客户沟通与联系的桥梁,建立起相互的理解和信任;

4.6 客服部走访工作应注重与有投诉、建议或意见的客户之间的交流,并切实为他们解决问题。

第14篇物业管理师辅导：物业管理质量的特征

物业管理师辅导资料:物业管理质量的特征

质量在《辞海》及《现代汉语词典》中均表述为'产品或工作的优劣程度'。按照这个定义解释,对于生产性企业来说,质量是指产品本身的优劣程度;对于服务性行业来说,质量是指工作的优劣程度。这个简单的概括,说明了两种不同类型的行业有着不同的质量概念。产品的优劣程度大多可以用数学或物理的指标进行衡量,如:误差值、强度、温度等等;而服务性行业来说,工作的优劣常常用工作态度、顾客满意情况等比较抽象的概念作为标准。很明显,后一种质量比前一种质量模糊和抽象,人们难以用一种具体的数量化指标说清楚或规定清楚它的质量要素。

物业管理属于服务性行业,物业管理质量具有服务行业共有的抽象性。同时我们又觉得,物业管理又是一种比较特殊的服务性行业。它的质量比起其他服务行业有着更多的特色。

1、生产与消费的同一性

在一般的生产商品中,生产在前,消费在后。只有当企业的产品进入市场交换时它才是真正意义上的商品,消费者对商品质量的真正感受是在实际使用阶段发生的。鉴于这一个特性,在生产性企业中,通过内部的质量检验,在生产的最后阶段把不合格的产品鉴别出来,禁止出厂,从而取得对商品质量控制的主动权。服务行业中带有生产内容的产品可以如此。如饭店,当一道菜肴不好时,可以在端给客人餐桌前撤换下来。消费者吃到嘴里的菜是经过厨师检验的合格产品,他并不知道也不会顾问你生产阶段具体情况。

物业管理则属于另外一种情况。它提供的是一种服务,如果将管理比作生产的话,那么在企业生产的同时,消费者就在享受你的产品(服务)。物业公司在保安值勤,消费者就在享受保安服务,物业公司在进行环境保洁,消费者就在享受清洁服务。生产与消费面对面,同时开始,同时进行。这一个重要特点决定了企业的生产过程和质量情况都同时展现给消费者。你的员工素质,你的服务水平,你的技术力量等等一览无余地让消费者(业主)感受和评判。如果某一个方面出现质量问题,消费者马上感受到,马上会提出意见。实事求是地说,生产也好,服务也好,企业完全不出现一点不合格产品或服务完全没有问题是不现实的。但是服务行业企业无法提前预知,也无法把不合格的产品(服务)提前截留下来,只有当不合格产品(服务)产生后,甚至在接到消费者投诉后才知道,才能采取相应的措施,这就使企业对质量的控制处于相对被动状态。物业管理质量控制难就难在这个上面。

2、服务的过程性

一般的生产性产品,只要制造结束,其质量就不可改变了。如一台电视机,出厂时怎么样就是怎么样,是好的就是好的,不好的就是不好的,除非你再去修理改造才有可能改变它的质量性能。

物业管理是一种服务,这种服务具有过程性,过程长短由管理合同约定,如果约定了两年,它的过程就是两年。由于物业管理的服务性质,两年的时间内其产品(服务)的质量常常处于变动状态。可能是逐步变好,也可能逐步变差;每一个具体的时间段内,服务质量也可能发生变化。今天清洁工作很好,明天就不一定好;上午保安正常工作,下午保安与客人发生争吵,引起客人投诉,质量就成了问题。此类事情,司空见惯。要在一个相当长的服务过程中保持质量的稳定,难度是相当大的。保得了张三,保不了李四;保得了今天,不一定保得了明天。可见物业管理的质量控制难度有多大。

但是过程也有两面性。一方面是带来了质量控制的难度,另一方面又带来了质量的可塑性。业主不可能因为一件事就'炒鱿鱼'。我们可以利用这个过程加强内部控制,让管理质量往好的方向发展。

过程是一个机会,有这个过程就有机会改善管理。物业公司水平的高低其实并不完全在于是否出现质量问题,而是在于能否及时发现质量问题,以及能否在较短的时间内进行改变。没有质量问题的物业公司是不存在的,关键在于质量问题有多大,能否及时纠正。

3、服务对象的多样性

服务主要是通过人与人的交流,即服务人员与服务对象的交流而实现的。服务对象的多样性、复杂性给服务者带来了困难。凡有人群的地方都有左中右,人的性格、脾气、爱好、气度各不相同,服务人员必须适应各种不同服务对象的需求。但是服务人员本身也是一个个有性格的人,他可能适应某些人的服务,不一定适应另一部分人的服务要求。在一部分服务对象那里,他可能是优秀服务人员,在另一部分服务对象那里就成为投诉对象,这种情况是经常见到的。

在一般的商品交换中,供需双方互相选择的余地较大。我可以买他的,也可以不买他的;这一次买他的不好,下一次就不买他的,也可以不买他的。在一般的服务行业中,服务需求者与服务者之间相互选择余地也比较大。如果他对某个饭店的服务有意见,他可以不去那个饭店。因为他们之间的服务是一次性的,短暂的,容易改变的。而物业管理却不同,物业管理合同是发展商或业主委员会与物业公司签订的,当一个物业管理服务合同签订后,在合同期限内是固定的、不变的。供需双方中的某一个体,没有自己选择和调整对方整体的权利。如某个业主如果对某个服务者有意见,作为业主的一份子是无法终止物业管理合同的,他必须接受有意见的服务者继续提供的服务,必须忍让,除非出现合同约定的提前终止情况。同样物业公司的某个管理者,也不能认为哪个业主素质差,难服务,如不缴管理费、乱倒垃圾等等,就把这个业主从服务对象中划出去。他必须继续为这个业主提供服务。因此,有意见的双方,低头不见抬头见,今天不见明天见。在有意见的气氛中继续服务,继续消费,继续摩擦,直至合同到期。这种特点,既增加了物业公司服务的难度,同时也给物业公司改进管理方法,改善与业主关系,提供了时间与机会。

4、服务外延的宽广性

服务工作的范围很广,物业管理的服务尤其是这样。建筑与设备管理,保安管理,清洁管理等只是划出了物业管理的主要内容,实际服务工作远远超出了这个范围,尤其在居住物业管理上,几乎没有不与物业管理服务联系的事。居民的生老病死的照顾、节日的装饰庆贺、孩子的家教、亲朋聚会的服务、灾害事件发生后的救护等等,都离不开物业管理。

第15篇物业公司管理评审程序7

物业公司管理评审程序(七)

1.0目的

通过定期地对质量体系的评审,保证本公司质量体系持续有效地满足gb/t19002-1994--iso9002;1994标准及本公司的质量方针和质量目标的要求。

2.0适用范围

本程序适用于对公司质量体系的适宜性和有效性进行的评审。

3.0职责

3.1总经理负责组织管理评审活动,并批准《管理评审计划》和《管理评审报告》。

3.2管理者代表负责安排管理评审前的各项准备工作,包括评审中所需的文件和资料的收集、《管理评审计划》的编制和审核,并协助总经理组织评审活动以及编写《管理评审报告》。

3.3各部门负责人负责评审中提出的纠正和预防措施的实施工作。

3.4质管部负责对各部门的纠正和预防措施实施情况进行监督,并及时向管理者代表汇报执行情况。

4.0工作程序

4.1评审的依据

a用户的期望和社会要求;

b前期评审的重要质量记录;

c质量体系发生重大变化时;

d市场情况发生重大变化时;

e出现重大质量事故或连续被顾客投诉时;

f其他认为有评审需要时。

4.2评审的计划

a管理者代表负责组织编制《管理评审计划》,并报总经理批准;

b管理评审活动每年举行一次,一般安排在内部质量审核完成之后;

c根据4.1项视情况的需要,可适时安排管理评审。

4.3评审的内容

评审一般包括以下内容:

a质量方针和质量目标贯彻和实施情况;

b组织架构(包括人员配置和资源利用等)是否合理;

c质量改进和服务绩效分析,如经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈信息的分析等;

d是否发生重大安全、质量事故;

e审批重大的纠正和预防措施;

f其他需评审的内容。

4.4管理评审前的准备

4.4.1管理者代表在组织编写的《管理评审计划》中必须明确:

a本次管理评审的目的、范围、依据;

b评审组成员名单;

c评审时间;

d评审议程安排;

e评审工作要求;

f所需的工作文件,包括上一次的管理评审报告、内部质量审核报告、不合格报告等。

4.4.2质管部负责准备管理评审所需的文件和资料,包括以下内容:

a上次的《管理评审报告》

b上一次管理评审会议提出的各项纠正和预防措施落实情况的分析报告;

c最近一次内部质量审核或外部质量审核报告;

d客户投诉和各项物业管理服务情况分析报告;

e重大预防措施建议报告等。

4.5评审的实施

4.5.1评审会议由总经理或由其授权委托的人员主持。

4.5.2评审项目责任部门陈述被评审项目(活动)的现状。

4.5.3与会人员对评审项目进行评审,做好详细的记录并形成完整的评审报告。

4.6评审记录和报告

4.6.1质管部负责做会议记录。

4.6.2管理者代表根据会议记录进行整理、编写《管理评审报告》,负责对质量体系的现关注和适用性作出评价,经总经理批准后分发给各部门。

4.6.3《管理评审报告》、《管理评审计划》由质管部归档保存,并负责下发。

4.7纠正和预防措施

对管理评审中提出的不合格项,各相关部门依据《纠正和预防措施控制程序》执行。由管理者代表负责跟踪验证。

5.0相关文件

5.1《质理手册》

5.2《纠正和预防措施控制程序》

5.3《管理评审计划》

5.4《管理评审报告》

5.5《内部质量审核报告》

5.6《会议记录》

第16篇物业管理公司会计核算依据

物业管理公司的财务管理部门,在对其下属的物业管理处进行会计核算前,必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解,此外,还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。

一、业主公约

业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力,并明确各自的权利、义务及责任。

公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定,并作为会计核算的依据。

现列举其中较重要的条款如下:

1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法

一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常,本着'用者自付'的原则,本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有,本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式,如:在业主委员会成立之前的前期物业管理期间,小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限,收入不足以应付经常性支出时,由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。

2.本物业综合管理费收支情况的公布

要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况,是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下,公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。

3.收支核算方面的规定

公约通常列明是否需要为本物业各部分(如:停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。

4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法

通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。

5.管理费起计日期的约定

通常可以是实际收楼日,或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日,或者以前述两者较早者为起计日,也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。

6.滞纳金的计算法

公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费,逾期未付者,则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。

二、管理合约

管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约,其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容: