物业管理设备维护成本控制【16篇】

第1篇 物业管理设备维护成本控制

物业管理设备维护成本的控制

设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命,现代化的设备赋予物业以现化的生命,智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备,物业就变成了黑暗中冰冷的空壳,就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气,都会严重影响业主的生活和工作,都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说,真是“接到报修如闻警报,排除故障刻不容缓!”

物业管理设备维护服务

(一)设备维护服务对象的构成

以设备电气性质和机电结合的程序为标准,可以划分为:1、强电设备:(1)高、低压变配电设备。(2)紧急发电机组。(3)照明系统。2、弱电设备:(1)楼宇自动化系统(bas)(广义的)。(2)通讯自动化系统(cas)。(3)办公自动化系统(oas)。3、机电设备:(1)电梯。(2)中央空调。(3)燃气燃油锅炉。(4)给排水各类动力机械等。

(二)设备维护服务形式的构成

以人与设备相互间的互动关系为标准,可以划分为:1、运行:值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修:日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护:日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。

(三)设备维护服务成本的构成

以产生成本的对象为标准,可以划分为:1、能源成本:耗电、耗水、耗气(油)等。2、维修成本:维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本:定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。

设备维护服务成本控制的意义

(一)能源成本控制的重要性

在现代建筑中,随着照度和舒适度等人工环境标准的提高,各类强电、弱电、机电设备的大量应用,使建筑能耗急剧增加。有专家统计,当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店,夏季用全部建筑设备都开动,每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计,在发达国家,建筑物的耗能占全国总耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右,是耗能大户;生活热水占15%;照明、电梯、电视占14%;厨事占6%。显而易见,节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益,而且直接关系到环境效益和社会效益。

(二)维修成本控制的重要性

在一座现代化大厦的投资中,各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大,甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5a级智能化大厦,在1996年投资安装的部分设备的价格是:

1、大厦结构化综合布线系统(加拿大)1套:1,000万元。

2、智能自动消防系统(美国)1套:500万元。

3、燃气/燃油自动锅炉(德国)3台:360多万元。

4、离心式中央空调水冷机组(美国)4台:385万元。

5、变频式空气处理机(法国)61台:623万元。

6、三菱高速电梯(日本)14台:3,330万元。

该建筑建安总投资3亿元,结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障,其维修成本是难以承受的。

(三)人工成本控制的重要性

本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位,但实际上在大部分物业管理项目中,人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高档商务写字楼,1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费(电费、水费、燃油费)为35.7万元,占总支出的36.9%;人工费(员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费)为29.7万元,占总支出的30.7%;维修费(维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等)为17.5万元,占总支出的18.1%。而且实践证明,控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。

设备维护服务成本控制的方法

(一)控制能源成本的方法

管理方法:

1、编制能源成本控制计划:(1)成本预算。(2)控制指标。(3)控制标准。(4)控制措施。(5)控制过程。(6)控制岗位责任制。

2、实施“全员控制”和“全过程控制”。

技术方法:

1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测,由计算机智能管理建筑物的能源。

2、提高楼内温度的控制精度,避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计,夏季设定温度下调1℃,将增加能耗9%;冬季设定温度上调1℃,将增加能耗12%。

3、空调设备采用高效率机组,以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。

4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行(系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等)。

5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况,灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。

6、严禁用工业用水进行草地灌溉。

7、全部实现路灯的自动控制(例如声控)等。

(二)控制维修成本的方法

管理方法:

1、编制维修成本控制计划。

2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。

技术方法:

1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中,运转完全正常的设备,即近乎达到免维护水平的比例只有40%~60%;正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%;运行基本正常,但报警水平在增长的设备比例为15%~20%;已经存在严重问题,必须及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本,就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施,以保障安全运行,降低维修成本。

2、设备在其寿命周期内发生故障的情况,与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。

(1)在初期故障期:设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件,编制管理档案,并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件,编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足,找出隐患并加以解决,尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。

(2)在偶发故障期:此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段,应着重提高设备

维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力,加强对材料备品的管理。

(3)在磨耗故障期:这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期,由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率,减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养,定期对零部件进行检测,掌握其劣化,程度。同时坚持平时的清扫、给油、调整,减缓零部件的磨损和劣化进程,延长使用寿命,降低维修成本。

(三)控制人工成本的方法

管理方法:

1、编制人工成本控制计划。

2、因事设岗,因岗定员。

3、科技含量较高的物业管理项目(例如智能化大厦),其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。

4、科技含量较低的物业管理项目(例如普通住宅小区),其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性,强调岗位的综合性,其本质就是“减少岗位种类,增加岗位内容”。实践证明,这种方法非常适用于科技含量较低的物业管理项目,对减少用工、降低成本、提高效益(工作效率和员工收益)、做好工作具有显着的效果。

技术措施:

1、组织实施“强化专业,一专多能”的培训。

2、组织实施“强调综合,一岗多责”的培训。

设备维护服务成本控制的效果

这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。

(一)设备情况

某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区(建筑面积1万m2,两栋6层砖混结构的居民楼,120户业主)提供冬季供暖服务。供暖设备是一台drq-95型自动燃气锅炉,输出热量为930kw,允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。

(二)节能控制

该项目在2001―2002年供暖期采取了以下节能措施:

1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修,使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为零。

2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准,任何人不得擅自升温。同时定时入户测温,确保室温不低于18℃(北京地区国家规定是16℃)。

3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即:在整个冬季,把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量,而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。

(三)效果显着

实施节能控制前:

燃气日均耗量:894m3。

燃气总耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

燃气总费用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。

实施节能控制后:

燃气日均耗量:614m3。

燃气总耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

燃气总费用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。

综合效益:

社会效益:节省燃气40,000 m3。

环境效益:减少了燃烧废气向大气的排放。

经济效益:

(1)节支(等于增收):72,000元。

第2篇 物业辖区空置房管理-2

物业辖区空置房管理(2)

一、空置房的登记建档

管理处对辖区内的空置房进行登记,制作《空置房动态记录》,每月上报品质部备案。

二、空置房的维护

1、管理处每年12月制定空置房维护计划,内容包括:维护项目、频率、措施、费用以及出处,报品质部审批。

2、对空置的住宅、写字楼,每三个月进行一次室内清洁。

3、对空置的商场,每三个月进行一次室内清洁,每月对内墙玻璃进行清洁一次;每半月对首层玻璃进行清洁一次。

4、每半年对室内设施进行一次保养

5、确保有客户看房时,都能提供整洁、完好的房屋供客户选择。

6、每季度的楼检时,应抽样检查空置房维护情况。

三、空置房的租售

1、配合开发商售楼,降低空置率。

2、联系未入伙的业主,使其尽快办理入伙手续。

第3篇 大厦物业管理搬运物品责任书

大厦物业管理中心搬运物品责任书

为确保本大厦全体客户的利益、方便客户乘坐电梯、保证大厦财产不受损失、给搬运物品人员提供方便热情的服务,特制定本责任书:

一、为客户提供物品运输(包括搬家等服务项目)的公司或人员(以下简称为:乘运人);需要运输大件或多件物品出入本大厦时,乘运人代表在阅读本文后,签字确认遵守本协议的全部条款。

二、在乘运人代表签署本责任书后,前台将安排一名门卫或保安人员(以下简称为服务人员)引领乘运人进行客户物品的运输服务,直至全部物品运输完毕为止。

三、**物业管理中心指定本大厦16号电梯为货运电梯,乘运人在使用电梯时只能使用该部电梯进行货物的运输及人员的往返。

四、乘运人在进入本大厦后,应服从服务人员的管理,禁止将易燃、易爆、有毒等危险品带入本大厦;禁止在公共区域内吸烟、大声喧哗,嬉戏打闹等不文明行为,禁止乘运人进入与运输货物无关的区域,乘运人如违反本规定所引起的一切后果,将由乘运人负担全部责任。

五、乘运人在搬运物品的过程中应做好对公共区域及公用设备、设施的保护工作,如在运输物品过程中发生损坏公共设备、设施的情况,应暂停运输服务并将损坏情况于第一时间通告前台,前台将请管理中心工程部对损坏部位进行估价或维修,对于发生维修费用的情况,管理中心将依据工程部出具的工程维修报价明细向乘运人收取维修费用,并加收10%的服务费,乘运人故意隐瞒损毁情况、逃避责任者,管理中心将在要求承运人赔偿损失以外,视情节轻重,给予人民币200至1000元罚款。

六、乘运人的车辆进入本大厦区域后,应服从保安人员的调动,禁止私停乱放;乘运人在运送物品经过大堂时,严禁拖拽物品,以免造成地面损坏,严禁用物品撞击大门,并禁止在大堂逗留以及将物品摆放在大堂内。

七、乘运人在运输物品的整个过程中,均不得阻塞公共区域的通道,包括楼内的电梯厅、电梯门、消防楼梯、楼道,并不得妨碍大厦内其他客户对上述区域的正常使用;一旦发现乘运人违反上述规定,管理人员均有权暂停乘运人的搬运工作,直至乘运人将错误更正后,方可继续从事搬运工作。

八.乘运人在完成全部物品的搬运工作后,如所提供的服务是将物品运出本大厦,请乘运人的代表到前台办理物品出门手续。

单元号码:

搬入 搬出

搬运内容:

乘运公司名称:乘运 人: .

联 系 电 话 :日期/时间:.

**物业管理中心乘运公司:

物业部 (公章):

负责人: 负责人:

日期:日期:

第4篇 物业工程管理部主管职务说明书

工作概述:

根据《物业管理条例》和公司的有关规定,负责维护社区楼宇的安全使用和公共环境的整洁;规范装饰装修的管理;协调与各相关单位的工作关系;审查申报登记的装饰装修施工图纸;监督社区内的重大维修工程;指导下属处理重大投诉;以及完成上级交办的其他事项。

(一)任职资格

1、性别:男;

2、年龄要求:35岁以下;

3、学历要求:大专或以上学历,土木工程或物业管理专业;

4、工作经验:具备3年以上工程管理或物业管理行业的工作经验;

5、工作技能:持物业管理上岗证及物业管理职业资格证书;经部门招聘考核标准(主管)评测合格可录用;试用期经员工转正考核标准(主管)评测可转正(见附表);经晋升考核标准(主管)评测可晋升(见附表)。

(二)工作关系

1、直接上级:屋村管理处副经理

2、直接下级:工程管理部副主管

3、合作部门:

(1)内部部门:管理公司,建筑公司,售楼部,装修公司,机电公司等;

(2)外部部门:规划国土管理所,行政执法分局(中队),交通管理所等。

(三)岗位职责

履行部门职责,确保实现部门所有工作目标。

(四)工作要领和注意事项

1、处理问题时应从全局上考虑;

2、审阅图纸应认真细致,准确标明注意事项和禁止行为;

3、多与下属沟通,了解各项工作的实际情况。

第5篇 某物业公司管理手册前言

物业公司管理手册前言

1、范围

1.1总则

本手册适用于对本公司质量、环境管理体系所需全过程的内部管理,也适用于证实本公司有能力满足顾客及相关方的要求,产品/服务质量、环境行为符合法律、法规的要求。通过管理体系的有效运行和持续改进,增强顾客和相关方的满意。

本手册适用产品覆盖的范围:社区物业管理服务

1.2适用范围

本公司按iso9001:2000、iso14001:2004标准的要求,建立管理体系。

由于本公司的社区物业管理服务过程控制是按照国家颁发的《物业管理条例》及顾客的要求进行的,不发生社区物业管理服务的设计和开发过程,因此对iso9001:2000《质量管理体系-要求》标准中“7.3设计和开发”进行删减。

2、引用标准

本手册引用标准为iso9001:2000、iso14001:2004标准的要求。

3、术语

3.1本手册引用iso9001:2000、iso14001:2004标准的要求规范中所规定的术语。

第6篇 物业管理实务试题

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分,共16分)

1.根据使用功能的不同,物业可以分为:居住物业、工业物业、其他用途物业和( )。

a.商业物业 b.仓库物业

c.酒店、娱乐、办公楼物业 d.房产业物业

2.物业所有人和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守( )。

a.业主大会决定 b.物业管理企业规章制度

c.业主委员会决议 d.《业主公约》

3.在物业管理的基本内容中,必须做好的最基本工作是( )。

a.常规性公共服务 b.针对性的专项服务

c.委托性的特约服务 d.经营性的有偿服务

4.注册资质一级的物业管理企业所管理的各类物业管理总建筑面积中,其中独立式住宅(别墅)建筑面积要求达( )。

a. 50万平方米以上 b.30万平方米以上

c. 20万平方米以上 d.15万平方米以上

5.资质三级的物业管理企业注册资本要求达( )。

a.50万元以上 b.40万元以上

c.30万元以上 d.20万元以上

6.不仅适用物业管理业务量比较单一的小型专业化公司,而且适用一些大厦或住宅小区物业管理企业的初期管理,但不适合较大规模。

a.职能制 b.直线制

c.直线职能制 d.事业部制

7.构成物业管理主要内容,贯穿于物业管理全过程,为实施物业管理依据和准绳的,是物业管理主体业主与物业管理企业间的法律关系内容( )。

a.权责关系 b.管理与被管理关系

c.服务与被服务关系 d.委托与被委托关系

8.单个业主在物业管理中所拥有的最基本权利是参与权,其核心是( )。

a.监督权 b.管理权

c.知情权 d.处分权

9.监督、指导和管理物业管理业主委员会的是当地( )。

a.市、区行政领导部门 b.房地产行政主管部门

c.街道、社区部门 d.物业管理企业上级主管部门

10.物业管理的委托有实行招投标和( )。

a.不实行招投标 b.政府指定

c.议标 d.房地产开发企业管理

11.供暖设备物业管理模式有物业管理公司委托专门的供热管理公司管理和( )。

a.物业管理公司自营管理 b.业主自营管理

c.业主委托专门的供热管理公司管理 d.专业供热公司统一管理

12.物业管理中治安管理的最大特点是( )。

a.责任重大、处理难 b.责任大、服务难

c.责任重大、权力有限 d.责任大、权力无

13.房屋租赁合同签订后,房屋租赁当事人应当办理登记备案手续,办理的时限为租赁合同签订后( )。

a.15天内 b.30天内

c.45天内 d.60天内

14.对公房租赁实行国家限制性租金标准,即政府定价,对原有的私有住宅租赁,实行( )。

a.市场价 b.政府定价

c.政府指导价 d.政府指导价或双方协商价

15.维修基金属全体业主共同所有。在商品住宅房销售时,购房者应向售房单位交纳( )。

a.购房款1%的维修基金 b.购房款1-2%的维修基金

; c.购房款2-3%的维修基金 d.购房款3%的维修基金

16.凡属公益性质的特种物业管理的经费来源主要( )。

a.依靠本单位自筹解决 b.依靠主管部门补助

c.依靠地方财政拨款 d.依靠国家出资

二、多项选择题(在每小题的备选答案中,选出二个或二个以上正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共28分)

1.物业管理的基本特点是( )。

a.现代化 b.专业化

c.市场化 d.社会化

e.科技化

2.物业管理前期准备工作的基本环节包括( )。

a.物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制

b.物业管理企业的选聘或组建

c.物业管理人员的选聘和培训

d.物业的接管验收

e.规章制度的制定

3.物业管理企业设立的程序一般分( )。

a.资质审批 b.市房地产局批准

c.工商注册登记 d.税务登记

e.公安部门办理公章登记和刻制

4.物业管理企业经理岗位培训内容,其中考试课是( )。

a.物业管理概论 b.房屋结构、构造与识图

c.房地产开发经营与管理 d.物业管理法规(上)(下)

5.在物业管理中,业主自律意识中的公众意识强调的是个人利益对集体利益的服从。它比法律意识要高一个档次,主要靠( )。

a.业主的集体主义精神 b.业主的品质

c.业主的道德心 d.业主的社会责任感

e.业主的思想觉悟

6.物业管理服务费用的收费,从总体上讲有( )。

a.政府定价 b.政府指导价

c.市场价 d.协商价

e.经营者定价

7.房屋基本功能要求是( )。

a.安全性 b.耐久性

c.实用性 d.适用性

e.艺术性

8.对业主委托物业管理公司管理的物业,物业管理公司承担修缮责任的有( )。

a.房屋建筑物业内自用部位

b.房屋建筑共用部位、共用设备设施

c.业主自用设备

d.物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑

e.物业规划红线内附属配套服务设施

9.电梯的安全管理的内容有( )。

a.主管部门的安全管理 b.对司机、维修人员的安全管理

c.对设备安全的监督、检查 d.对用户的安全教育

e.对设备保养、维修

10.物业智能化技术设备系统有( )。

a.通信自动化系统 b.办公自动化系统

c.别墅自动化系统 d.楼宇自动化系统

e.住宅自动化系统

11.物业综合管理的特点有( )。

a.委托性 b.有偿性

c.政策性强 d.专业性强

e.综合性强

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bsp;12.保险的一般原则有( )。

a.诚信原则 b.公平原则

c.可保利益原则 d.近因原则

e.比例分摊原则

13.购买物业保险的目的有( )。

a.取得保险金 b.分散意外损失

c.利于善后工作 d.移转损失

e.减少损失

14.物业管理企业利润总额包括( )。

a.营业利润 b.管理服务费利润

c.投资净利润 d.营业外收入净额

e.补贴收入

三、名词解释(每小题4分,共20分)

1.物业

2.物业使用人

3.物业管理服务费

4.物业档案资料管理

5.住宅小区物业管理

四、简答题(每小题6分,共24分)

1.物业管理常规性公共服务包括哪些主要管理服务项目内容

2.建立物业管理企业管理制度应当遵循的合法性基本原则有哪些要求

3.当前物业管理中,加强业主自身素质的培养可从哪几方面努力

4.物业安全管理中常见问题的处置原则有哪些

五、论述题(12分)

第7篇 物业管理处会所管理程序

物业程序文件

--项目管理处会所管理程序

1目的

为会所管理工作提供指引。

2范围

适用于各管理处的会所管理工作。

3方法和过程控制

3.1酒(水)吧管理

3.1.1提前十分钟上班签到,上岗前检查自己的仪容、仪表。

3.1.2检查酒吧台内的开档所需材料是否充足,整理酒吧器具并摆放在指定的位置。

3.1.3酒水给顾客送上之后,应立即离台,以保留顾客谈话的私密性。

3.1.4服务时要按正确的服务流程进行操作,所需的配料在送到顾客餐桌上时,须跟配齐全。

3.1.5勤巡视台面,注意观察。顾客所需配料上齐后要准备好相应的单据,以备顾客随时买单。

3.1.6爱惜自己使用的设备、设施,严禁浪费,每日检查物品的存放,不当之处应马上报知主管解决。

3.1.7每天清洁餐具、用品、用具,对该消毒的物品进行消毒,擦拭,并且摆放在方便操作的位置。

3.1.8每班交班时要交接清楚,并要做好质理记录。

3.1.9每日的营业收入要和电脑小票、酒水单相符,帐目准确无误。

3.1.10严禁下列行为发生,违者经查属实予以严重警告直至开除:私自挪用收入款项;自行开单;飞单;私自销毁各类票据;未经主管认可使用作废票据;拾到顾客物品不如实上交;向顾客索要小费;向外人透露营业内容方面的情况、资料或有关票据。

3.2健身房管理

3.2.1在开始营业之前一小时内做完日常清洁工作,检查及整理好设备、设施,保持室内空气清新。

3.2.2积极、正确引导顾客正确使用健身器材,必要时给予保护和协助。

3.2.3按规定及时保养运动器具。在对健身器材进行上润滑油或消毒后,必须进行清洁处理,使之符合卫生和保养要求。

3.2.4保持健身房地毯的洁净,不得有烟头和纸屑等杂物;玻璃门、窗、镜子、室内装饰品、物、设备、设施每日清洁一次以上,正确使用保洁用品,并懂得节约。

3.2.5熟悉和掌握有关健身器材的性能和操作要求,提高服务素质,为顾客提供优质的服务。

3.2.6每日仔细检查各健身器材,尤其是组合类器材各活动、连接部位是否安全、牢固,发现异常及时联系相关责任人进行处理。

3.2.7健身器材零配件更换必须由专业人员进行。

3.2.8对可能危及人身安全的情况,必须采取防护措施,并做好明显的警识。

3.3泳池的管理

3.3.1泳池需保证在5月1日-10月31日开放,开放期间,各部门可视自身的情况确定泳池开放的时段,非泳池维修、换水时期的开放时间一般为上午9点至12点,下午14点至22点。

3.3.2泳池现场要设有标识牌,填写当天早晚测定的水温和池水ph值。

3.3.3开放期间,救生员有义务引导顾客先经过浸脚,淋浴后方可进入泳池,有责任阻止醉酒者、皮肤病患者下池游泳。

3.3.4泳池必须按标准配备救生圈或救生器材。

3.3.5顾客未经泳池管理人员许可不得入池游泳。

3.3.6严禁顾客在泳池区域范围内嬉逐玩耍,严禁裸泳及在泳池内洗涤物品。

3.3.7游泳之顾客必须持有卫生部门出具的《健康证》,同时到管理处办理有关手续。

3.3.8泳客应视自身水性选择深、浅水区域进行泳乐,凡10岁以下儿童在游泳时必须有家长监护。

3.3.9泳池内严禁使用水床、橡皮艇等大型水上娱乐设施。

3.3.10泳池在营业时间内管理处应安排救生人员值班,非营业时间应严禁任何人员下水泳乐。

3.3.11救生人员必须严格保证游乐期间人员的安全。

3.3.12发生溺水事故时,救生管理员应及时进行抢救,严重者要尽快送至就近医院抢救。

3.3.13救生员须参加市救生员培训,持有《救生员证》。

3.3.14救生员必须每年进行一次的健康检查,持有《健康证》。

3.4桑拿房管理

3.4.1桑拿房通常24小时开放。

3.4.2值班人员在获得顾客需要的信息后,应积极热情予以接待和安排。

3.4.3值班人员得到桑拿信息后,应及时打开桑拿房相应的电源开关和旋钮,开启蒸气炉和蒸气房灯,将温度调节开关调至适当位置,关闭蒸气房木门,预热20分钟左右以达到使用效果。

3.4.4值班人员有权劝阻饮酒、皮肤病或身体不适者进行桑拿。

3.4.5桑拿房必需装设内线电话,并保证正常使用。

3.4.6值班人员要加强对桑拿人员的安全保护,一般每隔10分钟要查看一次。如顾客桑拿时间过长(20分钟以上)应与顾客进行联系,发现情况应迅速报告上级并及时救护。

3.4.7顾客桑拿完后,应请其按收费标准进行签单确认。

3.4.8值班人员随即关闭桑拿房相应的电源开关和旋钮,并开门透气。

3.4.9值班人员应及时清洗和整理顾客使用过的大小浴巾和其它物品,并做好桑拿房消耗和使用物品的补充和摆放工作,以保持干净整洁和正常运作。

3.4.10发现顾客遗失的物品,应及时交还给顾客本人或上交管理处。

3.4.11若两户或以上顾客预约桑拿时,应按照预约先桑拿的原则进行,同时做好合理的解释工作。

3.4.12值班人员应每天对桑拿房进行清洁并检查照明、温度计、计时器、体重表等设施的完好程度,发现问题及时报告管理处处理。

3.5棋牌室管理

3.5.1上班前检查仪容、仪表,准时上岗签到,保持良好精神状态。

3.5.2上班后一小时内完成日常所有清洁工作(整理好台、凳,吸尘)。

3.5.3检查各种棋牌用品有无缺损。

3.5.4注意观察及巡视各棋牌室,随时保持区内卫生清洁,但不得影响顾客娱乐。

3.5.5客离后即清场,将棋牌等娱乐设施收放并清理干净。

3.5.6损坏的物品在没有修好之前不得给顾客使用。

4质量记录表格

**wy7.5.1-h04-02-f1《泳池、泳乐设施运行记录表》

第8篇 泽京物业管理集团公司简介材料

重庆泽京物业管理集团有限公司成立于2005年,注册资金500万元,是一家专业化的物业服务企业,具备物业服务企业二级资质,重庆市物业管理协会会员单位。公司目前管理项目:南川具代表性的高档商住小区――“香格里拉.花园”、“香格里拉.西苑”;铜梁高档欧式洋房――“普罗旺斯.公馆”、.“普罗旺斯.东岸”;大足宋风宋韵历史文化风情城――“海棠香国”;弹子石公交枢纽物业――“泽京.九号线”等,管理业态多样化,管理面积超一百五十万平米。

泽京物业致力于开创现代高品质物业服务的新思路,坚持“以顾客为中心,持续改进服务质量,创造安全、温馨、舒适的居住环境”的质量方针,秉承“做好每一个细节,超越顾客期待”的服务理念,以业主满意为工作中心,注重服务细节,努力为客户营造高品质生活环境。

泽京物业珍惜客户的信任,以积极热情的态度去满足客户不断增长的需求。把诚信的服务和客户发自内心的赞誉,视作公司发展最牢固的基础;高度重视并持续研究客户需求,以专业化的人才队伍、标准化的作业流程,努力为客户提供人性化、一体化的高水准专业物业管理服务,赢得了广大业主的信任;通过服务创新让业主享有尊崇感,通过社区活动丰富了业主的居家生活,形成健康和谐的邻里氛围。

泽京物业重视人才梯队的建设,视员工为公司的财富,努力营造公平、公正的工作环境,致力于将企业发展战略与员工职业生涯规划相结合,实现共同成长、合作共赢。

真诚的服务赢得了广大业主的信任及政府和社会各届的广泛认可。企业和所管理的小区先后获得“中国金牌物业管理企业”、 “诚信物业管理企业”、重庆市 “优秀住宅小区”、重庆“十佳园林式小区”、 “安静居住小区”、“文明小区”、 “最佳绿化小区”等荣誉称号。

通过多年的发展,公司在队伍建设、基础管理、品牌塑造等方面积累了丰富的经验,目前,公司正在进行标准化建设,正在向着“创一流标准,塑物业品牌”的目标迈进。

第9篇 物业保安员着装管理作业指导书

1.保安员上岗值勤时必须按公司规定着装。

2.员工工牌是员工工作证明,应佩带在左胸上衣口袋盖上处。

3.上班时制服应干净、整齐、笔挺。

4.纽扣要全部扣齐,不得敞开外衣,卷起裤脚、衣袖,领带必须结正。

5.制服外衣衣袖、衣领处、制服衬衣领口,不得显露个人衣物,制服外不得显有个人物品,如:纪念章、手链、项链等。制服口袋不得装过大过厚的物品。

6.对讲机挂于右侧腰带上,腰带禁止佩带手机等饰物。

7.上岗时,统一穿着黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。

8.除因公或经批准外,不准穿着或携带制服离开公司,下班后不得穿着制服外出。

9.换装时,应统一着装,不得有夏冬装混穿现象。

10.离职时必须将制服交回公司,如有遗失或损坏,则需按有关规定赔偿。

第10篇 物业管理软件房产管理试题

思源软件8.0考试试卷(房产管理模块)

时间:90分钟分值:60分

一、选择题(此题为混选题,含单选和多选,多选题中部分选对的计半分,选错一个不计分。分值:20分,一题四分)

1.在房产管理模块中登记完房产后,在'手工登记房产'中____修改管理区代码和大楼代码,在'自动生成房间'中____更改房间代码。

a.可以 b.不可以 c.有时可以,有时不可以d.上述说法均不正确

2.每个管理区、大楼、房间都有自己的代码,这些代码是唯一识别它们的标识。代码可由下列元素组成:_____。

a.汉字b.26个字母和0-9的数字 c.下划线或短横线 d.所有标点符号

3.在房产管理模块中,我们可以完成以下工作:______。

a.建立管理区、大楼、房间三级房产导航树

b.建立管理区、大楼、房间的详细档案资料,如自动生成房间、批量输入房间的建筑面积等

c.建立房间的业主入伙情况资料

d.处理各房间的物业费用

4.房产管理模块中的导航树中管理处是默认的,在____中建立,管理处下可以有___个管理区,任何一个管理区下可以有___栋大楼,任一大楼下可以有___个房间

a.房产管理 b.权限管理 c.0个 d.一个 e.两个f.多个

5.在房产管理模块主界面左边的导航树中选择管理处时,右边的表格列出管理处下所有的____,选择大楼时,右边的表格列出大楼下所有的____。

a.管理处 b.管理区 c.大楼 d.房间

二、填空题(分值:20分,一题五分)

1.在房产管理模块中,录入管理区、大楼、房间的资料时,资料类别包括:_____、____、____三项。

2.解释下列房间代码(带单元号::)的意思:

y*g-08-09a 表示前缀代码是___,该房房间号是_____,位于____楼,____单元,分隔符为____。

y*g-01-0208 表示前缀代码是____,该房房间号是____,位于____楼,_____单元。

3.下图1-1所示为房产管理模块中'自动生成房间'的操作页面,请根据图示回答下列问题:

①依照下图填写的房间描述资料可计算得出,该大楼下共可以生成_____个房间。

a.12b.22c.32d.42

②请问下列选项中哪两项不是该次操作所生成的房间答:()

a.yq-01_02_04f b.yq-01_01_06e &n

bsp; c.yq-01_02_05c

d.yq-01_01_03a e.yq-01_01_04hf. yq-01_01_05e

③该次操作生成的房间代码中,其前缀代码为____,它是由____和____组成的。

图1-1

4.下图2-1所示为dbgrid表格的右键菜单项,图2-2和图2-3为子菜单,请结合各图片回答下列问题:

图2-1(略)图2-2(略)图2-3(略)

①如上图2-1所示,右键菜单项分为五个组成部分,第一部分为dbgrid表格的编辑,若欲按所选列题头条件进行分组,应选_____;若欲暂时存放操作中不需用到的字段名,可选_____将其拖入,使用时再恢复初始栏位;第五部分为数据输入输出的操作,选用____可以一次性为某一列输入相同的数据,并且,如选择____可锁定在该字段输入。

②右键菜单项中的'文件输出'可实现将dbgrid表格中的数据输出为文件的功能,如图2-2所示,输出方式可为五种,分别为:邮件、____、电子表格(e*cel文件)、___、打印。

③图2-3所示为右键菜单项中计算功能的子菜单,其中'数目'项被选中,下列说法正确的是:( )

a.当右键菜单项中的'汇总显示条'被选中时,系统自动计算表格中的所有数据的总和

b.当右键菜单项中的'汇总显示条'被选中时,系统自动计算所选列中所有数据的总和

c.当右键菜单项中的'汇总显示条'被选中时,系统自动计算所选行中所有数据的总和

d.以上说法均不正确

④下列选项中关于dbgrid表格右键菜单项的功能叙述正确的是:()

a.右键菜单项第一部分中的'汇总显示条'和'分组汇总显示条'功能分别用于对不同表格界面的列项进行数据汇总显示;

b.右键菜单项第一部分中的'宽度匹配'功能用于自由调整各列项的宽度;

c.右键菜单项第二部分中的'平滑模式'和'标准模式'功能项是用于设置表格界面的查看方式;

d.右键菜单项第三部分中的'题头字体'和'编辑字体'功能项是用于设置相应列题头的字体;

e.右键菜单项第四部分中的'查找'功能可以提供模糊查找的功能。

三、实际操作题(分值:10分,一题五分)

1.根据下面提供的资料及要求,生成房产代码。(略)

2.批量录入以下建筑面积:

a区一栋房间的建筑面积:a01_store01:300 ;a01_store02:400 ;其它:100

b区二栋所有户间建筑面积:150

简述列项管理的功能,并在列项管理中为房间类型添加三种新的类型:二房二厅、三房一厅、三房二厅;房间a01_0201、a01_0202 、a01_0203的房间类型分别为:二房二厅、三房一厅、三房二厅。

四、简答题(分值:10分,一题五分)

1.请简述批量录入房间'建筑面积'的操作步骤。

第11篇 物业管理综合内容试卷

物业管理综合内容试卷(2008)

学员单位 ________姓名________ 分数________

一、填空题(15分,每空1分)

1、《物权法》从( 年月日)开始实施。

2、业主入伙时应携带1、入伙通知书;2、( )原件及复印件;3、业主身份证原件及复印件;4、业主本人及其家庭成员1寸彩照(每人三张);5、若业主委托他人办理入伙,需提供( )及被委托人《身份证》原件及复印件。

3、物业企业进行装修管理的法律依据是( )( )。

4、《物权法》规定下列事项由业主共同决定:

a、改建、重建( );b、选举()或者更换( );c、制定和修改建筑物及其附属设施的( );d、制定和修改();e、筹集和使用建筑及其附属设施的( );f、选聘和解聘( )或者();g、有关共有和共同()的其它重大事项;

5、装修管理分为装修受理、装修审批、()、装修验收四个阶段。

二、单项选择题(每题1分,共10分)

1、下列()费用不能列入物业服务成本。

a、清洁卫生费用 b、被税务部门罚款费用 c、办公费用d、公众责任保险费用

2、在保修期内房屋的建筑质量问题,应由()负责。

a、开发单位 b、施工单位 c、物业管理企业 d、政府主管部门

3、装修管理的行政主管部门是( )。

a、房管局 b、建委下属的装饰行业管理办公室 c、建委d、物业公司

4、物业管理服务的特性包括( )

a、单一性b、无差异 c、私人性d、局限性

5、特约服务是应某些业主的特殊需要而开设,特约服务费用的收取应按( )的原则。

a、按面积计算 b、谁受益、谁付钱 c、按每个单元计算 d、象征性收取

6、()应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。

a、开发单位 b、施工单位 c、房地产主管部门 d、业主委员会

7、物业管理的本质是( )

a、业主满意 b、领导满意 c、预防纠纷 d、服务

8、某住宅小区位于长江边,夏季时面临洪水的威胁,决定向保险公司投保,这属于()。

a、风险回避b、风险自留c、风险预防d、风险转移

9、下列不属于劳动合同范围的是()

a、固定期限劳动合同b、无固定期限劳动合同

c、无限期劳动合同d、和以完成一定工作任务为期限的劳动合同

10、下列哪一项不属于开发商向物业公司移交的资料()

a、综合资料b、土建资料 c、竣工图纸d、财务资料

三、判断题,对的打'√',错的打'×'(每题1 分、共15分)

1.物业管理企业开展综合经营服务可以提高物业管理企业的经营管理水平,也可以提高物业管理企业的收入。()

2.公共服务是为全体业主和使用人所提供的常规性服务,是所有业主和使用人都可以享受的。()

3.物业管理企业开展综合经营服务时,服务报酬由物业管理企业自行确定。()

4.物业管理企业开展综合经营服务,可以动用企业的自有资金,也可以通过其它途径筹集资金。()

5.物业管理企业开展综合经营服务项目的劣势是投资少,项目规模较小、市场集中度低,与大型商业服务企业相比,专业性差。()

6.物业管理行业在推行iso9000标准时要注意业主的评价常常带有个人色彩。()

7.全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后,由建设部每三年复检一次,复检合格的可继续保持'国优'称号。()

8.质量记录是记载过程结果的文件。()

9.内审的目的是发现执行中出现的不合格;发现文件体系中不合格和有针对性地帮助员工解决推行中的各类问题。()

10.劳动合同期限一年以上不满三年的,试用期不得超过二个月。( )

11.房屋的共有权人为业主。( )

12.属于《维修项目收费标准》中的报修项目,由工程部主管在接单后当日内对维修的可行性和维修费用作出评审,回复客户是否可以维修,经征得客户对维修费用的认可及同意维修后,再按上述时限和维修要求安排维修人员前往维修。( )

13.投诉接待服务是指物业管理企业在接待客户投诉、意见、建议过程中的作业程序和礼仪规范。( )

14.立项是指管理处客户部人员接到各有关人员或客户的投诉后,按有关规定需要进行完整的处理和跟进,为此在《投诉记录表》上进行详细记录,称为立项。( )

15. 加强物业管理合同的管理是防范物业管理纠纷的有效方法。( )

四、名词解释(每题4分、共12分)

1、物业管理:

2、物权:

3、业主:

五、简述题(每题6分、共18分)

1、物业收入分哪些种类

2、物业服务工作包括哪些方面的内容

3、何为首问制一站式服务

六、案例分析题(每题12分、共24分)

1、建筑面积100万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成,在选择物业管理机构时,开发商没有进行招投标,而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区,请分析:

(1)开发商的做法是否合适为什么

&nb

sp; (2)根据《物业管理条例》的规定,开发商应受到怎样的处理

(3)什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司

2、陈某是甲公司的职工,合同期为8年(1990.2.15----1998.2.15),承担新产品开发、试制任务。1993年陈与他人共同出资设立乙公司,由于乙公司严重亏损,陈基于自身利益,于1996年、1997年经常擅离岗位,到乙公司协助工作,主要精力用于乙公司的决策研究、整顿经营管理是、洽谈业务、开拓市场等活动,直至乙公司走出困境,乙公司支付陈报酬5万元。因陈主要精力未用于甲公司的工作,导致1996年的新产品开发计划延迟到1997年5月不能投产,直接经济损失40万元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申请,要求陈赔偿直接经济损失,并要求乙公司负连带责任。

请分析:(1)陈某在乙公司的行为是劳动行为还是股东行为

(2)陈某与乙公司存在哪些关系

(3)乙公司应否承担连带赔偿责任

第12篇 物业公司人事管理聘用劳动合同

物业公司人事管理之聘用与劳动合同

1.聘用与劳动合同

1.1.聘用办法

本公司采用定岗定编的人事管理制度。如部门因工作确实需要增加人员时,应先提出申请并填写《员工需求申请表》,由部门负责人签名后交由人事行政部核实,并报送经理审批,最后由人事行政部办理有关选聘事宜。

1.2.聘用条件

1.2.1 年满十八岁,身体健康,证件齐全;

1.2.2 作风正派,道德品质好,无任何不良纪录;

1.2.3 相关专业技术人员须经技术资质评定,具有相应资格证及职称证;

1.2.4 符合公司招聘的其它条件;

1.2.5 有下列情形之一者不予录用:

1)剥夺政治权力尚未恢复者;

2)被判有期徒刑或被通缉,尚未结案者;

3)体格检查经本公司认定不适合者;

4)未同原单位解除、终止劳动关系;

5)拖欠公款,有记录在案者;

6)患有各种传染病,身体或心理有缺陷者;

7)吸食毒品者;

8)曾被本公司开除免职者;

9)其它原因不予录用者。

1.2.6 本公司实行用工回避制度。原则上公司的高层职员的亲属不得安排到所属部门工作。

1.3.试用期

1.3.1 试用期原则上为一至三个月,特殊情况可适当延长或缩短试用期,但最长不得超过六个月。

1.3.2 试用人员报到时,应向人事行政部送交下列证件:

1)身份证、健康证复印件(原件同时核对);

2)学历证、资格证书、专业培训证书等有关证件复印件(原件核对);

3)国家规定的有关特殊工种必须持《资格上岗证》。

1.3.3 新进人员须填写《应聘登记审批表》,办妥入职手续,并接受公司岗前培训后,方可上岗试用。

1.3.4 试用期间,员工如因品行不良或服务成绩欠佳,应随时停止其试用,予以解雇;试用未满3日者,不予发放工资。

1.3.5 试用期满,员工需填写《试用期员工转正审批表》,以书面形式提出转正申请。根据试用期的表现及试用期间考核成绩,经部门负责人和人事行政部主管签署意见,最后由经理审批。

1.3.6 试用合格者,公司与其签订《劳动合同书》;试用不合格者,终止试用关系。

1.4.晋升与调职

1.4.1 公司将根据工作需要,对员工进行横向、纵向两种方式调动或提升至其它部门、其它岗位工作。

1.4.2 所有员工均有被晋升的机会,升职主要是对员工工作能力及潜在能力的一种肯定,以及给员工提供一个施展才华的舞台,同时也是为了确保公司及员工个人更好的得到发展。晋升将根据员工本人的工作表现、工作能力、业务水平及知识结构、员工发展潜力的高低、品德好坏等等,以及满足公司发展及扩张的需要。

1.4.3 如员工晋升后,因工作不胜任或犯有重大过失的,公司可视实际情况作出降职或免职决定。

1.4.4 员工晋升及调动属公司重大人事决策,必须经公司部门负责人、人事行政部主管及经理讨论研究决定。

1.4.5 员工升职加薪或降职减薪前,部门负责人应填写《员工薪资调整审批表》,并填写详细调整理由,交人事行政部核准,由经理批准后实行。

1.5.离职

1.5.1 辞职

1)员工辞职应以书面形式提出申请,交部门负责人、人事行政部主管、经理审批。试用员工须提前7个工作日递交申请报告,正式员工须提前30天递交申请报告。

2)员工辞职报告未获批准前,应照常工作。

3)员工的辞职报告获得批准,在离职时应到人事行政部办理离职手续,填写《员工离职手续表》,并办理工作移交。员工办妥相关手续并由相关人员签名确认后,持离职手续清单到财务部办理工资结算,财务部填写《员工工资结算表》,由财务部负责人审核后交经理审批,再由财务部办理工资结算事宜。

4)正式员工若未能提前30天书面申请报告通知人事行政部离职的,员工应给予公司一定赔偿金或扣减当月工资(特殊情况经经理批准者除外)。

5)员工如未能全数归还下列第1.5.3条中所列举的物品,则需按一定金额进行赔偿,有价物品按原购货价赔偿,无价物品按实际损失情况给予赔偿。

下列物品赔偿金额定额如下:

工作证:rmb20元 员工手册:rmb50元

1.5.2 辞退

1)公司可根据劳动合同相关条款及人事管理制度规定,可单方面提出终止雇用关系。试用员工,违反公司规章制度者、不能胜任职务者或试用考核不合格者可辞退。正式员工,违反公司规章制度者,依据《奖罚条例》可予辞退,不发资遣费。

2)当员工收到《辞退通知书》后,应于24小时内办妥离职手续离开公司。

1.5.3 员工离职应交还的物品

1)员工所负责的相关业务的文件、资料、数据、公函以及各类单据及其复印件。

2)办公台、办公桌、文件柜及宿舍(或车辆)的钥匙。

3)清退所有的借款、借物。

4)工作证、工作服、对讲机、计算器、员工手册、工具等或其它。

1.6.劳动合同和社会养老保险

1.6.1 经面试合格试用者,试用合格后签订正式劳动合同;

1.6.2 本公司与员工签订劳动合同原则上期限一年,一年合同到期后根据双向选择原则再续签合同;

1.6.3 凡签订正式劳动合同的员工,本公司将依据政府有关规定安排员工参加社会保险。

第13篇 港式物业管理专题介绍2

二、大厦保险

大厦各单元内部的保险通常由业主或住户自行负责,但对物业和楼宇的公共地方及设施的保险则应由一个共同的团体承担,以保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。

专业的物业管理公司须依照大厦公契的规定为其接管物业的公共地方及其设施购买保险,以便在意外发生后,全体业主的赔偿问题有所保障。在香港,管理公司须考虑的大厦保险有以下三类:

(一)财产保险

财产保险通常又分为两种情况:一种是只保公共地方及设施;另一种还包括大厦的结构。购买保险之前,管理公司会依照大厦公契的投保要求,并聘请专业测量师对投保额进行估价,然后向信誉好的保险公司投保,以便大厦在遭受火灾、水浸及其他受保的风险所造成毁坏时,小业主的利益有所保障。

(二)公共责任险

此类保险通常没有固定保额,保险公司通常会以每次索偿的最高赔偿限额为依据,再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。购买此类保险后,投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任,便由保险公司承担。比如:大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、私家车被盗等情况发生,而管理公司被控并证明确有职责疏忽时,保险公司须对受害者依法例作出赔偿。

(三)雇员赔偿保险

香港劳工法例规定:雇主必须为其雇员购买意外伤害保险,保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。

购买保险之后,专业的管理公司却会特别注意以下事项:

1.复核保单资料,详审投保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确;

2.妥善保存保单;

3.每年重估保额并续保

当真正有事故或意外事故发生时,如管理公司认为保险公司赔偿不足,则可以通过以下方式寻求解决:

1.向保险索偿委员会投诉;

2.向保险业联会投诉;

3.向消费者委员会投诉;

4.通过法律途径向保险公司起诉。

应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担;又如业主水龙头忘记关闭,其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤,就需由该业主负责赔偿。但是小业主是可以自行为其单元内部购买财产保险及第三者责任保险,以进一步保障其自身利益。

第14篇 物业管理事业单位优秀法人申报材料

×××××××××中心是按照编办发××号、编办××号文件依法成立的国有企业化管理事业单位,位于人民路××号,直属××人民政府,主要职能是负责××××××××管理工作。经××××编委办依照法定条件和法定程序核准登记,具备事业单位法人资格。本单位的宗旨是充分利用国有资产开展物业管理业务,积极创造社会效益及经济效益。目前有职工人,管辖商业面积。作为具有经营资格的法人事业单位,我们依法开展物业管理和服务活动,从无到有,先后引进家中型租赁经营企业,取得了良好的社会效益和经济效益,三年来共实现经济收入万元,上缴财政万元,实现税金万元,为我区经济建设添砖加瓦,发挥了窗口表率作用,减轻了财政负担,为区政府创造了财源,连续三年被评为区级先进单位,法人代表××同志两度被记功嘉奖。我们的主要做法是:

一、依法办事,规范管理行为

首先,我们注重学习教育,强化法规意识。我们组织中心人员学习国家有关法律、法规和政策,如《关于事业单位机构改革若干问题的意见》、《事业单位登记管理的暂行条件》、《现代化物业运营全书》、.《国土管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、新《合同法》、《民法通则》、《档案法》、《会计法》等等,统一了认识,明确了事业单位机构改革的方向,增强了法律意识,促使我们始终严格遵守事业单位登记管理规定,依未能办事,推进物业管理工作现代化、法制化、科学化,在社会主义市场经济的浪潮中站稳脚根,不断壮大。

其次是,取得主体资格,严格操作程序。一是依法组建机构。年,我中心成立之时,正值我省事业单位法人登记试点阶段,为适应社会的发展,改革的需要,依照法律程序我中心申请事业单位法人登记,取得了独立法人资格,成为了自我约束和自我发展的社会发展主体,依法享有独立法人的权利,承担相应义务;二是制定了组织章程,按章程规范管理。我们始终严格遵守事业单位登记管理规定和国家有关法律、法规和政策,没有擅自改变单位名称、加挂牌子、增加机构;制订公章管理制度,规范了公章使用;严格控编,没有增加或变相增加人员编制和领导职数;每年及时按规定报送年度报告,且连续两年度报告被评为级;我们规范了证书管理,运用证书进行税务登、物价鉴定、国土、房地产管理登记等,无涂改、出租、出借、遗失法人证书行为;我们严格遵守组织章程,努力开展物业管理及服务工作,一年一个台阶,取得了良好的成效。

二、深化改革,提高办事效率

我们有幸抓住了改革契机,在社会发展、改革的激流中勇于开拓,努力进取,从加大内部管理着手,向管理要效益、充分体现了法人事业单位自我发展的广阔空间。

、严格编制管理,单位自主用人。我中心定编人,现有在编人员人,空缺人。随着党政机构改革临近,也曾有人认为可将精减人员充实到我单位,同时,就我中心的实际情况,三人做六人的事,工作压头,我们的编制未满,可以考虑进人。但是,按照国家对事业单位改革的总体要求,要搞活内部用人机制,精减富余人员,目前我中心人能承担全部工作。辛是辛苦点,但为减轻财政负担,充分发挥人员才干,适应事业单位走向社会的改革方向,并没有必要进人,为此,我们取得了区领导的支持,最终没有增加人员。而对找关系、讲情面想进入本单位的人,我们更是一一婉辞回绝。如此既关前门又堵后门,使我们的工作开展三年来,没有因进人而增加单位负担。

、建立健全各项规章制度,用制度管人。麻雀虽小,五脏皆全。我中心虽只有人,但每人身兼数职,我们将中心工作分为三大块:一是领导掌全局,定盘子;二是对外管理、服务、水电维修、租赁费的收取及协调工作等等;三是对内的人事劳资、接待、财务、档案、信息管理等等。我们根据组织章程制定了办公、接待、财务、廉政、档案、保密等工作制度和中心领导、财务人员、档案管理人员、动力设备管理人员、人事专干等岗位责任制,并认真监督实施。因为有详尽的制度,工作有章可循。我们分工明确,工作中无推诿、扯皮、踢皮球现象,更无人浮于事,上班一杯茶、一张报的作风。内部人员团结协用,为开展物业管理工作,群策群力,积极献计献策,各项工作落到实处。

、加强财务管理、努力增收开支。要实现事业单位的自我管理、自我发展、不断壮大,财务管理是重要的一环。首先,我们建立了严格的财务管理和财物管理制度。坚持财务审批一支笔,物资采购、验收、管理专人负责,定期财务公开,适时审计,强化了财务监督机制。在增加收入方面,我们积极维护财源。按合同定期收取租赁金及代收水电、卫生等费。对拖欠现象,我们及时耐心做说服工作,争取租赁户的大力支持,直到资金到位不流失。从开办至今,共收取租金万元。另一方面,我们节省开支,不违规乱发钱、物,不铺张浪费,乱请客、送礼,勤俭持家,积累财富。如我单位工程均采取招标制,以最少的钱办最好的事,我中心共招标工程四项,投资万元,通过招标形式及工程审计节约资金万元。

三、加强服务,社会效益和经济效益双丰收

事业单位的主要任务是不断完善社会化服务,我中心自成立以来,就一直以此为宗旨,抓住为政府服务,为租赁户服务,为社会服务的总目标开展工作。与此同时,立足于我中心的实际,不断增创经济效益,实现自我发展之路。一九九七年中心成立之时,亚洲金融危机爆发,带给了我中心工作各种困难。为此,我中心一班人调整思路,积极应战。采取各种有力措施,增加服务手段,取得了良好成绩,实现了社会效益和经济效益的双丰收。我们主要是从两个方面做好服务工作的:

一是创造良好软环境。宽松的经营环境是投资商安心创业的根本保障。物业管理的核心工作就是搞好服务,为投资商创造宽松的软环境。我单位在区委、区政府的大力支持下,积极开展协调工作,既维护政府各部门的职能,又合理减轻投资商的税费负担,协调提供停车、就餐、有线收视、订阅报刊等工作、生活便利。软环境的宽松,为投资商提高了信心,加大了决心。

二是重资投入,建好硬环境。招商工作难度很大,本单位遵循既节约,又办好事情原则,从硬件上创造招商条件:.我们首先抓好水电建设,增置了一台的变压器,保障整幢大厦全负荷电力供应;其二是为保证有冷、暖气供应,大厦能四季如春,我们安装了万中央空调管道及末端设备;其三是消防安全有保障,大厦安装了消防供水系统,楼内、外有消防栓个;其四是为美化周边环境,装饰了一楼大厅和裙楼广场;再者就是加大了招商引资的宣传力度,与省政府信息网络中心联络,将大厦招商信息网络化。上述工程共投资万元,硬件的投入,显示了我中心的实力,解除了投资商的忧虑。

通过我们竭诚为投资商提供最完善的服务,加强环境治理,收到了显着成效。于年我中心先后与××计算机××分公司、××信用社、××服务中心、××大酒店、省高科技农业产品××花卉公司、××美容美发广角等六家公司签订了租赁合同,租出面积,合同年租金万元,实现收入万元,缴纳税金万元,上缴财政万元;于年招进了拥有美国技术的××快车美容城、经营中高档精美家俱的××××有限公司和深圳××××实业有限公司名居专店以及高科技民营企业××集团等四家企业。大厦的商业区全部租赁完毕,合同年租金达万元,于年底实现了租金收入万元,缴纳税金万元,上缴财政万元,为我区经济增长作出了积极的贡献。同时,由于我们提供了良好的服务,我单位得到了租赁户的一致好评。

三年来,通过我们在依法办事、优化环境、加强管理等方面的努力,已把过去资产闲置、生意淡薄的雨花大厦变成了人气足、生意旺、欣欣向荣的商业旺区,为我市、我区增添了一道亮丽的风景线。作为一个法人事业单位,我们也感到了在改革发展道路上的勃勃生机。

第15篇 永金物业管理有限公司简介材料

苏州工业园区永金物业管理有限公司的简介

苏州工业园区永金物业管理有限公司成立于2001年10月,并由中国物业管理协会副会长单位、北京第一家涉外物业管理公司――天鸿集团燕侨物业加盟管理。经过多年的实践与摸索,在借鉴天鸿集团先进管理模式的基础上,结合自身实际不断修正强化,从而在公司内部管理和对外服务两方面逐步形成了一套较为成熟的、并符合苏州地区物业管理实际情况的管理模式。

十几年来,我公司在社会各界的关心和支持下,由创业初期的总计30余人发展到今天的注册资金五百万元,中高层管理人员25名(其中包括高级工程师2名、注册会计师1名、注册物业管理师1名,工程师3名、助理经济师18名),获得物业管理企业经理证书、物业管理员上岗资格证书及其他各类相关专业上岗证书人员40名,一线工作人员300余人,总管理面积达120万平方米以上的中型物业管理企业。

我公司所管理的物业类型众多,包括豪华别墅、普通小区、老新村、写字楼、商业大夏、度假区、大型停车场、学校、厂房及政府机关等,并为其竭诚提供保安、保洁、绿化、客服及工程维修等各项专业服务。

我公司的组织架构设为二室二部一处,分别为:总经理室、综合办公室、客户服务部、物业管理部与各小区物业管理处。近年来,我公司进行了大刀阔斧的内部机构调整,更进一步明确了各相关岗位职责和工作实施流程,大大提升了工作效率及工作质量,并按照管理观念现代化、管理方式程序化、管理组织网络化、管理手段现代化的要求,逐步建立和健全了一整套极具特色且高度切合实际的物业管理体系,由此向着更高、更广、更远的目标稳步前进!

第16篇 物业管理手册编制目的

《物业管理手册》编制目的

为实现公司物业管理业务的持续发展,建立科学管理体系和运作规范,整体提升wd品牌形象,大连wd集团房地产管理有限公司组织编制了本《物业管理手册》。

《物业管理手册》是地产管理公司《经营管理制度》物业管理章节的进一步细化,系统地阐明了物业管理业务的管理政策和业务运作规范要求。管理公司期望通过《物业管理手册》的编制和实施,能在以下方面促进各地物业公司的经营和管理活动。

1) 坚持以顾客为关注焦点,持续改进物业服务质量,赢得顾客满意和忠诚;

2) 优化、整合物业服务流程,全面提升物业公司经营绩效;

3) 明确企业责权体系,规范业务运作过程;

4) 实现与地产开发业务的紧密衔接,确保企业整体运行的有效性和效率;

5) 促进组织的学习和创新,持续积累和提炼物业服务理论和技术;

6) 秉承集团“服务关注细节”的核心理念,具体诠释、丰富和发展wd地产品牌。