物业管理公司合同评审工作程序【16篇】

第1篇 物业管理公司合同评审工作程序

质量管理程序文件

--物业管理公司合同评审程序

1.0 目的

通过对标书、合同(草案)或订单进行评审,确保其内容明确,并能准确理解用户或发展商的要求,使合同得以顺利履行。

2.0 适用范围

适用于本公司各类租赁和提供物业管理服务的标书、合同的草案及正常服务范围以外的维修或安装订单及口头订单等的评审。

3.0 定义

订单:指对要求进行说明的文件或记录。

4.0 职责

4.1 总经理主持并组织有关部门或人员对物业委托管理合同或标书等重大项目合同的评审。

4.2 房屋、电话租赁合同及其他一般性服务合同由合同涉及的部门负责人组织评审,公司主管负责人负责审批。

4.3 正常服务范围以外的维修或安装订单由机电班长或订单接收人进行评审。

4.4 合同评审记录由办公室负责保存。

5.0 工作程序

5.1重大项目合同(如物业管理项目标书、物业委托管理合同等)的评审。

5.1.1 总经理负责组织有关部门或人员通过与顾客了解接触、沟通联络以及对市场的调查和分析来了解顾客的真实需要。

5.1.2 在投标或合同签订之前,总经理主持召集专题会议,有关部门或人员对标书或合同草案内容以及服务质量标准等进行评审,确认本公司有能力达到用户或发展商要求。

5.1.3 对合同的评审确保

a)在签订合同之前,各项条款内容明确、合理;

b)公司具有满足合同能力,与投标不一致的地方已得到解决;

c)当合同变更时,应重新评审,评审后更改的内容及时准确传达到有关部门o

5.1.4各相关部门负责对合同涉及到本部门的内容进行评审,并在《合同评审记录》上填写评审记录,经总经理签字确认。

5.1.5 《合同评审记录》由公司办公室负责保存o

5.2一般性服务合同(如业主公约或物业管理契约,房屋、摊位租赁及电话出租合同等)的评审。

5.2.1 在合同签定之前,由合同签订部门负责人组织有关人员对合同的草案内容进行评审。如合同有标准合同文本(通用范本),只需对标准合同文本进行评审,报公司主管负责人审批。

5.2.2《合同评审记录》由合同签订部门负责保存。

5.3维修或安装订单的评审

5.3.1 以口头或书面等方式出现的属于正常服务范围之外的维修或安装订单电主管或订单接收人评审,或记录后预约现场评审。

5.3.2 如用户的要求内容不明确时,由专业人员在现场进行评审并做出答复,将结果记录在《维修通知单》上。

5.3.3 上述评审记录由管理处负责保存。

5.4合同的修改

5.4.1 合同的双方发现合同中存在需修改问题时,均有义务就待修改条款通知对方,并取得一致意见。修改后的合同要进行重新评审并做好评审记录。

6.0 相关文件

6.1 《质量/环境/职业安全管理手册》'文件资料控制程序' 4.3章

6.2 《质量/环境/职业安全管理手册》'职责描述'3.2章

6.3 《合同评审记录》***-qp-08-1/b

6.4 《维修通知单》***-qp-06-4/b

6.5 《经济效益分析意见》或《可行性分析》(不定格)

6.6 《物业管理投标书》或《物业管理方案》(不定格)

6.7 《物业委托管理合同》(不定格)

第2篇 物业工程部工作管理办法-物业前期管理

物业工程部工作管理办法:物业的前期管理

1.竣工验收与接管验收

1.1竣工验收

当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用的条件,我们称之为竣工。工程项目竣工以后,施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给建设单位,这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志,也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。

1.2接管验收

接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后,整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序,是因为物业在完成验收后,就进入了使用阶段,而使用管理是由物业管理公司来进行的,加上物业管理公司参与了前期设计和施工,只有它才对各种情况十分清楚,而且早已为投入使用作了各种准备,包括制定管理规章,组织人员进行岗位培训等。另外,在房屋产权分散的情况下,也只有由物业管理公司代为接管验收,才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时,移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成,如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。

1.3质量记录:

《接管验收申请表》ed-tb-0309-001

2.接管验收的作用

接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事,放宽标准,最后可能自食其果。因为一但接管合同生效,物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用,在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此,物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响,另一方面还应站在业主的立场上,充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在:

2.1明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订,实现权利和义务的转移,在法律上界定清楚各自的义务和权利。

2.2确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收,能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。

2.3为后期管理创造条件。通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理事务中可能出现的问题,计划安排好各管理事项,建立物业管理系统,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

3.物业接管验收的程序及条件

3.1接管验收程序

3.1.1建设单位书面提请接管单位验收;

3.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;

3.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;

3.1.4对验收中发现的问题,按质量问题处理办法办理;

3.1.5经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

3。2物业接管验收的条件

新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件:

3.2.1建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;

3.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用;

3.2.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.3物业接管验收应检索提交的资料

3.3.1产权资料:

a)项目批准文件;

b)用地批准文件;

c)建筑执照;

d)拆迁安置资料。

3.3.2技术资料:

a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b)地质勘察报告;

c)工程合同及开、竣工报告;

d)工程预决算;

e)图纸会审记录;

f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

g)隐蔽工程验收签证;

h)沉降观察记录;

i)竣工验收证明书;

j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

k)新材料、新配件的鉴定合格证书;

l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;

m)砂浆、混凝土试块试压报告;

n)供水、供暖的试压报告。

3.4验收的组织

3.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头,各专业工程师带领专业人员参与,会同发展商、监理、施工单位,本着客观、公正的原则进行验收。

3.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司,在验收中须表明自己客观的意见,反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份,表达这些意见时应与甲方、监理相协调,与他们取得一致。

3.4.3参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准,否则一经发现将严肃处理。

3.5质量记录

《验收提交文件目录》ed-tb-0309-002

接管验收程序

4物业接管验收的标准

在接管验收过程中,对工程质量,要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时,要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准,对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出,要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目:

4.1主体结构:

4.1.1地基基础的沉降不得超过gbj202-83(地基与基础工程施工及验收规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;

4.1.2地下室防水工程应符合gbj208-83(地下防水工程施工及验收规范)的规定。

4.1.3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过gb50204-92(混凝土结构工程施工及验收规范)的规定值;

4.1.4木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合gbj206-83(木结构工程施工及验收规范)中的有关规定;

4.1.5砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝;

4.1.6凡应抗震设防的房屋,必须符合gbj11(建筑抗震设计规范)的规定

4.2外墙:

4.2.1不得渗水。

4.2.2保温层完好。

4.2.3幕墙石材、玻璃安装牢固,无损坏。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墙工程技术规范)的有关规定。

4.3屋面:

4.3.1各类屋面必须符合gb50207-94(屋面工程技术规范)中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;

4.3.2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;

4.3.3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。

4.4楼地面:

4.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角;

4.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;

4.4.3楼地面应平整牢固,接缝密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及验收规范)的规定。

4.5装修:

4.5.1钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度:

4.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;

4.5.3门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固;

4.5.4抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;

4.5.5饰面砖应表面洁

净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑装饰工程工程施工及验收规范)的规定。

4.6强电:

4.6.1电气线路应安装平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

4.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置;

4.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置准确;

4.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合gb50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求;

4.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过gbj232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;

4.6.6可电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置共用天线;

4.6.7除上述要求外,同时应符合'低压电器安装规程'的有关要求。

4.7水、卫、消防:

4.7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验,保温及防腐措施必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。

4.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修;

4.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;

4.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、操作灵活;

4.7.5水泵安装应平稳,运行时无较大震动;

4.7.6消防设施必须符合gbj16-87(建筑设计防火规范)、gb50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。

4.8空调采暖:

4.8.1箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证;

4.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活;

4.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支、吊架应牢固;

4.8.4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;

4.8.5经过48小时连续试运行,冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。

4.9附属工程及其他:

4.9.1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合gbj14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈;

4.9.2化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯;

4.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象;

4.9.4房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象;

4.9.5烟道、通风道应畅通,无阻塞物;

4.9.6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求;

4.9.7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

以上为接管验收的一般要求,具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。

5.物业移交

在完成了物业验收之后,所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加,才能作最后的验收确认,尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时,每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记,以免弄错。

5.1交接双方的责任

5.1.1为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收,经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。

5.1.3房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。

5.1.4新建房屋从验收之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实计算,也可以在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。

5.2交楼流程

用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行,物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主,以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》,并举办学习班贯彻物业管理的各项规定,便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后,组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户,一般都要对房屋进行不同程度的装修,物业管理公司应对其进行管理,以保证物业的安全和其他用户的合法权益。

5.3质量记录

《房屋及设备验收表》ed-tb-0309-003

《遗漏、缺陷工程申报表》ed-tb-0309-004

交楼流程图

销售部通知用户或其代表前来

管理处收楼,并缴付有关费用

第3篇 物业管理方案制定工作程序

物业管理方案制定程序

1.目的

根据业主或发展商(以下称委托方)的要求,对新承接的物业管理项目制定物业管理方案,确保承接后管理工作能顺利开展。

2.适用范围

适用于公司新承接物业管理项目。

3.引用文件

3.1质量手册第4.2章

3.2so9002标准第4.2章

4.职责

4.1筹备小组负责管理方案制订的统筹工作。

4.2各部门负责有关日常业务及流程的制定。

4.3总经理或副总经理负责管理方案的审批、签署工作。

4.4筹备小组负责与法律顾问联系审查管理方案及其附件。

5.工作程序

5.1物业管理方案的内容:

5.1.1物业概述;

5.1.2物业管理质量目标;

5.1.3物业管理的组织机构及职责;

5.1.4物业管理日常业务及流程;

5.1.5物业管理质量评价和改进。

5.2计划与联系工作

5.2.1筹备小组制定管理方案编制工作的总体计划,明确各部门的职责和要求。

5.2.2筹备小组向委托方取得物业项目的有关资料,并进行整理。

5.2.3筹备小组根据总体计划的要求及各部门的分工将编写的有关资料分发到相应的各部门。

5.3管理方案草案的编制

5.3.1各部门根据总体计划的要求进行编写工作,由部门经理审核后交筹备小组汇总。

5.3.2筹备小组将各部门编制的内容汇总成物业管理方案草案,报总经理或副总经理批准。

5.3.3筹备小组将由总经理或副总经理批准的管理方案草案交法律顾问进行法律咨询。

5.3.4筹备小组根据法律顾问的意见进行修改,经总经理审批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商

5.4.1管理方案草案由总经理或副总经理、筹备小组与委托方进行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商应形成备忘录,记录磋商情况和修改的意见。

5.4.3根据修改意见,由总经理或副总经理组织公司有关部门和人员进行讨论修改。

5.5管理方案的制定

5.5.1经公司及委托方双方同意的物业管理方案作为正式文本,由总经理或副总经理批准。

5.5.2物业管理方案正式文本、草案及物业管理项目的有关资料和磋商纪要由物管部保管。

5.6管理方案的修改

5.6.1管理方案批准后,委托方或公司都可以提出修改意见,经总经理或副总经理批准后进行修改,修改工作按5.3和5.4规定执行。

5.6.2管理方案的修改文本需经委托方及公司同意并由总经理或副总经理批准。

6.支持文件与记录

第4篇 物业保洁工作管理控制程序

物业程序文件:保洁工作管理控制程序

1.目的

规范保洁工作作业流程,确保所辖区域的清洁卫生质量,为顾客提供良好的生活环境。

2.范围

适用于公司各管理处的保洁工作。

3.定义

保洁工作:保洁员在管理区域内从事的清洁卫生等工作,其内容主要包括:公共区域的地面清洁保养、公共设施/物品保洁、洗手间卫生、收倒垃圾等工作。

4.职责

部门/岗位工作职责频次/时间

品质管理部负责制定保洁作业流程及检查标准,监督指导各管理处保

洁工作,保洁新技术、新方法的推广应用。每季度至少一次

管理处经理负责管理区域内保洁工作的实施,并可根据自身特点制定

相应的保洁制度。每半月至少一次

环境管理负

责人负责落实保洁工作计划,指导、监督、抽查各岗位工作情况。每周至少两次

保洁负责人1.现场日常保洁工作管理,巡视各岗位工作情况;

2.制定完善工作细则、合理调配保洁员;

3.用品用具的预备、领用和及时补充;

4.每月消耗材料统计汇总;

5.保洁月工作计划制定,每周组织工作例会,并将有关信息及时上传下达;

6.及时收集顾客意见并汇报;

7.对班员的月工作情况进行考核。每天至少一次

保洁员1.熟悉楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道、及公共配套设施、设备等的分布情况,以便于顺利开展各项工作。

2.严格按照保洁程序文件、作业指导书,对责任区域内的物业进行清扫、清洁,并不断巡视,保持整洁。

3.积极钻研本职岗位工作中的难点寻找解决的办法,不断提高自身业务技能。对不能解决的问题须及时汇报上级。

4.爱护保洁工具、用品,每次使用后应清洗干净,并统一存放于指定地点;

5.收集顾客的意见和建议并及时向上级汇报。

会所服务员1.精通业务,熟练掌握会所内各项服务设施的使用方法及规定,并正确引导顾客使用;

2.熟练掌握健身器材、音响系统、电视机的使用,并负责日常检查、保养、保修工作;

3.严格遵守会所管理的有关规定,努力做好顾客服务接待工作;

4.收集顾客意见和建议,并及时向会所管理员汇报;

5.每天清理物品数量,调整物品摆放。

救生员1.严格执行泳池管理规定,做好泳客验证工作,劝离未经管理处许可者下泳池游泳;

2.每天对泳池、按摩池进行吸尘、过滤、消毒、清洁工作,检测水质变化情况并及时调整,使水质达到使用标准;

3.每天清洁、调整物品摆放、清理物品数量并记录在《娱乐设施管理交接班记录》本上;

4.正确操作水质循环、过滤、消毒、清洁处理工作;

5.定期清扫泳池泵房,保持设备清洁卫生。对设备运转有异常情况,立即停机并报中心进行处理,同时必须立即向上级汇报;

6.做好泳池运行记录;

7.留意泳客动态,及时保护泳客安全。

5.方法及过程控制

5.1根据不同的场地和不同材质的设施,合理选用清洁方法并采用适度的频度,以达到清洁服务质量的要求。

类别每日

至少一次每周

至少一次每月

至少一次每两月

至少一次每季至少一次每年

至少一次备注

门1.玻璃门擦拭

2.防盗门擦拭1.住户门擦拭

2.防火门擦拭

3.天台门擦拭1.小区大门擦拭

2.围栏擦拭

3.卷闸门擦拭

玻璃窗

(墙)大堂门玻璃擦拭玻璃窗(墙)/5m以下擦拭(楼内)外墙清洗一年一次春秋季节为好

地面1.大理石擦拭

2.瓷砖扫拖

3.胶质扫拖

4.水泥地面清扫广场砖清扫、冲洗1.办公场所胶质地板打蜡

2.外围水泥地面冲洗1.大理石地面打蜡

2.办公场所抛光气温零度以下不宜冲洗外围地面

墙面大理石、瓷砖(高度2m以下)擦1次(楼内)1.内墙涂料

2.水泥墙面除灰

3.大理石瓷砖2m以下(楼内)大理石瓷砖5m以下(楼内)外墙清洗一年一次春秋季节为好

天花每周除尘1次

标识牌擦拭

护手

栏杆多层住宅擦拭高层住宅擦拭

消防

楼梯扫拖(低层)扫拖(高层)

垃圾箱

烟灰盅

果皮箱抹

洗

擦垃圾桶洗

灭火器

消防栓楼道内灭火器、消防栓擦拭地下室内消防栓、灭火器擦拭市政消防栓擦拭

开关

灯罩楼内开关擦拭2m以下大堂

灯罩(楼内)楼层灯罩

楼层壁灯楼外灯罩楼内大堂吊灯

宣传栏室内除尘室外擦拭

楼内

管道高度2m以下高度2m以上楼外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、补刷

空调

通风口通风口除尘

(低处)风扇、通风口、空调湿擦风扇冬季装保护罩

倒车栏

道闸

凸镜读卡器擦拭倒车镜

道闸擦拭护栏车架冲洗

电梯轿厢、门轿箱、顶、门槛清洁

地毯大堂湿拖(胶质)

吸尘(毛质)清洗(胶质)毛地毯干洗(可外报)

家俱擦、(消毒)

健身器擦、消毒(室内)

架空层

空置房湿拖打扫

电话亭除尘干抹或湿抹

公园椅干抹或湿抹

园林

小品擦拭擦、冲洗气温零度以下不宜冲洗

运动

设施擦拭擦、冲洗、消毒半年刷油漆1次

沟渠

井盖清扫冲洗、消杀清掏、

消杀夏秋季增加消杀次数

草坪灯湿抹

路灯杆湿抹

岗亭外部干抹或湿抹

垃圾

收集站冲洗、消杀夏秋季增加消杀频数

报刊架

信箱干抹或湿抹

绿化带

卫生巡视

车库湿拖

儿童娱乐设施擦拭冲洗

喷水池水井对设施内水面上的杂物进行清洁冲洗、换水清洁

卫生间地面半干湿拖

便池冲洗、刷、消毒墙面、隔板擦拭

地面冲洗擦拭卫生间灯饰、房顶

5.2保洁工作各种具体工作方法执行各作业指导书

5.2.1保洁员在日常对公共区域的各种地面进行清洁保养作业时,执行《地面清洁保养作业指导书》。

5.2.2保洁员在日常对公共设施类物品的清洁与保养工作时,执行《公共设施/物品保洁作业指导书》。

5.2.3保洁员日常在管理区域内的洗手间进行保洁作业时,应保持清洁的卫生环境,具体操作规定,执行《洗手间保洁作业指导书》。

5.2.4保洁员日常在管理区域内收倒生活垃圾的作业过程中,应保持环境整洁卫生具体操作规定,执行《收倒垃圾作业指导书》。

5.2.5保洁员在日常使用各种保洁设备进行保洁作业时,执行《保洁设备操作指导书》。

5.2.6保洁员在日常针对保洁作业中各种污迹处理上,执行《常用清洁剂使用作业指导书》。

5.2.7救生员在日常会所泳池管理工作中,执行《泳池管理作业指导书》。

5.3保洁工作检查标准

5.3.1保洁负责人在日常对各项保洁工作进行检查时其标准,执行《保洁工作标准与检查作业指导书》

5.4保洁工作的质量记录

5.4.1管理处经理、环境负责人在定期对现场保洁工作检查时,须填写《管理人员巡视记录表》。

5.4.2管理处保洁负责人在日常巡视检查时,须填写《清洁工作每日巡查表》。

5.4.3管理处保洁负责人组织环境消杀作业时,须填写《 消杀(毒)工作记录表》。

5.4.4管理处保洁负责人在对保洁各项工作进行评估时,须编写《 工作评估报告》。

5.4.5保洁员在对洗手间进行保洁作业时,须填写《洗手间定时清洁记录表》。

5.4.6会所服务员在每天工作结束后,须填写《娱乐设施管理交接班记录》。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清洁保养作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共设施/物品保洁作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手间保洁作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-05 《保洁设备操作指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清洁剂使用作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-07 《保洁工作标准与检查作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作业指导书》

7.质量记录表格

tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人员巡视记录表》

tjzzwy7.5.1-h01-f1《清洁工作每日巡查表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消杀(毒)工作记录表》

tjzzwy7.4-z01-f9《工作评估报告》

tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手间定时清洁记录表》

第5篇 学院物业管理工作应急预案

学院物业中心物业管理工作应急预案

一、电梯设备被破坏应急预案

1、事件发生后,服务中心主任立刻带领维修人员赶赴现场,并通知电梯维保公司及学院相关处室负责人,及时查看设备损坏情况,了解电梯困人地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层等第一手资料。

2、迅速与所困业主取得联系,安慰业主,稳定业主情绪,安抚业主保持冷静,耐心等待救援。不要盲目采取无谓的行动,以免使故障扩大,发生危险。专业电梯施救人员到达现场前,现场始终不能离人,要不断与被困人员对话,及时了解被困人员的情绪和健康状况。

3、若维修人员和电梯维保公司都无能力解救或短期时间内解救不了,应视情况向公安部门或消防部门求助。

4、在解救过程中,若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),应立即拨打120急救电话,以便被困人员救出后即可进行抢救。

二、火灾应急预案

1、无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一位员工都必须立即向消防控制室报警(注意现场异味,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防电火花引爆易燃气体),请其派人查明真相,并做好应急准备。

2、任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌大吵大叫,同时报告119火警和物业管理办公室。

3、如果是火灾发生初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭。

4、如果火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式报警,报警要求:

a.起火地点;

b.起火部位;

c.燃烧物品;

d.燃烧范围;

e.有无人员被困;

f.报警人姓名;

g.报警人电话。

h.接应人员等候地点及接应人;

5、引导现场人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。

6、在扑救人员未到达火警现场前,报警者与工作人员应采取相应的措施,使用火经现场附近的消防设施进行扑救。

7、带电物品着火时,应先切断电源再灭火,严禁用水灭火,以防引发触电事故。

8、值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后,应立即通知秩序维护员赶赴现场确认,并通知物业办公室值班人员。

9、火情确认后立即通报值班经理、当班领导,由其迅速召集人员前往现场扑火、警戒、维持秩序和组织疏散。

10、详细记录火灾扑救工作的全过程。火灾扑灭之后,组织有关人员进行善后处理工作。

三、盗窃和破坏事件应急预案

1、任何员工发现盗窃或破坏事件后,应立即查清楼号、单元号、楼层等,并上报办公室,由办公室值班人员通知秩序维护员前往现场查验。

2.秩序维护员巡逻时发现有可疑人员在小区内实施盗窃或破坏的,应立即向秩序维护班长或办公室汇报,如能处理的可及时处理,否则记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征等,以方便破案,并注意自身安全。

3、秩序维护部主管或办公室接到报告后,视情况尽快组织适当数量的人员赶赴现场,尽可能制止盗窃和破坏行为,在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同时向警方报警。

4、秩序维护员在事件中捕获犯罪嫌疑人,应询问记录后移交警方处理,并根据警方要求提供情况和证据,严禁施刑拷打、审讯和扣押,并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。

5、若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场,秩序维护员人员应注意保护现场,阻止任何人员进入或接近现场,并不得触动现场任何物品和门窗,等候警方前来处理。

6、如在作案现场发现有人受伤,应在保护好现场的基础上,通知医护人员前来救护。

7、在抓捕犯罪嫌疑人的过程中,若有需要可临时关闭所有出入口,劝阻业主及访客暂停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。

8、警方人员到达后,秩序维护员应积极提供线索,配合警方人员办案。

9在事件中涉及财产损失和人员伤害,应拍下照片或录像,留下当事人员和目击者,供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。

四、防暴炸应急预案

1、发挥门岗秩序维护人员的观察敏锐性,对外来人员、车辆严格把关,尤其是要重点留意其是否携带违禁物品,并决定是否允许其进入小区;

2、对外来车辆,对其车牌、单位、姓名及探访地址、出入时间做好登记,并凭借驾驶员有效证件换取临时车辆出入证,车辆出行时做好检查;

3、陌生外来人员进入前要仔细询问有关拜访业主信息,若回答不上来则要求其先用电话联系业主,待业主同意后做好登记,方可进入;

4、发现可疑物品处理必须慎重,不可随意乱动,必要时及时报警处理。

第6篇 物业公司机动车驾驶员工作管理标准规定

1、驾驶员必须遵守《中华人民共和国道路交通管理条例》及有关交通安全管理的规章规则,安全驾车。并应遵守公司其他有关的规章制度。

2、晚间要注意休息,不准开疲劳车,不准酒后驾车。

3、驾车一定要遵守交通规则,文明开车,不准危险驾车(包括高速、紧跟、争道、赛车等)。

4、故意违章或证件不全这疲罚款的费用不予报销,违章造成后果由当事人负责。

5、车内不准吸烟。其它员工在车内吸烟时,应有礼貌地制止;外来的客人在车内吸烟时,可婉转告知陪同人,但不能直接制止。

6、对乘车人要热情、礼貌,说话应文明 。车内客人谈话时,除非客人主动搭话,不准随便插话。

7、接送领导上下班的司机,要准时出车,不得误点。

8、上班时间内司机未被派出车的,应随时在司机班等候出车。不准随便乱窜其他办公室。有要事需离开司机班时,要告知车队管理人员去向和所需时间,经批准后方可离开;出车外出回来,应立即到管理人员处报到。

9、对车管人员的工作安排有意见的,事后可向上级领导反映。

10、出车执行任务,遇特殊情况不能按时返回的,应及时设法通知车管人员,并说明原因 。

11、任何时间,司机必须保证手机畅通,以便于与领导或车管人员 及时取得联系。

12、未经领导批准,不得将自己保管的车辆随便交给他人驾驶或练习驾驶;严禁将车给无证人员驾驶;任何人不得利用公车学开车。

13、收车时,必须将车辆按指定地点停放,未经批准不得私自用车或将车辆在非指定停放地点过夜。

附: 1、机动车驾驶员管理办法的补充规定

2、机动车驶员提高服务质量、征询用户意见的补充规定

机动车驾驶员

提高服务质量、征询业主意见的补充规定

为了进一步提高服务质量,转变工作作风,机动车驾驶员应认真学习公司下发的各项规章制度,深入开展'爱岗创优'服务活动。目的在于提高服务及管理水平,达到业主满意,同时特补充规定如下:

1、定于每月开展一次业主征询意见,时间为月初或月末。

2、主要征询车容、车貌;车辆保养;服务质量;服务态度;遵守时间;安全行车等方面内容,共计100分。

3、采取用车单位对驾驶员每月出车情况打分评比的办法。

4、征询意见的方法,每月末先由车辆管理人员提供驾驶人员每月出车记录及用车单位,再由物业办公室分发、收集征询意见表,后公布征询意见结果。

5、最后结论:满意 为95分以上含95分;基本满意为90分以上含90分;90分以上(不含90分 )为不满意。

6、对90分以下的驾驶员一次不满意为警告,二次不满意者罚款100元,三次不满意者做辞退处理。接到用户严重问题投诉的一次罚款100元,二次罚款200元,三次做辞退处理。

7、对连续一年在征询意见中被评为满意者,公司评优并给于奖励,对连续二年获优的人员,公司给于提高工资待遇。

司机工作程序

作业时间作业地点工作内容工作标准

7时-8时市内五区早班通勤提前等候,准时到单位

8时-12时各支行及业务单位各部门工作用车热情服务、耐心守候、禁止下线

13时-17时各支行及业务单位各部门工作用车热情服务、耐心守候、禁止下线

17时-19时市内五区晚班通勤安全送到,准时入库

四、车辆肇事处理办法

1、下列情况视为肇事

(1)汽车相撞或为它种车辆相撞,致双方或一方有损害伤亡的;

(2)汽车撞及人、畜、路旁建筑物及其它物品,致有损害伤亡的;

(3)汽车行驶失慎倾倒,他人故意置障碍物于路中,因撞及或倾翻,致人或车有伤亡损害的;

(4)汽车行驶遭受意外的事变,如公路、桥梁、涵洞、隧道突然崩塌、损坏致人或车有伤亡损害的;

(5)其他情况致人或车有伤亡损害的。

注:以上情况所称损害,包括足以致本公司遭受任何的轻微损失。

2、肇事的处理

(1)主管部门接到肇事通知后,应立即向交通事故处理小组报告,并迅速赶往肇事地点查勘处理;

(2)应先急救伤员,后查勘现场;

(3)尽量寻觅目击肇事的第三者作证,并记明姓名、地址、通讯手段;

(4)填写肇事报告

① 肇事时间、地点、气候;

② 肇事原因(研究判断影响肇事的因素,动与静物的状态及车辆和行人的行进方向与位置等);

③ 肇事车号(包括对方车);

④ 驾驶员(包括对方车)姓名、地址;

⑤ 损害情形(包括对方车及乘客财产的损失);

⑥ 伤亡人员姓名、地址、伤亡原因与情形、救护方法;

⑦ 现场图的绘制及摄影。

(5)本公司汽车肇事责任,由本公司会议鉴定,会前通知该肇事驾驶员列度。

3、肇事过失的处分

(1)肇事驾驶员依法负其应负的刑事责任和民事责任;

(2)肇事后经法院判决徒刑者,自判决之日起即予开除,并令其赔偿肇事损失;

(3)肇事后畏罪潜逃者,除请司法机关缉办外,并即予开除;

(4)驾驶员因肇事被 取消驾驶员资格者,即予开除;

(5)肇事后给本公司造成经济损失和名誉损失者,即予开除,并赔偿损失。

4、肇事赔偿

注:行车肇事责任判明后,如当事双方愿意和解,应当场查明损害程度,赔偿依照下列规定处理:

(1)责任属于对方车辆或行人过失的,保险公司概不负责赔偿;

(2)肇事责任属于公司驾驶员的过失,其赔偿款项由保险公司负担,但肇事赔偿金额超过保险金额时,其超过金额须由该车驾驶员负担。

(3)肇事责任属于公司驾驶员与对方驾驶员或第三者共同过失的,按各方应负责任的比率分担,其损害赔偿按前款办理;

(4)肇事后对方车辆逃逸能制止而未制止,或对方车号能注意而未注意,致使肇事责任无从判明或追究者所造成的损害赔偿,由驾驶员负责按照第二款处理。

五、机动车油料管理、车辆维修、车辆保险规定

根据车队车辆多、车库分散等特点,为使车辆、油料管理、车辆维修、车辆保险等工作有章可循、按章办事特制定此规定。

1、油料管理

油料管理坚持厉行节约、集中管理、定额领取的原则。

(1)机动车辆油料的采购手续由机关办公室统一采购和管理,各单位(部门)应建立油料领用登记簿,坚持按行车里程核定用油标准,驾驶员凭油票用油。

(2)驾驶员每次领取油票应由本单位车辆管理人员对领用人车辆上的'里 程表'进行登记,每次领取油票不得超过100公升,每月每台车油料控制在200公升。因工作需要增加油票时,应写出书面原因报车队 队长审核,再由主管部门领导审批。

(3)各单位车辆管理人员每月要认真驾驶员 所用油料是否与行车里程相符,杜绝油料外流和私自卖油票现象,一经发现违纪行为,将对当事人做辞退处理,数额巨大的移交司法机关处理。

2、车辆的日常检查

车辆驾驶人员应做好对车辆的日常检查工作,检查范围包括:车辆燃油量、各轮胎气压、水箱冷却液、发动机润滑油、灯光系统、喇叭、刹车系统、车辆发动后发动机是否有异响声音等。

3、车辆的维修

(1)各单位的车辆维修费用由该单位承担。

(2)车辆的维修应根据该单位车辆的购置年限、价值、使用状况、单项维修价格确定维修标准。(根据实际情况而定)。养路费、车船费、停车费、高速公路费、车库租赁、保险费等费用均由车辆所属单位承担,费 用指标由车辆所属单位进行控制和掌握。

(3)车辆的维修保养按《车辆保养规程》执行。

(4)车辆的维修、保养应到车辆所属单位指定的维修定点单位进行操作。

(5)车辆的维修申请

车辆需要维修时,由车辆驾驶员提出修车申请并填写'费用预算单',在预算单上注明需要维修的部件(不包括日常维护用料)、预计格后交给本单位车辆管理人员,由本单位车辆管理人员对维修车辆进行现场技术鉴定。

4、审批

(1)经车辆管理人员对维修车辆进行技术鉴定后,根据维修内容到车辆所属单位所指定的维修单位进行询价。经过询价后,将'预算单'上报,由车队队长审核。经审核同意后在'预算单'上签字,报主管领导审批。

(2)各单位根据审批意见,由车辆驾驶员负责将维修车辆送到经批准的维修厂家进行修理,未经批准私自将车辆送修和更换零件所发生的费用不预报销。

5、车辆的保险

为便于机动车辆的保险,实行统一指定的保险公司进行投保的原则,应由车辆所属单位统一办理车辆保险。车辆出险后必须根据保险条款有关内容及时进行索赔,保险中如出现问题由车辆所属单位同保险公司进行协调。

六、机动车驾驶员工作管理规程

为了加强对机动车驾驶员的规范化管理,实现'安全、便捷、即时服务'的宗旨,确保一线用车的需要,更高完成各项任务,特指定本规程。

(1)驾驶人员必须遵守《中华人民共和国道路交通安全法》及有关交通管理的规章制度,安全架车并严格遵守有关规程。

(2)文明行车,晚间注意休息,不准疲劳驾车,严禁酒后驾车。

(3)因驾驶人员自身原因造成违章的费用不予报销,违章造成的后果由当事人负责。

(4)保持车内外整洁、干净、不准在车内吸烟,其他员工在车内吸烟时应有礼貌滴制止。外来的客人在车内吸烟时可婉转告知陪同人员,但不能直接制止。

(5)对乘车人要热情、礼貌、主动打招呼、使用文明用语。车内客人谈话时,除非客人主动问话,不准随便插话。主动协助乘车人搬运物品,贵重物品轻拿轻放,保证物品安全。

(6)所有驾驶人员接派车任务后,要准时出车,不得误点,要准确、安全地完成任务,乘车人满意率要达到百分之百。

(7)上班时间内司机未被派出车的,应随时做好出车准备,在司机班等候出车,不准随便走动到其他办公室。有事需要离开司机班时,应告知车队管理人员去向和所需时间,经批准后方可离开。完成任务回来,应立即到车管人员处报道。

(8)对车管人员的安排,应无条件服从,不能借故拖延或拒不出车,对工作安排有意见的事后可向领导反映。

(9)驾驶人员出车执行任务,遇特殊情况不能按时返回的,应即使设法同志车管人员,并说明原因。

(10)任何时间驾驶人员必须保证传呼机或手机畅通,对领导和车管人员的传呼应及时复机,特殊情况不能及时复机的,事后一定要说明原因。

(11)未经领导批准,不得将车辆交给他人驾驶或联系驾驶,严禁将车辆交给无驾驶证人员驾驶,任何人不得利用车辆学习开车。

(12)收车时必须将车辆按指定地点停放,未经领导比准不得私自用车,或将车辆在非指定地点停放过夜。

(13)严格按照车辆的'三级'保养规程做好车辆的定期维护保养(此项工作由车管人员安排有序进行)。保证车况良好,发现故障及时检修,或报告车管人员,不得拖延检修或私自送厂维修。

(14)对车辆完好率、出勤率车辆使用率及满意率较高的驾驶人员给予适当的奖励。

(15)驾驶员要积极参加安全业务学习,不断提高自己的驾驶技能和技术水平,增强遵章守纪的自觉性,通过资源整合更有效的发挥驾驶人员的主观能动性和积极工作的热情,使有限的资源得到更充分的利用,建设一支政治可靠、技术过硬的驾驶员队伍。

七、表格

1、车辆档案

2、车辆维修申请表

3、机动车驾驶员评分考核办法

4、车辆部件的保养规程

5、车辆一级保养规程

6、车辆二级保养规程

7、派车单

8、()月份证询用户意见表

第7篇 写字楼物业管理日常工作内容

写字楼物业管理的日常工作内容

写字楼物业的特性和使用要求,决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面:

一、营销推广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性,决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介,办公空间的分割布局与提升改造,市场分析调研,与买租客户的联络、谈判、签约,客户投诉与要求的受理与处理,客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调,以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向,兼并、破产等各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作,否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

1.商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养,是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要的保养,设备一旦发生故障,应由专业人员进行维修。

2.商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷,必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识;⑥具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况,开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中:以准确、快捷为原则,按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后:完成客人所需服务后,填写《商务中心费用收据单》,引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份,一联交给财务部,一联交给客人,一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人,有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备,为此制定商务中心签单程序;

写字楼内部人员到商务中心使用设备,必须是因工作需要;使用前,必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后,在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3.商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同,自身办公条件不同,对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括:

(1)翻译服务,包括文件、合同等;

(2)秘书服务,包括各类文件处理;

(3)办公系统自动化服务;

(4)整套办公设备和人员配备服务;

(5)临时办公室租用服务;

(6)长话、传真、电信服务;

(7)商务会谈、会议安排服务;

(8)商务咨询、商务信息查询服务;

(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等;

(10)邮件、邮包、快递等邮政服务;

(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

(12)报刊、杂志订阅服务;

(13)客户电信设备代办、代装服务;

(14)文件、名片等印制服务;

(15)成批发放商业信函服务;

(16)报刊剪报服务;

(17)秘书培训服务等。

三、前台服务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务,大型写字楼的前台服务项目较多,主要包括:

(1)问讯服务和留言服务,钥匙分发服务;

(2)信件报刊收发、分拣、递送服务;

(3)个人行李搬运、寄存服务;

(4)出租汽车预约服务;

(5)提供旅游活动安排服务;

(6)航空机票订购、确认;

(7)全国及世界各地酒店预定服务;

(8)餐饮、文化体育节目票务安排;

(9)文娱活动安排及组织服务;

(10)外币兑换,代售磁卡,代售餐券;

(11)花卉代购、递送服务;

(12)洗衣、送衣服务;

(13)代购清洁物品服务;

(14)提供公司'阿姨'服务;

(15)其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台,方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作:

1.设备管理

(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档,建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制,开源节流。

写字楼管理中物料采购、供应、领用的一般流程为:

a.采购程序:

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度,监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2.维修与保养

(1)报修与维修程序。

a.两类报修:自检报修、客户报修。

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(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

(3)设备的维修。

对于设备的维修控制,关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意:①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有:①强制维修法。即不管设备技术状况如何,均按计划定期维修。②定期检修法。即根据设备技术性能和要求,制订维修周期,定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料,对设备进行检查诊断,确定要维修的项目或部件,然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时,对主体和部件全面修理(大修)。

建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机,制订切实可行的更新改造方案。

五、保安与消防管理

1.保安管理

(1)贯彻保安管理的基本原则是:①宾客至上,服务第一。②预防为主。③谁主管,谁负责。④群防群治,内紧外松。

(2)建立保安部的组织机构。

(3)制定严密的保安规章制度,明确本部门各类人员的岗位职责。

(4)加强治安防范。主要是加强保安措施,配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等),加强写字楼内部及外围保安巡逻,加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序,杜绝各类可能发生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指导思想是:以防为主,宣传先行,防消结合。

(2)一般写字楼的消防系统主要有:①干式消防系统:自动报警系统,联动总控制屏,btm气体灭火系统。②湿式消防系统:自动喷淋系统,消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构:消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。④火灾报警系统:自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警),手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警)。

(3)消防工作的展开:①进行消防宣传。宣传的形式有:消防轮训,利用标语或牌示进行宣传,发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有:消防工作的原则,消防法规,消防须知。②建立三级防火组织,并确立相应的防火责任人:管理公司总经理、部门经理、班组长。③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④明确防火责任人的职责,根据《中华人民共和国消防条例》的规定,制定防火制度。⑤定期组织及安排消防检查,根据查出的火险隐患发出消防整改通知书,限期整改。⑥制定防火工作措施,从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家,及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括:建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练,每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作,人员疏散为主为先,转移危险品、抢救贵重财产在后。

第8篇 某某小区物业档案管理工作

某小区物业档案管理工作

'资料的收集

设立档案室,采取系统化、科学化、电脑化的先进手段,聘专职档案员,直接隶属办公室。建立相应的规章制度,对所有档案进行严格管理。

资料的收集坚持内容丰富的原则,根据实体资料和信息资料的内容,在实际工作中从需要出发,扩大信息资料的来源渠道,从时间上讲是从规划设计到工程竣工的全部工作技术维修资料;从空间上讲是物业构成的方方面面,大到房屋本体、公共设施,小到一树一木都有详细的资料收集。

'资料分类整理

收集后的所有信息,统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真,根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分,做到条理清晰、分类合理。

'资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要,'zz'的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式,便于原始档案的保存,如胶卷、照片等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存,运用计算机等先进的管理手段,尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和调用。

档案的出室、入室都有严格的规定。出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出;入室时,须由专人进行检查,如有破损,立即修复,并追究相关人员的责任,档案管理资料员需及时收回在外文件,严防文件的流失。

档案的管理环境必须做到'三防',即防火、防潮、防霉变。

'档案的运用

采用先进的检索软件,建立电脑网络系统,充分发挥档案的贮存和使用价值。

外部网:与广大业主、住宅局主管处室进行联网,所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等,随时可以查阅调用,便于工作监督和检查。

内部网:管理服务中心内部室联网,运用现代化办公手段和设施,对文件进行分级管理、分层使用。

表7-1档案资料的分类

名称资料内容

工程建筑

产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更、通知及技术核算章

e:竣工图:①单体建筑、结构、设备竣工图

②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

f:房屋消防、燃气竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主材的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格书

i:供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书,供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料

j:砂浆、混凝土试块、试压报告

k:绿化工程竣工图

l:其他技术资料

事务管理资料住户资料a:住户入住资料(购房合同、入住通知单、业主公约、装修早班、验房表、费用托收协议等)

b:住户家庭人员档案

c:住户家庭维修档案

事务资料a:事务值班表

b:事务交接记录表

c:物品搬出(入)物品登记表

d:日常事务巡视记录

e:事务回访登记表

装修资料a:装修申请表(附图纸)b:装修工程队安全责任书

c:临时施工人员登记表d:施工单位营业执照

维修资料a:维修申请单b:维修服务派工单

c:维修回访记录本d:公共设施维修记录

治安交通管理资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:查岗记录、闭路电视监控系统录像带

c:物资搬运放行记录、紧急事件处理记录

d:车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议

事务管理资料设备管理资料a:公用设施保养维修记录

b:各项机电设备保养维修运行记录

c:设备分承包方维修保养记录

d:设备检查记录

社区文化资料a:活动计划实施方案、总结记录

b:社区文化活动图片及录像记录

c:传媒报导

d:老人活动室等设施使用情况

续表7-1档案资料的分类

员工管理资料a:员工个人资料、聘用表

b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训计划及实施记录

d:员工培训考核记录

e:员工外出考评及参加演练记录

f:员工住户及内务管理记录表

业主反馈资料a:服务质量回访记录表

b:业主意见调查、统计记录

c:业主投诉及处理记录表

行政文件资料a:管理服务中心部长值班及督察记录

b:政府部门文件

c:物业公司及主管领导部门文件

d:管理服务中心规章制度、通知、通报等文件

e:管理服务中心荣誉一览表

f:管理服务中心接待来访参观记录表

业主管委会资料a:筹备成立文件

b:成立后运行文件

第9篇 物业管理供方管理工作程序

1.0 目的

确保所选定的分包商能提供满足合同要求的物资和服务。

2.0范围

适用于本公司对所有物资供应商和提供物业管理服务项目承包商的选择、评审和管理。

3.0 职责

3.1 总经理:审批确定合格分包商,并核准与分包商签署的分包合同。

3.2 管理部门(或合同经办部门)及部门经理:对分包商进行初评并作出分析报告,组织对分包商进行资格、质量、价格审查和年度审核,建立相关档案管理。

3.2.1 管理分公司:对清洁公司、园林绿化外包公司的管理。

3.2.2 推广租售分公司:对承包公司推广有关工作的分包商的管理。

3.2.3 工程分公司:对维修及工程分包商的管理。

3.2.4 财务部采购员:物资采购分包商的管理。

3.2.5 百花广场管理处以外的其它管理处视其规模特点参照本程序执行。

4.0 定义

供方:即材料的供应商和工程的分包商。

5.0 内容

5.1 物资供应商的选择和评审

5.1.1 供应商的选择基准

5.1.1.1 必须有合格的营业执照及相关资质。

5.1.1.2 供应的物资必须能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等。

5.1.1.3 市场信誉良好及本公司与其以往的采购活动中未发现过质量问题纠纷。

5.1.2 管理部门或合同经办部门拟出符合上述要求的若干家供应商,从以下几个方面对其进行评审。

5.1.2.1 供应商的资质。

5.1.2.2 以往与其合作的信誉情况。

5.1.2.3 供应商的质量保证体系。

5.1.2.4 供应商供应产品的品牌。

5.1.2.5 样品测试结果的评价。

5.1.2.6 对比类似产品的试验结果。

5.1.2.7 供应商售后服务状况。

5.1.2.8 产品价格。

5.1.2.9 评审过程

5.1.3 管理部门或合同经办部门对评审结果进行记录,填于《供方评审表》中。入选的分包商,呈总经理批准后,登录于《合格供方一览表》上。

5.1.4 合同签订:对一次性物资采购总金额在10000元以上分包项目,必须签定分包合同。

5.1.5 合同内容包括:单位名称,物资的规格型号、数量、金额,付款方式,物资的质量规定、技术指标,交货日期、地点,保修服务、售后服务,违约责任,其他条款等。

5.2 服务项目分包商的选择和评审

5.2.1 分包商的选择基准

5.2.1.1 有合格的营业执照及资格证书。

5.2.1.2 提供的服务能满足本公司管理或质量的要求。

5.2.1.3 在达到质量要求的情况下,价格适宜。

5.2.2 管理部门拟出符合上述要求的若干家分包商,可以从下几方面对其进行初、评审。

5.2.2.1 分包商的资质。

5.2.2.2 以往与其业务往来的信誉情况。

5.2.2.3 分包商的技术力量、人员素质。

5.2.2.4 服

务价格。

5.2.2.5 有无服务质量方面的承诺等。

5.2.3 管理部门或合同经办部门对评审结果进行记录,填于《供方评审表》中。入选的分包商,呈总经理批准后,登录于《合格供方一览表》上。

5.2.4 合同签订:对金额在10000元以上分包项目,必须签定分包合同。

5.2.5 合同内容:单位名称,服务范围及内容,合同期,合同金额,付款方法,合作方式,双方权利和责任,违约责任,调解与仲裁,其他条款等。

5.3 合格分包商的年度审核

5.3.1 管理部门组织有关人员对合同期在一年以上分包商进行年度审核,将审核内容记录在《供方评审表》中,审核内容可包括:

5.3.1.1 过去一年的业绩。

5.3.1.2 过去一年的质量管理状况。

5.3.1.3 对分包商的检查记录及数据资料。

5.3.2 凡在年审中确定没有达到合同要求的分包商,经相应权限人批准以下列方式处理。

5.3.2.1 取消其分包商资格。

5.3.2.2 要求限期作出整改,对未能在限期内改进的,终止承包合同,取消其合格分包商资格。

5.4 管理部门应建立合格分包商档案,将合格分包商及年审合格分包商汇编填写《合格分包商一览表》,以便日后选择相关项目时进行参考。

5.5 对取消合格资格的分包商,由管理部门从《合格供方一览表》予以删除。

5.6 当合约有规定时,客户或其代表到公司或分包商处进行产品(或服务)验证时,由管理部门进行安排,并不作为有效管理分包商的依据。

5.7 记录保存

5.7.1 各管理部门保持《合格供方一览表》最新状况。

5.7.2 《供方评审表》由各管理部门保存至合格资格取消后一年。

6.0 相关文件

采购管理程序

7.0 记录表单

7.1 合格供方一览表 gc-p 02-01 b/0

第10篇 z小区物业工程维修部管理工作规定

1.0 目的

规范工程维修部管理工作,确保工程维修部管理高效有序。

2.0 适用范围

适用于zz城服务中心工程维修部的管理工作。

3.0 职责

3.1服务中心经理负责审批工程维修部的年度工作计划,并组织监控工程维修部的总体工作质量。

3.2工程维修部主任负责组织本组的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施 与控制,并对年度、月度工作进行总结。

3.3工程维修部员工依照各相关规程按计划进行工作。

3. 4 工程维修部主任负责和外包施工方制定施工方案和审批工程方面的图纸。

4.0 程序要点

4.1 工程维修部人员:工程维修主任1人, 维修技工3人。

4. 2 维修技工对设施、设备分管责任岗位实行每月轮流制。

4.3 设施、设备分管责任制:

供配电1人;电梯系统1人;水景系统、泳池系统、给排水系统 1人;智能安防、门禁系统 、消防系统1人;公共设备、设施的维修、维护由所有工程维 修 部人员实施。

4.4工程维修主任全面负责工程维修部的对外联络、日常工作。

4. 5 周例会

4.5.1 实行每周五例会制,每周五下午17:00准时举行例会。

4.5.2 用例会时间全面了解本周的工作完成情况,并计划好下一周的工作安排和需要协助的部门。

4.5.3 每周四下午由主任组织培训专业知识。

4.6 考核

4.6.1 考核的目的是为了奖勤罚懒,考核的原则是公平、公开、公正;

4.6.2 工程维修主任根据每人当月的工作表现和成绩进行考核评分,并将考核结果上报服务中心经理审核。

4.6.3工作业绩和月考核积分相对应,月考核积分与个人经济利益挂钩。

4. 7 维修原则

4.7.1上门维修:工程部接到报修电话后,在10分钟内派维修工到达现场,一般性故障处理不超过1小时;

4.7.2公共设施、设备维修:小修不过夜,中修1-3天,大修3-5天;

4.7.3维修守则:约时不误、便民利民、工完料清、业主签收;

4.7.4语言规范,服务热情。

4. 8 通讯保证

4.8.1上班时间必须保持所有对讲机、手机都处于开通状态,以便联络。

4.8.2通讯工具必须保持能随时联络,使用个人通讯工具不接听时要尽快采取其它方式与呼叫方取得联络;

4.8.3遇突发事故(如台风、洪水、重大设备设施故障时等),在接到中控室的呼叫后应立即与中控室联络,并5分钟内赶赴现场处理。

4. 9 物品管理

4.9.1维修人员领用材料进行维修作业时,必须认真填写《物资领用登记表》,加强成本意识;

4.9.2使用公用工具必须及时归还,公用工具每月由仓管员清点;

4.9.3每月月底工程维修主任做好下月材料购买预算。

4. 10值班制度

4.10.1执行夜班、周六、日值班负责人轮换制度;

4.10.2值班员应尽量保证当天的《工作联系单》当天解决处理,遇无法维修或需要购买材料的维修事项,应及时汇报维修主任,并跟踪转交给谁进行维修,直至维修终结,确实保证不出现'压单'现象;

4.10.3值班员不得带外人(或亲朋)进入工程部或在办公室逗留打电话。

4.11工作调度

4.11.1工程维修主任根据服务中心或中控室的通知,随时抽调本部门人员开展临时重要工作;

4.11.2工程维修主任根据维修部人员的变动或实际工作需要,进行轮流责任的调整。

5.0 支持性文件

无

6.0质量记录

6.1 《物资领用登记表》----qp-09-04-f001

第11篇 物业管理经理工作职责范本

物业管理经理需要丰富的工作经验和深厚的工程知识背景,他们主持设施的日常运行操作、维修和保养的技术管理,安排客户报修的接待、报修,管理物业的保安、消防、保安、清洁、绿化,检查与指导维修人员等相关工作。经历越多就越能胜任,工作起来也会越发的游刃有余。

岗位描述:

1、领导、监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约,与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目年度物业管理预算方案,管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修,安排各项维修工程和专业的发标工作;

6、负责监管项目资产(如会所、车位、房屋等)的运行情况;

7、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

8、负责处理租户、业主投诉,保持小区环境卫生及维持治安秩序。

任职资格:

1、本科或以上学历,物业管理或行政管理等相关专业,具有物业管理经理人上岗证优先;

2、五年以上大型物业管理相关经验,且在管理岗位上工作三年以上;

3、能够组织协调开展物业管理工作,协助提升项目品牌知名度;

4、参与前期策划工作,协助提出项目定位方案;

5、熟悉物业管理操作流程且掌握有关物业管理相关法律、法规;

6、执行力和规划能力强,富有团队合作及敬业精神;制定物业管理计划并协调实施;

7、具有较强的社交网络和能力。

第12篇 物业企业采购管理工作程序

物业管理有限公司程序文件

--采购管理程序

1.目的

对各部门采购物资过程进行控制,确保采购物资符合质量要求及物资采购价格的合理。

2.范围

适用于公司各部门。

3.职责

3.1品质管理部负责对a类物资采购供方/品牌的选择和评估。

3.2财务管理部负责对采购物资的价格的审核及采购行为的监控。

3.3各部门负责对采购物资的验收和使用过程的跟踪。

4.物资的分类:

a类:是指对服务质量影响较大、采购批量较大或须在指定供方或品牌中采购的物资。

b类:除a类物资外单价在人民币2000元以上,必须经过评估方能采购的物资。

c类:a、b类以外物资。

5.物资采购的审批权限

5.1业务部门经理:单宗(一次性,下同)采购金额2000元以下的物资。

5.2职能部门经理:单宗采购金额2000元以上(含2000元)5000元以下的物资。

5.3分管总经理助理:单宗采购金额5000元以上(含5000元)10000元以下的物资。

5.4总经理:所有固定资产及单宗采购金额10000元及以上的物资。

6. 方法和控制过程

6.1供方或品牌的选择和评估

6.1.1评估必备资料

6.1.1.1供方的营业执照复印件(需加盖供方的公章)。

6.1.1.2特种产品的经营许可证(如:安防器材)。

6.1.1.3采购物资的报价(单)。

6.1.1.4采购物资的合同/协议样本。

6.1.2评估内容主要包括

6.1.2.1采购供方的资信。

6.1.2.2采购物资的质量。

6.1.2.3采购物资的价格。

6.1.2.4采购供方服务的及时性。

6.1.2.5采购物资品质保证系统

6.1.2.6采购物资的合同样本。

6.1.3评估的权限

6.1.3.1 a类物资供方/品牌由品质管理部负责选择和评估。a类物资中ci产品的物资供方由总经理办公室负责选择和评估,并发送品质管理部审核。

6.1.3.2 b类和需评估的c类物资,由各部门负责选择和评估,并发送相关职能部门和公司领导审核。对已经过某个部门评估合格的,在半年内,该部门或其他部门可不经过评估,直接按采购程序向该供方/品牌采购。

6.1.3.3所有物资的采购价格由财务管理部负责审核,必要时须经审算和公开招标。

6.2采购资料的准备

6.2.1部门经理有审批权限的物资,各部门根据月工作计划,结合仓库库存情况,由仓管员填写《物资申请单》,按程序报经批准后方可安排采购。

6.2.2统一结算的a类物资,由使用部门仓管员每月五日前单独填写《物资申请单》,经部门经理审批后,在指定供方或品牌中采购,并于每月25日前直接与供方索取正式发票,核对无误后按财务制度进行报销。

6.2.3 ci产品采购资料的准备按《标识管理程序》进行。

6.2.4对b类物资的采购,须取得三家以上的相关资料,并将有关供方情况记录在《物资申请报告》中,按权限进行审批。对于某种特殊物资(如儿童娱乐设施、健身器材等),无法取得三家同类型产品的资料时,须在表中评估结论中注明。

6.2.5本部门无审批权限的物资采购(ci产品除外)均须填写《物资申请报告》进行报批。

6.2.6采购人员在采购前,应检查采购物资的审批资料是否完善,当审批资料不完善时应向部门经理报告,并按公司规定的审批权限补齐相关的审批手续后,再行采购或签订采购合同。

6.3物资的采购

6.3.1 a类物资的采购。

必须在指定的供方或指定的品牌中采购,无法在指定的供方或品牌中选购的情况,必须在《物资申请报告》'备注'注明,经品质管理部经理同意后方可采购。

6.3.2资产的采购。

6.3.2.1购买资产的审批权限按照'5.物资采购的审批权限'执行。

6.3.2.2检测仪表的采购必须报品质管理部审核,其他资产采购超过审批权限的,必须先报以下相关部门审核:

a.家私、家电、服装、车辆及配件报房产后勤管理部;

b.电脑及配件报总经理办公室;

c.保安器材、工具报品质管理部;

6.3.3 ci产品及宣传品的采购

6.3.3.1 ci产品的采购参见《标识管理程序》执行。

6.3.3.2各部门宣传品如需委托外界设计、制作,必须由总经理办公室统一安排制作,并在报销的发票上签字确认后,方可办理报销手续。

6.3.4代客购物

顾客需要代购物品时,部门须填写《居家服务情况记录表》,分别注明材料费及服务费,材料费超过400元时,应直接向顾客收取现金,采购后将材料费发票交顾客,管理处只收取服务费。

6.4物资的验收

6.4.1物资采购完成后,采购员应及时通知各物资的专项检验员、仓管员检验、入库,填写《进仓单》。

6.4.2对2000元以上的资产,由房产后勤管理部或委派人员到现场检验核实,并在《资产情况审核单》上签字确认后,方可到财务管理部办理报销手续。

6.4.3对于不属于资产的电脑配件、零件、备件等直接安装使用的物品,由使用部门管理人员在《电脑软、硬件故障维护记录表》上签字确认,可不填《进仓单》,未使用的须填写《进仓单》。

6.4.4专项检验员验收时,发现无标识、有受潮、水迹、油污、破损等异样,必须打开包装进行验收;仓管员按照《物资申请单》对物资的数量进行验收入库。

6.4.5 检验出现不合格物资时,由检验者填写《不合格物资处理单》,报部门经理,不合格物资的处理按公司相关规定执行。

6.4.6 采购完成后,有关文件记录由使用部门经理指定专人收集、保管、存档。

6.4.7如顾客有要求时,应在采购合同中增加条款,以明确顾客或其代表可到供方现场对采购物资或服务进行验证。

6.5物资供方/品牌的增加及变更

6.5.1因公司服务质量要求,需要增加a类物资供方/品牌时,由使用部门根据该物资对服

务质量的影响程度进行评价,填写《a类物资供方或品牌变更申请表》,报品质管理部审批。

6.5.2对a类物资供方无法满足公司服务质量要求,破产倒闭或搬迁、更名时,采购员负责填写《a类物资供方或品牌变更申请表》,报品质管理部审批后,可以更改或取消该项物资供方资格。

6.5.3在指定品牌、供方处采购物资时,如购到伪劣商品,检验员需在一周内上报品质管理部,如一个月在某一供方处采购两次以上伪劣商品或半年内出现四次伪劣商品,品质管理部将取消合格供方资格,在三天内通知到各部门,并会同有关部门选择新的合格供方。

6.5.4各部门确定以定期结算方式的物资供方时,须由部门填写《物资申请报告》进行评估,并签定物资采购合同或协议,在结帐时需以市场平均价或合同协议价为标准,认真核对物资价格,无误后方可结帐。合同期满前需重新评估,填写《物资申请报告》报相关职能部门审批,

6.5.5所有采购合同/协议必须包括以下条款:

'甲方严禁自己的任何员工接受乙方的礼品、娱乐性招待、金钱或其它形式的馈赠。乙方不得有任何馈赠或贿赂甲方人员行为,否则,甲方视为乙方违约,并将立即取消供方资格。'

6.5.6品质管理部应即时更新已评估的物资供方或品牌,以便各部门直接与供方进行联系。

6.6物资供方/品牌的回访

6.6.1财务管理部负责对各类物资指定供方进行抽查回访,具体回访方法按《采购行为回访程序》进行,以了解采购人员的职务行为及各类物资价格的浮动情况,每季度公布一次常用物资参考价格。

6.6.2品质管理部负责每半年向各部门进行一次a类物资供方的调查。并将调查情况进行统计分析,提交管理评审。根据年底调查的统计分析情况来决定与

a类物资供方续签合同,对调查情况普遍反映差的供方,不再续签,由品质管理部负责进行市场了解选择合格的a类物资供方。

6.7采购合同的签订

6.7.1签订所有物资采购合同均须按《合同管理程序》执行。

6.7.2以下几种情况的物资采购必须签订合同:

a.采购的物资对服务质量影响较大,且该物资没有独立的保修单(卡),必须以合同/协议形式进行保修条款的约定。

b.采购金额在两万元以上的物资,无论其是否有独立的保修单(卡),都必须签订合同/协议进行付款方式的约定。

7.支持性文件

**wy7.4-z01-01《采购行为回访办法》

**wy7.5.3-z01 《标识管理程序》

**wy7.2.2-z02 《合同管理程序》

8.质量记录表格

**wy7.4-z01-f1《物资申请单》

**wy7.4-z01-f2《物资申请报告》

**wy7.4-z01-f3《不合格物资处理单》

**wy7.4-z01-f4《a类物资指定供方或品牌一览表》

**wy7.4-z01-f5《a类物资供方或品牌变更申请表》

**wy7.4-z01-01-f1 《采购物资供方回访表》

**wy7.5.3-z01-f1《ci产品制作申请表》

**wy7.5.5-z01-f1《进仓单》

第13篇 做好物业管理中保安工作培训课件

如何做好物业管理中的保安工作--培训课件

目录

思想心态上

要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神

不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可

行为仪表上

着装整洁规范

行为富阳刚之气

警觉有礼

不贪小便宜

工作方法上

熟悉自已的管辖区域

认识所管辖区域的业主

了解本小区以往常发生的案件

做几件得人心的事,长期坚持

做业主的朋友,有困难就想起咱

定期与业主开办活动

可视化管理上

做好工作,还要让业主知道

保安工作计划

保安评比

保安警容

每日操练整队

安全知识,常见安全情况处理宣传

要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神

整个社会是一个互为依靠联结的整体,不要总认为做老板就很光荣,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小区,他的生命财产有赖我们的保护,在国外,很多人对职业很尊重,即使一个六十岁的人做侍者,他也不会觉得丢人,只要做好本职工作,得到上司同事和业主的认可,就是很光荣的一件事。

我们保安要热爱我们物业公司,不要动不动就想离职,就想跳槽,虽然我们工资不高,但看到业主能在假日放心地出门旅行,我们欣慰,当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍,我们欣慰,当傍晚,一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏,我们也打心里地欣慰。

不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情

钱多当然好,工资高也当然好,但君子爱财,取之有道,我们应不断地提升我们的服务水平,提供更人性化更贴心更高效的服务,来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇,我们应不断提高我们的管理水平,提高名声,接手管理更高档的小区来提升我们的待遇,静下心来,做内功,而不是处处抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小亏来换长远的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可

做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擞,认真做好工作,才能得到业主的共鸣,我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班,上班时不用心,无精打采,衣冠不整,业主见面一百次也不认识,这样的保安自已做着也觉无趣,业主当然也看不起。

着装整洁规范

保安应类同于军队,应一年四季戴帽,穿制服,正谓人要衣装,佛要金装,一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感,让不法分子产生威慑感。同时,整洁威武的服装也让保安更爱自已。

行为富阳刚之气

做保安,要有阳刚之气,走路要威风凛凛,站如松,坐如钟,不能让业主看到我们打不起精神,慵懒的样子,在保安室,要时刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手机,看小说等,对业主要象春天般温暖,对不法分子要象冬天般无情。

警觉有礼

虽然我们威武,但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲,对于熟悉的业主,要主动打招呼,遇到随手的小困难,要主动前去帮忙,比如遇老人提重物,可主动协助,不随便进业主的门。

不贪小便宜

不随便要业主的东西,不喝业主的水,更不能主动要业主的礼物,在业主家,眼睛不可随便乱找,实在要进去时,应速进速出。

熟悉自已的管辖区域

对于自已管辖的区域,应多巡视,有哪些危险隐患点,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有发生过事故,都应调查清楚,并且重点留意。

认识所管辖区域的业主

业主是我们的衣食父母,业主交物业管理费,才有物业公司的生存,只有物业公司有收入,才有保安的收入,所以,应一切工作围绕如何服务好业主支开展。

我们每月的工资,有我们管理各楼层业主的一部分,可我们大多保安却不认识业主,业主也不认识我们,是很可可悲的事情。

作为自已管辖区域内的业主,应尽可能想办法记住他们住的楼层,他们的姓名,基本情况,孩子情况,拥有的私家车情况,及业主主要的朋友亲戚情况,甚或业主是否常出差,在家的情况,只有做好业主档案,才能针对业主的服务有的放矢,令各业主高兴,当有情况发生时,才能更快更好地处理问题。

比如上次某住户遭窃,是业主长期不在家,被小偷了解了情况,如果保安能了解此情况,那么,他就能重点关注,及与业主作好沟通,也许损失就可避免,让不法分子无可乘之机,业主受了损失,他平时交物业管理费就不情愿,也就影响到我们的收入。

认识我们的业主,当在路上碰面时,多与他们打招呼,其实大多业主很客气,是好人,与他们交朋友有很多乐趣,很多业主是成功人士,与他们交往,向他们学习,可以得到很好的进步。

了解本小区以往常发生的案件

本小区以往发生过哪些案件,是如何发生的,有哪些经验教训可以总结,附近小区有哪些案件发生,是哪些人所为,有哪些经验教训可以总结,及国内外做得好的物业管理公司是如何做的,我们应不断学习别人好的作法,来改进我们的工作,争取在管理上不断上台阶,以获得更多的小区管理权,甚至可以以参加评比,以增长我们物业公司的名气。

做几件得人心的事,长期坚持

我们要做几件得人心的事,长期坚持下来,比如,每天早晚所有的保安进行队列训练,对全小区进行集体巡查,让业主看到我们的训练有素,从而放心。

对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀,并让所有的业主知道。

比如,常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会,讨论工作如何做得更好。

比如,邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛,以增进感情等,长期坚持,让业主关注我们,了解我们,产生感情交流。

比如,在可能时,帮有困难的业主送水,偶尔接送或照顾一下小孩等,作为我们日常必备的服务内容。

参照酒店的大堂经理方式,让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值,如何快速找到我们等。

做业主的朋友,有困难就想起咱 同上,略

定期与业主开办活动 同上,略

做好工作,还要让业主知道

俗话说,酒香不怕巷子深,我们做了很多工作,如果业主不知道,不清楚,当有问题发生时,他们就会责怪我们平时无作为,如果让他们知道我们平时做了很多工作,那么当发生问题时,他们就

会认为是偶然性的事情,是难以避免的事情,对我们的责怪就会少很多。

所以,平时的很多工作,尽量想办法予以公布,通报,让业主尽可能多地了解我们,比如我们可以在各主要出口设一个公告栏,常更换我们的工作报告。

或者,定期召集业主,向他们作工作报告。

我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习,比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长,定期与家长举办亲子活动,每年春秋季还要求家长与小孩一起出游,以增进感情,每周幼儿园将小孩的表现作评价,同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价,我们很多人总以为将事做好就行了,但如果别人不知道,他们就可能认为我们没有做。

保安工作计划

将一年的工作计划,每季,每月的工作计划张贴,及执行情况作对比,打铁须得自身硬,只有自已将工作做得扎实,不怕部分业主心不改,最终相信,绝大部分业主会喜欢我们,依赖我们。

保安评比

每月将保安进行评比,将其照片,事迹公布,让业主认识明星保安,增加保安的荣誉感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工号,简介及曾经的光荣事迹上墙,让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片,名字,手机张贴在楼层门口,让业主有需要时马上可以找到我们,同时也增加了各个保安的责任感。

安全知识,常见安全情况处理宣传

第14篇 物业区域维修管理工作程序

1 程序

1.1 目的

对管理区域及其他所管物业维修实行严格管理,确保管理区域及其他所管物业的使用安全。

1.2 适用范围

适用于物业所属管理区域及其他所管物业的维修管理。

1.3 职责

客服部负责对维修现场进行检查、监督,对维修质量进行核查。

1.4 工作程序

1.4.1 客服部定时定期对管理区域进行巡视,将存在的施工质量问题汇总经公司领导审阅后上报甲方工程部协助维修。

1.4.2 物业客服人员协助施工方进入维修区域进行维修。

1.4.3 物业客服人员应在维修现场进行监督,并放置'正在维修'警示牌提醒业户;若施工量较大或对正常参观造成一定的影响,则应用围挡对施工区域进行隔离,严禁其他人员进入。

1.4.4物业客服人员应积极配合施工维修,在维修前做好维修处的成品保护工作,如:用保护膜将室内物品覆盖、用纸板等物品将楼梯间墙壁与地面进行遮挡等。

1.4.5 当维修范围较大影响业户参观时,应封闭维修区域,做好隔离及警示,有必要时,通知受影响单元或相关人士。

1.4.6 维修后客服部对维修效果进行核查。

第15篇 z物业工程管理部各岗位工作职责

*岗位名称:工程维修主管

主要职责与权限:

1、组织审核、编写工程维修部年度、月度工作计划和工作总结。

2、监督检查各部门日常工作并检查其完成任务的质量。

3、负责工程维修部重大工程实施、验收等工作,并进行监督。

4、与业主保持密切联系,及时处理顾客的投诉意见。

5、协调好下属各部门、员工之间的工作。

6、完成领导交办的其他任务。

*岗位名称:工程维修员

主要职责与权限:

1、确保项目内的供电、供水设施设备运行正常。

2、安排好水泵房、配电房的值班、检查工作。

3、负责水质抽检,保证用水安全。

4、负责物业的保修、监督工作。

5、负责物业的日常维修工作。

6、对物业公用设施进行巡视,并填写巡视记录。

7、负责对业主装修的初审和监督工作。

8、严格遵守值班制度,及时处理各种突发事件。

9、热情接待业主,详细记录业主的投诉和请求,耐心解释,及时处理。

10、完成公司领导交办的其他工作。

第16篇 某物业管理公司会计工作守则

物业管理公司会计工作守则

1.按照国家会计制度的规定记帐、算帐、报帐,做到手续完备,内容真实,数字准确,帐目清楚。按时报出有关各种报表,内容完整、及时、准确。

2.按照经济核算原则,定期分析财务计划,预算执行情况,考核资金使用结果,做到合理利用资金。

3.对于会计资料及有关附属资料要保存完整,不得遗失、损毁。

4.对客户提出的各种问题及时解答、合理解释,严禁推诿、拖延、造成不良后果,不得向客户漏露其它客户的各种情况。

5.对重大、疑难问题及早上报部门领导,做好跟进工作,直到问题得以解决。

6.负责完成公司的各项上缴任务,遵守一切财务规章制度,把好财务关。

7.保证工作质量,及时向公司领导提供准确数据。

8.遵守会计保密制度。