物业经营管理制度范本(11篇)

物业经营管理制度范本主要涵盖了以下几个方面：

1. 组织架构与职责分工

2. 服务标准与质量控制

3. 财务管理与成本控制

4. 客户关系管理

5. 设施设备维护与安全管理

6. 员工培训与发展

7. 应急处理与投诉解决机制

包括哪些方面

1. 组织架构与职责分工：明确物业管理团队的层级结构，规定各部门及其负责人的职能，确保职责清晰，协作高效。

2. 服务标准与质量控制：制定各项物业服务的标准流程，设定服务质量指标，并定期进行评估，确保服务质量。

3. 财务管理与成本控制：规范财务管理，实施预算编制，监控成本，提高资金使用效率。

4. 客户关系管理：建立业主沟通机制，定期收集反馈，处理业主投诉，提升客户满意度。

5. 设施设备维护与安全管理：制定设施设备保养计划，执行安全规程，预防安全事故，保障小区正常运行。

6. 员工培训与发展：定期开展员工技能培训，提升员工专业能力，制定职业发展路径，激励员工成长。

7. 应急处理与投诉解决机制：设立应急响应流程，快速处理突发事件，同时建立公平公正的投诉处理机制。

重要性

物业经营管理制度对于物业管理公司来说至关重要，它：

1. 提高运营效率：通过明确的职责分工和标准化流程，优化工作流程，减少资源浪费。

2. 确保服务质量：通过质量控制，确保提供的服务符合业主需求，提升品牌形象。

3. 控制风险：通过财务管理与安全管理，预防财务风险和安全事故，保护公司资产。

4. 建立信任：良好的客户关系管理有助于增强业主信任，稳定物业费收取，保证公司收入。

5. 促进员工发展：有效的培训和职业发展机制能激发员工潜力，提高员工满意度和留任率。

方案

1. 制定详细的岗位职责说明书，确保每个员工清楚自己的工作内容和期望。

2. 引入第三方质量评估机构，定期评估服务质量，推动持续改进。

3. 实施财务预算和审计制度，加强成本控制，提升财务透明度。

4. 建立业主满意度调查，及时了解业主需求，调整服务策略。

5. 设立设施设备维保记录，定期检查，预防故障发生。

6. 开展多元化培训，如客户服务技巧、安全知识等，提升员工综合能力。

7. 设立24小时客服热线，快速响应业主问题，确保投诉得到妥善处理。

以上物业经营管理制度范本旨在为物业管理提供一个全面、系统的指导框架，通过不断优化和调整，适应不断变化的市场环境和业主需求。

物业经营管理制度范本

第1篇 小区共有公用物业经营收益分配管理实施办法

住宅小区共有公用物业经营收益分配及管理实施办法

第一章、总则

一、本实施办法依据《江苏省物业管理条例》、《__zz园住宅小区共有公用物业经营管理和收益分配细则》(2022年11月26日)、《__zz园住宅小区公共资金管理和使用办法》(2022年11月26日)制定。

二、本实施办法针对__zz园住宅小区现有共有公用物业经营项目的管理及收益分配制定了具体的实施细则。

三、本实施办法对今后新开展的共有公用物业经营项目的管理及收益分配提供参考依据。

第二章、地下车库共用停车位的停车收费管理和分配

一、地下车库公用车位的管理成本参照物业服务合同中的车位停放费为60元/个/月。

二、地下车库公用车位的年度停车收入扣除年度管理成本及有关税费后,剩余部分70%划入小区公共资金账户,30%划给物业公司用于补贴物业管理。

第三章、共用部位、共用设施、附属建筑物的广告发布

一、共用部位、共用设施、附属建筑物的广告发布包括电梯轿厢

内、会所外墙、道闸、灯杆、公共走道、广场灯箱等小区内共用部位、共用设施、附属建筑物上的广告发布。

二、小区内上述广告发布权归属业主大会,具体实施部门为业主

大会授权的业委会。为便于实施,由业委会、物业服务公司和广告发布方签订三方广告发布合同,由物业公司出具发票。

三、公共发布费扣除开票税费后,70%划入小区公共资金账户,30%划给物业公司用于补贴物业管理。

第四章、公共物业的租赁收入

一、现有公有物业的租赁权归属业主大会,具体实施部门为业主大会授权的业委会。

二、现有公有物业的租赁项目有:

1、原居委会用房13幢201室对外租赁;

2、北门岗(东面)场地租赁给招商银行(此项按3/7分成处理);

3、会所经营承包费

三、上述共有物业的租赁收入扣除必要的开票税费后,除第二项外,其他全额划入小区公共资金账户。

第五章、各类企业、商家在小区开展商业促销活动的进场费

一、在不影响本小区业主生活的情况下,可允许与业主生活相关的企业、商家在小区开展适度的商业促销活动。

二、上述商业促销活动的审批权归属业委会,物业服务公司负责进场商家的管理。

三、促销活动的进场费由业委会、物业服务公司、进场商家商议确定,由物业服务公司开具发票

四、进场费扣除开票费后,70%划入小区公共资金账户,30%划给物业公司用于补贴物业管理。

五、其他企业在小区开展商业活动收取的有关进场费参照本章相关规定执行。

第六章、公共资金的账户设立及管理办法

一、根据《__zz园住宅小区公共资金管理和使用办法》,现委托物业服务公司设立独立二级账户,今后视情况业委会也可以设立独立账户,作为__zz园住宅小区公共资金专用账户。

二、上述各类共有公用物业经营收益收缴后,物业服务公司在扣缴有关成本和税费后,须在收到款项次月15日前将归属业主的资金划入该账户,物业服务公司须自觉接受业委会对该账户的监督和管理。

三、资金使用参照《__zz园住宅小区公共资金管理和使用办法》执行。

第七章、其他

一、本办法作为物业服务合同的附则,用于规范业委会及物业服务公司在共有公用物业经营管理方面各自的职责。业委会及物业服务公司均须遵照执行。

二、本小区内其他共有公用物业经营管理、收费及分配须参照执行。

第2篇 交通指挥中心物业经营管理目标

交通指挥中心物业经营管理目标

投标单位名称:s市vk物业管理有限公司 (盖公章)

内容要求:

按《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》的内容细化经营管理目标,并阐明达到目标的具体措施。

法定代表人或法人授权人签名:

s市交通指挥中心大楼物业管理经营管理目标

序号 标准内容 国家标准 投标指标 相应措施

1、全国城市物业管理优秀大厦实施计划一年内达标中标承诺:

1.由本公司负责落实1年内实施达标的计划,并由公司指定总经理助理负责落实。

2.对全国城市物业管理优秀大厦评分标准进行细化。

2、各项管理制度100%公司在现有的质量保证体系基础上,根据物业特点,建立一套完整的管理制度,确保对大厦的各项服务质量。

3、服务质量标准9899全面按照全国城市物业管理优秀大厦标准运作。

4、大厦管理应用计算机进行科学管理100%公司已建立计算机内部区域网多年,各类信息可在网上发布,大大提高了办事效率,同时由公司自行设计和开发的资产、财务、设备、人事等管理软件经两年多运行检验合格。

5、利用现代化管理手段对物业进行管理99%建立智能化控制中心对大厦进行集中管理,利用大厦现有的远程闭路监控系统、紧急报警电话、保安对讲系统、巡更系统并将其信号引入控制中心,同时公司所属各管理处可通过保安对讲系统形成了一个紧急援助系统。

6、大厦所有管理人员均具有强烈的事业心和开拓精神具有管理上岗证100%大厦所有管理人员均具有丰富的物业管理经验,管理处经理必须具有物业管理上岗证和内部质量审核员资格。

7、大厦有明显的标志和整体平面图100%由公司设计工作室负责大厦标识系统设计,严格按照ci系统的设计要求,确保大厦标识系统统一完整。

8、大厦外墙清洁、美观100%每季度对外墙进行一次检查和局部清洗,每半年对外墙进行一次全面清洗,确保大厦外墙清洁、美观。

9、房屋完好率98%100%指定维修管理人员和安全管理员负责大厦整体的巡查,建立维修档案确保房屋的完好。

10、房屋零修及时率、合格率98%100%接到维修通知五分钟内到达现场并及时完成,建立《维修回访制度》确保维修质量。

11、其他维修及时率、合格率98%100%各类专业人员负责相关专业维修,建立巡查和维修回访制度,确保各类设备、设施的维修质量,满足使用人的需要。

12、设备管理100%

1.各类专业技术人员和维修操作人员必须持证上岗。

2.严格要求工作人员必须按照公司iso9002体系文件中作业指导书的规定进行工作,确保各类设备安全运行。

3.建立值班巡查及三级保养制度,确保各类设备24小时安全运行,一旦出现故障立即处理。

4.为保证各类设备正常工作, 公司品质管理部每季度要对各类设备、设施进行检查,要求各岗位人员按照规定定期对设备进行检查和保养.

13、室内地下车库、室外停车场管理及道路平坦100%

1.将大厦原有车场管理设备接入大厦控制中心,确保设备使用良好。

2.保安实行24小时值班制度负责指挥进入红线内所有车辆的行驶和停泊的管理。

3.所有车辆进出必须进行登记管理, 确保车辆安全停放。

4.建立清晰完善的交通标识及安全标识。

5.建立停车场库巡视制度,发现问题及时维修,确保停车场库的设备、设施、道路完好无损。

14、环境卫生管理100%

1.专职保洁员实行12小时值班制度。

2.专职保洁员工作必须按照公司iso9002体系文件中作业指导书的规定进行进行各类保洁工作。

3.管理处每月对蚊蝇和鼠类进行一次消杀

4.公司配有专用垃圾清运车,保证每日及时清运垃圾,确保大厦内垃圾日产日清,使大厦周遍环境无污染、环境幽雅、空气清新。

15、绿化管理100%

1.专职绿化工负责大厦室内外各类植物的养护、巡查,确保植物生长茂盛。

2.公司绿化专业工程师负责对绿化工进行绿化知识的培训。

3.公司建立了绿化专业委员会,负责检查各类植物生长情况并对存在问题提出合理的整改意见。

16、安全管理100%

1.公司具有高素质的专业保安队伍,实行准军事化管理,安全管理员每周接受两次军事训练和思想道德教育。

2.大厦实行24小时封闭式管理。

3.建立巡更制度,确保巡逻过程在受控状态下。

4.对于外来人员以及休息日工作人员进入大厦都必须验证和登记,确保大厦的安全。

17、消防管理100%

1.制定严格的消防管理制度,由公司总经理担任消防第一责任人,管理处经理为直接责任人,安全管理员均为义务消防员,其他人员各负其责。

2.制定严密周详的灭火作战方案,每季度进行一次紧急集合,每年至少举行一次消防实战演习。

3.公司品质管理部每半年至少进行一次防火安全检查。

4.设备管理人员定期对消防设备,灭火设施及器材进行保养和测试,完好率达到100%。

5.消防控制中心配备人员实行24小时值班制,中心同时安装了紧急报警电话和外部直通电话,确保与外界的联系。

18、精神文明建设99%

1.组织各种文体及健身活动及各类联谊活动。

2.开展学雷锋活动。

3.组织大厦使用人的子女参加本公司组织的少儿夏令营,为大厦使用人解除后顾之忧。

4.管理处安全管理员每天早晨8:00举行升国旗仪式。

19、管理报告公开制100%管理报告包括以下六部分:

1.设备运行、设施使用。

2.安全保卫。

3.环境保洁、绿化护养。

4.分承包方服务汇总表。

5.财务收支状况。

6.其他补充事项(本季度大事纪要、需要业主共同处理的事项)

第3篇 物业经营中外包服务质量控制管理程序

物业经营中的“外包服务”质量控制管理程序

根据目前越来越多的专业化服务公司加入到物业服务管理行业,协助物业服务管理企业分别承担着社区安保;电梯专业维修/检测;保安、消防监控/报警设施、设备维修/检测;水箱消毒/水质检测;社区环境保洁;社区垃圾外运;化粪池清淘外运;社区专业消杀等各项专业服务保障。

随着多元化专业服务公司不断加入物业服务行业之中,分享经营市场,这对细化专业分工、增加有序竞争、发挥专业优势、提高服务质量,无疑有着积极、有效的促进物业行业发展做用。

物业服务企业出于保证专业委托服务质量,减少暗箱操作,控制委托服务成本,降低投标报价,压低服务管理收费标准,增加市场竞争能力,普遍都会采用实行统一“专业委托服务”管理方式。并且,很少采用放权于社区项目经理,让其承担选择“专业委托服务”合作企业责任。

物业服务企业由于直接承担着,各专业合作公司服务质量的责任。所以,对委托服务管理实施认真评选、有效监控、服务指导对物业服务企业履行社区服务合同,保证服务质量、打造服务品牌有着至关重要的做用。

一、委托服务招标:

由于物业服务企业大都通过经营活动分别建有,相对稳定的专业服务伙伴合作关系。并且对各伙伴关系的服务报价、职工质素、服务质量也有大治了解,工作协调相对通畅。所以,物业服务企业高层普遍存在抵触与新的专业服务企业进行合作的心态。也决定了物业服务企业在选择专业服务公司时,极少采用公开招标而是选择邀请招标方式的理由。

1、招标活动组职管理:

物业服务企业可指定企业经营或管理部门承担邀请招标活动的组织管理工作。规模较小,没有专门设置经营或管理部门的物业服务企业,可委托办公室代为承担招标活动组织管理工作。

2、编制招标文件:

2.1招标文件编制人选:

根据物业服务企业中标服务管理投标方案专业分册内容,指派企业资深专业人员承担专业服务招标文件编写工作。

2.2招标文件编制内容:

2.2.1招标邀请函。

2.2.2招标文件。

2.2.3招标技术资料(含:招标社区压缩平面复制图及可以提供的设施设备技术资料等)。

2.2.4评标文件(服务管理分项评分标准、服务管理分项评分记录表;财务管理分项评分标准、财务管理分项评分记录表;投标单位得分汇总记录表等)。

2.2.5招标其它文件(投标单位承诺书、投标单位应标登记表、投标单位有效投标登记表、评标得分排序表、评标候选排名表、中标通知单、参加投标感谢信/函等),可采用企业招标文件范本或委托其他(她)人员编制。

3、招标文件保密规定:

3.1招标文件保密范围:

为充份体现邀请招标活动对所有参加竞标企业的公平、公正原则,物业服务企业应建立相应的招标文件保密规定,配套相应管理程序,提供保密编写环境,控制无关人等接触编写责任人员。并对编制责任人员提出保守“文件”机密要求,并将“文件”稿件、电子档案、编制依据文件一并纳入保密范围。

3.2“组织”与“文件”分离:

物业服务企业在招标活动中,要本着“组织”与“文件”分离的保密工作守则。招、评标文件编制人在完成文件编写工作,将评标文件审批稿连同电子档案交企业办公室进行保密封存后,删除电子文档、消毁编制文稿。另将招标邀请函、招标文件、招标技术资料,一并交企业邀请招标活动组织管理部门,完成编制责任工作。

3.3保密存档:

企业办公室在接收评标文件审批稿及电子文档后,应将审批稿封存入档,电子文档在加密备份保存后,承担评标文件保密存档责任。

3.4保密存档期限:

评标文件保密存档期限,在接到企业总经理签暑的,邀请招标活动组织管理部门,注有准确开标日期的提取评标文件申请,并在开标日的规定开标时间,携带评标文件电子文档到开标现场办理交接手续,解除保密管理。

3.5评标文件打印:

企业邀请招标活动组织管理部门可利用开标后的休息时间,按所需份数打印复制评标文件。

4、招标文件审批程序:

专业服务招标文件编写工作完成后,由承担编写责任人按本企业邀请招标文件审批程序,逐级完成文件审核、批准工作。

邀请招标活动的其它招标文件,可不纳入招标文件审批范围之内。

5、发出招标邀请:

由企业邀请招标活动组织管理部门,可根据企业合作伙伴名录和高层领导推荐,结合专业服务企业合作评价,排出邀请名单。报企业总经理批准后,发出招标邀请。

7、选择专家评委:

由企业决策团队选择内部资深专业人员,组成“专家评委”,使用企业编制的评标文件,依据“文件”评标标准,承担邀请招标活动投标方案评判工作。

8、组织现场考察:

由于中标物业服务企业还未接管进场,无法利用管理权力安排规范的投标企业考察活动。所以,企业邀请招标活动组织管理部门,只能依靠招标社区筹建项目部尽力帮助下,尽可能祥细的完成投标企业现场考察组织实施工作。

9、招标技术交底:

由企业邀请招标活动组织管理部门依据招标文件规定,在预定会议室承担企业招标技术交底会议的组织管理工作。并邀请招标文件编制人、招标社区项目经理、招标专业工程师/部门经理到场,对投标企业提出的有关招标社区之内的专业问题(不含标准)做出回答,其它问题可由“活动组织管理部门”统一做出回答。

10、得出评标结论:

企业内部“专家评委”依据评标文件评标标准,得出投标得分排序名单。由专家组成员招开评审总结会议,形成中标企业综合优势评估报告,由企业总经理审核、批准后,得出评标结论。

11、下达中标通知:

企业邀请招标活动组织管理部门根据“评标结论”,采用电话通知、函件领取的方式,向中标企业及中标候选企业,下达中标及获得候选资格通知。

中标通知单及中标候选人通知单应采用统一格式,并加盖企业公章,放入企业专用信封/文件袋内递交中标及候选企业。

企业邀请招标活动组织管理部门在下达中标通知的同时,应向其它参加专业服务投标的企业,发出参加投标感谢信函。

二、签定委托服务合同:

1、拟定合同文本:

物业服务企业在拟定专业委托服务合同文本时,可采用要求中标专业公司提供委托服务合同文本的方式,用以减轻企业工作强度,调动专业公司发挥自身技术优势。

2、洽商合同条款:

2.1划定服务范围:

物业服务企业在与专业服务公司洽商合同条款时,应首先就合同服务范围形成双方共识。

专业委托服务合同约定的服务范围,应以物业服务企业投标方案专业分册承诺的范围相一至,并符合社区专业服务需要。

2.2确定服务质量:

物业服务企业在与专业服务公司就合同服务范围形成双方共识后,应在满足投标方案专业分册承诺的服务质量基础上,采用高出承诺一些的要求,商定服务质量条款。

2.3确定服务管理程序:

为充分保证社区物业服务得以有序展开,并达到减少干扰业户生活,保障服务质量的要求,专业服务公司应承诺尊守,物业服务企业社区投标方案服务管理程序,并以和物业服务企业社区项目管理保持一至为双方圆满合作前题要件。

2.4适用投诉处置及服务受理程序:

专业服务公司同意使用物业服务企业社区投标方案投诉处置程序,遵循首问服务受理程序,培训职工掌握受理投诉及服务申请。并按程序规定上报客户服务区域管理人员或物业服务值班室,减少严重投诉演变。

2.5服务质量评价:

专业服务公司同意采用客户满意及投诉记录查阅方式,评价服务质量。由社区客户服务部门承担,客户满意调查和统计业户投诉记录,并依此按月做出服务质量评价。

2.6拟定服务进场计划:

物业服务企业与专业服务公司签定合同时,应针对物业二手项目服务管理接管进场特点,拟定服务进场计划,配合物业服务企业按约定时间准时开始提供约定服务工作。

2.7协商结算方式:

物业服务企业与专业服务公司签定合同时,应就服务费用结算日期、结算方式、未能达到服务质量评价扣减计算方式、服务费用结算审批程序,做出明确合同约定。

2.8制订违约责任:

物业服务企业在和专业服务公司应就违反划定服务范围、确定服务质量、确定服务管理程序、违反适用投诉处置及服务受理程序、未能达到服务质量评价标准违约责任合同条款。促使专业公司认真履行委托服务合同,承担合同义务。并为物业服务企业维护自身权益,做好法律判定依据。

3、拟定专业服务合同:

物业服务企业与专

业服务公司就合同条款内容取得一致时,可由企业邀请招标活动组织管理部门拟定合同文本,并将本企业社区物业服务接管进场日定合同生效日期。

拟定合同文本完成,报企业总经理审核、批准后,转交专业服务公司总经理认可。约定签约时间、确定签约地点、寻问专业服务公司出席签约代表职务,并做出相应安排。

4、签定服务合同:

企业邀请招标活动组织管理部门,应在签约日上班后,做好签约合同打印、装订,备好公章、检查签约场地符合签约环境后,邀请企业委派签约代表,在约定的时间与专业服务公司代表签定专业委托服务合同。

三、社区业主监督:

物业服务企业在承接二手项目服务管理业务时,应该最大限度的将社区业主管理委员会,拉入社区服务决策之中。

1、监督控制范围:

物业服务企业可以选择最易引发服务投诉的社区保安、保洁劳动密集型专业服务,纳入业主参予社区管理监督控制范围,主动邀请做为评委参加全程招标活动。利用“知道越多、陷的越深,参予越多、埋怨越少”的心理学科定率,在评审专业服务投标方案时,可积极诚恳的听取社区业主管理委员会的评选意见,并对其所做出的评选结论予以尊重。

对于其它专业性很强,又不容易与社区业主直接发生投诉纠纷的,委托专业服务项目,可不纳入社区业主监督控制范围。

2、监督控制与服务管理关系:

在实行社区业主实施监督控制管理机制的物业二手社区,其物业服务项目经理的管理权限将会受到不同程度的限制和约束。但与之对比形成的服务投诉减少,对物业服务企业来说,无疑算是一种表达诚信姿态,延长服务期限,保证合同约定收益的有效方法。

而且,在社区业主监督控制与物业服务管理权限的所谓“对立”现象中,其本质只能说是一种心理对立,如果社区项目经理可以放松心态,使用换位思考方式,就会有效的缓和或化解双方所谓的“对立”立场,并在相对和谐轻松的环境中,履行社区物业服务管理责任。

四、赋予社区客户服务经理服务质量评价责任:

为有效发挥客户服务经理可以利用客户服务人员网络,快速掌握社区服务工作进展,了解社区业主投诉事由的优势,结合物尽其用、人尽其责服务管理方法,物业服务企业应当赋予社区客户服务经理,承担专业服务质量评价、编制评价报告责任。

五、赋予社区项目经理管理权力:

虽然物业服务企业出于自身管理需要剥夺了社区项目经理,自主选择专业委托服务公司的权力。但也同样出于为了保证社区服务管理得以有效落实,确保服务质量达到合同承诺标准,并对专业服务过程实施同步监督,及时处置质量投诉,物业服务企业应当赋予社区项目经理,对社区所有专业服务行使决对工作管理权力。用以随时发现并迅速解决违反专业委托服务合同规定事宜,维护企业及社区业主合法权益。

六、利用财务结算约束社区专业服务质量:

物业服务企业应在社区项目建立完善的,专业服务费用结算审批工作程序,用以约束专业服务公司重视服务质量。

其工作程序可为:

1、专业服务公司在委托服务合同约定结算日期前3天,向社区项目(物业)值班室提交当月/季服务费用结算申清;

2、由社区项目(物业)值班室按专业服务分类,通知工程、保安、保洁、绿化服务部门经理/主管签暑结算意见。

3、由社区项目(物业)值班室通知客户服务经理,审核专业部门经理/主管签暑结算意见,查验、统计投诉记录,做出服务质量评价,签暑结算评价意见;对质量评价未能达到合同约定标评的结算申请,在做出展缓予以结算决定后,应将决定意见连同投诉记录一并由社区项目(物业)值班室打回申请企业,限期(2天)拿出整改方案,进入再次审批程序。

4、在客户服务经理做“合格”服务质量评价后,应当面向社区项目经理汇报专业服务质量审核意见,并请社区项目经理签暑结算批示。

5、客户服务经理在取得社区项目经理签暑结算批示后,应将批示交社区项目(物业)值班室,通知专业服务公司按项目经理批示到财务部门办理费用结算业务。

6、社区财务人员在逐项审核社区项目专业经理/主管、社区客户服务经理、社区项目经理签暑意见符合程序规定,对照合同结算约定日期、金额无误后,方可索要服务发票、支付结算费用。

7、未获得结算同意批准的,由其专业公司代表领取批示意见后,接“意见”限时拿出整改方案,进入社区质量不合格处罚审批工作程序。

七、建立社区质量不合格处罚管理制度:

物业服务企业应根据与各专业服务公司签定的委托服务合同,建立建立社区质量不合格处罚管理制度,并依此决定对未达到约定服务质量的,专业服务公司予以施适当过失经济处罚。

社区项目经理在行使过失经济处罚权时,应注意给保持签约服务公司留有继续履行合同的经济基础,并特别应该优先考虑社区保安、保洁低收入人员获得劳动报酬权益依法得到保障。

具体操作方式:

在签约服务公司存在轻微质量过失时,其处罚额度应控制在,佣金额度的3%左右。在使其受到警示处罚后,达到促使做出整改响应,提高服务质量的目的。

在签约服务公司存在较大质量过失时,其处罚额度应控制在,佣金额度的8%之内。在使其受到较大处罚后,达到促使做出更换项目现场负责人,及时开展对应培训,做出积极整改响应,提高服务质量的目的。

在签约服务公司存在重大质量过失时,在不考虑更换专业服务公司的前题下,依据双方合同,做出相应处罚。在处罚额度超过当次结算佣金时,可采用分期抵扣处罚金额。必要时在报请物业服务企业总经理批准后,可采取向专业服务公司施加力,并在做出继续许可承担社区服务意见后,要求受到处罚服务企业同意,在未足额扣除处罚金额前,由社区项目部直接发放无过失职工工资,用以稳定职工队伍,保证社区服务不受处罚影响的目的。

专业服务公司社区服务负责人应在,职工工资厂审批表上签字,确认代发数额,以便日后进行财务核对。

社区项目部在采用直发工资方式时,可要求专业服务公司提供职工工资统计表单,并加盖公章。社区项目客户服务经理应审核扣除过失职工相应工资后,方可上报项目经理签暑同意发放批示。

八、巧用社区业主促使服务质量达标方法:

物业服务企业可将社区保安、保洁两项最易受到业户投诉的专业服务,纳入社区业户监控范围。并在服务费用结算审批程序中,加上需要得到社区业主管理委员会的满意评价,社区项目经理方可批准结算当月/次费用。促使专业服务公司领导必须将服务质量,是否达到业户满意,将是企业“生死存亡”的高度予以特别关注。

九、专业服务罚金的使用管理:

1、尊重社区业户权益:

社区每个按时缴纳物业服务管理费的业户,都应毫无疑问的得到物业服务管理合同约定的优质社区服务。在社区某个专业服务项目未能达到标准,并受到相应处罚时,按时缴纳物业服务管理费的,社区业户权益也受到了不同成度侵害。他(她)们在向社区物业做出投诉的同时,也同样具有要求得到相应补偿的权力。

所以,物业服务企业在专业服务罚金的使用上,应本着顾大局、忌小帐的眼光审视专业服务罚金的,使用管理是否符合社区业户意愿,是否真正维护社区业户合法权益的角度,能否制定公正的罚金使用管理规定,是检验物业服务企业能否兑现人性化服务管理承诺的有效评判依据。

2、罚金的产生原因:

物业服务企业在采用委托专业服务公司承担社区分项服务责任时,为保证接受委托服务的专业公司所提供的服务达到相应标准,通常都会采用约定质量标准条款的方式,对专业公司的服务做出明确的量化标准限制,并约定相应的违约责任条款。在专业服务公司所提供的服务质量未能达到约定标准时,物业服务企业为维护自已与社区业主签定的,各项服务达到服务管理合同约定标准,维护企业自身信誉,不得不做出的相应处罚措施。其目的是为了促使所有承接社区专业服务的公司,认真履行合同约定条款,达到服务质量限定标准,为所有社区业户营造和谐、舒适的生活质量环境。

物业服务企业在对违规专业服务公司行使处罚权时,只能说明被处罚专业服务公司未能达到质量标准,并不代表专业服务公司没有履行服务约定服务责任。所以,物业服务企业无权做出全部剥夺专业服务公司服务费用的决定。并且,物业服务企业应该、也必须尊重专业服务公司职工所付出的服务劳动成果。特别是那些为祢补质量过失,做出努力的专业服务公司职工,更是应该得到适当奖励,用以表达物业服务企业对他(她)们所付出的努力表示敬意。

3、罚金的使用方式:

物业服务企业社区项目经理应要求财务部门,将专业服务罚金纳入社区财务公示管理范围。并在争得社区业主管理委员会同意后,做为社区专项奖励基金,由社区项目经理代表社区业户对工作表现优秀、获得业户普遍好评和具有拾金不昧、见义勇为品德的专业服务公司职工给予现金奖励。

4、专业服务罚金的监督与控制:

物业服务企业应对社区项目部门行使处罚事项、处罚金额进行有效监督,用以防止处罚过大影响专业服务

管理,损害企业良好协作关系。控制项目部门滋生权力彭账,养成武断专行的陋习管理意识。

4.1、专业服务处罚金的有效监督方式:

物业服务企业应根据社区专业服务合同金额,对项目部门处罚权限做用适当限质。并要求项目部门对严重质量过失拟定处罚前,需将过失事由、处罚额度报请企业批准后,方可行使处罚权力。

物业服务企业在对社区项目部门处罚权力做出限制的同时,还可采取通过处罚总额评定项目经理协调管理能力,并将“零处罚”做为项目经理业绩考核标准之一。

4.2专业服务处罚金的使用控制方式:

由干物业服务企业在专业服务处罚金额以做出有效控制措施,所以,在处罚金的使用控制方面可以适当放宽,主要以社区业主监督为准。只要罚金用于专业服务公司优秀职工奖励,并通过业主管理委员会的批准,就可授权社区项目经理全权承担使用处理责任。

社区项目经理也可利用专业服务处罚金,建立社区专业服务之星奖励基金,用以奖励参予社区服务满一年的,由社区业户评选产生的专业服务职工。

物业服务企业社区项目经理应严格控制不将企业职工纳入处罚奖励范围,并将企业职工奖励划规企业评定奖励范围之内,不得随意占用处罚金额,以勉降低企业公正形象。

第4篇 商住物业经营管理成本测算案例

商住项目物业经营管理成本测算案例

一、 物业概况

1、 用地面积:9984.85m2

2、 总建筑面积:23470m2

3、 地上建筑面积:19970 m2

4、 地下建筑面积:3500 m2

5、 建筑占地面积:4450m2

6、 建筑密度:44.6%

7、 建筑容积:2.00

8、 绿化率:30.4%

9、 商铺:9000 m2

10、商务公寓:10970 m2

11、停车位:92

二、 人员配置架构设置

说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)

人员编制和基本工资标准表(01)

序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)

一 管理人员 13 2346.00 30500.00

四 维修人员 5 1000.00 5000.00

二 收费员 3 800.00 2400.00

五 治安员 20 750.00 15000.00

三 服务员 14 600.00 8400.00

六 保洁员 6 550.00 3300.00

七 合计 61 / 64600.00

(2)费用测算

管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.m2)

一 基本工资 64600.00 / 3.234

二 福利费 20341.50 注(1) 1.148

三 加班费 / / 暂不计

四 服装费 1625 注(2) 0.081

五 合计 79166.50 / 4.463

注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。

注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:

维修保养费=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%

=(360÷300)×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:

(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:

(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:

(4部×7层)×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 绿化管理费:

小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表(3)

绿化管理测算表(3)

序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)

1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

3 绿化用水费 1吨/ m2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

6 合 计 / / 0.039

4、 清洁卫生费

清洁卫生费测算见表(04)

清洁卫生费测算见表(04)

序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)

1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008

2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008

3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013

4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012

5 水箱清洗 / / /

6 合 计 / / 0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。

5、 保安费:

保安费用测算见表(05)

保安费测算表(05)

序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月m2)

1 装备费 250元/人.年 5000.00 0.020

2 人身保险费 (暂不计) / /

3 房租费 (暂不计) / /

4 合 计 / / 0.020

6、 办公费:(全年开支办公费约12万元)

办公费=12万元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、 固定资产折旧费:

固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:

固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970m2)

=0.834元/月.平方米

8、 利润:

利润取5%,则

利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、 法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,则

税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)

经营管理服务费汇总表(1-6)

序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例

1 工资福利费 4.463 57%

2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

3 绿化管理费 0.039 05%

4 清洁卫生费 0.041 0.5%

5 保安费 0.020 0.2%

6 办公费 0.501 6.4%

7 折旧费 0.834 10.5%

8 利 润 0.352 4.5%

9 法定税费 0.425 5.4%

10 合 计 7.817 100%

11、 车场管理费收入的补贴:

机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:

经营管理费=7.817-0.230

第5篇 商业物业经营管理

商业物业的经营管理

商业物业是为人民生活和社会生产提供购物的活动场所。

商业物业管理具有的特点包括:服务对象的双重性,即租户和进出的购物人员;使用时间相对固定,一般商业物业的时间都有个具体的营业时间,而且这时间是不轻易改变的;人员活动的集中和杂乱,来自不同地方的人员聚集一块,并且各层次的人员不等;人流、物流同时进出,在进出的过程中即有人员也同样有货物一同;建筑空间大,建筑物内空间以货架摆设为多,很少间隔物。

按建筑规模来分,商业物业可分为三类:

1、市级购物中心。建筑规模在3万-10万平方米之间,服务人口在30万以上,年营业额在5亿元以上。

2、地区级购物商场。建筑规模1万-3万平方米,服务人口在10万之间,年营业额在1亿-5亿元之间。

3、居住区商场。建筑规模在0.3万-1万之间,服务人口在1万-5万之间,年营业额在3000万-1亿元之间。

按产权性质分,商业物业可分为三类:

1、临时转移产权型。即开发商把物业的产权以一定年限的形式出售给投资者,到期后,开发商退还投资款,收回物业。

2、统一产权型。以出租的形式经营物业,产权统一,招租、管理等也统一,便于管理,经营效果比较好。

3、分散产权型。把物业产权出售给多个业主,,形成多人共有产权,缺乏管理的统一,无法树立整体运营的形象,经营效果不理想。

按建筑结构分类为:敞开型;封闭型。

按建筑功能分类为:综合型;商住两用型。

商业物业管理的内容

1、营销管理

(1)市场推广。做好宣传工作,通过广告宣传活动,树立良好的商业企业形象,扩大商业物业的知名度和影响力,为企业的市场经营打下基础。

(2)选配承租商。只有保证50%以上的出租面积是由实力雄厚的企业承租,才能使物业管理企业生存下去,不断的发掘、选配新的租户。

(3)确定合理租金。租金应在制定零售商业物业基础租金的基础上,根据物业所在地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类,作为定价的调剂因素,以便合理确定每处、每层、每间房屋的租金。同时还要根据市场情况、租户的租赁经营期限、租户的经济实力和信誉水平、租户租赁物业面积的大小等,对这些基础租金予以适当调整。

2、日常管理

(1)对租户的管理。建立租户档案,收存租赁合同文本复印件,详细了解租户的信息,与租户建立良好的关系,及时沟通,对租户的要求尽量给予及时的答复。

(2)安全保卫工作。做好门前警卫,注意车辆与行人的安全;协助阻止可疑分子逃出;注意职工专用通道的安全检查;加强值班和巡逻,并着便衣暗中巡视,晚上盘点完后锁好门窗,严格检查清场。启封时,按预定路线从上到下,从里到外逐层启封并做好记录。

(3)消防工作。对消防龙头、灭火器、消防通道定期检查和不定期抽查,确保专项设备的专项使用,贯彻预防为主,防消结合的方针。提高承租户及业主的危机意识,制定各种安全规章制度。

(4)服务性设备的管理。电梯(客运、货运、自动扶梯)的安全性坚持检查,发现问题及时报修,对水电系统、卫生设备要做好日常检查工作,避免在使用过程中发生问题。

(5)交通组织管理。在现有条件下管理好交通,以有效地引导和留住顾客,为商场的业主带来更多的商机和利润。

(6)清洁卫生管理。做好商场内部的环境清扫,停车场、广场、卫生死角的清洁。

(7)绿化美化管理。通过盆景、绿地、花草、雕塑、喷泉等形式修饰商场内外,给顾客和员工一个温馨、舒适、优美的购物和工作环境。商场的绿化美化管理不仅直接影响着管理者管理水平的定级,而且直接塑造着顾客心中的商场形象,影响着顾客对商场的信誉和层次的判断。

(8)停车场的管理。有效的疏导和管理车辆的进出和停放,尽可能的避免车辆的损坏和丢失。

商业物业管理的要求

(1)保持良好的商业特色和一贯的管理形象。商场管理突出一贯形象,使顾客熟悉、认知、印入脑海,并潜移默化地产生联想,通过具体对象、特征部分的认可,逐步强化认识,达到接受目的。当商业市场进入印象时代后,消费者认可的是店牌、品牌,同样的商品在不同的商场会有不同的价值,会给企业带来不同的效益。

(2)营造良好的商业服务环境。商场环境是否优美、清洁,绿化情况如何等,不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场逗留的时间,进而也影响到商场的营业利润,而且会给顾客和员工留下深刻的印象,从而影响商场在社会的形象和商业竞争力。商场环境的好坏也影响顾客的环境意识。

(3)提供高标准的保安服务。大型商场营业面积大,商品多,价值大,人群的层次、素质和来源较复杂,管理起来困难,治安保卫工作十分艰巨,所以需要提供高标准的治安服务。

(4)高度重视消防管理。商业物业建造费用高,内部设施完善,装饰豪华,流动资金和各类高档消费品储存较多,一旦发生火灾比一般建筑物的直接损失要高,还会在国内外造成不良的社会政治影响。

第6篇 物业经营管理成本测算规范

物业经营管理成本测算

物业概况

1、 用地面积:9984.85m2

2、 总建筑面积:23470m2

3、 地上建筑面积:19970 m2

4、 地下建筑面积:3500 m2

5、 建筑占地面积:4450m2

6、 建筑密度:44.6%

7、 建筑容积:2.00

8、 绿化率:30.4%

9、 商铺:9000 m2

10、商务公寓:10970 m2

11、停车位:92

二、 人员配置架构设置

说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)

人员编制和基本工资标准表(01)

序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)

一 管理人员 13 2346.00 30500.00

四 维修人员 5 1000.00 5000.00

二 收费员 3 800.00 2400.00

五 治安员 20 750.00 15000.00

三 服务员 14 600.00 8400.00

六 保洁员 6 550.00 3300.00

七 合计 61 / 64600.00

(2)费用测算

管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.m2)

一 基本工资 64600.00 / 3.234

二 福利费 20341.50 注(1) 1.148

三 加班费 / / 暂不计

四 服装费 1625 注(2) 0.081

五 合计 79166.50 / 4.463

注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。

注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:

维修保养费=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:

(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:

(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:

(4部×7层)×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 绿化管理费:

小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表(3)

绿化管理测算表(3)

序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)

1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

3 绿化用水费 1吨/ m2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

6 合 计 / / 0.039

4、 清洁卫生费

清洁卫生费测算见表(04)

清洁卫生费测算见表(04)

序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)

1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008

2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008

3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013

4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012

5 水箱清洗 / / /

6 合 计 / / 0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。

5、 保安费:

保安费用测算见表(05)

保安费测算表(05)

序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月m2)

1 装备费 250元/人.年 5000.00 0.020

2 人身保险费 (暂不计) / /

3 房租费 (暂不计) / /

4 合 计 / / 0.020

6、 办公费:(全年开支办公费约12万元)

办公费=12万元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、 固定资产折旧费:

固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:

固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970m2)

=0.834元/月.平方米

8、 利润:

利润取5%,则

利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、 法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,则

税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)

经营管理服务费汇总表(1-6)

序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例

1 工资福利费 4.463 57%

2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

3 绿化管理费 0.039 05%

4 清洁卫生费 0.041 0.5%

5 保安费 0.020 0.2%

6 办公费 0.501 6.4%

7 折旧费 0.834 10.5%

8 利 润 0.352 4.5%

9 法定税费 0.425 5.4%

10 合 计 7.817 100%

11、 车场管理费收入的补贴:

机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:

经营管理费=7.817-0.230

第7篇 物管师《物业经营管理》模拟试卷

2022年物管师--《物业经营管理》模拟试卷

一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)

1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。

a现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展

b物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动

c在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

d物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果

2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。

a居住物业b收益性物业c大型非房产物业d非房产物业

3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。

a通货膨胀风险b周期风险c变现风险d资本价值风险

4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。

a11%b22%c33%d44%

5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。

a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83

6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。

a14.37%b15.57%c15.87d13.17

7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。

a设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿

b设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

c有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备

d不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行

8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。

a物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价

b物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价

c物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付d以物业作价入股换取设备、技术等是合法的

9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( )。

a成交价格b市场价格c总价格d单位价格

10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。

a社会环境b市场主体c客体d价格

11、需求曲线是一条具有()。

a负斜率的向左下方价倾斜的曲线b负斜率的向右下方倾斜的曲线

c正斜率的向左上方倾斜的曲线d正斜率的向右上方倾斜的黄线

12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。

a总量结构b区域结构c供求结构d投资结构

13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。

a廉租房b经济适用房c市场价商品住宅d以上全是

14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。

a调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等

b分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

c分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异d以上全是

15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145

a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年

16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。

a租赁双方都是符合法律规定的责任人b房屋租赁关系不因所有权的转移而中上

c房屋租赁转移房屋的权d房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系

17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。

a租金的确定b收取租金c租金调整d租金结算

18、()已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。

a信息系统应用水平b可持续发展战略c智能化小区d电子商务平台

19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173

a1b2c3d4

20、客户关系管理的英文缩写是( )。

agrmbcrmcgrndcrn

21、下列选项中,不是营业成本的是()。

a直接人工费b直接材料费c管理费用d间接费用

22、福利基金按工资总额的()。

a10%b2%c1.5%d14%

23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。

a管理费用 b营业成本c财务费用d人员费用

24、物业管理成本控制的含义是()。

a对目标成本本身的控制b对目标成本完成的控制和过程的监督

c在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向d以上全部正确

25、前期物业服务合同是由()签订的。

a建设单位和物业管理企业b建设单位和业主委员会

c业主委员会和物业管理企业d以上提到的三方一起

26、物业管理实行招投标,其意义在于()。

a引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力

b推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力

c全面促进物业管理行业的发展d以上全部正确

27、下列选项中不属于风险的特征的是()。

a正面性,即风险突如其来使之受到伤害

b负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理

c不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生

d可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的

28、资金筹集是指()。

a物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程

b物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程

c物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用

d物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等

29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。

a基本指标b修正指标c评议指标d总况指标

30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。

a以物业管理企业作为具体评价对象

b以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点

c以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据

d将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果

31、物业管理绩效评价的主要方法是()。

a综合分析判断法b功效系数法c定性分析判断法d基本指标计分方法

32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。

a单纯型写字楼b商住型写字楼c综合型写字楼d自用型写字楼

33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()

a益租b净租c毛租d利租

34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。

a物业经济指标b服务满意度c物业品牌化d以上都是

35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().

a市场容量b进出交通 c地点显著d以上都是

36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。

a声誉b财务能力c租户组合与位置分配d租户需要的服务

37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。

a组合投资b搭配投资c分期投资d贷款投资

38、企业的物业资产是指()。

a企业为了生产和持续发展而拥有的房地产

b企业为了生产而拥有或租用的房地产

c企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产

d企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一

39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。

a逾期的应收帐款b呆滞的应收账款

c坏账、死账形式的应收账款d证券投资的应收账款

40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。

awecdbwcedcwdcedwedc

二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)

1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1

a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产投产管理e房地产组合投资管理

2、房地产投资的特征有()。

a位置固定不可移动性b寿命周期长c政策影响性 d专业管理依赖性e资金流动性

3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。

a经营税金及附加b城镇土地使用和房产税c企业所得税 d员工所得税e保险税

4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。

a都是价格用货币来表示b都有波动受供求因素的影响c都是按质论价:优质高价,劣质低价d都是受区位的影响很大e都是形成的时间较长

5、选取的可比实例应符合()。

a可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

b可比实例的交易类型与估价时点接近

c可比产例的交易类型与估价目的吻合

d可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格

e可比产例应同实际完全相符

6、影响房地产市场发展的社会因素有()。

a家庭收入水平及分布b传统观念及消费心理c社会福利

d家庭户数规模 e家庭生命周期

7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。

a签订b申请c审查d颁证e变更

8、房屋租赁合同的法律特征有()。

a房屋租赁合同是双务合同b房屋租赁合同是无偿合同

c房屋租赁合同是诺成合同d房屋租赁合同是要式合同

e房屋租赁合同是继续性合同

9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183

a人员的工资b人员的资金c人员的福利费d办公费e差旅费

10、在编制成本预算时,必须遵循()。195

a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以各项定额为基础

c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡,提高资金使用效益

e成本预算要符合实际,不要留余地

11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。

a物业建设单位在开发所订立的合同 207

b前期物业服务合同与物业服务合同

c业主所签订的与物业管理活动有关的合同

d物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同

e后期物业管理合同

12、物业服务合同具有()特征。212

a物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉

b物业服务合同是有偿合同c物业服务合同具有过渡性

d物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同e物业服务合同是劳务合同

13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243

a资金筹集b资金运用 c资金耗费d资金转收e资金收回和分配

14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302

a所处区位好,规模大b多为现代化的高层建筑c功能齐全,配套设施完善

d全部由专业物业管理企业管理e保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键

15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。

a招商及承租户组合b零售技术及营销c零售技术

d物业维护e运行管理

16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387

a管理的范围、深度和想要达到的管理效果

b现有管理流程的规范化程序

c管理人员综合应用计算机的水平

d资金的投入e资金的流出

17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。

a管理型物业管理企业b托管型物业管理企业c专业型物业管理企业

d非专业型物业管理企业e综合型物业管理企业

18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是( )。

a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格

c物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金

d物业价格形成的时间较短e物业价格容易受交易者的个别因素的影响

19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。

a搜集交易实例b选取可比实例c对可比实例成交价格进行处理

d求取比准价格e准价格交易

20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。

a金融业的发展b信息、通信技术水平的提高c生产和工作方式的转变

d人文环境、自然环境的变化e人口数量的不断增长

21、房屋租赁时,出租人的权得有()。

a有按期收取租金的权利b对物业管理善进行监督建议的权利

c有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利

d有依法收回出租房屋的权利e有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利

22、客户关系管理对企事业的作用有()。

a能够改善企业形象,提升企业生产力

b能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程

c能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力

d能够提高企业销售收入e能够改善企业服务,提高客户满意度

23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。

a国家法律、法规规定之外的各种付费

b被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出

c物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出

d对外投资支出e购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出

24、成本按照计算依据的不同主要有()。

a边际成本b差异成本c目标成本d定额成本e计划成本

25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。

a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润率最大化

d总股利润率最大化e企业价值最大化

26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。

a地理位置b交通便利性c声望或形象d人口密集度e为租户提供的服务

27、写字楼管理策略中应该注意()。313

a分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围b确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”c合理保证非收益部分的使用需要d定位目标市场e明确吸引租户的策略

28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351

a完全拥有权b直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份

c将大部分产权出售d全部出售套现e以上全错

29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。

a购置物业资产b买卖物业资产 c剥离物业资产

d财务e管理人员职能

30、大型企业物业资产管理的内容包括()。

a编制企业物业资产清单b设定管理目标c控制成本

d适时处置资产并获得收入e财务收支

答案:

一、单项选择题

1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)

11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)

21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)

31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)

二、多项选择题

1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)

7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)

13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)

19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)

25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)

第8篇 物业管理师考试:物业经营管理

物业管理师考试大纲-物业经营管理

第一章 物业经营管理概述

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

(二)考试基本要求

掌握:物业经营管理的内容,收益性物业的类型及特点,物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉:物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解:物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

(三)要点说明

1.物业经营管理的性质和管理对象

2.物业经营管理的目标

3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

4.物业经营管理的类别

5.物业经营管理的工作内容

第二章 房地产投资及其区位选择

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

(二)考试基本要求

掌握:房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉:房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容。

了解:不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业经营管理

第9篇 注册物业管理师-物业经营管理试题

物业经营管理试题及参考答案

1、(b)是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

a.居住物业

b.收益性物业

c.公共物业

d.所有物业

2、别墅(villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中,只有(c)具有别墅类产品的独有性。

a.空中别墅

b.叠拼别墅

c.独栋别墅

d.双拼别墅

3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、(a)、设施设备管理和物业保险管理。

a.日常维护和维修

b.确定管理标准

c.资产管理

d.构建信息基础

4、物业经营管理是(acde)等活动不断拓展、交叉和融合的结果,是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

a.物业管理

b.房地产开发

c.房地产资产管理

d.房地产组合投资管理

5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是(d)

a.政策影响性

b.专业管理依赖性

c.相互影响性

d.位置固定性或不可移动性

6、房地产投资企业通过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的部分收益,成为(d)

a.mbs投资者

b.reits投资者

c.房地产直接投资者

d.房地产间接投资者

7、下列关于系统风险和个别风险的表述,正确的有(be)。

a.系统风险是指市场供求风险

b.较之个别风险,系统风险不易判断和控制

c.或然损失风险属于个别风险

d.周期风险属于个别风险

e.持有期风险属于个别风险

8、房地产投资的风险主要体现在(abcd)。

a.投入资金的安全性

b.期望收益的可靠性

c.投资项目的变现性

d.资产管理的复杂性

e.投资项目的复杂性

9、从(a)中扣除( )后就可得到物业的净运营收益,简称净收益。

a.有效毛收入 运营费用

b.潜在毛租金收入 运营费用

c.有效毛收入 空置和收租损失

d.潜在毛租金收入 空置和收租损失

10、(c)是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

a.全部投资回收期

b.动态投资回收期

c.静态投资回收期

d.投资回收终止期

11、收益性物业的运营费用包括(de)等。

a.空置和收租损失

b.抵押贷款还本付息

c.房产税和所得税

d.为租客提供服务的费用

12、下列属于设备有形磨损的是(ad)。

a.封存的设备因自然力产生的磨损

b.设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值

c.技术进步因素的影响,社会上出现了新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

d.设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

13、(a)是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

a.市场法

b.成本法

c.收益法

d.趋势法

14、物业价格构成中包括了(ad)

a.土地取得成本

b.开发成本

c.投资利息

d.物业折旧

e.开发利润

15、运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下(ace)方面的工作。

a.统一付款方式

b.统一采用人民币

c.统一货币单位

d.统一采用平方米

e.统一采用单价

16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、(b)、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

a.内容

b.价格

c.管理机制

d.环境

17、不属于需求分析具体内容的是(c)。

a.人口和家庭分析

b.就业分析

c.竞争对手分析

d.收入分析

18、商品住宅需求的影响因素主要有(abde)。

a.收入的变化

b.政府的税收政策

c.国际市场住宅价格

d.对未来的预期

e.政府的住房政策

19、建筑物管理计划的内容,包括如下(abd)。

a.建筑物维护的标准

b.建筑物管理策略

c.租金方案

d.物业检查计划

e.财务收支计划

20、按房屋所有权的性质划分,物业租赁可分为(c)。

a.居住用房租赁和非居住用房租赁

b.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

c.公房租赁和私房租赁

d.国内租赁和涉外租赁

21、物业租赁管理模式中,(c)模式业主不负责物业的租赁。

a.包租转租和委托管理

b.出租代理和委托管理

c.包租转租和出租代理

d.包租转租、委托管理和出租代理

22、关于自动延期租赁的表述,正确的有(abde)。

a.除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约

b.租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应

c.租赁关系在双方中的一方死去时终止

d.又称周期性租赁

e.该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效

23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(abcd)。

a.确定可出租面积和租赁方式

b.编制租赁经营预算

c.定位目标市场

d.确定租金方案

e.明确广告策略

24、下列哪项不

是物业管理成本营业成本中包括的费用(d)。

a.直接人工费

b.间接费用

c.直接材料费

d.管理费用

25、某物业管理企业,共有保安25人,保安人员人身保险费100元/人月,房租费60元/人月,保安系统费100元/人元,保安用房30元/人月,该物业管理企业的保安费的月总支出为(a)元。

a.7250

b.290

c.3480

d.5000

26、成本控制的原则有(abde)。

a.全面控制原则

b.讲求经济效益原则

c.常规管理原则

d.责权利相结合原则

e.例外管理原则

27、成本预算编制的基本要求有(ace)。

a.成本预算必须同其他预算相协调

b.成本预算要以成本计划为基础

c.成本预算应有相应的技术经济措施保证

d.成本预算要全面权衡,提高员工工作效率

e.成本预算既要符合实际,又要适当留有余地

28、不属于前期物业服务合同特征的是(d)

a.由建设单位和物业管理企业签订

b.前期物业服务合同具有过渡性

c.前期物业服务合同是要式合同

d.前期物业服务合同期限的确定性

29、对雇员在保单有效期内,从事保单所载明的与投保人业务有关工作时,由于意外或疏忽,造成(c)人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人赔付的金额,保险人负责赔偿。

a.投保人

b.被保险人

c.第三者

d.雇员

30、风险管理的整个过程可以由(abde)步骤组成。

a.风险识别

b.风险评估

c.风险处理

d.风险控制

e.风险调整

31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是(abd)。

a.建设施工合同

b.售房合同

c.收益性物业的租赁合同

d.水电供应合同

e.专项维修工程承包合同

32、不属于物业管理报告构成内容的是( b)。

a.工作总结

b.满意度调查

c.财务报告

d.未来工作计划

33、(d)更能揭示企业市场认可的价值,因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

a.利润最大化

b.资本利润率最大化

c.每股利润最大化

d.企业价值最大化

34、物业管理绩效评价以(abce)等四个方面的内容作为评价重点。

a.物业管理企业的盈利能力

b.资产运营水平

c.偿债能力

d.物业管理企业

e.后续发展能力

35、企业绩效评价的计分方法分为(abce )。

a.基本指标计分方法

b.修正指标计分方法

c.评议指标计分方法

&n

bsp; d.偏差指标计分方法

e.定量和定性相结合计分方法

36、属于写字楼物业管理风险特点是(c)。

a.全员性

b.全期性

c.确定性

d.动态性

37、在确定租金时,一般应根据(de)确定一个基础租金。

a.当地房地产市场状况

b.物业发展定位

c.承租人的接受能力

d.业主希望达到的投资收益率目标

e.其可接受的最低租金水平

38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有(bde)。

a.租户组合与位置分配

b.租户的商业信誉和财务状况

c.物业的周边环境

d.所需面积大小

e.需要提供的物业管理服务

39、租户和业主之间可能要协商一个( d )作为计算百分比租金的基础。

a.净租金

b.盈亏平衡点

c.基础租金

d.人为平衡点

40、零售商业物业管理中的风险类别有:(abcd)和产权与管理权相分离风险。

a.管理模式风险

b.管理范围不确定风险

c.垫款风险

d.突发事件风险

e.投资风险

41、( a )是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

a.生命周期成本

b.生命周期资产

c.经济周期成本

第10篇 新注册物业管理师-物业经营管理概述模拟试题

第一章 物业经营管理概述

【考点1】物业经营管理的性质和管理对象

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业经营管理强调为业主提供( )服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

a.物业管理

b.设施管理

c.价值管理

d.投资管理

【答案】 c

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理,是以收益性物业为对象,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务,所以主要提供价值管理服务。 a、 b、

d三个选项太片面,没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选 c,有关内容可参见教材第1页。

2.某写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范要求,建筑物有功能陈旧因素影响,有自然磨损存在,该写字楼最可能属于( )写字楼。

a.甲级

b.乙级

c.丙级

d.二级

【答案】b

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类,通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物实物状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务;乙级写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损,收益能力低于新落成的同类建筑物;丙级写字楼已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求,且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选

b.,有关内容可参见教材第2~3页。

3.在一个大型城市中,某零售商业物业建筑面积为12万平方米,内设置大面积百货和超市大卖场,里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮,有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是( )。

a.区域购物中心

b.市级购物中心

c.地区购物中心

d.居住区商场

【答案】a

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心;市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市;地区购物商场建筑规模一般为1―3万平方米,服务区域以城市中的某一部分为主;居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选 a,有关内容可参见教材第3~4页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

4.下面选项中属于甲级写字楼特征的有( )。

a.优越的地理位置

b.建筑物实物状况良好

c.有自然磨损存在

d.有完善的物业管理服务

e.收益能力与新建成的写字楼相当

【答案】a. d. e

【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。

5.区域购物中心的特征包括( )。

a.建筑规模一般在1万平方米以上

b.业态业种复合度高

c.有效商业服务半径可达200公里

d.商业服务区域以城市中的某一部分为主

e.服务人口1万人左右

【答案】b. c

【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。

6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理,还包括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

a.资本投资决策

b.市场营销

c.物业管理

d.租赁管理

e.成本控制

【答案】a. b. d. e

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理,主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作,还需要进行哪些方面的管理活动,主要是价值服务管理方面的内容,包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选a. b. d. e.,有关内容可参见教材第1页。

7.物业经营管理活动的管理对象主要包括( )等。

a.写字楼

b.零售商业物业

c.居民自有住宅

d.工业物业

e.酒店和休闲娱乐设施

【答案】a. b. d. e.

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型;零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型;工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等;酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是,居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以 a、b、d、e选项所述物业类型均符合收益性物业的要求,故本题选 a、 b、 d、 e,有关内容可参见教材第2~6页。

【考点2】物业经营管理的目标

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

8.物业经营管理服务的目标是在( )的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。

a.延长物业经济寿命周期

b.维持物业正常使用

c.维持该物业的物业管理

d.实现物业各期净收益最大化

【答案】d

【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。a、 b、 c选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求,但不是物业经营管理的最终目标。故本题选 d,有关内容可参见教材第6页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

9.图1―1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出,该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了( )的管理工作。

a.物业保险管理

b.资产管理

c.物业管理

d.房地产组合投资管理

e.基金管理

【答案】b. c. e

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1―1可以看出,××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理,×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作,收取物业费。图中所描述的关系并不能得出 a、d两项的结论。故本题选 b、 c、 e,有关内容可参见教材第7页。

【考点3】物业经营管理企业

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

10.某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,履行策略性物业管理的职能,该企业设置若干专业化分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于( )。

a.管

理型物业管理企业

b.专业型物业管理企业

c.综合型物业管理企业

d.投资型物业管理企业

【答案】c

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业经营管理活动中处于总包的位置;专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务,是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业;综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业,既设置管理层,又设置专业化分公司。故本题选c,有关内容可参见教材第8~9页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

11.物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。

a.管理型物业管理企业

b.专业型物业管理企业

c.投资型物业管理企业

d.综合型物业管理企业

e.所有物业管理公司

【答案】a. d

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力,可以为业主提供物业顾问、咨询服务;而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选a、d,有关内容可参见教材第89页。

【考点4】物业经营管理的层次

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

12.在物业经营管理活动中,物业管理和设施管理的主要作用是( )。

a.在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标

b.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流

c.详细制定和执行一个投资组合战略

d.在物业类型或地域分布上分散投资,减少整体风险

【答案】b

【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主,是定位在现场操作层面的管理,对于收益性物业,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流;资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资,以减少投资组合的整体风险。故本题选b,有关内容可参见教材第10~11页。

13.物业经营管理活动中,通过对人和工作的协调,以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是( )。

a物业管理

b.设施管理

c.房地产资产管理

d.房地产组合投资管理

【答案】b

【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障物业始终处在正常的运行状态;设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司,指导它们为物业发展制定战略计划;房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选b,有关内容可参见教材第9―10页。

14.在物业经营管理企业中,负责审定某物业的投资计划,并考察资本开支能否有效提高物业价值,来决定是否批准该投资计划的企业是( )。

a.物业管理公司

b.房地产资产管理公司

c.房地产组合投资管理公司

d.设施设备管理公司

【答案】b

【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营;资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角,资产管理公司作为物业投资者或业主的代表,管理物业,管理企业,通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选b,有关内容可参见教材第1 1页。

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sp; 15.在物业经营管理活动中,理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现,为物业业主提供最大化目标管理资产计划,这些特征属于( )的内容。

a.物业管理

b.设施管理

c.房地产资产管理

d.房地产组合投资管理

【答案】d

【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划,以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产,以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选d,有关内容可参见教材第10页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

16.物业经营管理通常将其分为( )三个层次。

a.物业管理或设施管理

b.房地产资产管理

c.房地产基金管理

d.企业保险管理

e.房地产组合投资管理

【答案】a.b.e

【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第9―10页。

17.物业经营管理三个层次工作中,属于物业管理主要职责的有( )等。

a.制定物业发展战略计划

b.保持与租户的联系并收租

c.控制运营成本及保存财务报告记录

d.资本性支出计划

e.物业维护及安全管理

【答案】b.c.d.e

【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面,主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。a选项内容属于资产管理的主要职责,故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第11页。

18.物业经营管理三个层次工作中,属于资产管理主要职责的有( )等。

a.制定物业发展战略计划

b.资本性支出计划及公共关系

c.监控物业绩效

d.负责投资组合的绩效

e.管理和评价物业管理企业

【答案】a. c. e

【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划,持有、出售分析,物业更新改造等主要开支决策,监控物业绩效,管理和评价物业管理企业,协助物业管理的租户关系工作,定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。b选项内容属于物业管理的职责,d选项内容属于组合投资管理的职责,故本题选a、c、e。有关内容可参见教材第11页。

19.物业经营管理三个层次工作中,属于组合投资管理主要职责的有( )等。

a.制定并执行组合投资策略

b.设计和协调物业资产的资本结构

c.定期进行资产的投资分析和运营状况分析

d.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

e.监控物业绩效及物业的持有、出售分析

【答案】a. b. d

【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略,主要职责是制定投资组合目标与投资准则,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督购置、处置、资产管理和再投资决策,负责投资组合绩效,客户报告与现金管理等。c、e选项内容均属于资产管理的职责。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第11页。

【考点5】物业经营管理的工作内容

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

>20.在物业经营管理的战略性工作中,影响投资决策的关键因素是( )。

①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平

a.①④

b.②③

c.②④

d.①③

【答案】c

【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂,而相比于其他因素来说,影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选c,有关内容可参见教材第12~13页。

21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的是( )。

a.日常维修费用

b.物业管理企业财产保险费用

c.管理人员的工资

d.法定税费

【答案】b

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出,不属于物业服务支出。故本题选d,有关内容可参见教材第15页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

22.下列关于物业经营管理的常规工作,表述正确的有( )。

a.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成

b.日常维修和维护的开支由物业的租户承担

c.物业出租的成本负担应全部转移给租户

d.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护

e.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿,业主应事先与保险公司签订合约

【答案】a. d. e

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值,并进行资产管理,主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源,需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,可能会由租户承担,也可能会由业主承担,这取决于双方的商谈结果,所以b选项表述错误。对于物业出租的成本,业主会希望让租

户在租金之外承担尽可能多的费用,这不仅可以降低各种管理成本,还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本,但是,把所有成本负担都转移给租户,在一些情况下既不现实,也不明智。比如,在租户可能对物业的某一部分不满意时,这时为了留住租户,业主就不得不降低条件,允许租户承担较低的维修责任,而自己负担大部分。所以c选项表述错误。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第14~18页。

23.关于物业经营管理中的服务费,下列说法中正确的有( )。

a.服务费用实际是由业主支付

b.服务费用实际是由租户支付

c.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施

d.包括针对整体物业的保险或维修

e.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本

【答案】b. c. d

【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。在一个物业里面,这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施,还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候,还必须考虑到会计和审计等专业服务成本,这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。b、c、d,有关内容可参见教材第16―17页。

24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护,下列说法中正确的有( )。

a.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户

b.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本

c.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护

d.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑

e.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式

【答案】a. d. e

【

解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户,这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式,所以b选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业,如何处理物业出租已经有了约定的习惯,即一般是由租户负责物业未来的维修和维护,所以c选项错误。维修计划应该是全面且系统的,应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择a、d、e,有关内容可参见教材第17~18页。

25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地,该土地适合进行开发建设,但是由于该地块排水系统出现问题,致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业,对于该块土地,正确的做法是( )。

a.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害

b.在土地上搭建物业甲的附属停车场,确保土地不被别人占有

c.检查土地的栏护情况,确保临近的土地使用者没有侵占其土地

d.对土地进行等级评定和保险

e.不定期查看土地,确保没有负面因素作用在土地上

【答案】 a.c. d. e

第11篇 小区物业经营管理主办岗位职责

小区物业经营管理主办岗位职责

a.根据公司的经营方向和目标,制定商铺、运动场所、幼儿园经营管理方案,策划新的经营项目,协助经理完成公司下达的经济指标。

b.按照公司文件的规定,建立、完善经营业务管理制度、商铺租赁、管理制度,规范操作,建立商铺管理资料档案,保持与商铺的良好沟通,及时解决商铺中出现的问题。

c.结合有关规定和小区的实际情况,根据统一、美观、适用的原则,对商铺外观进行统一规划,并监督商铺的装修情况。

d.负责管理处租赁业务的具体操作、管理,并建立租赁业务管理档案,尊重业主和租户,协调好业主与租户的关系。

e.根据小区居民需要,不断完善小区便民服务项目,满足业主需求。

f.负责编制小区运动场的经营管理方案,制定运动场所管理规定及收费标准,报公司审批,指导监督经营管理员对运动场所进行管理。

g.负责对小区内住户现实和潜在的文化需求进行调查和分析,依分析结果,编制小区内社区文化活动的年度和月度的工作计划,并报部门主管审批,同时上报公司备案。

h.依据小区社区文化工作计划及小区住户特点,每季度策划开展一至二次社区文化活动,丰富业主、住户的业余文化生活,并对活动情况进行评估总结。

i.在各种活动实施结束后,负责进行相关信息的反馈和整理,以改进工作。

j.负责小区内社区文化活动各项质量记录的保管,确保相关的质量记录的准确、完整和干净,定期交信息资料员处存档。

k.负责每周四12:30前向客户服务主管报周信息、每月28日前报月工作计划。

l.完成领导交办的其他工作。