万科地产管理制度3篇

万科地产管理制度是公司运营的核心组成部分，旨在规范企业行为，提高工作效率，确保业务的合规性和可持续发展。它涵盖了人力资源、财务、项目管理、市场营销、客户服务等多个方面，形成了一套完整的管理体系。

包括哪些方面

1. 人力资源管理：包括招聘、培训、绩效评估、薪酬福利等方面，确保员工能力的提升和人才的保留。

2. 财务管理：涉及预算编制、成本控制、资金运作、审计监督等，保证财务健康和透明度。

3. 项目管理：涵盖土地获取、规划设计、施工建设、验收交付等环节，确保项目按时按质完成。

4. 市场营销：包括市场研究、产品定位、营销策略、销售渠道管理，促进销售业绩。

5. 客户服务：关注业主需求，提供优质的售后服务，提升客户满意度和品牌忠诚度。

6. 内部控制：设立审计部门，对各项业务进行定期审查，防止风险发生。

重要性

万科地产管理制度的重要性体现在以下几个方面：

1. 规范行为：制度为员工提供了明确的行为准则，避免因个人主观判断导致的不一致和混乱。

2. 提升效率：通过标准化流程，减少无效工作，提高工作效率和生产力。

3. 保障合规：遵守法律法规，避免违法行为，维护公司的良好形象和信誉。

4. 防范风险：通过内部控制，及时发现潜在问题，降低经营风险。

5. 促进发展：良好的管理制度有助于公司战略的实施，推动企业的持续发展。

方案

1. 制度制定：结合行业标准和公司实际情况，制定详细、实用的管理制度，定期进行修订更新。

2. 培训宣导：通过内部培训和会议，让员工充分理解并掌握各项制度，提高执行力。

3. 监督执行：设立专门的管理部门，负责监督制度的执行情况，确保落实到位。

4. 反馈改进：鼓励员工提出制度改进建议，根据实际情况调整和完善制度。

5. 结果评估：定期评估制度的效果，对未达预期的部分进行分析并采取相应措施。

万科地产管理制度是企业稳定运行的基石，通过不断完善和优化，可以助力公司在激烈的市场竞争中保持领先地位。

万科地产管理制度范文

第1篇 万科地产项目成本管理工作流程指引（成本部）

vk地产项目成本管理工作流程指引(成本部适用)

一、主要职责:

1. 工程结算管理;

2. 现场签证管理;

3. 设计变更管理;

4. 产值、资金计划审核,付款台帐建立;

5. 投标报价,合同价格审核;

6. 成本动态管理;

7. 现场临时任务。

二、基本原则

1. 工程造价确定原则(顺序优先)

■ 甲方限价

■ 合同价

■ 中标价(或三家比价最低价)

■ 合同规定确定方式

■ 市场询价

2. 造价工程师行为准则

■ 成本责任优先

3. 现场签证、设计变更事前办理原则

三、操作流程

1.工程结算管理

(1) 工作内容

■ 园区管网工程结算;

■ 绿化造园工程结算;

■ 装饰工程结算;

■ 外委工程结算;

■ 零星工程结算;

■ 工程竣工结算;

■ 工程结算定案单填写;

(2) 工作条件(前提)

■ 经办人出具工程结算工作交接单,非包死工程附两份结算书,必要时应附竣工图;

(3) 工作流程

(4) 需注意检查事项

■ 结算资料必须齐全--结算工作交接单、结算件2份、全部签证变更及洽商原件、竣工图(如需要);

工程结算工作交接单需注意事项

■ 工程结算工作交接单各项内容须填写完整;

■ 工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定内容;

■ 存在合同外增减工程,需有项目部或设计部相关人员签字,并至少有相应部门经理签字,审批权限按现场签证和设计变更权限处理;

■ 提供工程结算工作交接单同时宜由工程组提供承包方联系方式;

■ 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;

关于现场签证、设计变更、竣工图需注意事项

■ 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全,验收栏中无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算;

■ 竣工图须主办工程师及项目总经理或设计部经理签字、确认;

结算工作注意事项

■ 结算前必须认真阅读合同不少于一遍;

■ 结算前必须向施工单位说明我公司的复审制度;

■ 结算前原则上造价工程师应先核算工程量;

■ 与施工单位审核结算前须共同约定简明工作计划,且双方签字确认后附在结算件上;

填写结算定案单需注意事项

■ 在结算定案后结算定案单经办人需留相关人员联系方式;

■ 结算定案单公章必须与合同原件上的公章一致;

■ 工程结算定案单中建筑规模、单位造价必须填写齐全;

■ 上报结算定案单后需附两份按规定修改完毕的结算书,具体格式按后附表格规定;

(5) 权限

10万元以下报项目总经理签字后送财务副总;

10万元以上报项目总经理签字后报经成本管理部经理签字,然后送财务副总;

(6) 参考文件

《预结算管理办法》

《结算样表》

2.现场签证管理

(1) 工作内容

1. 对以下内容确定造价;

■ 施工过程中出现的各种技术措施处理;

■ 在施工过程中,由于施工条件变化、地下状况(土质、地下水、构筑物及管线等)变化,导致工程量增减,材料代换或其他变更事项;

■ 发包单位在施工合同之外,委托承包单位施工的零星工程;

■ 施工过程中出现的奖励和索赔问题;

2. 同施工单位共同确认签证单;

3. 确定签证原因及责任归属;

(2) 工作条件(前提)

■ 工程组或设计部提供现场签证单;

(3) 工作流程

不合格

合格

(4) 现场签证单需注意检查事项

■ 各项内容填写完整;

■ 变更原因、内容明确:作法标识明确,可以清晰计算工程量,增减工程表示清晰,可以清楚分清签证最终变化结果是材料替代、建筑作法细化、设计缺陷弥补、增加零星工程。签证内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则;

■ 提出部门及签证原因必须明确;

■ 甲方主办人必须签字;

■ 现场工程量已由楼盘工程师及监理复核完毕,成本组人员可对现场工程量进行抽查核对。

以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;

■ 严禁后补现场签证,如发现,现场成本工程师应知会项目总经理、成本管理部经理;(后补指超过规定时限补办现场签证,特别是在竣工前集中补办);

现场签证单台帐说明(具体格式见附表)

■ 汇总表按合同分类,同一合同对应内容按土建、水、电、暖分项工程分数量、金额汇总;现场签证编号规则见<沈阳公司成本管理软件管理规范>

■ 明细表按相关合同对应的单体项目分类

(5) 权限

2万元以下项目总经理签字生效;

2万元以上必须报成本管理部部门经理(签字栏中注明报成本管理部);

(6) 常见问题解决办法

■ 签证内容涉及市场定价材料或工艺;

解决办法:1.若属于甲控、甲供材料,则以相应价格为准;

2.非甲控、甲供材料,且金额在五万以下,由甲方经办人提供并由工程组确认三家以上且不少于需确定厂家或施工单位的数量一倍的供应商名单(短名单),造价工程师主持同时报价并复核报价条件是否一致,若一致,选报价最低一家;否则退回经办人重新报价;金额在五万元以上,由工程管理部招标确定厂家及价格;

■ 签证内容涉及质量和效果如何确定;

解决办法:工程组或其它部门提供的签证单所涉及的质量和效果,成本人员可视为公司其它部门认可,公司可以接受的质量和效果;成本人员有权利对存在的质量问题提出置疑;

(7) 参考文件

《设计变更及现场签证管理办法》

《签证登记台帐》

3.设计变更管理

(1) 工作内容

■ 由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况,而导致做法变动、材料代换或其他变更事项;

■ 由于发包单位设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容,而导致做法变动、材料代换或其他变更事项;

■ 由于工程管理部、项目经理部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等,而导致做法变动、材料代换或其他变更事项;

■ 由于销售部、客户服务中心、业主要求提出变更,而导致做法变更、材料代换或其他变更事项;

■ 确定变更原因及责任归属;

(2) 工作条件(前提)

■ 工程组或设计部提供设计变更单;

(3) 工作流程

不合格

合格

(4) 设计变更单需注意检查事项

■ 接收设计变更后首先造价工程师应对设计变更的合理性进行初步复核,并有责任提出修改意见;

■ 各项内容填写完整,特别需注意施工单位、变更范围等,变更内容做法标识明确,增减工程标识清晰。变更内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则;

■ 提出部门及变更原因须明确;

■ 甲方主办人须签字;会签栏中各部门均确认完毕,无反对意见;

以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;

■ 严禁由乙方起草变更单、后补变更单,如发现,现场成本工程师知会项目总经理、成本管理部经理;(后补指超过规定时限补办现场签证,特别是在竣工前集中补办);

设计变更单台帐说明(具体格式见附表)

■ 汇总表按合同分类,同一合同对应内容按土建、水、电、暖分项工程分数量、金额汇总;设计变更编号规则见<沈阳公司成本管理软件管理规范>

■ 明细表按相关合同对应的单体项目分类

(5) 权限

5万元以下项目总经理签字生效;

5万元以上必须报成本管理部、设计工程等相关职能部门。

(6) 常见问题解决办法

■ 图纸无甲方部门或人员确认;

解决办法:返回经办人;

■ 变更内容涉及市场定价材料或工艺;

解决办法:同签证相关内容处理方式相同;

(6) 参考文件

《设计及变更签证管理办法》

《设计变更登记台帐》

4. 产值、资金计划审核

(1) 工作内容

工程竣工结算付款审批表填写内容

■ 填写施工单位原报预算造价(序号一);

■ 填写结算造价(序号二);

■ 填写保修款比例及金额(序号四.1);

工程进度付款申请表填写内容

■ 填写<审定产值>栏内全部内容;

■ 注意审核<合同签约总价款>及<调整后的合同总价款>;

■ 若存在甲方分包项目将该产值扣除;

资金计划收集及编制(此职能归属最终以项目总经理的安排为准)

■ 按咨询单位提供的结算文件、楼盘工程师提供工程进度情况,复核各家的产值,按合同付款条件编制资金计划;

■ 主体以外且楼盘工程师可简单拆分造价的项目的资金计划,由楼盘工程师提供项目及资金计划,造价工程师收集各位楼盘工程师的资金计划并汇总后编制总资金计划;

■ 楼盘工程师无法简单拆分造价的项目由造价工程师负责拆分进度产值,编制资金计划;

■ 七 支付质保金项目资金计划由客务服务部提供;

■ 八 营销推广费、十 现金流入项目资金计划由销售部提供;

■ 九 售后服务费由客户服务部提供;

(2) 工作条件(前提)

■ 经办人提供工程竣工结算付款审批表或工程付款审批表;

3) 工程付款流程(成本部内部流程)

资金计划收集及编制流程

(时限:每月25日报下月资金计划)

(4) 需注意检查事项

工程竣工结算付款审批表(成本部内部流程)

■ 复核合同履行情况,与合同规定相应的合同付款比例是否相同;

■ 项目经理部内容填写完整,项目总经理已经签字;

■ 复核现场实际工程进度;

■ 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;

工程付款审批表

■ 经手人以上(含)填写完整;

■ 合同履行情况与合同规定一致;

(5) 权限

工程竣工结算付款权限

5万元以下项目总经理签字生效;

5万元以上必须报经成本管理部;

(6) 常见问题及解决办法

■ 工程进度付款审批表上月产值无法确定如何填写

解决办法:至少填写累计完成产值合计一栏;

(7) 参考文件

《资金计划表》

《工程付款审批表》

《工程竣工结算付款审批表》

5. 投标报价(含三家比价),合同价格审核;

(1) 工作内容

■ 招标文件中造价条款的拟定,工程量清单招标中工程量清单的编制(外委咨询公司的工程量清单负责核定);

■ 定标中造价条款的审定,并确定最低报价;

(2) 工作条件(前提)

■ 项目确定,图纸基本完整;

(3) 工作流程

(4) 需注意事项

■ 图纸是否有设计部、工程管理部经理或以上人员签字;

■ 图纸细部尺寸是否足以核定造价;

■ 招投标及合同造价的确定宜首选总价包干形式,其次选用单价包干形式(或按现行的当地定额结算);

■ 工程量清单招标中造价条款一定要明确,投标方有按图纸及现场情况复核工程量清单的义务,并最终对工程量清单承担风险;

■ 相关部门提供的厂商或施工单位的名单(短名单)不少于三家且不少于需确定厂家或施工单位的一倍;且在发标前要求主办部门确认投标或比价单位的资质;

■ 定标中需复核各家投标条件是否一致;(投标条件包括:施工条件、工程量、产品规格、施工标准等);

■ 非特殊情况造价人员不再与厂家或施工单位协商造价,对报价不实的厂家或施工单位提出警告后,二次报价仍高于市场价格0.5倍或低于市场价格0.5倍,该次报价作废,并通告各成本人员,取消该厂家对万科投标报价的权利;

■ 最低报价确定原则:工程量清单报价中总价最低;单价包干报价中应预估实际各分部分项工程比例统一虚拟工程量后,采用综合报价最低的报价,采用单价包干形式应特别注意预计增加材料用量最大的材料单价;

■ 甲控材料管理应参照招投标管理规定执行,并建立台帐;

(5) 权限

5万元以下项目部负责;

5万元以上工程管理部负责;

(6) 参考文件

《集团工程招标管理办法》

《网上采购管理办法》

6. 成本动态管理

(1) 工作内容

■ 以成本指导书内容指导项目部有关造价工作;

■ 每周、月按规定格式报表;

■ 现场零星材料限价;

(2) 工作流程

(3) 注意事项

■ 当月发生签证、变更单笔造价超过5万元,应于当周报成本管理部;

■ 材料限价应建立台帐;

■ 每月报表中签证、变更应按合同分类;

■ 重大变更应说明原因;

■ 当需调整目标成本,要严格覆行目标调整审批流程。 范围:与成本指导书的成本科目相比发生增减(不含签证、变更的工程内容、合同),非市场因素调整目标成本单价(调整材料选型、品牌、档次,调整常规费率等);

(4) 参考文件

《项目成本月报表》

7. 现场临时任务

(1) 工作内容

■ 配合其它部门工作(成本咨询);

(2) 注意事项

■ 现场成本工程师的临时任务原则上应以不超出现场成本工程师岗位职责说明书的范围为标准,如确有偶然性超出也应是以与成本相关为原则;

■ 现场临时任务每周不宜超过二个工作日且每月累计不应超过五个工作日,出现超过现象应向项目部或人力资源部书面说明情况;

四、补充说明

(1) 本指引由成本管理部负责解释、修订;

(2) 本指引中所有参考文件均由成本管理部提供;

第2篇 万科地产项目工程管理制度目录

vk地产项目工程管理制度目录

1. 工程管理部工作职责

2. 工程招投标/材料设备采购工作管理制度

3. 工程管理部工地检查(含冬施检查)制度

4. 工程施工组织设计审查制度

5. 工程进度控制及管理办法

6. 工程质量控制及管理办法

7. 施工图纸审查办法

8. 工程技术咨询管理办法

9. 项目经理部的职责和架构

10. 项目经理部工程管理程序

11. 项目经理部合同管理制度

12. 项目经理部成本管理办法

13. 项目经理部文档管理制度

14. 文明工地标识标准

15. 项目管理控制表单

16. 设计变更和工程签证管理程序

17. 工程竣工验收和移交程序

注:所有制度存档于工程管理部、项目经理部

第3篇 万科地产前期后期配套管理制度

一、目的

为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为及事务处理标准,使工作得以圆满进行,特制定本管理制度。

二、适用范围

本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。

三、前期、后期配套工作要求

1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序,熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。

2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标,项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费,是否九通一平,楼盘的地理位置,交通状况以及规划状况,项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。

3、以项目为基础了解施工进度,从实际出发制定合理的工作计划,实现与工程建设的统一、协调、同步。

4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料,一经获得将原件并复印件转交资料员保管,做好交接记录工作。

5、配套工作进行中,涉及费用支出的,填写《签呈》及《付款申请单》,由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取,将相关票据交财务部。

6、工程结束后,对工程期间工作做总结报告,交主管经理审阅。

7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策,提前完成项目前期配套的计划工作,上报主管经理进行相关决策。

8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。

四、工程部前期、后期配套工作职责

1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。

2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。

3、办理能源、占路、::掘路、绿化、环保等相关手续。

4、协助组织工程竣工、档案验收工作,办理《房屋产权证》。

5、完成领导交办的其它工作。

五、工作内容

1、项目可行性研究阶段:

(1)搜集市场相关信息,为公司决策层提供可靠数据,办理土地准备工作,制定严密工作计划,计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。

责任部门:集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等)

(2)测量队测绘获得现状地形图,填报《建设用地申请书》。

(3)办理《建设用地选址意见书》。

(4)办理《建设项目环境影响报告表》,环保局出具《环评证明书》。

2、项目前期阶段:

(1)缴纳土地转让金、土地契税,获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。

(2)办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知 。

(3)办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作,获得土地地籍图。

(4)办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。

(5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位找到能源配套接口。

(6)委托设计单位出设计方案,填报《规划设计方案申报表》。

(7)测量队定桩、放线,交纳相关费用。

(8)办理《房地产开发资质预审》。

(9)办理《内资企业投资项目备案申请》。

(10)办理建委报建工作。

(11)协助组织设计单位招标,办理招标备案。

(12)各专业(水、电、燃气、热力、市政等)设计要点、方案证书,交纳相关费用。

(13)办理《建设工程消防设计审核意见书》,交纳相关费用。

(14)办理《建设工程人防设计审核意见书》,交纳相关费用。

(15)办理《 供热证明书》,交纳相关费用。

(16)办理《绿化证明书》,如需办理绿化迁移手续,交纳相关费用。

(17)办理《防雷证明书》。

(18)办理《大、小配套手续费》。

(19)办理《扩初设计批复》,项目投资计划,设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计(根据专业公司要求或由专业公司设计),办理《施工图审查意见书》。

(20)办理设计合同、勘察合同备案。

(21)办理《建设工程规划许可证》。

3、工程招标阶段:

(1)在取得《施工图审查意见书》后,办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。

(2)监理、施工单位招标及招标备案。

(3)办理《工程质量监督申报登记书》。

(4)交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。

(5)办理《工程施工许可证》。

(6)办理《售房许可证》。

4、工程施工准备阶段:

(1)试桩前,进行临时水、电的开户,协调关系,争取充分享受相关优惠政策。

(2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费,负责协调与相关部门的关系。

5、工程施工

阶段:

(1)协调与质量监督站的关系,协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作,做好现场资料的整理、归档工作。

(2)能源(水、电、燃气、热力、市政等)单位验收组织,签订使用正式使用协议、合同。

6、工程竣工备案验收阶段:

(1)负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作,获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。

(2)组织各单位办理工程档案验收,获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。

(3)委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。

(4)组织人防监督站进行人防竣工验收工作,获得《人防合格证明书》

(5)组织消防单位进行消防验收,获得《消防验收意见书》

(6)组织环保单位进行验收,获得《消防影响报告》。

(7)办理《规划验线合格证》

(8)办理《建设工程规划验收合格证》

(9)办理《建筑面积核定书》,办理《房屋产权证》。

(10)经营管理单位竣工验收及资料交接工作。

六、在前、后期配套工作流程中,各职能部门应按照部门职责完成本部门应完成的工作。

七、本制度解释权、修订权属集团工程部

八、本制度于2005年 7月 1日起执行。

九、附图表:

1、前期配套流程图

2、施工竣工流程图

3、请款核销流程图