物业维修管理制度【16篇】

【第1篇】物业维修管理制度

物业维修管理制度（一）

1 、遵守学院的各项规章制度，物业管理科必须 24 小时有人在岗值班。

2 、值班员工要全面了解和掌握学校各处水、电、暖等设施具体情况。

3 、值班员工要认真遵守学院的各项规章制度，值班期间不能做与工作无关的事情，严禁喝酒，不得擅离工作岗位，对待报修项目要及时处理，按要求认真填写值班记录。

5 、维修值班的电话是保持与学校各部门联系的重要通讯工具，不得私用 , 保持线路畅通。

6 、值班员工要有高度的责任心，严格执行值班制度、安全操作规程等。

7 、值班员工要做到文明、主动、优质的为师生服务。

物业维修管理制度（二）

1、负责所管辖设备的检修、维护保养、消除缺陷和事故处理。制止乱扯线路及浪费电能现象。

2、了解电气设备使用情况及存在的缺陷。负责提出电气设备的检修计划和技改方案。

3、负责外包工程电气部分的施工管理和质量检查工作。

4、牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，增强服务意识，不断提高服务水平。制止违反“安规”或危及人身和设备安全的施工、作业。杜绝违章指挥和违章作业。严格执行“安全规程”，遵守各种规章制度。负责电源设备的安全可靠供电。

5、经常向有关人员了解设备运行情况和供电线路的使用情况。根据实际提出对线路及设备的改造建议。及时维修保养电器设备和线路，提高设备使用完好率。发现设备重大缺陷和事故时要及时处理并向上级如实汇报。

6、做好工具、仪器仪表、备品备件和图纸资料的使用和管理。

7、搞好协作，积极配合各工种完成维修任务。完成领导分配的其他工作任务。

物业维修管理制度（三）

1、维修热线值班是物业维修服务的窗口，工作人员必须热爱本职工作，有较强的工作责任感。

2、每天24 小时接听报修电话，将报修内容及时通知到维修人员，并随时做好记录。

3、接听电话要使用文明标准用语，服务热情不讲粗话。

4、对维修服务范围以外的报修，工作量小、便于处理的，通知维修工尽快解决。对于工作量大、用工用料多的不要擅自处理，可以向用户做合理解释，或者让用户直接和工程部经理联系。

5、负责做好维修材料的验收、保管和发料工作，负责在每月初将上一个月材料的进、出、存情况统计后，分门别类报综合管理员。

6、完成领导交办的其他工作。

【第2篇】z物业电梯维修保养管理制度

物业电梯维修保养管理制度样本

电梯维修工作属高处作业,较危险及容易发生意外事故。工作时要充分利用各种安全设施,严格执行国家安全操作规程。

电梯出厂时,必须附有制造企业关于该电梯产品或者部件的出厂合格证、使用维护说明书、装箱清单等出厂随机文件。合格证上除标有主要参数外,还应当标明驱动主机、控制柜、安全装置等主要部件的型号和编号。门锁、安全钳、限速器、缓冲器等重要的安全部件,必须具有有效的型式试验合格证书。

一、维修管理

1.维修工作人员在工作时,必须遵守安全规程,避免和尽量减低意外事故的发生。工作前,班长向维修人员交待安全事项并签字。

2.工作前,要事先确定好工作方法和内容,事先检查好各种安全器具和工具,并注意本人的健康状态,不可勉强工作。

3.工作时不得随意离开现场进入其他危险场所。工作后要检查是否有未完成的工作、遗留工具等,并于事后清理工作场地。

4.在到达某处工作或检修时,要事先通知该处的管理人员在其工作的电梯和主要入口处挂上必要的记号(如:'检修停用'等),在维修检查电梯时不得载客或载货。电梯发生故障时,需二人进行操作。电梯修复后试运行确认无误后投入运行。修复后填写维修故障记录,并交管理处设备主管签字确认。

5.维修工作内容及技术要求按照公司要求及国家规范执行。

6.对于工作中出现的问题及事故处理按公司规定执行。

7.维修完毕应填写相应的《维修故障记录》并经主管人签字认可。

二、保养管理

1.管好电梯机械钥遵守公司各项规章制度,按照安全操行规程操作,杜绝事故发生。

2.熟习电梯构造、原理、对电梯主机、控制屏定期检查保养,提高各项技能。

3.严格按照《电梯保养计划表》对电梯进行保养,并作好记录。

4.电梯在开始进行保养时,应在电梯首层或在客户出入较多的厅门口设置好醒目的安全警告标志和防护栏。

5.应有两人同时对电梯进行保养,两人间要配合协调,互相提醒,确保安全。

6.每天上、下班时,应巡视电梯,发现问题及时处理。

7.对安全系统做到定期检查,及时处理电梯的突发故障,并作好记录。

8.做好电梯的消防工作,特辑对轿厢和厅、轿门地坎的清洁,保证厅、轿门的开关顺畅。

9.做好电梯机房的'三防'工作,如机房门窗有损坏时,应及时修复。

10.出现火、水灾时,应及时停用电梯,按照《电梯紧急情况的应急处理》处理。

11.电梯机房、井道、底坑进水时,应及时切断电梯电源,并手动将电梯升到最高层。

12.协助、督促分包电梯维保单位或自保的项目搞好电梯的保养工作。

13.当电梯年检期临近时,通知分包维保单位或自保的项目应对电梯进行年检保养,并根据电梯年检报告,督促分包维保单位或自保的项目整改不合格项目。

14.妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。

15.保匙、操作面板钥匙和机房钥匙。

【第3篇】工业区物业维修部工具管理制度

工业园区物业维修部工具管理制度

1、本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分,公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用,个人工具由个人自行保管及使用。

2、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。

3、工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。

4、全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具者,将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元,凡因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿,并同时扣罚当月工资300元人民币。

5、公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用办法,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。

6、专业自用工具必须由领班进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿。

7、借用公用工具归还时,须由领班和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写《工程部借还物品记录》,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由当班人员负责照价赔偿。

8、所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经主管批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理,不得用工具干私活。

9、所有工具要爱惜使用,工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。

【第4篇】物业设备设施维修保养管理制度

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。

(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。

(3)维修主管应督导维修人员按时作业。

(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。

(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。

4、保养

(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。

(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。

(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理

(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。

(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。

(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。

(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。

(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

【第5篇】海粤物业消防设备设施维修保养管理规程制度

粤海物业消防设备设施维修保养管理规程

1.0目的

通过规范消防设备设施维修保养,确保消防系统设备性能良好,保证安全运

行。

2.0适用范围

适用于**集团大厦消防系统设备的维修保养。

3.0职责

3.1消防保养单位负责对设备的维修保养。

3.2工程部、保安部负责提供工作指导及检查监督。

4.0工作程序

4.1.1中心设备维修保养工作程序。

4.1.2中心设备由消防保养单位负责维修保养。

4.1.3消防设备维修后,必须恢复原来状态,不得随意更改器材、线路。

4.1.4中心设备故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的故障,应将故障原因、解决时间上报管理处,限期解决。

4.1.7凡是夜间发生的,不影响业主(或用户)生活、工作的,不会产生严重后果的中心设备故障,可以由次日通知消防保养单位进行维修。

4.1.8工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。

4.2火灾报警系统的检查保养。

a.每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键,让报警控制器进行自检。

b.然后按消声键,消去控制器的声音。

c.完成日检查保养全部内容;

d.控制器主要工作电压测试;

e.公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净、完好;

f.随机抽取不低于5%的烟感器,喷烟后检查报警是否正确;

g.手动报警按钮、检查安装是否牢固,有无破损及丢失;

h.任选两个手动报警按钮,进行模拟报警,测试报警功能是否正常;

i.对楼层内道中各支箱(就地区域支控制、显示箱)进行外观检查、外接线是否固定良好。

j.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘,检查线路连接情况,有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查,主电源与备用电源切换,报警检查。

4.2.2消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。

a.泵体:检查、补充、替换润滑油,如油质变色、变硬,有金属屑,应全部更换;

b.泄漏检查:盘根良好,泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面;

c.转动灵活,无卡壳,泵转与电机轴在同一中心线,机座紧固,螺丝无锈(有防锈措施),垫片齐。

d.外观整洁,油漆完好,标志清楚、铭牌字迹清晰。

e.阀门、管道及附件:阀门开闭灵活,无卡阻,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,位置便于观察,坚固良好,表阀及接头不渗水;管道外表洁净、无锈,油漆脱落的要补齐。

f.电机(检查时要关电源)外观整洁、铭牌清晰,各部件紧固牢靠,联轴器有保护罩;线耳联接端紧密牢靠,无变色迹象,无裸露部分,对地绝缘良好,外壳接地良好;检查润滑油情况,如油质变钯、发硬,应全部更换。

4.2.3风机保养。

a.断开主电源,挂上警告牌,检查电机接地是否良好。

b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

c.测量电动机绝缘电阻,应大于1mω。检查主接触器触点,是否起麻点,凹坑,若有庆用砂纸打平,如触头磨损过大,应更换。

d.调节皮带松紧,手转皮带轮,观察转动是否良好。

e.检查和更换接合面间的垫片和密封填料。

f.清洁电机外表,打开电机风叶罩,清洁风叶等。清洁风口滤器和风机风叶。

g.检查风机轴承润滑情况,加润滑油。(如润滑油变色、变质、发硬,要全部更换)。

h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

i.手动开机、测量三相电流值,检查指示灯,电压电流表,听查风机,电机

j.各部件运行声音。

k.检查各风机联动控制柜(含箱内元件)连续三次开、停机,检查其联动的正确性、可靠性。

l.连续运转半小时验证风机动转正常。

m.每半年进行一次定期保养检修,关记录。

4.2.4疏散出口指示灯的保养。

a.月保养内容:

检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象;

出口指示灯电源指示灯是否亮,如不亮,应查清原因或修理;

检查出口指示灯安装是否牢固;

针对检查中发现的缺陷,取下来进行修复,再装回原位。

灯箱外壳及面板擦抹干净。

b.每3个月进行一次备电池亮灯(半小时),使电池放电后再充电,延长电池使用寿命。

4.2.5灭火器使用及保养

a.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点,不得受到烈日的曝晒,不得接近热源或受剧烈振动。

b.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。

c.灭火器设置地点位置明显,便于取用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。

d.灭火器(abc干粉)要经常进行检查,检查内容为(每月):喷筒是否畅通(如堵塞要及时清通);压力指示表是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因,检查后要重新灌装);零件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏);可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好,明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验);铅封是否完好(一经开放,必须按规定再行充装,并作密封试验,重新铅封)。

e.灭火器由消防部门进行灌装。

4.2.6消火栓的保养。

a.每季度逐个检查一次,卫生清洁由清洁部负责。

b.栓外检查:检查栓门关闭是否良好,玻璃有无损坏,栓门封条是否完好;

c.随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防中心应有正确的报警显示,检查箱内元件是否良好,有无脱落,栓内水龙头有无渗漏;

d.栓门封条脱落破损的补贴封条。

e.每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。完成季检查中栓外检查部分;开栓门取出水带、仔细检查有无破损,如有应即修补或替换;检查有无发黑发霉,如有,应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次;检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损,如有,立即修复,然后擦净,在栓内放好;检查

接口垫圈是否完好无缺,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油;检查修整全部支架,掉漆部位应重新补刷,同时油漆;将栓箱内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门、贴上封条。

5.0相关记录

【第6篇】xx物业设备设施维修保养管理制度

物业设备设施维修保养管理制度

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。

(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。

(3)维修主管应督导维修人员按时作业。

(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。

(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。

4、保养

(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。

(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。

(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理

(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。

(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。

(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。

(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。

(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

【第7篇】物业辖区维修服务管理规范制度格式怎样的

物业辖区维修服务管理规范

(一) 入户维修工作程序

1.0 目的尽快处理业户的报修,规范维修服务工作,确保为业户提供满意的服务。

2. 0 适用范围适用于对辖区内业户提出的维修服务要求的处理。

3. 0 职责3.1物业部负责记录报修内容,并传达至工程部。

3. 2工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

3. 3工程部经理负责维修工作的监督及对《有偿维修服务项目表》以外的报修内容进行评审。

4.0.工作程序

4.1.维修户内给排水设施

4.1.1 维修人员接到维修指令后5分钟内准备好工具箱,其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把,钢丝钳、十字、一字螺丝各1把,生料带2卷、玻璃胶一桶及针对维修项目备用工具(如皮揣子、疏通机)配换零件若干,干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。

4.1.2 身着干净工装、戴干净工作手套、鞋套,配带工作牌、持维修单按门铃(敲门)。

4.1.3 待用户开门后首先问'您好','我是德融物业工程部维修人员',然后礼貌客气地询问是否有项目(水龙头或某阀门)需要维修,在用户首肯后才可进屋维修。

4.1.4 在维修时,应尽量保持户内环境干静,不扩散波及太大范围,要举止得体,严禁高声喧哗、散漫放荡。

如需挪动房间内设施,须经业主同意后,方可进行,挪动过程中注意轻拿轻放,不得造成损坏。

4.1.5 维修完毕,要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走,并将所维修部件和周围环境擦抹干净。

4.1.6 最后请用户试用,验收合格后请用户在'维修单'上签名,交付'第一联'与用户。

4.1.7 对有偿维修服务,维修应按照《有偿维修服务项目表及收费标准》收费并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。

4.1.8 维修人员将签好的'维修单'交给工程部主管,由其转'第二联'给客服部,'第三联'给财务部。

4.2 维修户内电器

4.2.1 维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋,带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。

4.2.2 身着工装,带干净的工作手套,配带工作牌,持维修单按门铃(敲门)。

4.2.3 待用户开门后首先问'您好','我是德融物业工程部维修人员',然后礼貌客气地询问是否有电器(或某项目)需要维修,用户首肯后才进屋维修。

4.2.4 将毛巾铺在待修电器旁边(屋顶、墙上作业除外),工具材料都放在毛巾上。

4.2.5 维修完毕,要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净

4.2.6 最后请用户试用,验收后请用户在'维修单'上签名,交付'第一联'与用户。

4.2.7 对有偿维修服务,维修应按照《有偿维修服务项目表及收费标准》收费并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。

4.3用户报修工作流程

4.4 设备(施)检(维)修工作流程

4.4.1 当设备(施)检(维)修时,停电、水、冷气等情况下,遵照以下流程执行审批派发书面知单上报意见报告批准现场检查方案报告组 指织 挥对 施督策工导

4.5相关记录《物业管理公司报修记表》《维修单》

(二) 服务规范

1.0 服务用语:文明礼让, 态度和蔼, 语气亲切,表达清楚。

您好' 请进;

请坐;

请讲;

对不起;

请稍等,让您久等了;

请慢走;

有事多联系;

谢谢;

请留步;

再见;

请您消消气;

有话慢慢说;

欢迎您监督帮助;

打觉了。

2. 0 服务礼仪:2.1整齐干净;

佩戴服务标志,态度热情诚恳,行为文明大方。

2. 2服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡;

不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品。

2. 3 接待办事人员,热情迎送,,主动打招呼;

专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。

2. 4服务对象有意见,态度不好时,耐心解释说明,以礼相待,不讲伤感情和不文明语言。

(三)职业纪律:

1.0纪守法,勤政廉洁,办事公道,高效服务。

1.1自觉执行有关法律法规,依法行政,依法管理,不得擅自主张,各行其是。

1.2爱岗敬业,提高办事效率,不得有冷,硬,拖,卡,和其它刁难行为。

1.3坚持原则,秉公办事,不得以职务之谋取私利,不得以任何形式吃,拿,卡,要。

1.4办实事,为住户排忧解难,不乱收费,不收馈赠,不向住户提无理要求。

1.5干活保障安全,不得损坏住户物品;

文明施工不扰民,活完料净脚下清。

【第8篇】绿景物业工程维修部工具管理制度

物业工程维修部工具管理制度

一.维修电工、强弱电维修电工、电梯维修电工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡。

二.各班组专用和公用工具,由主管统一领出集中保管。

三.属贵重而又不常用的仪器、仪表及特殊工具,由工程部门统一保管并保证完好,用时填写借用证明,由经理签署后才可使用。

四.工具一律不准带出大厦(大楼),特殊情况由工程部门经理批准办理出入手续,若因私造成损坏者,全额赔偿。

五.个人工具若在正常工作过程中损坏,原则以旧换新,填写报废单后才能申领,因保管不善遗失者,按折旧率赔偿。

六.调离工程部门,工具如数归还,不归还者从工资中扣除。

七.工程部门不定期对各班组的专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对,如有缺损,由专业主管酌情处理。

【第9篇】物业维修基金管理使用制度

盛智物业维修基金管理使用制度

1.0目的

维修基金,由法律规定的专项用于公用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金;建立维修基金是为了保障售后的维修管理,维护租户的利益。

2.0适用范围

专项用于物业共用设施设备保修期满后的大的维修、改造、更新等

3.0工作职责

(略)

4.0制度规则

4.1维修基金的使用范围

4.1.1维修基金的使用范围主要是:大楼的共用部位即大楼主体承重结构部楼梯间、走廊通道等;共用设施设备即大楼内的电梯系统、中央空调系统、照明系统、消防设施、中央监控系统、保安系统等;物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。

4.2维修基金的缴纳

4.2.1物业的维修基金应该由该物业的业主缴纳,业主按照物业的2%比例缴交首期维修基金。原因有:一是比较科学,同类物业不管在市区或郊区,不管房价差别有多大,本体造价差不多,维修的成本比较接近。二是比较公平,具备可操作性。主管部门可对多层、高层等几种主要不同物业分时段、定期确定一个平均价,统一参照执行。三是数额不大。

4.3维修基金的管理

4.3.1物业维修基金的产权属于业主,不应由物管公司收管,应当在银行专户存储,专款专用,非合法理由、程序用于维修,不能自由取出,为了保证维修基金的安全,维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。

4.3.2维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

4.4维修基金的使用

4.4.1维修基金的使用由物业管理公司提出年度使用计划,经业主审定后实施,维修基金不敷使用时,经业主研究决定,业主续筹。在监督机制上,接受市、区两级物业管理部门会同指定银行对物业维修基金的建立和管理情况进行定期和不定期的检查。

5.0记录文件与控制表格

6.0支持文件

【第10篇】绿景物业工程维修部安全运行管理制度

物业工程(维修)部安全运行管理制度

一.根据市技术监督局有关规定,定期组织特殊工种员工(包括电工、电梯工、电气焊工、司炉工)等进行技术考核,待考核合格持有操作证后才能上岗。

二.工程部和各班组均应有专人兼任安全员,负责监督检查各班组安全操作情况。

三.根据劳动安全规程,指定各工种维修操作规程和安全检查制度。

四.加强对工程部员工的安全教育,在进行有危险性设备检修时,主管工程师或经理应到现场检查安全措施落实情况。

五.对变配电、电梯和压力容器必须由市劳动局进行年度检验。

六.对中央空调、变配电设备上的各类仪表,保险阀等,须定期送有关单位进行校验。

七.重要机房如变配电房,空调机房、电梯机房、锅炉房等应设警戒标牌,禁止非工作人员入内。

八、水箱、蓄水池、机房、技术设备层、配电房等操作柜均应上锁,钥匙应放在固定点并由专人保管。

九.定期对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

十.对外单位施工人员,必须进行安全教育,并签订安全协议书,在施工中进行检查监督,避免事故的发生。

十一.对高空外墙清洗的吊架、吊篮等设备,工程部要定期进行维修保养,并按有关规定进行年检。

十二.避雷装置必须在每年雨季前进行测试检查,并认真做好记录,对锈蚀部分要定期敲铲油漆。

十三.对各类接地设施,每年要检查保养一次。其接地电阻值应符合规范要求。

十四.本物业内进行电、气焊,必须先办理动火证,由保安部和工程部经理签字盖章并落实监护措施后方可施工。

【第11篇】物业项目维修管理制度

物业项目维修管理制度

(三)

一、目的规范工程维修人员维修工作。

二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。

三、职责

1、工程部维修人员严格执行维修管理制度。

2、工程部主管负责监督、检查。

四、工作流程

1、维修工接到业主维修及服务的需求后,必须在10分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后,要做到:2.1自觉维护公司及业主的权益,不做损害公司名誉的事情;2.2不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地向工程维修部汇报并请求支援解决。

2. 3维修工进入现场维修时,应主动征询业主意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动,应征询业主的同意方可进行。

2. 4维修工进入现场维修时,应进行仔细检测,判断出发生故障的原因。

严禁盲目安装或乱拆乱装,造成不必要的返工。

2. 5维修工进行维修时,要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。

尽量使噪音降到最低限度。

2. 6维修工作完成后,维修工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶边上。

用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。

恢复各物品的原来状态(位置)。

2. 7全部工作完成后,维修工要试验维修后的效果给业主看,试验次数不少于3次;

同时要给业主讲解应注意的事项,如果业主有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业主满意为止。

2. 8确认一切正常后,维修工应礼貌地请业主在《维修通知单》上签名确认。

如果业主对此次维修收费(如属有偿服务项目)有异议,维修工应根据有关的收费标准向业主作出详尽的解释,消除业主不必要的疑虑。

2. 9维修工离开业主单位现场时,应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

2. 10维修工回到工程维修部及时做好维修记录2.11客服中心三日内进行回访。

【第12篇】xx大厦物业工程维修部管理制度3

大厦物业工程维修部管理制度(三)

一、值班管理制度

1、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失的,追究其经济责任。

2、值班员工必须集中精力,保持警觉,认真工作,不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

3、值班员工必须服从调度主管的安排,听从调配,执行组长的工作指令。

4、值班员工必须严格执行巡检制度;做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速排除故障,保证设备安全运行。

5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机,保持联系。

6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件,应保持冷静,果断处理。

7、值班员工必须做好事故现场的保护工作,收集有关数据和原始记录,等候上级到场处理。

8、值班人员必须做好当班的工作记录,按栏目要求认真如实填写。

二、运行记录管理制度

1、巡视值班记录表每班记录一次,电气设备运行记录、每半天记录一次,设备运行记录表(空调系统)每班记录一次,由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交调度主管存档。

2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长,相关专业的管理员审查后签名,每月月底将记录表格汇总交调度主管存档。

3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名,由相关专业的管理员抽查监督,月底汇总后交调度主管存档。

4、巡视值班记录表每日由当值员工填写,每周部门经理签名后交调度主管。

5、值班表每月月底由维修班填写,物管部经理审阅后交调度主管。

6、设备检查必须认真、仔细,记录须填写认真、字迹清晰。

7、所有记录必须按时完成,不准弄虚作假。

三、工程档案管理制度

1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守公司档案管理制度和保密守则。

2、各类档案应按系统分类:强、弱电;给排水;暖通、空调;消防报警;房屋结构;等系统资料由调度主管存放于档案盒内并贴上标签。

3、编制档案目录,内容应与档案盒外标签一致。

4、外单位交来图纸由调度主管统一签收,并将有关图纸交各相关专业核对实物,如图纸无误则由调度主管按系统归档;图纸有误,则由调度主管联系交图单位更正。

5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据,应妥善保存。

6、借阅档案须经相应调度主管以上人员批准,调度主管登记并指定归还日期,由调度主管按期追还,需续借的要重新登记。

四、设备设施管理制度

设施设备巡检规定

为保证设备正常运行,及时发现并消除故障隐患,设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。

1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。

2、巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。

3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。

4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况,对'手动'运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状态指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应即时通知维修人员调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。

6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,必须立即报告维修人员,并采取适当的防护措施,防止事故的发生或扩大。

7、相关专业人员每周一次对巡查情况和结果进行抽查,发现问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。

五、设备管理制度

1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度,由相关专业人员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划,交各班组实施。

2、各班组每次完成常规保养后,责任人和班组长填写保养记录并存档。

3、设备的维修分小修、中修、大修三种,由相关专业的人员根据设备的性能等规划编制维修方案,交班组执行。

4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项,必须立即填入维修保养记录表,上报调度主管实施整改。

5、每次检修保养后必须填写相应的表格,调度主管负责监督执行。

六、机房管理制度

物管部辖下的设备机房有:开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热交换机房、水泵房、空调机房等;它们都是生产重地,为规范各机房的管理,特制定本规定。

1、机房门口醒目位置悬挂机房名称,并张贴'机房重地,谢绝来访'或'生产重地,请勿进入'的告示牌。

2、凡易燃易爆的设备场站,高电压、高温等设备场所,在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

5、机房钥匙是专用钥匙,任何员工不得随意配制机房钥匙。

6、未经部门领导批准,外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房;经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定,服从机房工作人员的安排指导。

7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等,当值人员在查验证件核实身份后,应热情接待,主动配合,并应立即通知调度主管或部门领导。

8、保持机房的安静、严肃、整洁,严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等,不得有影响工作、分散注意力的行为。

9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房,严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施,不得在机房内进行动火类作业。

10、机房的内线和外线电话,均为值班专用电话,应时刻保持待机状态,严禁打私人电话或长时间占用电话。

11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格,主要设备的参数记录必须齐全,工作记录应清晰明了。

七、设备机房防火制度

1、不得在机房内吸烟。

2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源,工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。

3、需要动火作业时,由相关专业人员填写机房动火作业申请表,工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品,准备好灭火器;施工后认真检查,确

认无火种后方能离开。

4、部门人员在当值期间,应注意检查机房内的灭火自救措施,并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。

5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况,及时报告、处理火警信号。

6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻,严禁堆放物件。

7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施,必须保持完整好用。

8、发生电气火灾时,当值员工施救时应坚持'先断电,后灭火'原则;如油路发生火灾,应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路,防止扩散,并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作,并做好防火措施。

10、遇火灾时,要及时上报消防中心,并采取相应的灭火措施。灭火后,要详细记录火灾成因及灭火情况,书面上报公司领导。

八、机房卫生管理制度

为做好机房内外和设备的清洁工作,保证设备的最佳运行环境,特制定本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。

2、各班员工必须按时清洁机房地面,做到无明显污渍,无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必须按时擦拭,使设备表面光洁无尘。

4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表,并对机房卫生负责。

【第13篇】物业项目管理处维修值班制度

物业项目管理处维修值班制度一目的为了保证各管理处设施设备安全运行,解决业主报修,特制订本制度。

二适用范围公司各管理处三管理要点和内容3.1值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能,有处理突发故障的能力并持有效上岗证书。

3. 2 值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要临时离岗,必须有符合条件的人替岗,并交代离岗时间及去向。

3. 3 值班人员在值班期间须密切关注所管设备的运行情况,按规定做好有关记录,按时巡查,及时发现事故隐患。

3. 4 如出现设备故障,而当班人员不能处理,应按报告制度及时向上级报告。

3. 5 值班人员接到管理处报修通知后,应及时前往维修,在完成维修工作后及时将维修情况反馈给有关部门。

3. 6维修主管负责值班人员安排,原则上为轮班制,维修人员必须按值班表规定进行值班,如需调班,必须报维修主管的同意。

在就餐时间,必须将值班室电话转接到移动电话,外出处理报修,必须在指向牌上注明时间、地点等。

3. 7值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。

3. 8 值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情3.9值班时间当天白班下班至次日8:00,其中每天晚上9:30前必须在维修办公室值班,9:30以后可在值班室休息,但必须保证通讯畅通,晚间突发事件必须及时处理。

公司按每天十五元发放值班费,不考虑调休。

3. 10后勤服务处值班维修人员晚间9:30后允许在生活区宿舍休息,但必须保证通讯畅通,能及时处理突发事件。

3. 11城市花园、正元、宁安不设维修值班,但必须指定维修人员保证通讯畅通,发生突发事件半小时内赶到现场及时处理。

公司按每月每处五十元发放值班费。

3. 12接听值班电话注意事项3.12.1礼貌相待。

不论打进、接入,应主动说'您好!欢迎致电纳德物业____管理处,如对方未通报,应客气询问清楚,并做好相关记录。

3. 12.2使用语言文明,切忌粗声粗气。

3. 12.3对重要或较长的电话内容,可请对方复述一遍。

3. 12.4对要求打公司领导的电话,首先问清对方的单位名称、职务、姓名,然后婉转回答'请您稍等,我给您找一下'之类的话再处置。

3. 12.5对打听事情、咨询等要态度和蔼、礼貌对待、恰到好处地回答。

四、相关文件和记录《工程维修手册》《值班记录表》物业管理有限公司工程维修部二○年八月三十日

【第14篇】工业区物业维修部机房钥匙管理制度

工业园区物业维修部机房钥匙管理制度

1、除值班人员掌握一套外,其余钥匙交维修部统一保管。

2、任何人不得私自配钥匙。

3、凡非24小时值班机房,值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管,以备发生紧急情况后,能打开机房门。

4、无关人员不得借用机房钥匙。

5、遗失钥匙须立即报告。

6、无人值班机房借用钥匙需登记。

【第15篇】物业公司土建维修管理制度

一、热爱本职工作,对工作认真负责,任劳任怨,刻苦钻研业务技术,树立'为上帝服务'的公仆意识,不利用工作之便谋取私利。

二、工程维修项目,要精打细算,修旧利废,对市场行情反复调研,多快好省地编制维修预算。

三、维修中精心作业,不粗制滥造,节约原材料,节省工时,保证维修的质量和按期完成,不准擅用公司材料干私活。

四、爱护工具和机械设备,正确使用各种机具,平时注意机具的保养和维修,故意损坏机具和丢失要折价赔偿。

五、严格按照《维修服务工作规程》作业,做好现场的清洁卫生工作。

六、树立强烈的企业意识,文明施工,顾客至上,作业时尽力不影响他人;公共场所作业必须设置标示牌,必要时加围栏或护绳;自觉做好施工场地收尾工作,达到下工活底清,以保持小区优美整洁的环境。

七、对日常报修的维修工作要做到及时,迅速完成各项修理加工任务,遇有故障必须彻底处理,不得马虎、敷衍,不得损坏原有的功能和格调。

八、严格遵守操作规程,认真执行安全制度,把'安全第一'放在作业首位。

九、不准私接任务,不干私活,认真填写《维修派工单》。

【第16篇】物业项目房屋本体维修基金管理制度

物业项目房屋本体维修基金管理制度

一、严格执行常州市房管局、常州市财政局常房发[2001]7号和常财基[2001]1号以及常房发[2001]9号等有关文件规定,做好房屋本体维修基金(以下简称本体基金)的代收代交和续筹管理工作。

二、公司各项目管理处/服务中心在办理业主入伙手续时,必须严格按照规定(每平方米建筑面积35元)向业主足额收取本体基金,并开具本体基金专用发票;未交清本体基金的业主一律不得交房。

三、项目管理处/服务中心向业主收取的本体基金,无论总额多少,都必须于五个工作日内如数交到公司财务部。

四、公司财务部在汇总各项目管理处/服务中心收取的本体基金后,应严格按照市房管局《关于加强房屋本体维修基金代收代交管理的通知》规定,于每月10号前将本公司上月代收的本体基金解缴市物业管理中心。

五、当维修基金余额不足应归集基金总额的30% 时,公司各项目管理处/服务中心应积极配合所在区房管局和业主委员会及时进行续筹。

六、本体基金的使用应按照市人民政府常政发[2002]28号以及市房管局常房发[2003]83号文件规定。在接受业主委委托的前提下,制订维修工程预算书,向市基金中心申请用款,与有资质房屋修缮单位签订维修工程合同,实施维修工程,并参与工程验收。