房地产项目管理制度(15篇)

房地产项目管理制度是一套规范化的管理流程，旨在确保房地产开发过程的高效、合规和有序进行。它涵盖了从项目启动到竣工验收的各个阶段，包括但不限于项目规划、设计管理、施工管理、成本控制、质量监督、风险防控以及后期的销售与售后服务。

包括哪些方面

1. 项目策划与立项：明确项目目标，进行市场调研，制定项目可行性研究报告，完成立项审批。

2. 规划设计：与设计团队合作，确定项目设计方案，办理相关规划审批手续。

3. 招标采购：选择合适的承包商和供应商，进行合同谈判与签订。

4. 施工管理：监督施工进度，确保工程质量和安全，处理施工过程中遇到的问题。

5. 成本控制：编制预算，监控项目成本，防止超支。

6. 风险管理：识别潜在风险，制定应对策略，进行风险评估与监控。

7. 营销与销售：制定营销策略，组织销售活动，处理客户关系。

8. 售后服务：提供保修服务，解决业主投诉，维护公司声誉。

重要性

房地产项目管理制度的重要性体现在以下几个方面：

1. 保障合规性：确保项目符合国家法律法规，避免因违规操作导致的法律风险。

2. 提高效率：通过标准化流程，减少决策延误，加快项目进度。

3. 保证质量：严格的质量控制体系能提升建筑品质，增强市场竞争力。

4. 控制成本：有效的成本管理有助于保持项目的经济效益。

5. 降低风险：提前预防和应对潜在问题，降低项目失败的可能性。

6. 维护客户满意度：良好的售后服务可以提升品牌形象，促进口碑传播。

方案

为建立完善的房地产项目管理制度，我们可以采取以下措施：

1. 制定详细规章制度：编写详细的管理手册，明确各岗位职责，规定工作流程。

2. 强化培训：定期对员工进行制度培训，确保全员理解和执行。

3. 实施信息化管理：利用项目管理软件，实现信息共享，提高工作效率。

4. 设立审计机制：设立内部审计部门，定期检查制度执行情况，提出改进意见。

5. 激励与考核：将制度执行情况纳入员工绩效考核，激发积极性。

6. 持续优化：根据项目实施反馈，不断调整和完善管理制度，以适应市场变化。

通过上述方案，我们能够建立起一套科学、高效的房地产项目管理制度，从而推动公司的稳健发展。

房地产项目管理制度范文

第1篇 房地产项目食堂膳材管理规定

房地产公司项目食堂膳材管理规定

编号_-_-004

版本ver1.0

日期2022/3/28

批准审核编订行政办

1、目的:依据总公司员工食堂管理制度的经营管理及运作规定,为了加强食堂膳材的管理与控制,保证膳材质量,降低膳材成本,提高采购作业及管理的透明度,特针对本项目员工食堂膳食材料的采购、收发料管理等制定本规定。

2、适用范围:__项目员工食堂之膳材管理。

3、管理职责:

3.1行政办:负责员工食堂所用膳材购入与管理控制,保证膳材质量,降低膳材成本,提升伙食水准,并持续改善。

3.2财务部:负责员工食堂膳食材料的验收监督与膳食材料费用的账务处理及管理控制等。

3.3膳食委员会:负责监督员工食堂膳材管理及运行,并及时向行政办提供合理的改善建议或改善方案。

4、内容:

4.1膳食材料供应商的甄选与确定

4.1.1本项目员工食堂所用的每一类膳食材料,以市场公平竞争为原则,须甄选3家或以上的供应商,择优录用。

4.1.2供应商可由其同行推荐,或由食堂管理员到市场上甄选,对供应商的基本要求:有营业执照、卫生经营许可证,有良好的商业信誉、行业道德。

4.1.3所甄选的供应商,应先填写供应商资格审查表(见附表1),详尽列出供应商姓名、商铺名称、商铺地点、家庭住址、经营范围、供货品种、曾经所供应的厂商、服务承诺等内容,并提供营业执照、卫生经营许可证原件审查及影印件备存。

4.1.4行政办依市场膳材价格制定价目表(蔬菜类除外),所选供应商之报价应低于或等于本项目制定的价位,行政办并根据各供应商所提供的资料进行实地考察了解,综合上述分析后签署甄选意见,呈报上级副总核准确认。

4.1.5所确定的供应商,应与行政办签定膳材供应价格协议、膳材供应质量协议,明确员工食堂所需各类膳材的价格与品质要求及对供应商的约束条款等。

4.1.6行政办所甄选确认的供应商提供的供应商资格审批表、膳材供应质量协议、膳材供应价格协议、营业执照和卫生经营许可证的影印件、报价单等资料建立供应商档案体系。

4.2膳食材料供应商的管理与评核

4.2.1 行政办食堂管理人员每周至少有二次的市场膳材价格调查,并详细地做好记录,为本项目膳食材料制定价格提供依据,如供应商的膳材供应价格高于市场批发价格时,应及时的对供应商做出调整,并呈报上级核准。

4.2.2供应商必须每两周(15天)对其所供应的膳食材料进行一次报价,供应商在本报价期内,应以确认的价格供应膳食材料,不可中途提价,若某类膳材价格波动特别大时,必须由双方协商做出价格调整。若供应商连续三次私自提高价格者,应取消其膳材供应资格并及时对供应商做出调整,并呈报上级核准。

4.2.3供应商所送膳材,验收时发现质量不合格的则退货、数量不足的则补货、多出来的则不接收,若供应商连续三次所送膳材不合格者,应及时对供应商做出调整,并呈报上级核准。

4.2.4行政办后勤管理人员应每天对膳材验收的异常状况做好记录,填写在膳材验收记录评估表上,每月对供应商的供货状况进行评估,主要包括膳材的质量合格率、价格、信誉、服务态度、供货是否及时等。

4.3食堂膳食材料采购计划的确定

4.3.1根据本项目现有实际情况,食堂管理人员每天要统计出实际就餐人数,此数据用来分析预算未来一段时期内的用餐人数,以作为膳食材料采购计划的重要依据。

4.3.2行政办食堂管理员与厨师,应于每周五负责拟订下周的周菜食谱,递交行政办主管或主任核准确认,下星期一公布。每周的菜食谱必须考虑膳食营养的均衡调配、菜色品种的搭配、时令季节膳材价格的变化等因素。

4.3.3行政办食堂管理员同厨师依据周菜食普,按要求于每周五负责拟订下周的膳材采购计划单,呈报行政办主管或主任核准确认;每周的膳材采购计划必须考虑膳食营养的均衡调配、菜色品种的搭配、时令季节膳材价格的变化、膳食成本的控制等因素。

4.3.4行政办管理员于每周六将下周的膳材采购计划单分别交给各膳材供应商,供应商则依此采购计划单给予供货,若有采购变动食堂管理员应提前通知供应商给予相应变更供货。

4.4食堂膳食材料收、发的管理控制

4.4.1凡属同本项目签署经营协定的供应商,每天均应按规定时间要求送货到指定地点:早餐时间定为6:00,午晚餐定为8:00,地点定为综合楼员工饭堂内及会所员工食堂内。

4.4.2每日早餐膳食材料(面包、蛋糕、粉面、油条等),必须经由一执勤保安及值班厨工的质检、过磅、签单确认,再由行政后勤食堂管理员签名审核后递交行政办主管或主任审批。

4.4.3每日午、晚餐膳食材料(米、油、疏菜、肉类食品、干货、水果、其它调配料等),必须经由行政办食堂管理员、财务仓库管理员、主管厨师3人的质检、过磅、签单确认,再由行政办主管或主任审批确认。

4.4.4行政办食堂管理员、财务仓库管理员、主管厨师在质检、过磅收货过程中,对供应商的膳食材料有异常情况时要及时上报处理,并同时要如实做好记录。

4.4.5所有膳材验收合格后,除早点、肉类、蔬菜类部分,其他食品如米、油、干料、副食品、五味等应入库储存,做到分类标识、先进先出,尽可能减少库存、甚至做到零库存。

4.5食堂膳食费用控制及帐目管理

4.5.1行政办食堂管理员要统计当天的就餐人数和上报膳材采购日报表,并于每月3日前统计上月食堂所用电费、水费、煤气费、柴油费及人工费等相应数据。

4.5.2各部门于每月3日前将本部门上月使用的饭卡集中回收后交于行政办总务文员,总务文员于每月5日前详实的统计上月饭卡之就餐人数与就餐量,并计算用餐员工的餐费报送财务部。

4.5.3行政办将每次的膳材供应价格协议送交财务部一份备案,食堂管理员每隔10天,将供应商所签认的膳食材料领料单汇总核实、财务部门复核、行政办主管或主任审核、副总审批后,送交财务部门帐务结算处理。

4.5.4行政办食堂管理人员应依据以上数据,于每月10日前对上月食堂经营状况的收支分析、员工人均每天实际伙食费用与人均标准伙食费用比较分析等,填报食堂经营分析表。

4.5.5行政办于每月初向公司及员工公布上个月食堂资金费用的使用情况,同时组织召开膳食委员会议,依据食堂经营分析状况,提出相应的改善建议或方案。

4.6行政办后勤工作人员的

素质要求

4.6.1验收膳材的工作人员如发现供应商提供的膳食材料在质量、重量、品种、价格等存在问题时,应坚持原则拒收或做好详尽登记,并将具体情况上报行政办主管或主任。

4.6.2验收膳材的工作人员必须廉洁奉公、坚持原则,不得串通供应商一起营私舞弊,如发现有收红包、捞好处的任何违规行为,公司将给予严肃的行政处分直至解雇。

5、参考文件及使用表单

5.1膳材供应质量协议书

5.2膳材供应价格协议

5.3供应商资格审查表

5.4膳材验收记录评估表

5.5膳材采购计划表

5.6食堂经营分析表

5.7膳材采购日报表

6、膳食材料管理流程图:

第2篇 房地产项目营销中心管理制度

地产项目营销中心管理制度

一、考勤/值班制度

1、日常工作时间为:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原则上不再另行安排固定休息日。

2、值班:

3、员工如因病假、补休、休假、公差等原因未能上班,应向所在部门经理书面报告,并交办公室核实后,方可执行,否则按相关制度进行处理。并及时在考勤表当天栏内注明事由,并根据公司具体情况做相应处理。

4、迟到、早退者,每次扣10元;迟到、早退15-60分钟,计扣半天工资;迟到、早退超过一小时,计扣一天工资。

5、员工请事假一天,不核发当日工资,连续事假三天算旷工处理,员工一个月累计旷工2次者予以开除处理。

二、劳动纪律

1、听从上级指挥、服从上级安排,员工除正式上诉外,不得越级报告,不得顶撞、侮辱、诽谤上司及同事,不得拉帮结派。

2、遵纪守法,不得携带凶器,不得参与赌博、打架、盗窃等违法犯罪活动。

3、保守公司机密(机密包括信息、业务情况、制度等),爱护公物,不得有损害项目、开发商以及公司利益和形象的言行。

4、工作时间内在销售现场不得吸烟、吃零食。不得在销售及办公场合奔跑、喧哗、擅入其他部门,擅自翻拿他人物件。

5、工作时间内不得谈与公事无关的事情,不得在售楼部阅报,读与业务无关的书籍,写私人信件、听收音机、有睡态、醉态、擅离职守。

6、廉洁奉公,不得私下交易,私收顾客小费、好处费。

7、工作时间内销售人员不得与客户私下吃饭。

以上情况,如有违者将视情节轻重分别给予通报、警告、记过、除名、等处分。

三、例会制度

1、经理应实行例会制,并于每周一上交上周工作总结(上周目标、完成情况、业务员工作情况、不足及改进办法和项目营销建议)及本周工作计划(工作目标、具体实施计划),同时结合主管销售总监的建议、指导,开展工作。

2、日例会:每天早上9:00-9:30为例会时间;

周例会:每周日召开全体销售人员工作会议,由主管经理主持召开;

月例会:每月30日为例会时间。(如果30日为休息日则提前)。

3、周会及重要日会必须设专人作会议纪要。

四、请假制度

1、员工请病假一天以内的须由部门经理批准并报办公室核准且不扣工资。一天以上(含二天)的请假,事先须经部门经理同意后报公司办公室批准后方可离岗,否则按日工资三倍予以处罚直至开除处理。

2、员工因病不能提前请假,应先请示部门经理征得同意方可休假,并出具市级以上医院的病假证明,上班第一天内到办公室补办请假手续,逾期作旷工处理。

3、无故旷工者,公司将予以除名处理。

五、离辞制度

员工自动离职,置业顾问应提前10天,销售主管应提前20天,销售经理应提前1个月向公司提出书面申请。自动离职或由公司辞退,必须办好所有交接手续,包括售楼部的文件、文件夹、项目资料、客户登记本、工作服、工作牌等;所交资料、文件等必须完好无损,否则按实际情况在工资或提成中予以扣除。

六、售楼部管理细则

为达到并保持工作高效率和优质服务,除销售人员守则外,特针对售楼部的具体情况,另行特定销售人员行为准则如下:

(一)、作息时间

早上8:30~下午8:30

(二)、考勤

1、迟到早退或委托他人及代他人签到(扣10分)

2、午膳进餐时间定为30分钟

超过5分钟(扣5分)

超出15分钟(扣8分)

如无特殊情况或事前未经主管领导批准超出30分钟当旷工一天;

3、违反请假制度的(扣2分)

(三)、纪律

1.不服从上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

2.对上司不尊重,故意与上司作对;(扣10分或开除)

3.有影响公司声誉之言行;(扣10分或开除,并追究法律责任)

4.损坏公司财物;(扣10分或赔偿)

5.泄露、出卖公司机密;(开除)

6.伪造文件意图行骗;(开除)

7.与客人争吵及对客人不礼貌;(扣10分或开除)

8.向客人或发展商索取金钱或其他报酬;(开除)

9.不按工作程序做事;(扣5分)

10.搬弄事非捏造事实诽谤他人,影响团结;(扣10分或开除)

11.逃避工作,推卸责任;(扣10分)

12.工作马虎;(扣5分)

13.仪容不整;(扣2分)

14.在售楼部不穿工衣;(扣2分)

15.在售楼部前台化妆;(扣2分)

16.上班没有佩戴员工证(扣8分,并扣50元)

17.在售楼部内吃零食;(扣2分)

18.在售楼部内吸烟;(扣2分)

19.有客人在场时,在售楼部内阅读报章刊物;(扣8分)

20.有客人在场时闲谈;(扣2分)

21.当值时间打瞌睡;(扣8分)

22.保持售楼部整洁,每天早上未对柜台上杂物进行清理;(扣3分)

23.当值时擅自职守,干私人事情;(扣10分)

24.站或坐姿不规范;(扣1分)

25.殴打他人或互相打斗;(扣10分并开除)

26.挪用公司钱银;(退款及开除并追究法律责任)

27.隐瞒包庇同事错误;(扣10分)

28.当值时讲粗言秽语及行为不检;(扣5分)

29.不参加每天售楼部例会的;(扣5分)

30.未经许可,打私人电话;(扣5分)

31.当值时出岗、闲游或干扰他人工作;(扣10分)

32.未到下班时间擅自更衣、签名;(扣5分)

33.未做当天工作记录;(扣8分)

34.不按规定填写客户登记本者;(扣10分或开除)

35.如无正当理由三天内没有联系到过公司的客户;(扣10分)

36.展销期间不到场者;(扣5分)

37.未经许可私自收取客户订金;(扣10分或开除)

38.未经许可擅自对客户做出超权限的承诺;(扣10分或开除)

39.违反公司其他规定的视乎情节做出处理。

40.私自对接开发商;(扣10分或开除)

如员工一个月内违规次数超过两次或扣分超过10分,则由公司发出警告信,一个月内违规次数超过四次或扣分超过18分,则可考虑开除。任何人当年内接获两封警告信者,则降职处分或即时开除。

本制度由销售经理负责执行并记录各人之扣分情况,每月上报营销总监及行政经理备案处理。销售经理及销售人员应自觉遵守以上考勤及纪律制度,如发现互相包庇隐瞒的,则包庇者也视同违反同一规定并受同等处分,如纵容或包庇属下人员违规而不做出即时处理的,则视为失职,将受同等处分或视乎情节处以降职或开除处理。

附:员工综合考评表

第3篇 房地产项目负责制管理规定

一、现场销售主管的产生

每上一个新项目之前,每一位销售员可就本项目的定位、策划、销售方式、销售员的管理提出自已的意见和建议,公司就提出的意见和建议择优选取项目主管。项目主管非终身制,并且实行考核制度,充分体现竟争、平等。

二、现场销售主管待遇

每一位项目确定了现场销售主管后,其基本工资可由原来的销售员工资调升到部门业务主管,享受现场主管津贴,另可享受销售提成。

三、项目主管奖惩

1、若在考核期内未能达到销售经理和本人既定的目标,销售经理有权撤销该现场主管并另外选取主管。

2、项目封盘以后,若完成公司制订的总销售任务,则以该项目总销售额的万分之二奖励现场主管。

3、项目销售提前完成,将会作为下一个项目现场主管或销售经理的优先候选人。

4、项目结束后,现场主管的一切权力即告终止,其工资待遇即降为销售员同级(优秀项目主管除外)。

5、在项目进行过程中,如现场主管违反公司规章制度,视其情节轻重,可给予警告、降级、停职、开除等处分,如给公司造成名誉及经济损失,应承担相应的法律及经济责任。

6、一个月本现场销售部销售人员违纪事件超过三次(以处罚单为准),给予该现场主管销售部内部通报批评,并处以100元罚款,一个月内本销售组销售人员违纪事件超过六件,全公司通报批评。自动解除现场主管职务,并处以300元处罚。

7、销售部如未完成当月销售任务,销售部当月销售提成中项目系数降一档以示处罚。

四、现场销售主管职责

1、严格遵守公司的规章制度,检查销售员每天的工作情况,

组织现场销售工作,发现纠正销售过程中存在的不足,激发销售员销

售激情,保证销售员以饱满的热情投入工作,对现场销售工作的组织、人员的管理负有责任。

2、实行目标管理制,每一位现场销售主管上岗前需向销售经理提交一份项目销售方案及管理草案,销售经理以此并根据项目实际情况制定出本项目的销售目标,并经公司批准,作为本次对现场销售主管的考核标准(如因公司原因调整销售计划,按调整后的销售计划执行考核)。

3、现场销售主管可根据销售经理的安排参加项目前期的准备工作,包括项目定位、项目命名、项目市调、销售政策、销售口径、销售价格等和销售过程中与广告、策划中心衔接工作。

4、现场销售主管要根据公司的管理制度对销售员进行严格的管理,拥有对违反公司规章制度的销售员提出处罚建议的权力。

5、妥善处理好现场的日常事务,不能处理的及时上报。

6、将每天的销售情况(客户访谈记录、电话接听记录,回访客户记录)总结后上报销售经理。并完成每天的销售日记。

7、安排销售员轮流值班和轮休,每周一报表报销售经理,如有变动,应提前一天通知销售经理。

8、掌握销售进度,提出销售策略。

9、现场销售主管绝不允许将本公司的业务转给其他公司,若确实因特殊原因需和其他公司合作,可向销售经理上报,由销售经理上报公司并由公司负责签订相关合同。

10、维持售房处的正常销售秩序,维护售房处的整洁,接受销售经理的监督与管理。

第4篇 房地产项目工程质量管理

房地产公司项目工程质量管理

1、各施工单位应当认真贯彻国务院《建设工程质量管理条例》和《工程建设标准强制性条文》,建立质量管理机构,设置专职质检员,建立质量责任制,强化工程质量管理,对各自施工工程范围的施工质量负责。

2、施工单位应按照新修订的建筑工程施工质量验收系列规范的标准,控制工程质量,按照验评分离、强化验收、完善手段、过程控制的指导思想,采取有效的手段,加强施工过程中的质量控制。施工单位项目经理为质量的第一责任人。

3、业主要求总承包单位按照本工程的总体质量目标参与全部工程质量管理,总承包单位应按照总体质量目标,针对充分满足使用功能、设计效果和观感质量,全面提高工程质量整体水平的目的,提出合理化建议,各分包施工单位应给予配合执行。

总承包单位配合监理单位加强施工单位自身质量管理能力,充分强化和调动各施工单位的质量意识和积极性,实现全员、全过程的质量管理。

4、为了确保工程质量达到优质标准,每周至少定期一次由监理组织,业主、总包单位和各分包单位责任人参加质量检查,对各施工单位本周完成的工程质量进行评定,对不合格工程或质量隐患下达整改指令,并将评定结果在监理例会上通报。

5、各分包施工单位应服从总包单位质检员的各项口头或书面的整改要求,对不服从管理的施工单位,总包单位应报业主和监理,经批准后可采取强制措施。

6、各分包单位必须编制分项工程作业设计或施工方案,由总包单位报业主和监理单位审核后实施,方案必须符合工程总体质量目标要求。

7、各分项分部工程所用原材料、成品、半成品必须符合国家相关质量检验标准、设计和相关合同文件要求,材料进场时,提供产品合格证和有效质量证明文件,按照规定需要复检的材料,必须有施工单位和监理方见证取样,并送具有检测资质的单位检验。

8、对施工单位私自更换工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更换具有同样效能的材料的行为,一经发现监理单位将给予严厉处罚,并对已施工的部位予以返工处理。

9、施工过程中的上一道工序未经验收,不得进入下道工序的施工,监理单位组织施工单位责任人对分项工程的工序节点和成品验收,验收时必须先向监理报验,并提前24小时向监理单位送报验材料。

10、工程施工技术资料是施工质量可追溯的依据,各单位应该与工程同步,及时有效的整理,要求项目齐全,内容具体,手续完备,真实、准确、可靠。

工程资料的填写按照国家标准《建设工程文件归档整理规范》和《新疆维吾尔自治区建筑工程施工统一用表》的规定整理填写。

11、工程竣工时,施工单位必须交业主一套完整的竣工资料(包括音像资料),必须是原件,复印件必须字迹清晰,有关签字完整有效。

第5篇 健升房地产项目发展管理办法

地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益。

1.1 地产投资管理

地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。

a、地产发展项目的立项

⑴ 地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档。

⑵ 对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。

b、地产项目的投资论证

经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下:

⑴项目产权及有关法律文件(包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、《红线图》、《征地许可证》、::《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料)。

⑵现场情况(现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等)。

⑶项目周边情况(周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等)。

⑷项目所在区域内的物业情况(包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等)。

⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。

⑹合营/转让单位资讯实力报告(财力、人力、经营操作等情况)及介绍人情况。

⑺合营/转让单位的期望要求。

c、地产投资项目的报批

在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。

d、地产投资项目的签约

项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。

e、项目正式签约后应建立完整的项目档案。

f、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段。

1.2征地管理

在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下:

a、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。

b、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。

c、申请《规划设计要点》。

d、办理拆迁有关手续。

e、向区和市国土局办理用地结案手续。

f、向市房地局办理土地估价,签定《土地出让合同》。

g、向市房地局办理《建设用地批准书》。

1.3项目实施前管理

项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。

a、项目规划设计管理

规划设计是项目实施阶段的首要工作,建设工程技术是否先进,经济上是否合理,设计将起着决定性的作用,设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。

⑴设计单位的选定,一般通过招标来确定。

⑵项目规划设计的招标与评选:

①根据公司的发展计划,由地产部编写设计任务书及设计招标文件,报公司总经理和主管副总经理审批。

②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。

③召开设计方案的评审会,选中方案及设计单位,经公司总经理及主管副总经理审批。

⑶项目规划设计方案的确定

①地产部就入选方案征求各方面意见,指导设计公司修改方案,直至符合公司对该项目的发展设想,并通过政府有关部门的审批。

②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计,直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。

③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点,分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段,召集有关部门及专家对图纸进行详细会审,会审纪要报总经理和主管副总。

④按照发展计划,对设计进行必要的修改,重大修改须经主管副总及总经理审批,所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。

⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的《建筑工程设计文件编制的深度规定》执行,并严格遵守国家有关设计规范及《广州市城市规划条例》与《广州市城市规划条例实施细则》等有关文件。

⑷ 内外装修与设备选型

根据公司制定的项目发展计划,从使用功能及建筑美观的角度,参与内外装饰材料及有关设备的选择。

①装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。

②装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下,首先考虑选用国产与合资产品,不能满足要求时再选用进口产品,并做到货比三家,主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。

⑸ 样板房的设计、施工管理

通过样板房的设计、施工的管理,为今后大面积的项目开展,提供必要的保证,减少不必要的浪费,应遵循下列准则:

① 地产部根据售楼的对象需求编制装修标准,报公司总经理及主管副总经理审批。

② 联系有实力的装修公司参加室内设计投标,在确定设计中标单位后,完成室内装修施工图设计。

③ 在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间,样板房的施工管理由地盘负责,地产部确定所有的装修标准、::材料及颜色等。

④ 会同工程部对样板房的造价进行结算。

⑤ 样板房的验收应由工程部牵头,地产部、物资部、地盘参加,以上部门联合发出整改意见供地盘参考。

b、项目报建管理

在做好项目投资决策、规划设计的基础上,地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下:

⑴向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续,取得省、市委对拟建项目的批文。

⑵办理《建设用地规划许可证》。

⑶申请规划设计要点。

⑷送审总平面方案。

⑸送审四图一书(道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书)。

⑹送审单体建筑设计方案。

⑺送审初步设计方案。

⑻各专业部门报建(包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等)。

⑼施工图报建。

⑽办理市政配套设施费、档案合同、报建费。

⑾办理《建设工程报建审核书》。

⑿办理《放线册》、《余泥排放证》。

⒀办理《建设工程规划许可证》。

1.4 市场调查管理

a、地产部应成立市场调研小组,多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息,特别是广州市的。在科学统计基础上,准确分析广州市房地产市场行情、消费取向,建立地产信息数据库,为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。

b、市场调研的主要方式及内容

通过各种调研方式,对房地产市场进行日常调查,如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等,并对已调查项目进行跟踪对比研究。

⑴收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅《广州日报》、《羊城晚报》、《南方日报》、《南方都市报》等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版,收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息,以及对房地产市场有影响的各类统计数据。

⑵采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会,力求全面了解楼盘信息,包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等,并对该物业做出综合评价。

⑶对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。

c、市场调研信息的处理

⑴对于接触过的每一个地块项目要做详细记录,并整理归档,建立广州市地价信息库。以此为基础,分析相邻地块的经济收益。

⑵对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档,建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上,分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。

第6篇 房地产项目负责制管理规范

一、现场销售主管的产生

每上一个新项目之前,每一位销售员可就本项目的定位、策划、销售方式、销售员的管理提出自已的意见和建议,公司就提出的意见和建议择优选取项目主管。项目主管非终身制,并且实行考核制度,充分体现竟争、平等。

二、现场销售主管待遇

每一位项目确定了现场销售主管后,其基本工资可由原来的销售员工资调升到部门业务主管,享受现场主管津贴,另可享受销售提成。

三、现场销售主管职责

1、严格遵守公司的规章制度,检查销售员每天的工作情况,

组织现场销售工作,发现纠正销售过程中存在的不足,激发销售员销

售激情,保证销售员以饱满的热情投入工作,对现场销售工作的组织、

人员的管理负有责任。

2、实行目标管理制,每一位现场销售主管上岗前需向销售经理提交一份项目销售方案及管理草案,销售经理以此并根据项目实际情况制定出本项目的销售目标,并经公司批准,作为本次对现场销售主管的考核标准(如因公司原因调整销售计划,按调整后的销售计划执行考核)。

3、现场销售主管可根据销售经理的安排参加项目前期的准备工作,包括项目定位、项目命名、项目市调、销售政策、销售口径、销售价格等和销售过程中与广告、策划中心衔接工作。

4、现场销售主管要根据公司的管理制度对销售员进行严格的管理,拥有对违反公司规章制度的销售员提出处罚建议的权力。

5、妥善处理好现场的日常事务,不能处理的及时上报。

6、将每天的销售情况(客户访谈记录、电话接听记录,回访客户记录)总结后上报销售经理。并完成每天的销售日记。

7、安排销售员轮流值班和轮休,每周一报表报销售经理,如有变动,应提前一天通知销售经理。

8、掌握销售进度,提出销售策略。

9、现场销售主管绝不允许将本公司的业务转给其他公司,若确实因特殊原因需和其他公司合作,可向销售经理上报,由销售经理上报公司并由公司负责签订相关合同。

10、维持售房处的正常销售秩序,维护售房处的整洁,接受销售经理的监督与管理。

四、项目主管奖惩

1、若在考核期内未能达到销售经理和本人既定的目标,销售经理有权撤销该现场主管并另外选取主管。

2、项目封盘以后,若完成公司制订的总销售任务,则以该项目总销售额的万分之二奖励现场主管。

3、项目销售提前完成,将会作为下一个项目现场主管或销售经理的优先候选人。

4、项目结束后,现场主管的一切权力即告终止,其工资待遇即降为销售员同级(优秀项目主管除外)。

5、在项目进行过程中,如现场主管违反公司规章制度,视其情节轻重,可给予警告、降级、停职、开除等处分,如给公司造成名誉及经济损失,应承担相应的法律及经济责任。

6、一个月本现场销售部销售人员违纪事件超过三次(以处罚单为准),给予该现场主管销售部内部通报批评,并处以100元罚款,一个月内本销售组销售人员违纪事件超过六件,全公司通报批评。自动解除现场主管职务,并处以300元处罚。

7、销售部如未完成当月销售任务,销售部当月销售提成中项目系数降一档以示处罚。

第7篇 房地产项目工程质量安全文明管理

1工程质量与安全管理目标

1.1工程质量管理目标

(注:--应以量化指标说明,如有效投诉率等)

1.2安全文明施工管理目标

1.3 质量与安全管理奖罚措施

例,仅供参考

1)质量目标奖罚措施

2栋多层住宅需达到区优质结构标准,否则罚款10万元;单体工程质量达到市优质结构标准,则奖励5万元;单体工程被评为金牛奖,则奖励10万元。

2)文明施工的目标处罚措施

工程必须获得区文明工地称号,否则罚款10万元;工程若获得市级文明工地的称号,则奖励10万元。工程施工过程中,业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于70分,罚1000元。月平均得分低于70分,罚10000元。月平均得分高于90分,每月奖励10000元。

2质量与安全管理指导思想

2.1优选队伍,杜绝多层转包

1)选择承包方时,要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。

2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。

3)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包,增加甲供比例,广泛进行社会资源的整合。

4)每次投标的投标方应有足够合格的数量,保证每次投标的竞争性是很有必要的。

2.2强化过程监督

1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。

2)强调过程监管,加强对监理公司的管理,通过监理公司实施对承建商严格质量控制。

3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作,协调各方的关系,关注承建商的成本控制,评价供方的表现。

2.3利用监理的力量,强化质量及安全控制

1)监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位,并协助项目部进行成本控制,项目部依据监理合同(包括招标文件、投标书)、经批准的监理规划、现行的法规和规范,对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作,是保证项目管理正常进行的重要保证。

2)现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通,使其了解公司的管理思路、工作方式,尽快与项目部合拍。

3)现场工程师要树立监理单位的威信,充分发挥监理单位的作用,为监理单位开展工作创造良好的外部环境。

2.4沟通与支持

1)沟通活动:与主要承建商,特别是其领导层建立正确的关系,工程应获得其公司层面的支持。

2)管理与技术支持:

_设计交底;

_施工节点与细部交底;

_技术标准交底;

_施工工艺交底;

_施工组织与配合交底;

_质量控制点交底;

_样板验收交底。

3)财务支持:目前,工程承包方的注册资金都很少,通常的承包模式都是:工程先干后付款,工程承包方的资金压力是很大的,同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同(同时合同支付条款也不要太苛刻)及时支付。

3工程质量管理措施

3.1 图纸审查制度

施工图出图前,由设计部组织,项目部配合,对施工图纸进行详细的审查,重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性,施工做法的合理性,销售承诺的落实,对图纸上出现的问题,形成审查文件,转设计院修改后重新出图。

开工前,由项目部组织,总承包商、设计院、监理公司参加,进行设计交底和图纸会审,并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。

3.1.1 建筑专业施工图纸核查要点

1)房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

2)建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

3)平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合,各隔间尺寸的标注及每间平面的布局,平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚;注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸;核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符;注意核查剖面图中各层标高,特别是交叉层的标高以及交叉层的处理;立面图中应标明门窗的标高;结构梁、柱、板的表示等。

4)校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸;上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高,防止雨水倒泛;标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头,标高要核准。

5)楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度;封闭式剪刀楼梯两面开门;如利用剪刀楼梯间作为排烟时,必须有对外的窗户等。

6)屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

7)配合设备专业,必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

8)门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对,有否遗漏或差错。

9)如有地下车库,需注意汽车入库道与自行车入库道的不同,同时要设有避免雨水进库的集水坑。

10)外阳台和卫生间的地坪比室内要低。

11)屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

12)图纸必须交待的节点有无遗漏。

13)图纸中采用的标准图集,一律要注明标准图集的型号。

14)建筑节点作法是否与《现行建筑施工规范》中的规定有冲突。

3.1.2结构专业施工图纸核查要点

1)结构总说明(核对地质勘察报告),校对基础部分的设计。

2)复核各类结构的尺寸是否齐全,用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

3)校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

4)校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋,主次梁交接处须加箍或吊筋,柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

5)如有悬挑构件,悬挑构件的主筋应设置在上部;悬挑构件的端头如有集中力时,悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。

6)电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。

7)各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

8)楼面和梁面有高低差时,要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

9)所有必须绘制的构件详图,节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

10)防潮层的设置,女儿墙的压顶,砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

11)构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时,要提出合理化建议;反之用料不足的要提出增补。

12)凡选用的标准构件,必须注明标准图集的型号。

13)避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。

3.1.3给排水专业施工图纸核查要点

1)校对设计说明和材料明细表,是否有错、漏。

2)校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

3)进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计,但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

4)核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

5)检查各层平面布置图,是否有遗漏,如卫生间和盥洗的龙头除三件套外,应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

6)校对所有系统图的管径尺寸和标高。

7)校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

8)排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度;排进市政集水井的坡度不小于0.3%。

9)校对各层平面图和排水系统图,特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。

10)凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

11)屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

12)注意变压器室下面,是否须要设置隔油池。

13)化粪池的型号和数量按排放量定。

3.1.4 煤气专业施工图纸核查要点

1)煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。

2)煤气管道是否设计到厨房及浴室。

3)校对煤气管道的平面图和系统图。

4)对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。

5)设计应考虑煤气加热器的排气管。

3.1.5 强电专业施工图纸核查要点

1)校对说明书与材料表,是否有遗漏或须补充。

2)校对用户总耗电量和设计总电量是否符合,并须所在区供电局批准。

3)进户线的方位应该离供电局距离最短的方向,节省用户的电线、电缆。

4)根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。

5)检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。

6)动力与照明线路必须分开。

7)校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

8)校对所有平面图的设计。

9)校对高压及低压的配电系统图。

10)电缆沟的设计是否符合规范。

11)防雷系统的设计是否遗漏。

12)对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚,并要注明标高和尺寸。

3.1.6弱电专业施工图纸核查要点

1)是否设总机房,根据电话门数而定。总机房必须木地板。

2)进每户的电话线除特殊要求外,每户进一路线,设二~三个分线盒。

3)卫生间应设置一电话分线盒。

4)校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

3.2 施工单位质量保证体系

总承包商在开工前,根据项目工程特点和合同规定的质量目标,编制《项目质量计划》,并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性,并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。

3.3 设备材料进场验收制度

对于工程中甲供材料、甲定乙购材料,施工前,项目部必须进行实地考察,考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式,并由相关部门进行封样。

不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备,进场时,都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验,影响结构和使用功能的,还要按照要求进行见证取样试验。

未经检验合格,任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者,应将该设备材料做上标志,进行隔离,并尽快作退场处理。

3.4 战前培训制度

3.4.1战前培训对象

战前培训是指在重要的分部分项工程施工之前,由项目部工程组内部组织的关于该项工程施工管理要点的培训、学习制度。培训由项目部的工程经理负责组织,整个项目的工程管理人员必须全体参加。

需进行培训的分部分项工程包括:土方工程、挡土支护工程、桩基基础工程、钢筋混凝工程、砌体工程、建筑装饰工程、屋面及防水工程、楼地面工程、门窗工程、电气工程、给排水工程、通风与空调工程、电梯工程、样板房及精装修工程、室外环境及绿化工程、验楼及入伙,以及其他有必要进行培训的工程。

3.4.2培训时间

培训时间为各分部分项工程开始实施前一周。

3.4.3培训制度要求

1)项目工程经理在培训开始前三天知会负责讲评的工程师做好讲评的准备工作。该工程师必须认真熟悉图纸,针对该分部分项工程的施工流程,质量控制要点难点进行详细的准备,以保证培训工作能够顺利完成;

2)培训时首先由负责此次讲评的现场工程师进行讲评,讲评的重点主要是该分项工程的施工流程和质量控制要点,难点,以及作为甲方的工程管理人员必须严格把握的事项。还可以结合自己的工作经验讲一下在该分部分项工程施工或质量控制中的一些优秀做法和宝贵心得;

3)讲评结束后,所有参会人员针对自己不懂的地方进行提问,负责讲评的工程师应该给予详细的解释,务求使每位参会人员都能很好的理解该分部分项工程的施工流程和控制要点。特别是要让负责其他分项的工程师也很好的理解该分项工程,使他们能够更好的配合该分部分项工程工作的开展。对于该分项工程质量控制中的难点问题大家一起进行讨论,最后拿出一个有效的控制手段;

4)会议结束后整理成会议纪要(格式附后),由项目工程主管副总签发;

5)会议纪要每位参会的工程师都应仔细阅读,务求在该分部分项工程实施之前消化吸收。

3.5 样板验收制度

3.1样板验收对象

应作施工样板的施工项目包括:支护锚杆、桩基工程(试桩)、钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、饰面砖粘贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、电梯大堂装修工程、油漆工程、转换层施工,以及其他有必要作施工样板的工程。

对于新材料,新设备、新工艺等,也要先做样板,报监理公司及项目部,通过试验和鉴定后,才可应用的工程上。

3.2样板验收时间要求

样板验收应在该项工程大面积施工前15天组织进行(特殊项目根据工程实际情况提前),最迟提前一周完成。

3.3样板验收工作程序

1)项目工程经理负责项目各项样板验收组织工作,甲方工程管理人员、监理机构、承建单位协同实施。

2)各分部分项工程开始施工前15天,由项目工程经理组织甲方工程管理人员、监理机构、施工单位,讨论确定该项工程施工作业方法和施工工艺,明确质量要求,由施工单位组织作施工样板。

3)施工样板完成后,由监理组织进行样板验收,甲方项目工程经理、工程师、监理机构项目总监及专业工程师、施工单位项目经理、技术负责人、专业施工员、施工班组长参加。验收首先由施工单位施工班组长和施工员介绍该样板工程作业方法和施工工艺,施工单位技术负责人或项目经理总结表述,然后参与验收各方分析该样板工程质量情况,并由甲方工程管理人员和监理工程师进一步讲述该项工程施工工艺和质量控制要点,明确施工质量要求,同时阐述该项工程管理流程,最后由工程经理进行验收总结。

4)样板验收应形成验收纪要,详细记录验收过程,清晰表述该项工程施工工艺、控制要点、质量要求,验收纪要由项目主管工程副总签发,项目分管工程师应跟踪保证纪要分发至施工班组,并跟踪参与施工班组交底会议。

3.6项目质量管理要点

根据本工程项目的设计特点,结合工程管理要求,拟将以下项目部位作为本工程的管理要点,施工中应加强管理:

例,仅供参考

1)定位放线

2)桩基施工

3)铝合金门窗安装

4)单元门、入户门安装

5)栏杆扶手安装

6)地下室、屋面防水施工

7)卫生间防水涂膜施工

8)水暖电管线预留预埋

9)配电箱、配电柜安装

10)室外配套工程

11)会所钢结构、玻璃幕墙工程

12)会所泳池设备安装工程

13)会所中央空调安装工程

14)会所电梯安装工程

15)外墙装饰工程

16)外墙外保温体系施工;

17)内街铺贴工程

18)精装修工程

3.7技术方案先行制度

总承包商和各分包商在施工前,应编制各分项工程施工技术方案,并报监理公司和项目部审批,审批通过后,才能进行施工。未报施工方案的,一律不得施工。

项目中拟审批的施工方案包括:(例,仅供参考,可作相应的补充或调整)

1)施工组织设计

2)测量方案

3)雨季施工方案

4)冬季施工方案

5)桩基施工方案

6)基坑支护施工方案

7)地下防水施工方案

8)混凝土施工方案

9)钢筋施工方案

10)模板施工方案

11)砌筑施工方案

12)脚手架施工方案

13)屋面工程施工方案

14)装修施工组织设计

15)成品保护施工方案

16)外墙外保温施工方案

17)设备专业施工组织设计

18)会所钢结构施工方案

19)会所玻璃幕墙施工方案

3.8质量通病处理

针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂,以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题,由项目部组织、设计院、监理公司、承包商参加,召开专门的技术讨论会,制定有效的措施,有条件的可以作样板,以提高工程质量。

3.9日常质量管理

项目部协助监理公司,对承包商的日常施工进行管理,严格施工工艺和工作流程,对重要的部位和工艺进行旁站。

每周监理例会,总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报,就工程中出现的质量问题,监理公司协助总承包商分析原因,制定纠正措施和预防措施,杜绝在后续工程在类似问题重复出现。

3.10设计协调问题

对于在设计中应注意的问题,项目部配合设计部,以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求,明确设计要求和节点做法,确保设计图纸的深度和质量。

3.11质量事故处理

对严重的质量事故,由总承包商提出技术处理方案,并经监理公司和项目部认可后,进行处理。对经处理的部位,应重新检查验收。

对于一般的质量事故,由总承包商按技术处理方案处理后,重新检查验收。

3.12分户验收――把握竣工验收最后防线

工程完工验收、分户竣工验收是最后防线,严格验收,不放行任何不合格的产品,将从政府的抽样验收提高到100%的验收。

3.13入住前质量检查和维修

根据完工后内部检查的流程和方法,项目部与物业公司一起,对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查,并对厨房和卫生间做渗水试验,对发现的问题及时要求总承包商进行维修,确保业主入住交接的顺利进行。

3.13成品保护措施

1)铝合金门窗:

运输时应妥善捆扎,幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开,吊装时选择牢靠固定的着力点,防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件。

进入施工现场后应在室内竖直排放,产品不能接触地面,底部用枕木垫高10厘米,室内保持清洁、干燥、通风。

禁止人员踩踏,不得在其上面安放脚手架,悬挂重物。

在清洁时,保护胶纸要妥善剥离,注意不得划伤,刮花表面。

门窗在安装过程中及验收前,采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。

严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上,并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面;防止电、焊花烧伤或烫伤面层。

门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好,下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。

在玻璃安装后,应在玻璃上贴上保护膜,并贴上明显提醒标志。

2)入户门:

运输时应放在托架上,并妥善捆扎,起吊时不得将抬杠插入框内抬运。

进入施工现场后应进专门仓库保存,竖直排放,产品不能接触地面,底部用枕木垫高10厘米,室内保持清洁、干燥、通风。

进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度,并采用可靠的保护措施。

对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口,应在门框边加设防护板,以防碰伤撞坏框体;如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法,作后塞口。

施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面;防止电、焊花烧伤或烫伤面层。

3)防水层

基层砂浆必须进行养护,可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向,避免过早上人走动。

已铺贴的防水层,应及时采取措施保护,操作人员不得穿戴钉鞋作业。

穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形,以免铺好后更换。

地漏、排水、变形缝等处应保持畅通,施工中应采取保护措施,防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。

4)涂料与油漆

在涂刷涂料前,预先清理基层表面;涂料干燥前,应防止尘土污染和热空气的侵蚀。

将门窗用风钩或用木锲固定,防止扇框粘结涂层,影响质量和美观,同时防止门窗玻璃损坏。

涂料施工完毕,尚未干燥前,设置标志牌,防止触摸。

5)地坪

安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时,必须事先垫好麻袋或夹板,以防划伤地面

粉刷施工手推车运输材料时,不得随意碰磕地坪,同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋,防止砂浆污染地坪。

6)地砖

急促砂浆尚未达到强度前,其他各种不得进入同一施工区操作。

不得使用铁制爬梯,以防破坏地砖

其他各种施工时,应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。

施工时,人员应穿软包底鞋,并不准其他人员走入;铺设完毕以后,要做好围档,禁止人行;待砂浆达到设计强度后,上面覆盖纸板后,方可允许人员行走,但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。

7)电梯

电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹,防止污染及损坏。

调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。

电梯在使用过程中派有证书的专人开启,并定期进行保养。

4安全文明施工管理

4.1安全文明施工控制要点

1)在工程施工前,项目部应组织学习国家安全法律和规章制度及地方性安全法律法规,对施工图纸中影响施工安全的因素提出改进建议,以及对施工场地环境安全隐患提出纠正措施,并审查施工总平面图中办公室、宿舍、食堂、仓库等临时设施的布置及施工现场场地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有关安全技术标准和文明施工要求。

2)项目部应对勘察、设计、施工、监理、工程机械设备供应单位进行安全资质审查,审查各相关单位执行《建设工程安全生产管理条例》的情况。

3)项目部要督促施工单位完善健全现场安全管理制度和安全保证体系,要求施工单位必须配备足够的安全检查人员。检查项目经理、工长、安全检查人员、特种作业人员配备及安全资格培训持证上岗情况。

4)项目部要审查承包商提供的施工组织设计中的安全技术措施和专项施工方案是否符合工程建设强制性标准,是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并应对台风、雷暴、高温、雨期等季节性施工方案中的安全技术措施进行审查。

5)在施工过程中项目部专业工程师要监督施工单位实施安全技术措施的情况,每周组织监理单位、施工单位对现场安全进行检查,并形成安全检查记录表。

6)项目部专业工程师要对基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装工程、脚手架工程、拆除工程、爆破工程等进行专项工程安全控制技术措施审查,并对该专项工程的安全工作进行旁站监督检查,做好记录。

7)项目部应每月检查施工单位项目经理、专职安全生产管理员安全生产考核、培训记录。

8)监督承包单位按审定后的安全技术措施规定搭设安全防护设施、起重机械和施工电梯等。

9)项目部应要求施工单位建立各种作业机械设备的操作规程并定期检查施工单位施行情况。

10)项目部应督促施工单位对红线区地下管网(水、电、气)及红线围墙周界作好安全防护措施

11)项目部专业工程师每月检查承包单位三宝、四口、临边防护、安全用电情况,督促总包单位及时整理现场安全管理资料。

12)项目部应督促施工单位建立施工现场安全用电及防火管理制度,并设置符合消防要求的消防设施。

13)项目部应要求施工单位在新结构、新材料、新工艺的使用前必须编制安全技术措施并报审。施工时应按审定后的安全技术措施进行安全控制。。

14)项目部应督促施工单位在开盘前加强营销售楼通道的安全管理、并于开盘前两周对营销人员进行安全培训,形成《看楼人员安全注意事项》发给营销部。

15)项目部应督促施工单位建立施工现场安全保卫制度及出入证管理制度。

16)项目部在现场发生安全事故后要立即向主管领导汇报,并积极跟踪事故的处理结果。弄清事故发生的原因,并督促施工单位制定相应的防范措施。

4.2安全文明施工检查制度

4.2.1安全文明巡检及周检制度

监理公司负责施工现场的日常巡视工作,检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题,要求承包商在规定期限内整改,整改后报监理公司进行复查。

监理公司对场地安全文明施工的检查,以周报形式报送项目部;每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作。

4.2.2安区文明月检制度

项目安全文明施工状况每月例行大检查一次,由监理单位组织,项目部及各施工单位参加。

_检查依据包括:

(1)国家、地方相关文明施工和安全检查的规范、规定;

(2)施工单位申报的安全文明施工措施;

(3)工程设计文件。

_检查内容包括:

(1)现场文明施工和安全情况;

(2)施工单位安全自检记录和文件资料管理情况;

(3)工地文明施工和安全技术交底和会议纪要;

(4)上月检查整改意见落实情况。

_检查方法:

(1)现场实物检查;

(2)相关资料抽查。

_检查结论

(1)检查结果现场开会讲评;

(2)存在问题提出整改意见,项目部负责监督监理、施工单位落实;

(3)形成检查记录表(统一采用监理规范表格)及会议纪要备案。

第8篇 房地产项目销售中心现场管理守则

地产项目销售中心现场管理守则

1.考勤管理

1)工作时间

a.销售人员工作时间为:9:00-18:00,上班前十五分钟到场做各项准备工作,下班时间以顾客全部离开销售中心为原则;冬季、展销会、节假日等特殊情况的上下班时间另行通知;

b.代理公司销售现场主管与代理公司销售现场代理主管的休息日需交错执行,确保日常事务的顺利进行。

2)考勤制度

a.严格执行班表安排(每周班表排好后,提交一份至开发商现场经理处备案),月底将根据现场考勤记录进行核对;

b.如因特殊情况需要调休或补休,须征得代理公司当值主管以上同意并签字,并提前一天提出申请;每月限定为一次,无法调休者做事假(或病假)处理,超过两次做一日未到场(旷工)处理;

c.必须按时到岗,不得迟到早退,迟到或早退15分钟以上做当日未到场(旷工)处理;因特殊情况不能到达销售中心的,应于上班前通知所属公司现场主管,如未能与所属主管取得联系取得同意签字,则需向上一级人员提出申请,直至有上级人员批准后方可延迟到岗;

d.工作时间不得擅离岗位,禁止打瞌睡、睡觉或从事其它与工作无关的事情;若需外出应说明地点、事由和所需时间,并经所属代理公司销售经理同意,否则视情节轻重以事假或当日未到场(旷工)处理;所有培训必须准时参加,请假做事假处理,无故缺席做当日未到场(旷工)处理;

e.销售中心召开会议,全体人员必须提前5分钟到达;

f.未经所属代理公司销售经理及上一级人员同意,不得擅自更改考勤表。

2.销售人员行为规范

1)仪容、仪表要求

a.所有销售人员在售楼现场必须穿着统一制工作装、黑色皮鞋、上岗证明及工作卡;

b.所有销售人员必须衣着整齐干净、无污迹和明显皱褶,衣领袖口要干净。扣好纽扣、结正领带,不可将袖口叠起,衣袋中不要有过多物品;衣服应熨平整,裤子应熨出裤线;皮鞋要保持干净、光亮;

c.女员工切忌浓妆艳抹,可以化淡妆,使人感到自然、美丽、精神好;女员工不得涂有色指甲油,不得佩带除手表、戒指之外的饰物;忌用过多的香水或使用刺激性气味强的香水;穿传统黑色有跟皮鞋,不可穿反皮或凉鞋等,皮鞋应保持光亮适度;不能穿黑色或白色袜子;

d.上班前不得吃异味食物,保持口气清新;

e.要勤洗手,勤剪指甲,指甲边缝不得藏有赃物;

f.必须保持仪容整洁,避免身体有异味、头屑等现象;

g.不可染较明显夸张颜色的头发,要干净得体;

h.在为客户服务时,不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情,要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客户服务。

2)售楼人员的工作态度

a.基本原则

a)服从上司:切实服从上司的工作安排和调配,按时完成任务,不得拖延、拒绝或终止工作;

b)严于职守:销售人员必须按时上下班,不得迟到、早退或旷工,必须按编排表当值,不得擅离职守,个人调离、调换更值时需先征得主管同意;

c)正直诚实:必须如实向上级汇报工作,坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不道德的行为;

d)勤勉负责:必须发挥高效率和勤勉精神,对自己从事的工作认真负责、精益求精。

b.售楼人员的服务态度

a)友善,以微笑来迎接客人、与同事和睦相处;

b)礼貌,任何时刻均应使用礼貌用语;

c)热情,工作中应主动为客户着想;

d)耐心,对客人的要求应认真、耐心聆听,并耐心的介绍、解释。

c.售楼人员的举止

a)站姿:躯干站直,头部端正,面露微笑,目视前方,两臂自然下垂。

b)坐姿:轻轻落座,避免扭臂寻座或动作太大引起椅子乱动发出响声;接待客人时,落座在座椅的1/3到2/3之间,不得靠依椅背;落座时,应用两手将裙子向前轻拢,以免坐皱或显出不雅;听客人讲话时,上身微微前倾,不可东张西望或显得心不在焉;两手平放腿上,不要插入两腿间,也不要托腿或玩弄任何物品;两腿自然平放,不得跷二郎腿,应两腿并拢;工作时不得照镜子,涂口红等;不得将任何物件夹于腋下;不得随地吐痰及乱丢杂物。

c)交谈:与人交谈时,必须保持衣着整洁;交谈时,用柔和的目光注视对方,面带微笑,并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容;与人交谈时,不可整理衣着、头发、看表等;在售楼部内不得大声说笑或手舞足蹈;讲话时,请、您、谢谢、对不起等礼貌用语要经常使用,不讲粗言秽语或使用蔑视性和侮辱性的语言;不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人;称呼客人时,要用某先生或某小姐或女士,不知姓氏时要用这位先生或这位小姐或女士;任何时候招呼他人均不能用喂。

d.行为规范

a)对待客人态度要自然大方、热情、稳重、有礼、不以肤色种族、信仰、 服饰取人;

b)在与客人谈话时应注意站立姿势端正,讲究礼貌,用心聆听,不抢话,争辩;讲话声音适度,有分寸,语气温和、文雅,不大声喧哗,听到客人的意见或批评时不应辩解,应冷静对待,及时上报销售经理;

c)对待客人的询问,做到有问必答,不得以生硬、冷淡的态度待客;如果遇到特别重要的问题或困难,及时向销售经理请示解决,切记不可向客户传达不正确的楼盘信息;

d)如遇到客户有特别要求,不得随便承诺,例如:改变房屋结构、推迟交款,要求特别折扣及物业管理方面等超出销售人员范围的问题,一定要向经理申请,如因销售人员的原因造成的影响,由销售人员负责;

e)销售人员必须在每天上班时核对销控表,了解成交情况,向客户推介时要先核实单位;

f)销售人员不能在售楼部外任何地方接待客户或递卡片,不能与客户在售楼部以外的任何地方面谈或者找其他销售人员帮该客户介绍;凡在售楼部外咨询楼盘情况的新旧客户(如咨询会所、停车场、样板房、小区内等),销售人员只能指引客户自行到售楼部咨询;或者尽量解答,但不能直接接待客人、递卡片或者找指定销售人员帮客户介绍;

g)不得在工作场所化妆、照镜,做不雅观的动作;

h)工作时间不得喧哗、吵闹及追逐,不能当着客人谈及与工作无关的事情,不能在公众区域搭肩、挽手;发生争客事件,不得在现场争论,不能协商的可向销售经理报告,由销售经理协商解决,进行处理;

i)销售人员应时刻保持良好的精神状态,注意坐姿端正,不可东倒西歪,无精打采;

j)销售人员必须服从代理公司现场经理的工作安排

,经理分配的工作必须按时完成;销售人员对经理所安排的工作有任何异议,对同事有任何意见,都不可当着客人的面争论;

k)每日须由销售人员轮流在销售大厅门口站岗,站岗时要保持良好形象,不允许打电话,发信息、聊天;如有特殊情况,须交接好岗位后再离开;

l)售楼部内行走应注意姿势自然大方,在门口处注意慢行,在通道、门口谈话时,尽量靠边,不妨碍他人通行,严禁在门口处成群结队,阻塞通道;

m)电话应先问好,随后报出楼盘名称(如:您好!__花园),接听电话一定要注意礼貌,如遇到不会解答的问题,应找熟悉的同事解答;

n)上班时间不能用售楼部电话谈私事,如因特殊情况需请示经理,经同意后时间不得超过3分钟;

o)销售人员在工作时间应确保手机开机并随身携带,销售经理全天不得关机;

p)不得随意向外泄露发展商和销售同事的联络电话;

q)早餐就餐时间为9:00之前,午餐时间为中午11:30至13:00,就餐地点为办公室,就餐完毕,快餐盒等全部掷入户外垃圾桶,不得放于办公室内。午餐时间应分批安排并做好登记,平日一般在30分钟内,展销会或节假日等客流多的特殊时期,尽量控制在15分钟内完成,用餐后要及时整理好仪容才可上岗;

r)严禁在工作台前翻阅报纸,杂志,工作台上只能摆放销售资料、电话、电脑等工作物品,其他物品如水杯、报纸、杂物只可放在抽屉里,用完的物品应放回原处,离开座位应将椅子摆放好,保持工作场所整洁;

s)每天下班前各岗位必须整理好工作资料。

t)每次会后或接待完客户后须及时将桌椅复位、收拾好水杯和工作资料;

u)每半月轮流由各组负责整理前台和更衣室卫生,并监督其他组的组员做好保洁;

v)应积极主动承担各类公益事务,并服从相关负责人及主管的安排和指示;

w)销售前台的卫生由全体销售人员负责,保持台面的整洁。

违反以上规定程序者,经发展商现场主管确认,视情况给予罚款50-100元。

3.联合代理相关制度

1)接电

a.各代理公司分别负责一组电话,隔日轮换;

b.做好电话文本登记,作为来访客户归属查询依据;

c.每日及时录入明源系统

2)询客与接待

a.有客户走进售楼部,站在第一位的销售员首先要有礼貌地询问客户您好,请问是第一次来访吗如客户表示未联系过,则由站第一位的销售人员负责跟进。如客户表示曾经联系过则继续询问客户:请问是与哪位销售人员联系的如客户能清楚讲出此前联系过的销售人员姓名,则由该销售人员跟进。如客户不能清楚讲出此前是哪位销售人员联系过,即视为新客户处理,由站在第一位的销售人员跟进;

b.在a销售人员接待到访新客后,如该客户并未坐下在洽谈桌进行洽谈或未离开售楼部进行参观时,此时该客户与之前曾跟进或曾相识的b销售人员相认,b销售人员则可无条件取回该客户的权属,而a销售人员应无条件让出该客户,a销售人员可站回头位重新轮后接待;

c.当a销售人员已经和客户在洽谈桌洽谈或已经离开售楼部进行参观后,此时客户与之前曾跟进的或曾相识的b销售人员相认(包括直系亲属),b销售人员必须出示3天以内有效的联系记录(明源系统)且该客户也承认是该人员联系过。经现场销售经理确认后,在3日内(含3日)则可由原b销售人员跟进,成交后业绩及佣金归原b销售人员所有。如公共客户接听,接待联系薄显示在3日外,则由a销售人员跟进;

d.客户成交后在3日内发现该业主及与其有夫妻及父子和母子关系之相同客户,且客户登记3日内有效(含3日),成交后业绩双方公司对半。若成交超过3日才发现的,任何关系佣金均不作分成;

e.售楼部门口是客户接待的起始点,在场外遇到新的客户,应该引导来访客户到售楼部咨询(在竞争楼盘周边截客另当别论)。任何在售楼部外地方接待客户、递名片,或找其它销售人员帮该客户介绍的行为都被视为违规。一经发现并查实,将此客户交予另一方代理公司销售主管指定人员跟进;

f.如一位销售人员正在与客户洽谈成交过程中,而另一位销售人员此时发现该客户是他的旧客户,该销售人员只能与客户正常打招呼,但不得以任何理由或借口通过与该客户交谈,通电话,或者其它任何形式阻碍成交;

g.若因销售人员服务态度不好造成客人投诉,同时如该客户要求指定其它销售人员进行跟进的,则该客户的权属转交给指定销售人员并由该销售人员跟进。如果客户未指定销售人员,则由该代理公司销售经理指定销售人员为其服务;

h.当接待参观团客户时,站第一位的销售员位置不变,交由所属代理公司经理负责安排或亲自接待;

i.双方公司销售人员均不能以任何方式私下联络对方的已接待客户,一经发现查实后,直接清除出场;

有关客户的归属是现场的关键,出现纠纷在所难免,在客户面前的争吵是现场大忌,一旦出现造成不良影响者将直接清除出场。违反以上规定程序者,经发展商现场主管确认,情节严重者直接清除出场,视情况给予罚款500-1000元。

3)旧业主或旧客户介绍新客户到场按以下几种情况处理

a.当日业主或旧客户介绍新客户共同进入售楼部指定找某位销售人员,则该两类客户均由该销售人员跟进;

b.当日业主或旧客户与新客户共同进场,但业主或旧客户并无指定销售人员的情况下,则由站第一位的销售人员接待;

c.当新客户独立进场,在指定销售人员的情况下,由该销售人员或代理公司指定销售人员跟进;

d.当新客户独立进场,在无指名情况下,由站第一位的销售人员接待;

e.当新客户到场,无指定找哪一位销售人员,则由站在第一位的销售人员跟进。当已进入介绍过程中,并开始坐在洽谈桌进行洽谈或已离开售楼部到样板间参观,则无论旧业主或旧客户到场后是否指定销售人员跟进均由站在第一位的销售人员跟进,但在介绍时尚未坐在洽谈桌进行洽谈或未离开售楼部到样板间参观,而业主或旧客户到场,指定由某销售人员跟进,则由该指定销售人员跟进,原站第一位的销售人员重新站回头位。

4)辞退员工处理

对于双方代理公司在所代理项目自动离职或被辞退的员工,对方公司于该代理项目不得再录用此员工。

5)销售控制登记本

销售现场只能使用一本销售控制登记本,由当天总值代理公司负责登记当天销控,各代理公司不得自行设立销售控制登记本,一经发现将按违规责任严肃处理。

6)关于保密

a.做好资料保密工作,销售人员未经开发商同意,不得随意进入开发商办公室,不得私自翻阅柜台资料,不得私

自索取销控资料、认购书资料、客户资料、报表等;

b.销售人员未经对方公司同意,不得随意进入对方办公室,不得私自翻阅柜台资料;

c.各销售公司对己方明源系统的账号与密码严格保密;

d.销售人员对来访客户资料、认购书资料必须妥善保管,严禁外泄;

e.严禁超权限承诺客户,严格执行公司签发的统一口径,不可超出此范围允诺客户,不知为不知;

f.公司内部资料不得给客户翻阅;

g.各类申请报告是公司的内部文件,上级的批复意见不得给客户查看。

以上处罚的同时,现场主管可以要求相关人员做出相关检查和说明。

7)权属与佣金分配

a.此条例只处理涉及两家不同代理公司分佣的情况,而同一代理公司内问题由代理公司内自行协调解决;

b.只有认定为共同跟进和共同成交的情况,可以在成交后佣金各占50%;

c.客户的定义以认购书或合同上所列认购人或购房人之姓名为准认购书与合同有差异的,以合同为准;

d.所有成交客户从成交日起3日后,不接受拆佣申请;

e.共同跟进的确认依据上文中询客与接待相关条款处理;

f.共同成交以认购书上确认的姓名为主,是认购书中认购方(之一)且客户登记是在3天内的,经客户及双方主管确认后佣金各占50%;

g.如对客户归属产生纠纷,不得在客户面前出现任何争吵及纠纷,待客户离场/认购/签约后可先与对方现场经理协商解决,如协商不成则向现场开发商经理提交书面申请要求审议,并提交相关客户接待证据,开发商现场经理经审议完毕后出具处理意见,若仍有争议,则此客户成交单位佣金没收,算作开发商客户。

4.处罚条例

1)初级处罚条例(首次口头警告,二次罚款50元,三次加倍)

a.在公司或售楼部不按公司要求坐、立、行、走,如上班时间双手插衣服口袋站立等;

b.未按要求及时填写并上交开发商所要求的各种表格;

c.上班时间及销售中心内及周边都严禁吸烟;

d.卖场谈客区内嚼口香糖;

e.在工作期间不按规定穿着工装;

f.不使用问候语言,不主动问候;

g.工作时间内吵闹,开玩笑、玩耍、钩肩搭背、阅读与工作无关的资料、书籍、报刊等;

h.上班时间说粗口,或聚集闲聊与工作无关的事;

i.前台责任人擅自离开;

j.在销售开放区域吃午饭;

k.每日未能收好前台各类销售资料;

l.于样板房内闲坐或使用房内摆设;

m.填写认购书错误的;

n.明源录入数据有误。

2)中级处罚条例(首次罚款100元,二次罚款加倍并由做书面检讨)

a.工作时间内吃早餐、零食及未批准中午外出用餐;

b.工作时间内利用销售热线拨打私人电话或电话闲谈;

c.电话无人接听。

d.违反操作规程造成不良影响;

e.工作期间,在销售开放区域发生争吵;

f.在填写销售性文书的过程出现错写、漏写等情况,未发生严重后果的。

g.非特殊情况,销售中心大堂出现无销售人员站位的。

h.认购书当日未及时录入明源的。

i.明源录入数据有误的,错误处在3处以上的。

3)高级处罚条例(首次罚款200元并做检讨,二次罚款加倍并由经理做书面检讨)

a.在销售开放区域睡觉者;

b.因服务态度被客户投诉者,情况属实的;

c.将项目的各项非公开数据对外界发布的;

d.在填写销售性文书的过程出现错写、漏写等情况,导致严重后果的;

e.销售人员内部之间相互抢客,导致客户不满的;

f.擅自带客户到非开放区域参观的。

4)终极处罚条例(书面向代理公司、地产公司通报并罚款1000元,代理公司经理做书面检查,相关销售人员离场观察)

a.利用工作之便进行炒楼行为(如卖筹、卖位、卖折扣等),或利用工作之便进行二手楼交易,以及采用不正当方式获取其他非法收入;

b.在员工中制造消极情绪,四处散布谣言,组织员工聚众闹事,或打架斗殴,严重影响工作秩序和社会治安;

c.在销售过程未经开发商同意承诺擅自承诺客户,并造成严重后果的;

d.擅自出售未推房源或出售因换房、退房、挞定、保留而未通知可从新推售的房源;

e.擅自出售未经发展商调价的房源,新价格与实际成交价格的差额从代理费中扣除;

f.在销售开放区域打架斗殴,影响工作秩序和社会秩序的;

g.在销售过程中未经公司同意擅自承诺客户,未造成严重后果的。

5)处罚执行流程

a.开发商现场主管确认处罚事项,并在处罚登记表上列明处罚时间、处罚事项、处罚金额等;

b.经查实需要进行处罚的,代理公司现场主管在处罚登记表上进行确认。代理公司现场主管拒绝签字确认的,由发展商营销部主管人员进行确认,罚款金额双倍计算,代理公司主管三次拒绝签字确认的该主管作退场处理;

c.每月对处罚登记表进行汇总统计,交公司财务部一份存档;

d.每次的销售提成结算,将在上一次提成及本次提成时间段期间的处罚金额在代理费中扣除。

5.奖励规定

1)服务之星(奖金300元)

本奖项视各销售中心具体情况每月评选一次一名,参评者须符合以下条件:在工作中没有出现过迟到早退现象;接电规范,客户信息填写完整;工作认真按时完成;对待客户真诚热情,没有被客户投诉过。

2)销售之星(第一名奖金500元,第二名奖金300元)

本奖项视各销售中心具体情况每月评选一次,参评者须符合以下条件:在工作中无迟到早退现象;无客户投诉;销售业绩排名其所属销售中心的第一、二位;销售业绩排名以当月商品房买卖合同签约金额为准。

3)进步之星(奖金100-500元)

本奖项在和理化建议被采纳实施并出现效果后即予以奖励,参评者须符合以下条件:在工作中善于思考,发现问题并提出合理化建议,经实践证明对于提高工作效率和工作质量具有明显的效果;

4)附则

a.评奖程序:由代理公司销售经理根据销售人员

的工作情况,依据奖项规定的要求,进行申报,并提交相关材料;开发商现场经理收集齐各项资料后,签署个人意见,汇集到开发商营销部;开发商营销部依据提交上来的材料,结合平日掌握的工作情况,并经现场考核,初步确定获奖者名单,并进行张榜公布;

b.在对初定名单进行张榜公布时,如有异议,可以向开发商营销部提出,并提交相应的证据,经调查情况属实者,应予以修改;

c.所有奖项在无合适的人选时,均允许空缺;

第9篇 房地产项目水电配套管理工作内容

房地产开发项目水电配套管理工作内容

一、前期准备

立项同时,供电问题要作前期规划。作为建设单位的电气专业人员,应作好以下工作:_根据建设项目的建筑面积,估算供电负荷:按50w/m2建筑面积指标估算。见《北京市区民用建筑近期市政能源规划指标》。

再根据所需供电负荷量,估算供电方案:建筑面积40万m2需要由供电局的区域变电站用2根3×300mm2高压电缆供电到建设方开发区的开闭站,再由开闭站分别向小区各配电室供电。(2根3×150mm2电缆)

建筑面积4万m2时)要设小区变配电室一座,其上一级10kv高压电源由开发区的开闭站

第10篇 房地产项目销售案场管理制度

房地产项目销售案场管理制度(签署版)

一、接待客户制度

1、接待客户必须严格遵守项目组制定的a、b位排位顺序接待制度,在接客户时候a、b位不能随意走动,无故离开视为自动放弃,a位须把资料准备好。如果因为要吃饭或者是上洗手间要离开时必须找顺位代替。否则也视为自动放弃接待,一周内无故自动放弃接待客户超过三次以上的销售人员,立即停止接待客户一周,并罚款20元扣10分。客户进入销售大厅后a位同事还没有上前迎接接待的,a位同事罚款10元,并扣分5分。

2、如在接待客户过程中,如同事之间发生冲突,须马上报以现场项目经理或主管妥善解决,不允许在销售现场吵闹、指责对方。如违反,罚款50元扣20分并上报公司行政部作除名处理。

3、销售人员在客户登记本上登记好后不得擅自进行涂改,一切私自的修改都视为无效处理,如确实需要修改的地方须要先报项目经理或主管签字确认后才有效。

4、如销售人员的客户登记发生冲突的,以先登记的为准。但特别说明如客户登记时姓名不完整的一定要求客户登记全名,否则以后发生重复登记时只认可全名登记并电话正确的记录为准。

5、如接待的客户是以夫妻、父母、子女或准未婚夫妻的姓名重复登记的亲属视为同一客户处理,以先登记的为准。

6、当遇到老客户回访或者老客户带新客户来访时,首先由原接待销售人员优先接待。如原销售人员暂时没有在现场(如:吃饭、样板房、洗手间),则不管是老客户还是老客户带新客户都由a位同事先代其接待,等原销售人员回到现场后交由其自己接待,a位同事则继续补a位。但如原销售人员没有在现场上班,则由a位同事全程接待(现场同事有特殊委托的除外),当天成交后如果是老客户则业绩分半,如果是新客户则算a位接待同事业绩.接待同事接完后算接待名次,不予补位.

7、销售人员在接待客户时,客户主动表明身份是同行、装修、推销、记者等非购房目的的客户由a位接待后补a位,(客户表明身份时要让其他同事听到),其他情况一律计a位接待名次。

二、现场销售管理

1、工作时间严格执行公司考勤制度,如违反迟到10分钟以内罚款10元扣5分;迟到10到20分钟以内罚款20元扣10分;迟到20到30分钟以内罚款30元扣15分;如果迟到30分钟以上则按旷工处理,并罚款50元扣20分。

2、换工作服时间不得超过10分钟。销售中心9:10分前必须换好工作服装坐在前台,外卖场10:10前必须换好工作服装到前台就位。如超过时间,每次罚款10元扣5分。

3、上班时间不能私自外出,有特殊情况必须得到项目经理许可方可外出,中午吃饭时间为半个小时(接待客户例外),如有违反罚款50元扣20分;没到下班时间,不得提前换下工作服,如有违反,每次罚款10元扣5分。

4、在案场前台,不得高声喧哗、嬉笑打闹。发现一次罚款10元扣5分。

5、如在接待客户过程中,如同事之间发生冲突,须马上报以项目经理或主管妥善解决,不允许在销售现场吵闹、指责对方。如违反,罚款50元扣20分并上报公司行政部作除名处理。

6、每个销售人员按照划分的责任田进行负责,如责任管理不到位,每次罚款10元扣5分。

7、销售人员在接待客户光临时必须说:“你好,欢迎光临”。客户离开时,必须把客户送至门口说:“请慢走,如有什么不清楚的地方请随时致电给我”。并且不得在客户未离开时,讨论客户。如没做到,每次罚款5元。

10、不准在销售中心前台吃零食、看报、抽烟。违者罚款10元,扣5分。

11、销售人员要认真做好每一位客户的来访登记工作,且必须客观真实有效。如有漏填,每一空罚款2元。

12、每天做报表的销售人员要认真做好每天以及每周的来访、来电统计报表工作,并在下班之前知会项目经理当天的成交情况,如果发现报表统计错误的每次罚款10元扣5分;如果当值人员没有做报表或下班前没有知会项目经理的罚款20元扣10分。

13、销售人员必须按照正规礼仪接待和销讲,如有违者首次进行口头警告,再犯进行书面检查,屡教不改者停止楼盘销售工作,罚款50元扣20分;并学习礼仪接待和销讲,直到考核合格为止。

14、销售人员不得在前台电脑上打游戏以及浏览一些不健康的网站,如有违反者罚款50元扣10分。如发现3次以上屡教不改者,立即停止接待客户一周,并回公司行政部学习合格为止。

15、销售人员须严格按照销讲资料统一说词,不得添改。如果发现有问题,及时以书面形式交给销售主管,主管及时汇总后交给销售经理。提交甲方,促使甲方尽快回复,然后一周再汇总一次,甲方回复须签字确认方可执行。如果发现销售人员私自给客户进行乱承诺、乱销讲的,一经发现立即停止楼盘销售工作一周,并回公司行政部学习,等待公司处罚决定。

16、每天下班前须把自己的相关资料收回抽屉里保管好,如:客户登记本、销讲资料、自己的办公用具等,如发现下班后把自己东西随意仍在前台就离开现场的每次罚款5元扣5分。

17、每周例会不能随意请假,开会时手机调为振动,如接听紧急电话时须向项目经理请准后外出接听;不准在会议期间随意走动,交头接耳,喧哗,搞小动作,散会后各自负责将座椅归位,桌面物品清走,违者罚款10元扣5分;会议书记员做好每一次的会议记录,会议记录做好后须经理签阅,复印给每一位销售人员,公司各种规章制度、通知须经理签字后复印给每位销售人员,签字确认并留存备份一份,便于查阅。

18、上级交代的任务必须如期完成,逾期者每超过一天罚款5元。(以此累加)。

19、销售人员每天在下班之前必须将当天接待的客户资料录入公司销售系统内,如有特殊情况无法当日录入必须填[延后录入申请表],经部门领导批准后方可延后录入;开盘后销售人员要随时跟进自己的有效客户,一个月为有效期限,如在有效期内没做任何跟进,则自动失效并随时成为他人客户。销售人员每跟进客户一次都要做好自己的记录,并录入到公司的售楼系统里,项目经理会随时登陆系统检查跟进情况,如超过5组客户未跟进则罚款20元扣10分。

20、销售人员在上班时间用坐机打私人电话不得超过三分钟,并且不得在前台看与工作无关的书籍,发现一次罚款5元扣5分。

21、销售人员不得在客户面前讨论公司佣金及管理制度等问题;不得把一些关于公司公司的工资待遇及管理制度等机密的事宜告诉客户。如有违反者每发现一次罚款10元扣5分。

22、销售人员的手机在早上09:00----晚上10:00之间不能关机,其他时间可以关机,便于应付突发事件的发生。如发现在规定时间内没有开机的,发现一次罚款5元。

23、销售人员在正常情况下不得递自己

名片给其他销售人员的客户,除非得到原销售人员的许可,如有违反发现一次罚款10元扣5分。如发现3次以上屡教不改者,立即停止楼盘销售接待工作一周,并回公司行政部学习合格为止。

24、销售人员在销售期间无权直接找开发商打折,必须通过项目经理或主管进行交流,违者罚款50元扣20分。

25、每位销售人员有义务为客户解答任何问题,并做好记录登记。

26、销售人员在工作期间如违反管理制度遭到开发商投诉的,每一次罚款50元扣20分。如遭到客户投诉的,在项目经理或者主管认定后,确实是因为销售人员错误造成投诉的,每一次罚款50元扣20分。

27、罚款收缴工作必须在规定时间内完成,不得延误。如果超过时间不上缴,每超过一天罚款金额增加1倍,以此类推。

28、进行手签合同时,要对领用合同进行登记。如没有特殊原因,无故浪费合同的,每份合同按5元赔偿。

29、中午饭后,销售人员要对就餐现场进行清洁,并把垃圾放在一楼卫生间的垃圾捅里。如没有做到,发现一次罚款10元。

30、销售人员在客户购房后要承担起提醒客户及时付款,按时办理按揭手续,配合银行准备好相关资料等完善购房手续的责任。如因销售人员没有及时通知客户造成时间延迟的,公司将对其该套房屋的成交佣金做延后发放的处理。

31、销售人员在签定合同后一定要自己先进行检查,检查完以后要统一交项目经理处进行复核后方可交到开发商处理。如果没有执行以上规定流程,而发现合同签定有错误的,发现一次罚款10元,扣5分。

32、当项目经理没有在销售现场时,销售主管和高级置业顾问要承担起现场的管理和监督工作,保证客户个开发商提出的相关问题能及时解决。

33、销售人员上班必须着工作服,如有违反罚款50元,扣10分处理。换下的便装和鞋子统一安排摆放在一楼办公室衣柜里,如果发现乱摆乱放的罚款20元,扣5分处理。

34、中午12:00―13:00为销售人员轮换吃饭和休息时间,午休是分两组进行轮休,每组半小时;休息时间的看报、看杂志等事宜全部安排在休息室内进行。销售主管或高级置业顾问至少要保证有一个人在前台,以便对现场工作的监督,并且还有权根据现场客户的接待量,对休息人员做出灵活的安排和调整;绝对杜绝在前台发现以上行为,否则罚款20元,扣10分处理。

每月考核成绩直接决定着销售同事升职以及上岗安排,请各位同事切记认真对待。每月考核结束后未达到70分的同事为不及格,有两次以上不及格同事,将直接报送公司行政部做除名处理。

第11篇 房地产项目销售部管理制度

房地产项目销售部管理制度

1、项目体所有员工迟到/早退、20/次,如未与上级领导请假惩罚翻倍,经理及以上50/次

2、请假需与销售经理说明,得到同意后告之销管客服部,如有一方不告之者,按矿工处理。200元/次

3、销售人员出现换班换休,请通知销管客服部,如未告之、20/次

4、在销售现场时未穿着统一服装、未佩戴工牌、未佩戴上岗证、20/次

5、销售夹未按规定地点摆放、20/次

6、前台桌椅、桌面未按规定摆放整齐、20/次

7、当天接访销售在未接待客户的情况下,应在前台坐齐,不在者、20/次

8、门前站岗人员缺岗,、当天同组人员每人50/次

9、前台接访无人、50/次

10、将来电来访表擅自带离制定位置、100/次

11、在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客户及谈论内部工作事宜、50/次

12、在未进场、临时办公区及进现场内阅读与销售无光的报刊杂志、书籍及网络、20/次

13、手机在早8点到晚10点之间不畅通者、100/次

14、挑客户、抢客户、100/次

15、与内部员工发生争吵与厮打、200/次

16、与客户争吵与厮打、勒令离职

17、在客户面前发生争执、停电访两周,,并罚款500元

18、冷落客户、100/次

19、泄露客户信息、兜售客服资料、勒令离职,并罚款500元

20、私自复印重要销售资料(由北京万科盖章的)、100/次

21、丢失重要销售资料(由北京万科盖章的)、500/份

22、未向客户介绍__会及相关积分计划、100/次

23、销售口径滞后或错误、一处错误50元,以此类推,第二次犯同样的错误予以辞退

24、在值班期间未保持热线畅通、50/次

25、利用销售电话长时间打私人电话、50/次

26、客户有效投诉、500/次

27、投诉转由北京万科处理时未提交书面的投诉经过说明、200/次

28、crm当天录入不及时,签约后不及时更新,销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%

29、crm查处错误,销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处,见crm罚款细则、该项罚款中的50%

30、销售人员在填写认购单,会签单等各销售单据时出现错误,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%

31、crm被公司查出错误罚款者、处以公司2倍的罚款

32、认购书未按规定签字盖章,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、100/次、该项罚款中的50%

33、未经万科现场销售助理同意,随意变更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次

34、未经万科现场销售助理同意,随意变更合同条款、500/次

35、私自向客户承诺额外折扣,且客户确定可享受额外折扣后才确定购房、该折扣的这让金额由销售本人承担,再处以500/次的罚款

36、私自向客户承诺退换房、更名、延期付款、200/次

37、经核实未提醒客户房款缴纳时间及金额、50/次

38、经核实未提醒客户按揭应提交资料、50/次

39、签约各资料提交不齐全者,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/样、该项罚款中的50%

40、业主临时公约填写不完整,提交不及时,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、50/次、该项罚款中的50%

41、合同审理完毕后交于客服部,出现错误如漏签日期,装订顺序等,视情节轻重给予处罚,销管客服部查出错误从中提取50%作为奖励、20/处、该项罚款中的50%

42、报表未按时提交(甲方与公司)、50/次

43、未按时提交工作总结、50/次

44、报表/工作总结未按照万科要求的格式、内容撰写、50/次

45、数据统计清晰、准确、出现数据错误、50/次

46、与甲方沟通即时通畅,如有不及时反应、100/次

47、合同资料齐全,如出现遗落和丢失、100-500/次

48、客户档案建立完善、及时,如出现遗漏或丢失、50-200/次

49、与各接口单位的良好沟通,如出现问题、50/次

50、妥善处理客户投诉,如出现未调节完整、100/次

51、各部门文档归档完整,出现问题、50/次

52、及时进行对账,如延误、50/次

53、网上认购,网上签约如出现错误、100-500/次

54、出色解决突发事件,视情节给予奖励、50-100/次

55、甲方予以表扬、100/次

56、以上错误各部门经理知情不报、处以两倍的罚款

57、营销总监与项目总监有随时制定奖惩条例的权限

第12篇 房地产项目销售主管负责制管理规范

房产项目销售主管负责制管理规范

一、现场销售主管的产生

每上一个新项目之前,每一位销售员可就本项目的定位、策划、销售方式、销售员的管理提出自已的意见和建议,公司就提出的意见和建议择优选取项目主管。项目主管非终身制,并且实行考核制度,充分体现竟争、平等。

二、现场销售主管待遇

每一位项目确定了现场销售主管后,其基本工资可由原来的销售员工资调升到部门业务主管,享受现场主管津贴,另可享受销售提成。

三、现场销售主管职责

1、严格遵守公司的规章制度,检查销售员每天的工作情况,组织现场销售工作,发现纠正销售过程中存在的不足,激发销售员销售激情,保证销售员以饱满的热情投入工作,对现场销售工作的组织、人员的管理负有责任。

2、实行目标管理制,每一位现场销售主管上岗前需向销售经理提交一份项目销售方案及管理草案,销售经理以此并根据项目实际情况制定出本项目的销售目标,并经公司批准,作为本次对现场销售主管的考核标准(如因公司原因调整销售计划,按调整后的销售计划执行考核)。

3、现场销售主管可根据销售经理的安排参加项目前期的准备工作,包括项目定位、项目命名、项目市调、销售政策、销售口径、销售价格等和销售过程中与广告、策划中心衔接工作。

4、现场销售主管要根据公司的管理制度对销售员进行严格的管理,拥有对违反公司规章制度的销售员提出处罚建议的权力。

5、妥善处理好现场的日常事务,不能处理的及时上报。

6、将每天的销售情况(客户访谈记录、电话接听记录,回访客户记录)总结后上报销售经理。并完成每天的销售日记。

7、安排销售员轮流值班和轮休,每周一报表报销售经理,如有变动,应提前一天通知销售经理。

8、掌握销售进度,提出销售策略。

9、现场销售主管绝不允许将本公司的业务转给其他公司,若确实因特殊原因需和其他公司合作,可向销售经理上报,由销售经理上报公司并由公司负责签订相关合同。

10、维持售房处的正常销售秩序,维护售房处的整洁,接受销售经理的监督与管理。

四、项目主管奖惩

1、若在考核期内未能达到销售经理和本人既定的目标,销售经理有权撤销该现场主管并另外选取主管。

2、项目封盘以后,若完成公司制订的总销售任务,则以该项目总销售额的万分之二奖励现场主管。

3、项目销售提前完成,将会作为下一个项目现场主管或销售经理的优先候选人。

4、项目结束后,现场主管的一切权力即告终止,其工资待遇即降为销售员同级(优秀项目主管除外)。

5、在项目进行过程中,如现场主管违反公司规章制度,视其情节轻重,可给予警告、降级、停职、开除等处分,如给公司造成名誉及经济损失,应承担相应的法律及经济责任。

6、一个月本现场销售部销售人员违纪事件超过三次(以处罚单为准),给予该现场主管销售部内部通报批评,并处以100元罚款,一个月内本销售组销售人员违纪事件超过六件,全公司通报批评。自动解除现场主管职务,并处以300元处罚。

7、销售部如未完成当月销售任务,销售部当月销售提成中项目系数降一档以示处罚。

第13篇 某某房地产项目中介管理制度

某房地产项目中介管理制度

1.目的:为规范集团项目储备运作和管理,为集团战略发展提供项目储备的支撑,拓宽项目信息获取渠道,规范总部及各公司项目拓展部门与项目中介沟通过程中的工作,特制定本制度。

2.范围:

2.1适用范围:总部发展中心及各项目公司项目拓展部门

2.2发布范围:总部发展中心及各项目公司项目拓展部门

3.名词解释:项目储备包括土地储备和在建房地产项目储备。

3.1项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的个人或单位。

3.3项目所有方是指土地使用权人、房地产在建项目中土地使用权人和房屋所有权人形成的共同体。

3.4项目拓展部门是指总部发展中心项目拓展部及各项目公司负责项目拓展的部门或项目公司下属项目部负责项目拓展的工作人员。

3.5项目责任人是指获取中介项目信息的第一人、拓展项目小组的牵头人。

3.6项目备案是指各项目公司拓展项目达到备案标准后,向总部发展中心进行项目信息、项目资料及项目初步分析报告的备案,并留存项目资料。

4.职责:

4.1总部发展中心:

4.1.1负责督促各项目公司项目拓展部门对拓展项目及项目中介信息进行备案;

4.1.2审定中介服务协议的内容;

4.1.3负责已签订中介服务协议的备案工作。

4.2项目公司主管领导/发展中心拓展部经理:

4.2.1负责督促拓展部门项目责任人及时进行项目备案;

4.2.2协助拓展部门项目责任人进行项目的沟通和谈判。

4.2项目公司拓展部门项目责任人/发展中心拓展项目责任人:

4.2.1负责厘清项目关系,认定所拓展项目的中介;

4.2.2负责向总部发展中心及时进行项目备案及中介信息的备案;

4.2.3及时通报项目中介变更或变动的信息;

4.2.4负责解释与项目中介有关的信息和情况;

4.2.5依制度中的中介服务协议范本,草拟中介服务协议书。

5.作业内容:

5.1项目中介的分类:

5.1.1一类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的,且对拓展项目合作能够起关键性作用(能根据我方要求,对项目进行全程沟通)的个人或单位。

5.1.2二类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通,且对拓展项目合作能够起辅助性作用的个人或单位。

5.1.3三类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,但不具备沟通和协调能力及资源的个人或单位。

5.2项目中介的认定:

5.2.1可提供土地或在建房地产项目信息,并提供项目基础资料及相关法律文件,达到总部发展中心项目备案标准的,即可认定其为该项目的中介;

5.2.2不能提供项目所有方信息并进行切实沟通和协调的,不能认定其为该项目的中介;

5.2.3提供项目信息不完整或有明显不真实的不能认定其为该项目的中介;

5.2.4项目中介以项目为单位,就同一项目而言,项目中介只有一个;中介为多人或多级时,视为一个中介团体;

5.2.5拓展项目在总部发展中心进行项目备案时,信息来源属项目中介的,须同时对该项目中介备案,项目中介信息由该拓展项目实际负责人负责核实并解释。

5.2.6项目责任人要保留项目中介在项目谈判过程中起到中介服务作用的凭证,要在谈判大纲、谈判纪要等谈判过程记录文件中体现,作为最终确定该项目中介认定结果的重要依据。

5.2.7若同一项目出现多个中介时,可视如下不同情况进行选择:

5.2.7.1同一项目拓展部门内,若针对同一项目出现多个中介,且多个中介互无关系时,选择能够提供较详尽资料和信息的,沟通和协调能力强的;

5.2.7.2同一项目拓展部门内,若针对同一项目出现多个中介,且多个中介同属一个服务机构时,视其为一个中介团体;

5.2.7.3不同项目拓展部门间,针对同一项目出现不同多个中介,以项目备案时间先后为准,确定项目归属及项目中介,或以上级领导意见确定为准。5.3项目备案标准:

5.3.1项目简介清楚明确,应包含如下内容:项目座落、四至范围、占地面积、规划建筑面积、规划容积率、各类建设产品及其规划面积、地块现状、项目所有方的基本情况及意向转让价格。

5.3.2项目法律文件,应有以下法律文件中的一个或多个:立项批复、土地使用权证或土地出让合同、建筑工程规划许可证、建筑工程用地许可证、建筑工程施工许可证等;

5.3.3项目中介信息的备案内容包括联系人姓名、联络方式及通讯地址等基本信息。

5.4项目中介接洽过程的工作原则:

5.4.1尊重第三方及其工作成果,承认项目中介方的信息提供、沟通协调的服务功能和作用;

5.4.2注重接洽工作时的个人仪表,树立良好的公司形象,详细内容参见《员工手册》及《拓展项目谈判管理制度》;

5.4.3在我方与项目所有方进行沟通前,要求项目中介提供公开的项目资料,原则上项目拓展工作人员不应以任何名义签订保密协议。若确有必要签订保密协议的,须经集团领导同意并授权执行人,方可执行;

5.5.项目拓展人员不应向中介方承诺给付中介费用的额度;中介费用额度的最终审定权归集于集团副总级别以上人员;

5.5.1与项目中介接洽过程中,要注意保守公司机密,不得泄露公司机密。中介服务报酬及费用:中介服务报酬的给付以项目中介提供中介服务,使我方与项目所有方的合作达成,且合作协议正式生效为前提;

5.5.2若项目成交总额款项是分期给付的,则相应的,项目中介服务报酬也同比例分期给付;

5.5.3三类项目中介的信息服务报酬付费区间为:1――10万元人民币;二类项目中介的中介服务报酬按市场标准以项目成交合同额的1-3‰(含税)累时比例额度给付,该中介服务报酬须中介费出具正规发票;

5.5.4项目中介付费标准项目成交总价10亿元以上8―10亿元5―8亿元2―5亿元5.5.5付费标准0.10%0.15%0.20%0.25%2亿元以下0.30%一类项目中介的中介服务报酬参照二类项目中介的付费标准,上浮30―50%,或视项目具体情况,由双方协商另行商定,经集团领导批准后确定;

5.5.6中介服务报酬额度中已包含项目中介应缴纳的各项税费,我方不负责代缴任何税费;

5.5.7无论项目合作达成与否,项目中介在服务期间内所发生的费用自行承担,我方不予负担;

5.5.8若项目中介方发生如下情形,视情节轻重,予以核减中介费给付额:5.5.8.1在合作过程中沟通协调不利的;

5.5.8.2在合作过程中有弄虚作假情节的;

5.5.8.3在合作过程中发现有意向我方工作人员进行贿赂的;

5.5.8.4在合作过程中泄露我方公司机密的。

5.6从项目中介渠道获取项目信息的操作流程:前期接洽中介认定获取项目信息资料及法律文件项目中介完成初步分析报告初步可行获取详细资料项目中介中介备案项目备案沟通协调与项目所有方接触、沟通、谈判项目中介签订合作协议签订中介服务协议

5.7中介服务协议:

5.7.1中介服务协议的签订以我方与项目所有方签订合作协议为前提;

5.7.2中介服务协议的签订须经由集团审批方生效,任何以个人名义签订的中介服务协议均属无效。

5.7.3中介服务协议内容参照本制度附件之中介服务协议范本执行;

6.奖惩条例:

6.1对于引荐项目中介并达成项目协议的公司拓展人员的奖励办法,相关内容详见《土地储备奖励制度》;

6.2与中介接洽过程中不得接受他方人员的贿赂或回扣,否则将按公司相关制度给予惩处;

6.3无

7.与中介接洽过程中泄露公司机密的,按公司相关制度给予惩处。

第14篇 某某房地产项目谈判管理制度

某房地产总部项目谈判管理制度

1.目的:

项目谈判是房地产开发建设中非常重要的一环,谈判活动贯穿于整个开发过程。为了规范集团谈判工作,特制定此制度。

2.范围:

2.1适用范围:__总部发展中心

2.2发布范围:__总部发展中心

3.名词解释:

3.1谈判工作小组

3.1.1项目谈判必须成立谈判小组,谈判小组应由二名及以上成员组成,其中至少一人为经理或副经理级别及以上人员。

3.1.2每次谈判应由谈判工作小组中至少2名工作人员共同前往。

3.1.3谈判工作小组是代表公司对外谈判的唯一代表,我方所有谈判信息必须经过项目谈判小组向对方传递,其他任何人不得私自向对方泄露谈判信息。3.1.4谈判工作小组应本着高效谈判的原则,将谈判进展及时反馈给相关领导。

5.职责:

总部发展中心负责该制度的制定及修改

5.1作业内容:

5.1.1谈判礼仪

谈判代表要有良好的综合素质,谈判前应整理好自己的仪容仪表,穿着要整洁正式、庄重。具体按《员工手册》相关规定执行。

5.2谈判要求谈判前要确定谈判人员,与对方谈判代表的身份、职务要相当。

5.2.1谈判前应制定谈判大纲,谈判大纲应规范化,成为谈判完成的考评标准和奖惩标准。

5.2.2谈判大纲包括但不限于:

5.2.2.1合作方式

5.2.2.2合作条件

5.2.2.3项目操作方案

5.2.2.4双方决策程序及时间

5.3谈判后一定要做谈判纪要,并报相关人员备案。谈判结果应及时反馈给上一级领导,得到领导指示后进行下一阶段工作。

5.3.1经总部发展中心立项审批的项目,方可进行深入谈判。谈判工作程序初选阶段

5.3.1.1项目初选阶段谈判工作主要内容是调查项目:规划情况、现状、市政配套、政府批准的有效文件、税收优惠政策等情况,并取回相关纸版及电子版资料。

5.3.1.2该阶段招待饭店原则上安排在

5.3.2立项、可研阶段星级,招待费用控制在元/餐。

5.3.2.1谈判小组出具《项目建议书》,报总部发展中心立项审批后,谈判小组提出立项项目工作计划,并组织相关领导及部门召开立项项目工作会议,汇报立项项目工作计划及项目的谈判要点,并按会议精神与对方进行谈判。

5.3.2.2当与合作方谈判达成一致后,谈判小组应及时完成《项目可研报告》,可研报告要尽量详尽对项目前期、法律、经济、合作方式、合作条件、项目运作方案的可行性进行判断。

5.3.2.3该阶段该阶段应签订合作意向,由法律部配合完成。

5.3.2.4招待饭店原则上安排在

5.3.3决策阶段

星级,招待费用控制在元/餐。

5.3.3.1项目可研报告报决策委员会,审核通过后,安排谈判对等人员出面,落实决策委员会决议。

5.3.3.2该阶段由法律部配合审计合作方财务等状况并出具书面法律意见。

5.3.3.3该阶段应签订合作协议,由法律部配合完成。

5.3.3.4该阶段饭店原则上安排在

6.奖惩条例:星级,招待费用控制在元/餐。

6.1谈判中要注意廉洁奉公、遵纪守法,不得接受对方人员或其他人员的贿赂或回扣,按公司相关制度给予奖惩。

7.注意事项:

7.1谈判中要注意保守机密,不得将公司机密私自泄露给对方或无关人员,按照公司员工手册相关规定执行。

第15篇 房地产项目投资成本基础指标管理制度

房地产总部项目投资成本基础指标管理制度

__总部项目投资成本基础指标管理制度总部项目投资成本基础指标

1.目的:目的:为保证公司发展战略认真贯彻,建立良好的项目风险控制体系和审计指标体系,特制定本办法。

2.范围:

2.1适用范围:__房地产公司总部下属各个项目公司

2.2发布范围:__房地产公司总部下属各个项目公司

3.名词解释:

3.1[项目投资成本基础指标]:指项目在前期可行性研究阶段,以投资估算为依据的,基础数据指标。

3.2[项目]:本制度所指的项目是公司总部和各项目公司2007年后新获取并签订了项目合作或开发协议,可进行操作的项目。

[项目公司]:指获取新项目后负责操作该项目的公司。

4.职责:

总部发展中心风险控制部人员:负责编制指标的依据,项目投资测算和可行性研究报告;负责制定项目投资成本基础指标;负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目投资成本基础指标;

项目运行期间负责跟踪和审计项目土地及大配套费用指标;积极配合总部总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员对项目成本基础指标的审计

总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员:配合发展中心制订投资成本基础指标;配合发展中心下达投资成本基础指标;

项目运行期间管理中心主要跟踪和审计项目直接成本合计指标、管理费用指标和总成本合计指标;

项目运行期间成本中心应跟踪和审计项目的各项成本指标;项目运行期间财务中心主要跟踪和审计项目财务费用指标和不可预见费用指标;

项目运行期间总工办主要跟踪和审计项目建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标;

项目运行期间营销中心主要跟踪和审计项目销售费用指标;各项目公司相关负责部门和人员:负责本项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要,及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况,需调整指标,及时上报发展中心或总部其他相关中心部门;

各项目公司下属项目部相关负责部门和人员:负责自身项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要,及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况,需调整指标,及时上报个项目公司或发展中心及总部其他相关中心部门;

5.作业内容:

5.1项目投资成本基础指标构成如下:(祥见附件《投资成本基础指标分解构成表》)项目投资成本基础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注

土地及大配套费前期费用建安工程费用市政基础设施费公用配套费不可预见费直接成本合计财务费用管理费用销售费用总成本合计

5.1.1土地及大配套费指标:土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政基础设施费、征地费用、土地使用费和其他费用;大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水;代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用。

5.1.1.1出让金可以分解为住宅出让金、商业出让金、综合配套级人防出让金等;

5.1.1.2拆迁补偿费用一般指地上物的拆迁物的补偿,如房屋、厂房和其他设施等,主要以拆迁协议为主要依据;

5.1.1.3土地转让费,主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的;5.1.1.4契税,按合同金额缴纳;

5.1.1.5市政基础设施费,按北京市政府规定缴纳;

5.1.1.6征地费用,主要是项目用地如果是集体土地或一级开发项目涉及集体用地的项目要按北京市规定缴纳征地各项费用,主要有复垦费、青苗补偿费用等;

5.1.1.7土地使用费按北京市政府规定缴纳;

5.1.1.8土地其他费用,包括各项因获取土地而需要花费地支出,如中介费用等;

5.1.1.9红线外供电费用、给水费用、排水费用按项目相关规定缴纳;5.1.1.10代征绿化用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;

5.1.1.11代征道路用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;

5.1.1.12代征市政用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;

5.1.2前期费用指标:主要包含三通一平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费、审图费用、各项手续费用和其他费用

5.1.2.1三通一平费用主要指项目场地平整,通水,通电。通路的费用;5.1.2.2各种设计费用,主要包含规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费、人防设计费等;

5.1.2.3招投标费用主要用于工程的招标工作,如招投标代理、标底制作等费用;

5.1.2.4勘测费是对项目地块的测绘等费用,主要用于拿地、设计前的勘测;

5.1.2.5审图费用主要是施工图审查费用;

5.1.3建安工程费用指标该费用是项目建设成本的核心,主要包含土建工程费、安装工程费、监理费和工程预算编制费用等;

5.1.3.1.土建工程费、安装工程费在制定指标时,主要以北京市定额为依据,制定估算的指标;

5.1.3.1.监理费用按行业常规制定指标,最终以和监理单位的合同为准;5.1.3.1.工程预算编制费用等,是在工程前后必须作的预算和决算费用。5.1.4市政基础设施费指标主要包括供水、排水、中水、供电、供暖、智能化、燃气、绿化等各项项目必须的市政条件建设费用;

5.1.5公用配套费指标主要指项目相应的公用配套建设费用,如小区配套的学校、会所等等;

5.1.6不可预见费指标指项目实施操作过程中不可估计风险存在,可能产生一些费用;该费用高低直接和项目管理水平相关联,一般为项目扣除此项后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合计指标直接成本是项目操作过程中必须和直接发生在项目上的费用;直接成本合计指标指的就是土地及大配套费指标、前期费用指标、建安工程费用、市政基础设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和;

5.1.9财务费用指标主要是就项目融资而发生的各项利息支出;管理费用指标主要包括项目操作过程中人员、行政、办公等日常费用支出,一般在前期测算阶段按直接成本的2%估算;

5.1.10销售费用指标是为了项目

销售,所支出的推广、宣传、活动等各项费用;一般住宅为计划销售额的2%,而别墅和商业就要略高;但是由于项目具体定位和销售手法的不同,要根据具体项目具体制定该指标;

5.1.11总成本合计指标是项目各项指标之和,反映了整个项目措作的全部成本费用支出,也体现的项目操作和投资成本风险控制的整体能力。

5.2指标的制定和下达

5.2.1由发展中心风险控制部根据项目实际情况和可行性研究报告,在项目操作前期制定项目投资成本基础指标。

5.2.2.土地及大配套费指标由发展中心同项目公司或负责获取项目的人员核实后下达;

5.2.3.前期费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责前期的人员核实后下达;

5.2.4.建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责工程的人员核实后下达;

5.2.5.不可预见费用指标、财务费用指标由发展中心同总部财务中心及项目公司负责项目财务的人员核实后下达;

5.2.6.直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由发展中心同总部管理中心及项目公司负责项目管理的人员核实后下达;

5.2.7.销售费用指标由发展中心同总部营销中心及项目公司负责项目销售的人员核实后下达;

5.3指标的执行

5.3.1项目公司相应部门和人员应积极配合总部发展中心及总部其他各中心的审核工作,应按各中心具体要求定期上报各项费用的情况或提交指标控制措施。

5.3.2项目操作期间项目公司负责前期土地手续的部门及人员应将土地获取成本严格控制在土地成本指标范围内;

5.3.3项目操作期间项目公司负责前期设计及报批手续的部门或人员应将前期费用成本严格控制在前期费用成本指标范围内;

5.3.4项目操作期间项目公司负责工程的部门及人员应将上述各项工程费用成本严格控制在建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标范围内;

5.3.5项目操作期间项目公司负责财务的部门及人员应将财务费用和不可预见成本严格控制在不可预见成本指标范围内;

5.3.6项目操作期间项目公司负责项目管理的部门及人员应将直接成本、管理费用和总成本严格控制在直接成本、管理费用和总成本合计指标范围内;5.3.7项目操作期间项目公司负责项目销售的部门及人员应将销售费用严格控制在成本指标范围内;

5.4指标的审计

5.4.1负责审计部门:该指标主要下达项目公司相应部门或人员负责填写本制度5.1条的指标表中负责部门及负责人,并由总部相关部门负责审计。

土地及大配套费指标由总部发展中心配合总部成本中心负责审计。前期费用指标由总部发展中心配合总部总工办、成本中心负责审计。建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由总部发展中心配合总工办、成本中心负责审计;

5.4.1.5不可预见费用指标、财务费用指标由总部发展中心配合总部财务中心、成本中心负责审计;

5.4.1.6直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由总部发展中心配合总部管理中心、成本中心负责审计。

5.4.1.7销售费用指标由总部发展中心配合总部营销中心、成本中心负责审计。

5.4.25.4.2.1审计方式总部各中心制订审计计划;

5.4.2.25.4.3各项目公司配合总部各中心工作,填报各总审计考核报表等;审计周期一般以项目操作周期为准,根据项目公司上报的计划,由审计负责部门制定。6.奖惩条例:

超额完成指标奖励办法奖励标准

6.1.1.1总指标超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内,并成本总额节约超过20%以上;

6.1.1.2单项指标超额完成出色的将单项成本费用控制在成本基础指标范围内,单项成本指标节约超过20%以上;

6.1.1.3总额和单项指标都超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内,成本总额和一些单项成本指标节约都超过20%以上。

6.1.2奖励金额

6.1.2.1对于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2条规定的,公司给于相应部门或个人奖金激励,奖金额的相当于节约成本0.3%;

6.1.2.2对于符合本制度6.1.1.3条规定的,公司给于相应部门或个人奖金激励,奖金额的相当于节约的总成本的0.5%;单项节约部分不再重复奖励。

6.1.3奖励申请

6.1.3.1达到奖励标准的部门或人员,应由部门负责人或员工提交书面的奖励申请书,经项目公司领导通过签字后,上报集团管理中心;

6.1.3.1管理中心咨询各项指标的主要审计部门或中心该奖励是否达到奖励标准,审核通过的,由管理中心上报总经理办公会审议;

6.1.46.1.4.1奖励审核奖励审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;

6.1.4.2负责审核的部门要根据书面的奖励申请书内容,进行详细的审核和调查,确实达到奖励标准的,应通知管理中心上报总经理办公会审议;6.1.4.3奖励申请经总经理办公会审议通过,并批准具体的奖励金额和方式,由管理中心向被奖励部门下达奖励执行的通知书。

6.1.5奖励的兑现

6.1.5.1奖励采取资金方式兑现的,由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号;

6.1.5.2团队获得的奖,金可以由团队负责人进行分配和安排,但应将分配或资金使用安排上报管理中心;

6.1.5.3个人获得奖金,应按国家有关规定缴纳个人所得税。未完成指标惩罚办法惩罚标准

6.2.1.1总指标未完成未能将各项成本费用控制在成本基础指标范围内,并成本总额超出总成本合计指标20%以上;

6.2.1.2单项指标未完成未能将单项成本费用控制在成本基础指标范围内,单项成本超出指标20%以上;

6.2.2惩罚金额

6.2.2.1对于符合本制度成罚标准的规定的,公司给于相应部门或个人进行资金惩罚,金额的相当于超出成本0.3%;

6.2.3惩罚审核

6.2.3.1惩罚审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;

6.2.3.2负责审核

的部门要根据各项指标的审计内容,进行详细的审核和调查,确实达到惩罚标准的,应形成书面惩罚通知单,通知管理中心上报总经理办公会审议;

6.2.3.3惩罚通知单经总经理办公会审议通过,并批准具体的惩罚金额和方式,由管理中心向被惩罚部门下达惩罚执行的通知书。

6.2.4惩罚的兑现

6.2.4.1惩罚通知下达的当月,从被惩罚人员工资中直接扣除相当于惩罚金额的工资;

6.2.4.2如果是惩罚相关部门,部门负责人承担50%惩罚金额,其他部门员工平均承担50%惩罚金额;

6.2.4.3如果金额较大,可以考虑每月扣除一部分工资作为惩罚,连续扣除部分工资几个月,直至扣除工资总额达到惩罚金额。

7.2注意事项:注意事项:此制度各项指标为标准开发指标,各开发项目如出现特殊情况,可根据实际情况随时调整审核指标。

7.3本制度自发布之日起生效,由发展中心负责解释。

8.附件: