物业小区电气设备维修保养工作规程

是什么

物业小区电气设备维修保养工作规程是指导物业管理团队进行电气设备日常维护、故障排查和预防性保养的操作指南，旨在确保小区电气设施的安全运行，延长设备寿命，降低故障率，保障居民生活和工作的正常秩序。

模板

1. 设备清单与责任分配

- 制定详细电气设备清单，包括设备类型、位置、安装日期、上次保养时间等信息。

- 指定责任人，负责各自区域的电气设备维护保养工作。

2. 定期巡检

- 设立每周、每月及季度的巡检计划，检查设备运行状况、线路安全、设备温度等。

- 记录巡检结果，及时报告异常情况。

3. 预防性保养

- 根据设备制造商的建议，制定预防性保养计划，如清洁、润滑、紧固等。

- 定期更换易损件，如保险丝、滤网等。

4. 故障处理

- 设立24小时应急响应机制，快速处理设备故障。

- 对故障设备进行诊断，确定修复方案，必要时联系专业技术人员协助。

5. 安全规程

- 所有工作人员需遵守电气作业安全规程，使用绝缘工具，避免带电作业。

- 对居民进行安全用电宣传，定期检查家庭电气设施安全。

6. 记录与报告

- 建立设备维修保养记录，详细记录每次保养和维修的情况。

- 定期向管理层提交设备状态报告，分析设备性能趋势，预测可能的问题。

7. 培训与考核

- 定期对物业电工进行技能和安全知识培训，提升其维护能力。

- 对电工的保养工作进行考核，确保工作质量。

标准

1. 合规性：所有维修保养工作应符合国家和地方的电气安全法规，以及设备制造商的技术要求。

2. 效率：故障响应时间应在规定范围内，预防性保养应按计划执行，不影响居民正常生活。

3. 安全性：保证电气设备无安全隐患，防止电气火灾和其他安全事故的发生。

4. 可持续性：通过合理的保养，延长设备使用寿命，减少设备更换频率，实现资源的高效利用。

5. 满意度：确保设备的稳定运行，提高居民对物业服务质量的满意度。

通过严格执行上述规程，物业小区的电气设备维修保养工作将更加规范、高效，为小区居民创造一个安全、舒适的生活环境。

物业小区电气设备维修保养工作规程范文

1.0目的

按规范对电气设备进行有效维修保养,减少电气设备故障的发生,为顾客提供稳定可靠的电源。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。

3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。

3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。

4.0工作程序

4.1制定维修保养计划:

4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况, 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核,维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件,计划时间、责任人、外协方(如必要)、预计费用等;大、中修计划公司总经理审批后执行;

4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况,每月25前制定下月电气设备维修保养计划,报工程主管修改审核,由物服中心主任审批后执行;

4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况,每周五制定下周日常维修保养计划,报工程部主管审批,并向物服中心主任汇报。

4.2日常维修保养:

4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成,维修保养应遵守安全操作规程, 并且不能影响正常的供电,必要时须向工程部主管报告;

4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等,打扫卫生、保持干净;

4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换,恢复原有精度;

4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换,恢复至原有状态,需停电维修的,必须事先报告工程部主管;

4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换,恢复原有功能;

4.3月度维修保养:

4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据月度维修保养计划内容逐一完成,重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘,检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头,检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线,做好相关的记录;

4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程,并完成2项中所列的维修保养内容,做好相关的记录。

4.4年度维修保养:

4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据年度维修保养计划内严格执行完成,年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行;同时避开节假日时间, 并且采取分段分项施工的办法, 做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知,同时在宣传栏内公示,并要求各部门做好停电期间各种准备;

4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备, 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定;

4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施, 直至合格;

4.5电气设备临时故障的排除和维修

4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障, 必须迅速报告班长或工程部主管,并做好相关的记录;

4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后决定故障排除和维修方案。

4.5.3故障排除和维修时需停电的, 工程部主管必须报告物服中心主任,并报告停电时间,要通知做好发电准备工作(如有发电机的), 保证应急设备的用电;

4.5.4一般故障排除不超过半个小时, 超过半个小时的, 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源;

4.6变压器保养

4.6.1先投入备用变压器,再把待保养变压器退出运行;

4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,确认断开位置后,合上高压侧的负荷开关,观察备用变压器空载运行是否正常,然后用锁锁住该高压柜;

4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关;

4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关,并拉下隔离刀阀,在手把悬挂有人操作,禁止合闸的标识牌;

4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关,确认断开位置后,合上接地开关,然后用锁锁住该高压柜,并悬挂有人操作,禁止合闸的标识牌;

4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关;

4.6.7开门进入干式变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下,然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象,有破损的应进行更换;

4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝,用细平锉轻锉接触面,用手感觉无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,拌上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝;

4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘,用吸尘器清洁变压器内部的灰尘;

4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关,用2500v摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线,测试完毕后,进行放电;

4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具,然后撤离现场,锁上变压器外罩门;

4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关,让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌;

4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸,用手柄把低压侧总空气开关摇入,并转移部分负荷至保养后的变压器,观察其带负荷运转情况;

4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。