z商业中心维修保养工作规程

是什么

z商业中心维修保养工作规程是一套详细的操作指南，旨在确保商业设施的高效运行和长期维护。它涵盖了从预防性维护到应急响应的所有环节，旨在降低设备故障率，延长设施寿命，同时保障顾客与员工的安全，提升整体运营效率。

模板

1. 日常巡查

- 设定每日、每周、每月的巡查计划，涵盖所有公共区域、设施设备。

- 巡查内容包括但不限于：照明系统、空调系统、电梯运行、消防安全设备、环境卫生等。

- 记录并报告异常情况，及时处理。

2. 预防性维护

- 根据设备制造商建议制定维护周期，执行定期检查、清洁、润滑和调整。

- 对高负载设备进行负荷测试，预防过热或其他潜在问题。

- 定期更换易损件，如滤网、电池等。

3. 紧急维修

- 建立24/7应急响应机制，快速响应突发设备故障。

- 维修团队需具备处理常见问题的能力，如电力中断、水管破裂等。

- 在修复过程中，确保安全措施到位，避免二次损害。

4. 合作与外包

- 对于专业性强或复杂设备，如电梯、暖通空调系统，与专业服务商签订维护合同。

- 确保服务商资质齐全，服务质量可靠，定期评估其表现。

5. 文档管理

- 维护记录需详细、准确，包括维修日期、问题描述、解决方案及负责人。

- 制定电子化管理系统，便于追踪历史记录，分析故障模式，优化维护策略。

6. 培训与教育

- 定期对物业团队进行设施管理培训，提高问题识别和处理能力。

- 提供安全操作和应急处理培训，确保所有员工了解基本安全规定。

7. 预算与成本控制

- 制定年度维修预算，包括常规维护、应急维修和资本改善项目。

- 追踪实际支出，评估成本效益，优化资源分配。

标准

1. 合规性

- 所有维修保养活动必须符合国家和地方的法规标准，确保商业中心的合法运营。

- 定期进行安全审计，确保设施符合消防、环保等相关规定。

2. 效率

- 维修保养工作应尽可能减少对正常营业的影响，如夜间作业或灵活安排。

- 目标是将设备故障导致的停机时间降至最低，保证商业活动的连续性。

3. 客户满意度

- 维修保养工作应确保商业环境的舒适性和吸引力，以提高客户满意度。

- 定期收集顾客反馈，持续改进服务质量和设施状况。

4. 可持续性

- 优先选择节能、环保的维护方案，降低运营成本，支持绿色商业实践。

- 推动设施升级，采用更先进、高效的设备和技术。

通过遵循这些规程，z商业中心能够实现高效、安全、可持续的运营，为顾客和租户创造优质的商业体验。

z商业中心维修保养工作规程范文

商业中心维修保养工作规程

(一)机电维修工作规程

1、对于维修部不能完成的维修保养工作,经管理处研究后,外请专业公司进行维修保养,维修部配合,共同完成;

2、维修部负责按管理处编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并巡视检查,发现问题及时处理;

3、维修部成员长驻现场接到发生突发情况的报告后,应迅速集中人员赶到现场进行抢修;

4、维修部成员下班后离开驻地时应向班长报告去向,以便紧急情况下能紧急调度。

(二)电梯定期保养规程

1、机房:

(1)先关闭电源:控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧;

(2)电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查;

(3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查;

(4)限速器及限速器的开关检查、清扫,活动部位注油;

(5)制动器的行程、动作、灵活性,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油;

(6)选层器详细检查及清扫注油;

(7)电动机冷却风扇注油;

(8)各回路绝缘电阻测量(半年一次)。

2、机身及井道

(1)保养时从最高层向下保养(用检修速度);

(2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认;(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)

(3)内外门开闭动作及门脚胶检查;

(4)内外门藕合检查,清扫注油;开关门轮、传动装置、吊门轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫;

(5)内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门联锁开关接线检查;

(6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油;

(7)各种撞动开关清扫、抹油,钢带开关检查;

(8)钢带清扫、注油;

(9)超重开关清扫、注油;

(10)行车情况检查;(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等)

(11)各讯号灯检查及灯泡更换;

(12)各油盅油量检查补充,张紧轮加油;

(13)检查、清扫、抹油,各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

(三)电梯故障维修规程

1、电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟;分包单位二十分钟内);

2、在进行电梯维修工作前,应由主持人进行安全技术交底;

3、先了解故障现象,分析发生故障原因,分析故障位置;

4、电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

(1)一般常见机械故障

a、机房

①、电机轴承故障。电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,须更换轴承。

②、选层器故障一般有以下几种:

a、滑链:调整链条长度,调整带动轮位置。

b、选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,用除污剂清除(philip390cc3),此剂除污快、去污强,而且还有滑润作用。

c、上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死,或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑所致。应更换导向轴承,导轨加润滑油,除去主导轴锈污,加润滑油。

③、制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象,调整制动闸瓦,制动轮有油污,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污。

④、限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。清除杂物、更换轴承。

b、井道与轿厢

①、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮、调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

②、厅门故障同上。

③、开门刀故障:运行时有碰声,或突然停车。调整开门刀位置以及开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙。

④、导轨故障:运行不平稳、发抖、振动等现象。调整轨道尺寸,用找道尺调正,用轨道锉修平接口。

⑤、导靴故障:运行不平稳,有磨铁声、振动现象。导靴片磨严重,则更换;导靴座位置不对,则调整。

⑥、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。

c、底坑

①、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。调整补偿链。

②、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。调整安全链钢丝绳,更换轴承。

③、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。除去铁锈 ,补充液压油。

(2)电梯一般常见的电气故障

a、机房

①、保险丝故障:缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致。排去底坑积水,排除短路点,换上相同保险丝;厅门轿门安全回路,由于井道有水,回路有短路点所致,断去来水源,排除短路点换上相同的保险丝;指示灯回路,由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致,排干水,排除短路点,更换保险丝;控制回路由于控制线圈被烧,控制元件内部短路,更换控制线圈和控制元件,排除线路短路点,换上相同保险丝。

③、接触器和继电器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器或继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致,更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

b、井道与轿厢

①上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,清洁接触点或更换、排除断点等。

②轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏,线路断路等原因所致。清洁接触点,更换开关排除线路断点等。

③安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点,更换开关。

c、底坑

①缓冲器开关、底坑急停开关:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致;清洁接

触点,缓冲复位,缩短主钢丝绳,更换开关。

②张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致,清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。

第2篇 商业中心维修保养工作规程

(一)机电维修工作规程

1、对于维修部不能完成的维修保养工作,经管理处研究后,外请专业公司进行维修保养,维修部配合,共同完成;

2、维修部负责按管理处编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并巡视检查,发现问题及时处理;

3、维修部成员长驻现场接到发生突发情况的报告后,应迅速集中人员赶到现场进行抢修;

4、维修部成员下班后离开驻地时应向班长报告去向,以便紧急情况下能紧急调度。

(二)电梯定期保养规程

1、机房:

(1)先关闭电源:控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧;

(2)电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查;

(3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查;

(4)限速器及限速器的开关检查、清扫,活动部位注油;

(5)制动器的行程、动作、灵活性,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油;

(6)选层器详细检查及清扫注油;

(7)电动机冷却风扇注油;

(8)各回路绝缘电阻测量(半年一次)。

2、机身及井道

(1)保养时从最高层向下保养(用检修速度);

(2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认;(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)

(3)内外门开闭动作及门脚胶检查;

(4)内外门藕合检查,清扫注油;开关门轮、传动装置、吊门轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫;

(5)内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门联锁开关接线检查;

(6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油;

(7)各种撞动开关清扫、抹油,钢带开关检查;

(8)钢带清扫、注油;

(9)超重开关清扫、注油;

(10)行车情况检查;(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等)

(11)各讯号灯检查及灯泡更换;

(12)各油盅油量检查补充,张紧轮加油;

(13)检查、清扫、抹油,各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

(三)电梯故障维修规程

1、电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟;分包单位二十分钟内);

2、在进行电梯维修工作前,应由主持人进行安全技术交底;

3、先了解故障现象,分析发生故障原因,分析故障位置;

4、电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

(1)一般常见机械故障

a、机房

①、电机轴承故障。电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,须更换轴承。

②、选层器故障一般有以下几种:

a、滑链:调整链条长度,调整带动轮位置。

b、选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,用除污剂清除(philip390cc3),此剂除污快、去污强,而且还有滑润作用。

c、上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死,或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑所致。应更换导向轴承,导轨加润滑油,除去主导轴锈污,加润滑油。

③、制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象,调整制动闸瓦,制动轮有油污,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污。

④、限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。清除杂物、更换轴承。

b、井道与轿厢

①、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮、调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

②、厅门故障同上。

③、开门刀故障:运行时有碰声,或突然停车。调整开门刀位置以及开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙。

④、导轨故障:运行不平稳、发抖、振动等现象。调整轨道尺寸,用找道尺调正,用轨道锉修平接口。

⑤、导靴故障:运行不平稳,有磨铁声、振动现象。导靴片磨严重,则更换;导靴座位置不对,则调整。

⑥、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。

c、底坑

①、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。调整补偿链。

②、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。调整安全链钢丝绳,更换轴承。

③、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。除去铁锈 ,补充液压油。

(2)电梯一般常见的电气故障

a、机房

①、保险丝故障:缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致。排去底坑积水,排除短路点,换上相同保险丝;厅门轿门安全回路,由于井道有水,回路有短路点所致,断去来水源,排除短路点换上相同的保险丝;指示灯回路,由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致,排干水,排除短路点,更换保险丝;控制回路由于控制线圈被烧,控制元件内部短路,更换控制线圈和控制元件,排除线路短路点,换上相同保险丝。

③、接触器和继电器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器或继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致,更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

b、井道与轿厢

①上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,清洁接触点或更换、排除断点等。

②轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏,线路断路等原因所致。清洁接触点,更换开关排除线路断点等。

③安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点,更换开关。

c、底坑

①缓冲器开关、底坑急停开关:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致;清洁接触点,缓冲复位,缩短主钢丝绳,更换开关。

②张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致,清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。

d、以上是一般常见故障,维修时,可根据实际情况处理,维修时参照《电梯定期保养及维修主要标准》。