物业辖区中央空调系统维保规程7

有哪些

物业辖区内的中央空调系统维保规程主要包括以下几个方面：

1. 定期检查：对空调设备进行定期的运行检查，包括但不限于过滤网清洁、冷凝器维护、电机及风扇运转状况等。

2. 故障排查：当系统出现异常时，应迅速响应，定位问题并及时修复，防止故障扩大。

3. 维修保养：对关键部件进行周期性的润滑、紧固、调整和更换，确保系统高效运行。

4. 能耗管理：监控空调系统的能耗，优化运行策略，降低能源浪费。

5. 用户培训：向物业人员和用户普及空调系统的正确使用和保养知识，减少误操作。

6. 应急预案：制定并演练应对突发情况的预案，如断电、泄露等。

标准

1. 检查频率：一般情况下，过滤网每月清洁一次，冷凝器每季度清理，电机和风扇每年检查一次。

2. 故障响应时间：接到故障报告后，技术人员应在2小时内到达现场，4小时内确定解决方案。

3. 维修质量：所有维修工作必须符合制造商的指导手册，确保设备恢复到最佳状态。

4. 能耗指标：空调系统年平均能效比（eer）应不低于设计值的90%。

5. 培训效果：所有物业人员和用户应了解基本的空调操作和保养知识，通过考核后方可使用。

6. 应急处理：应急预案需定期更新，每年至少演练一次，确保所有相关人员熟悉流程。

是什么意思

这些规程意味着物业管理团队需建立一套完善的中央空调系统维护体系，确保设备的稳定运行，提高能源效率，减少故障发生，并在问题出现时能迅速、有效地解决。通过培训和教育，提高用户对空调系统的理解和使用责任感，共同维护良好的室内环境。在执行规程过程中，要兼顾成本控制和用户体验，确保服务质量和经济效益的平衡。在特定情况下，如极端天气或设备老化，可能需要灵活调整维护策略，以适应变化的需求。

物业辖区中央空调系统维保规程7范文

物业辖区中央空调系统维保规程(七)

一、夏季中央空调工对中央空调日常维修保养:

1、中央空调值班员每隔两小时按《中央空调机组运行日志》项目巡检。

2、中央空调楼层巡视员按《中央空调楼层巡视记录表》项目巡检。

3、中央空调系统出现紧急故障时,中央空调工应按《中央空调异常情况处置》及时排除故障。

二、冬季侧重对中央空调整个夏季运行中出现的问题进行整改和维修。

1、各楼层新风机紧固、清洁卫生、过滤网损坏修复。

2、空调水泵、电机、起动柜检查保养、检测电机电阻值和绝缘值。

3、排放空调冷却水、冷冻水、清洗冷却塔、排污、进水、放药、走泵。

4、阀门保养、密封件加注机油。根据实际情况对部份阀门解体维保。

5、管道、冷却塔、水泵、电机、冷水机组阀门等油漆。

6、楼层房间风机盘管滤网清洗。

7、每年4月底前对大楼中央空调(包括房间分体空调)进行一次试运,保证中央空调系统完好,做好开机待命工作。

三、 中央空调的大型修理及保养由委托保养单位完成

1、冷水机组维修养护

水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器,每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。清洗后检查是否漏水。检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性。

压缩机每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括:检查压缩机的油位、油色,检查制冷系统内是否存有空气。检查压缩机和各项参数是否在正常范围内。检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动。检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障,视情况进行维修更换。

2、冷却塔的维修养护

制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养。检查冷却塔电机,其绝缘电阻应不低于0.5mω。检查电机风扇转动是否灵活,风叶螺栓紧固,转动是否有振动,制塔壁有无阻滞现象。检查皮带是否开裂或磨损严重。检查布水器布水是否均匀。检查补水浮球阀动作是否可靠。检查冷却塔架,金属塔架每两年涂漆一次。

3、风机盘管的维修养护

制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护。检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机,用500v摇表检测线圈绝缘电阻,应不低于0.5mω。检查电容是否变形。检查各接线头是否牢固。清洁风机盘管的外壳。

4、水管道的维修保养

制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养。检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水,保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位。

5、阀类、仪表、检测器件的维修养护

维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀,应检查是否泄漏,检查阀门的开闭是否灵活,干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮,通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠。

对于常用的温度计、压力表、传感器,若有仪表读数模糊不清应拆换,更换合格的温度计和压力表,检测传感器的参数是否正常并做模拟实验。

6、送回风系统

对送风系统每年初次运行时,应先将通风干管内的积尘清扫干净,设备进行清洗、加油。检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板,叶片的开启角度和工作状态。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好。空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象。送风管道连接处漏风是否超规范,送风噪声是否超过标准。

四、中央空调因维修保养等原因需停用时,由物业管理处站长填写《停用申请表》,提前一周通知有关相关联部门。如因突然故障停用中央空调,应在恢复后2小时内向有关相关联部门作出解释。