分析买卖合同（5份范本）

第1篇 国际货物买卖合同解释与分析

国际货物 买卖合同 解释与分析

（一）国际货物买卖合同及其必要条款

国际货物买卖合同是营业地处于不同国家境内的买卖双方当事人之间，买卖货物、支付货款的协议。根据不同的划分标准和划分方法，国际货物买卖合同可以划分为若干类型。如本 合同范本 中就从当事人所在国的角度划分国际货物买卖合同，将其分为 进口合同 和 出口合同 ，对我国当事人来说，进口合同就是为购进外国商品而签订的合同；而出口合同就是为把我国的商品销往国外而订立的合同。此外，国际货物买卖合同还可依其他标准加以划分，如依交货地点的不同划分为内陆交货合同、启运地交货合同、目的地交货合同，又如依 合同当事人 运用的国际贸易术语的不同，分为ｆｃａ合同、ｆｏｂ合同、ｃｉｆ合同等等。

虽然国际货物买卖合同可根据不同标准分为若干种，但无论分类如何，它们总有许多共同性，这也就决定种种国际货物买卖合同都应具备一些基本条款（也可称为必要条款），这些条款主要有：

１．合同各方 即介绍签订合同的各方当事人的具体情况，如名称、住址、法定代表人等。

２．标的物条款 也就是指特定的合同货物，是当事人双方买卖的对象。主要包括商品的名称、牌号、品质、规格、数量、包装等等。这一部分条款是国际货物买卖合同的重要条款，在具体合同中往往要分为许多详细的内容，对于我国当事人，在签订进口合同中尤其要注意详细说明货物的这一部分条款，从而避免在收货这一问题上处于不利地位。

３．价格条款 这是对外签订国际货物合同的又一核心问题，价格条款一般应包括价格的计量单位，单位价格金额，计价的货币和标明交货地点的价格术语。

４．交货条款 通常规定合同标的物交付的期限（多是定于×年×月×日）以及交付的地点（如目的港、装运港等）和方式（以陆运、海运、或其他方式）。

５．支付条款 主要说明支付工具、支付时间和支付方式。

６．商检条款 规定检验权、检验时间、地点、检验的机构、证书以及检验的方法、标准等，有时还需规定复验权和复验的期限、机构等。

７．不可抗力与免责 规定不可抗力及免责的范围及法律后果。

８．合同争议的解决方式 主要说明履行合同出现争议时有关索赔的提出，以及争议应如何解决，一般多以仲裁方式解决，而当时就要明确仲裁地点、机构、适用的法律、仲裁的效力等问题。

９．合同的文字及效力 签订国际货物买卖合同因涉及中外双方当事人，因此多以中、英两种文字签订，而且多规定近两种文字有同等效力。

（二）有关条款的解释与说明

１．价格条件

价格条件是国际货物买卖合同中的主要内容。而在国际货物买卖实务中，确定价格条件时多用国际贸易术语，这有利于简化交易程序，节省交易时间和费用，减少 合同纠纷 。因此，在进行国际货物买卖时，当事人必须熟练掌握有关国际贸易术语。

根据《１９９０年国际贸易术语解释通则》（ｉｎｃｏ－ｔｅｒｍｓ １９９０）有１３种贸易术语，按卖方义务由小到大分为四组。ｅ组为发货，ｆ组为运费未付，ｃ组为运费已付，ｄ组为货到。而在我国的国际货物买卖实践中，最常用的有两种：ｆｏｂ与ｃｉｆ，下面就简单介绍一下这两种术语。

（１）ｆ．ｏ．ｂ合同条件

ｆ．ｏ．ｂ．即ｆｒｅｅ ｏｎ ｂｏａｒｄ．又称装运港船上交货条件或离岸价格条件。根据ｆｏｂ，卖方要在指定的装运港将货物装船越过船舷后，履行其交货义务。而买方则必须从货物装船越过自己船舷时起承担一切费用以及货物灭失或损坏的一切风险。这一术语要求卖方办理货物出口结关手续。而且这一术语只能适用于海运或内河运输。

（２）ｃ．ｉ．ｆ．合同条件

ｃｉｆ即ｃｏｓｔ ｉｎｓｕｒａｎｃｅ ａｎｄ ｆｒｅｉｇｈｔ也称为成本加保险费加运费条件或到岸价格条件。根据这一术语，卖方必须支付成本费和将货物运至指定的目的港所需的运费，以及办理货物在运输途中应由买方承担的货物唛头或损坏风险的海运保险，而且卖方要订立 保险合同 并支付保险费。在这里，买方要注意，根据该术语只能要求卖方取得最低的保险险别。另外，ｃｉｆ术语要求卖方办理货物出口结关手续。且该术语只能用于海运和内河运输。

上述可以看出，国际贸易术语不仅含有价格条件，而且涉及装运条款及风险转移等内容，所以在订立国际货物负责合同中使用这些术语时一定要弄清其具体含义，以避免因此而遭受损失。

２．支付条款

在支付条款中最主要的也是最复杂的问题就是支付方式的确定。在国际货物买卖的实践中比较常见的支付方式有：①汇款（ｒｅｍｉｔｔａｃｅ），它包括票汇（ｄ／ｄ）、信汇（ｍ／ｔ）及电汇（ｔ／ｔ）三类。②托收（ｃｏｌｌｅｃ－

ｔｉｏｎ）分为光票托收和跟单托收两类，而跟单托收又分为付款交单（ｄ／ｄ）和承兑交单（ｄ／ａ）两种。一般来说，承兑交单的风险比付款交单的风险要大，因此，当事人一定要注意这一问题。③信用证（ｌ／ｃ）。这一方式在国际货物买卖中运用较多，而且因其引入银行信用，所以对卖方来说是最安排迅捷的方式。信用证也有许多类，当事人可以根据需要开立不同种类的信用证，另外，当事人双方为统一认识，还可以在这一条款中设定依国际商会《跟单信用证统一规则》（第４００号出版物）进行解释。

３．合同适用的法律

关于合同适用的法律的问题，是所有涉外经济合同都要涉及的问题，根据我国《民法通则》的规定，涉外经济合同，原则上允许当事人选择适用法律，而当事人来作选择时，应适用与合同有密切联系的国家的法律。国际货物买卖合同作为一种涉外经济合同，也不例外地运用该原则。而根据这一原则，国际货物买卖合同的当事人在选择适用法律时则一定要注意选择自己较熟悉，并且对自己较有利的法律。另外，由于在国际货物买卖领域有《联合国国际货物买卖合同公约》，而且我国也已加入了该公约，所以我国当事人在与其他缔约国的当事人签订货物买卖合同时，也可以协议适用该公约。

第2篇 分析仪器买卖合同

合同编号：________________

买方(甲方)：________________

地址：______________________

法定代表人：________________

委托代理人：________________

电话：______________________

传真：______________________

卖方(乙方)：________________

地址：______________________

法定代表人：________________

业务联系人：________________

注册登记号：________________

电话：______________________

传真：______________________

买、卖双方根据《中华人民共和国民法典》等规定，本着平等、自愿、互利、互惠的原则，经友好协商，卖方同意根据买方的使用目的及技术要求等制造、销售并转移“_______设备 (即合同标的物，以下简称产品或设备)，而买方也同意按照本合同条件向卖方购买并受领该产品。为此，双方达成如下一致共识，并特签订本合同，以资共同信守。

第一条：________________合同标的物

1.1 卖方应依本合同规定向买方出售并转移如下列设备(即合同标的物包括产品名称、规格型号、制造商、数量、单价、金额等)：________________

产品名称 规格型号 商标或制造商 数量

单价

( rmb. 万元) 金额

( rmb. 万元) 交货期

备注：________________ 有关产品的技术参数及其配置表等具体见 附件 。

说明：________________ 本合同总价款合计为人民币(大写) ( ￥ ) 。

本价款已含税率为 17% 增值税税金、运输费及保险费、包装费、设备调试费、设备操作培训费、保修期维修费等。

1.2 卖方应在此期限前将设备xxx工厂所在地。

1.3 卖方向买方交付合同约定之设备并根据买方要求在买方指定的期限内完成设备的调试(俗称“试车”)。

第二条：________________合同价款支付办法

2.1 买方在合同生效之日起 7 个工作日内向卖方支付合同总价款的 % 作为定金。

2.2 卖方按期完成设备的制造后及时通知买方共同参与设备在交付前的预检及培训，预检合格、培训完成后，买方支付设备价款的 % ，卖方收到买方的付款证明3个工作日内发货，并提供全额17%的增值税发票。

2. 3 合同总价款的余款(即合同总金额的 % )在产品质量保证期限(自验收合格之日起一年)届满，且卖方已完全履行其产品质量保证义务的，由买方一次性付清。

2. 4 卖方指定的收款银行账户信息 ------- 户名 ：________________ 开户银行 ：________________ 银行账号：________________ 。

第三条：________________ 产品包装、运输及交货时限

3.1 设备包装：________________包装标准按照符合保护产品质量及满足长途运输、野蛮装卸等要求进行包装，包装必须坚固、牢靠，并有良好的防湿、防潮、防震、防虫等保护措施。同时包装材料还须符合环保要求，卖方不负责回收包装物，包装费用由卖方自行承担。

3.2 运输方法及费用负担：________________公路运输，运输目的地，即交货地点(也即合同履行地)。卖方负责将设备在规定的时间内，运抵交货物地点(即买方工厂)，且承担由此发生的全部运输费，手续费等费用。而买方负责设备吊装及设备移动至安装 现场。

3.3 如果卖方交付的设备经买方验收不合格，并在买方指定合理期限内仍不能修复的，则买方有权解除本合同，要求卖方立即返还买方已经支付给卖方的所有款项。

第四条：________________验收条款及质量保证期

4.1 卖方负责将设备运送至买方住所地指定场所后，买方应在即日起的 7 个工作日完成对设备的初步查验，查验项目主要包括设备及其配套零件的规格型号、数量、备件等卖方应向买方提供查验所需的设备、服务资料，以便买方查验。

4.2 卖方接到买方要求对设备进行安装、调试通知之日起 3 个工作日内组织、派遣素质合格、专业技术精湛及经验丰富的工程师至设备安装现场，并在买方人员协同下，以卖方自己为主完成对设备的安装及调试。

4.3 双方自设备安装、调试完毕即对设备进行测试及综合验收，验收合格的，双方签署【验收合格证书】，即日起开始设备的质量保证期。验收不合格的，卖方应积极查找原因，并在买方指定的合理期限内完成设备的综合验收。

4.4 本设备保修期为 一年 (即 12 个月) , 自设备安装、调试完毕，并经双方共同参加的综合验收，验收合格之日起为产品质量保证期限的开始。如果卖方向买方交付设备并经买方收货验收通过之日起 12 个月，因为买方的原因直接导致卖方不能在买方收到设备之日起 1 个月内完成设备的安装、调试及其后的综合验收，则产品质量保证期限截止于买方收到设备之日起满 12 个月。

4.5 质量保证期限内维修或更换材料，但因为买方操作错误而直接造成的损坏除外质量保证期限外，卖方提供维修保养服务时，应按照不得高于卖方向任何第三人提供同类维修服务所收取的合理费用为标准适当收取服务费及材料费。

第五条：________________卖方承诺

5.1 卖方在签订本合同时已经充分了解到买方的购买设备的目的及产品使用功能等要求。卖方向买方提供的设备，其质量标准、技术指标等，除满足合同约定标准外，还得符合买方的购买目的及产品使用功能等需求同时该设备须达到国 内行业标准、卖方企业标准及国家标准等最高要求，还得符合买方在签订合同前明示的其购买目的及使用功能需求等。

5.2 除买方另行通知外，卖方同意本合同约定的交货日期、“试车”日期为可变更卖方如未能按期完成交货义务或设备调试义务，或“试车”不合格且在合理期限仍不能达到验收合格之标准的，买方有权选择拒绝受领设备、要求卖方承担合同约定的违约责任。

5.3 除双方另有书面约定外，设备的风险自卖方依照约定向买方转移所有权时起开始转移给买方。

5.4 卖方就设备(含其配件等)及售后服务向买方做出如下 承诺 ：________________

(1) 其向买方提供的设备及其配件是全新的、未曾使用过，无设计、材质、制造及技术上的瑕疵，并且完全符合本合同附件及其他材料中有关规格、功能、技术参数、图纸等有关的文件资料的要求，同时也完全符合买方订购目的及其使用功能等要求卖方向买方提供所有耗材和配件生产厂家的联系方式，用于买方订购合格的耗材及配件。

(2) 就买方根据本合同(含附件)约定及买方针对设备的功能、特性而向卖方提出的若干问题，积极向买方提供充分而详细的书面资料与答复。

(3) 向买方提供不低于 36 小时之设备操作培训 , 且保证买方操作人员熟练掌握操作设备技术要领。

(4) 积极按照合同约定切实履行产品质量保修期内保修义务，质量保证期外终身维修、收费保养服务。

(5) 向买方提供的设备决不存在权利瑕疵，即决不存在抵押权、质权及其他担保物权等。

(6) 卖方在质量保证期限届满提供终身维修服务等，包括零组件、配件及相关软硬件的供应。

(7)卖方为买方更新工艺，因新工艺所需使用的设施也提供。

第六条：________________违约责任

6. 1 买方收货验收如发现产品在数量、规格型号及外观形态等存在问题的，应在收货之日起 10 个工作日内向卖方提出书面质量异议，卖方在接到买方书面质量异议之日起 3 日内予以积极处理并与买方达成和解处理办法，同时向买方承担合同约定的违约责任。

6. 2 双方自卖方完成设备调试即开始设备交接的试验，综合验收合格的，双方签署【验收合格证明】。如果综合验收不合格的，卖方应积极采取措施，同时应在买方指定的合理期限内(不超过 10 日)完成该产品的综合验收工作。

6. 3 买方受领卖方交付的设备之前，买方迟延付款的，卖方有权要求交货期及调试期顺延。买方受领卖方交付的设备后，迟延付款 5 日以外的，每日按照逾期支付价款的 0.3% 向卖方承担迟延支付的滞纳金责任及损失赔偿责任如果买方延期付款超过 15 日(含 15 日)的，卖方有权要求买方按不超过迟延付款金额的 3% 承担其逾期付款的滞纳金责任及损失赔偿责任直至卖方解除本合同同时此赔偿比例亦适用与卖方的违约责任。

6. 4 双方的违约行为如因地震、洪水、海啸等不可抗力所造成，则其违约责任予以免除。

第七条：________________保密条款

7.1 鉴于买方所处行业特殊性，卖方基于合同签订或履行本合同而从买方所获悉的有关买方的商业秘密、商业信息等，无论该秘密或信息的形式为口头的、书面的或其他形式，卖方都负有保密义务，除非卖方的员工为履行本合同而确有必要知道并且在卖方已经采取了积极保密措施的前提下外，卖方不得泄漏、透露、公开或以其他方式将其泄露、透露给任何第三人。

7.2 卖方应以尽善良管理人的注意义务维持买方商业秘密的秘密性，并采取所有合理的措施，以确保未经买方书面允许之人不得接触该商业秘密，同时应确保所有得接触该商业秘密的人在未经买方许可的情况下决不泄密。

7.3 买方同意按照不低于保护自身商业秘密的要求保护卖方事先提出的、要求买方保密的商业秘密信息除非该商业秘密已经被公开或卖方自行泄露、公开该秘 密信息。

第八条：________________一般条款

8.1 除本合同另有约定外，任何因本合同所发出的通知可以电话、传真、电子邮件、书面函件快递、电子邮等方式为之，并自送达之日起生效。

8.2 本合同(包括附件等)为当事人之间完整的协议。对本合同所为任何修正、更改或增删的约定，必须经买方书面确认，否则买方有权拒绝其效力。除本合同另有规定外，卖方如违反本合同任何条款或具有先期违约情形的，经买方要求限期改正或要求提供履约担保仍未获补救者，买方可单方面解除本合同。

8.3 所有与本合同有关的争议，双方应友好协商解决，若协商不成时，双方一致同意将该争议提交合同履行地人民法院以诉讼方式解决，诉讼费由败诉方负担，除非法院裁决另有规定者外。

8.4 本合同经双方代表签署、盖章后即生效。本合同正本一式 四份 ，双方各执 两份 。

买方：________________ (盖章) 卖方：________________ (盖章)

签约代表：________________ (签字) 签约代表：________________ (签字)

签订日期：________________ 签订日期：________________

第3篇 光谱分析系统买卖合同

甲方(采购人)：______________

乙方(供应商)：______________

甲方组织的项目所需设备(项目编号：______________)询价采购活动，确认乙方为本次采购第标段成交供应商。现依据《中华人民共和国合同法》和其他有关法规，经甲、乙双方协商，就有关事项达成如下合同，双方同意严格执行本合同规定的所有条款。

一、定义

本合同中的下列术语应解释为：

1、“合同”系指甲方与乙方签署的、合同条款中载明的甲方与乙方所达成的协议，包括所有的附件、附录和构成合同的所有文件。

2、“货物”系指乙方根据合同规定须向甲方提供的一切有关项目所需设备本标段采购设备(均含启动柜)、备件、工具、手册、技术资料及其他相关材料。

3、“服务”系指根据合同规定乙方须承担与供货有关的所有辅助服务，比如运输[含运费(交货至买方指定之交货地址，含港口、码头、拖运等征收之费用)包装费、卸装费(卸货制卡车可到达一楼地面)、运输保险、培训费、清关费用、保修期内维修费、卖方人员差旅费、其它税费]、辅助安装、调试、验收、提供技术援助、培训和其他类似的乙方应承担的义务。

4、“工程”系指建设工程，包括“设备采购规范书”中本标段所列相关工程施工，包括改建、扩建、装修、拆除、修缮等。

5、签订合同文件的依据

(1)合同签订后双方有关项目的洽商、变更等书面协议或文件

(2)甲方的设备询价采购文件》(项目编号：______________号)、设计图文件以及相关的补充文件

(3)乙方所有的竞标文件及澄清文件

(4)成交(中标)通知书

(5)标准、规范及有关技术文件

(6)合同附件：______________含乙方竞标文件中的《竞标函》、《竞标报价表》、服务承诺、产品配置情况成果文件、技术说明文件等。

二、合同金额

1、本合同本标段总金额(人民币大写)∶

(人民币小写)。

2、上述金额是乙方对本次本标段成交设备采购提出的各项支付金额的总和。报价应包括供应商为完成本次本标段采购文件所确定的采购内容(均含启动柜)，以及供应商为完成上述内容所必须的质量保证与技术支持、加工制造、采购、运输[含运费(交货至买方指定之交货地址，含港口、码头、拖运等征收之费用)包装费、卸装费(卸货制卡车可到达一楼地面)、运输保险、培训费、清关费用、保修期内维修费、卖方人员差旅费、其它税费]、供货、辅助安装、调试、验收、交付、售后服务以及保险、材料、劳务、机械投入、利润、税金、管理费、代理费、政策性文件规定以及“_____________________(阜宁)动力、给排水设备采购规范书”报价范围规定的各项所需的全部费用、不可预见费及其它一切相关费用。

3、安装交付使用前的一切费用由供货方承担。

三、税费

1、中国政府根据现行税法规定对乙方征收的、与本合同有关的一切税费，均由乙方负担。

2、在中国境外发生的与本合同执行过程的一切税费由乙方负担。

四、交付使用时间

必须在_______年_______月_______日至_______年_______月_______日期间供货至安装现场(不要求提前供货)，且必须派专业技术人员在供货、安装、调试、验收、运行保修等方面进行全过程跟踪服务。

如_______年_______月_______日前交货的供货期发生延误，甲方可拒收所供设备，且一切损失均由乙方承担。如不能在设备安装调试期间派专业技术人员在安装现场协助安装、调试等，每发生一次(一日历天)罚款______________元，直接在供货款中扣除。

五、交货地点

设备安装地点：甲方指定的地点。

六、技术标准

质量要求符合国家现行质量验收规范合格标准。乙方所提供设备的系统规格和技术标准必须符合中华人民共和国有关部门颁布的标准及规范。乙方施工所用材料必须符合招标文件及投标文件中所确认的品牌或厂家所生产的产品。如有不符合的，由乙方承担全部责任。

七、专利权

乙方应保证甲方在使用设备、服务或其任何一部分时不受第三方提出侵犯其专利权、商标权、版权和工业设计权的指控。一旦出现任何第三方提出侵权指控，乙方必须与第三方交涉，并承担可能发生的全部责任。

八、质量保证

1、乙方应保证提供的设备是最近生产的、未使用过的原装合格正品，并保证能得到该产品生产厂家的认可。乙方应保证设备经过正确安装、正常使用和保养条件下，在其使用寿命周期内应具有满意的性能。

2、设备最终验收后，在质量保证期内，乙方应对由于因设计、工艺或材料的缺陷以及其他由于生产厂家或乙方的原因而发生的任何不足或故障负责，费用由乙方承担

3、根据当地法定检验机构的检验结果或者在质量保证期内，如果设备的内在质量或规格型号与采购单不符，或证明设备是有缺陷的，包括潜在的缺陷或使用不符合要求的材料等，甲方有权向乙方发出索赔通知

4、乙方在收到甲方的报修通知后，应在合同所附服务承诺约定的时间内维修、更换有缺陷的设备或部件

5、如果乙方在收到甲方通知后，在合同所附服务承诺约定的时间内没有弥补缺陷，甲方可采取必要的补救措施，但风险和费用由乙方承担

6、设备质量和器件性能应符合规定，乙方提供给甲方的技术文件正确、清晰、完整，对牵涉到有关技术方面的问题乙方应给予全力支持

7、每一采购设备具体质量保证期详见“动力设备采购规范书”凡采购规范书中没有明示的，质量保证期统一为三年。质量保证期自甲乙双方验收之日起计算。

甲方(公章)：______________乙方(公章)：______________

法定代表人(签字)：______________法定代表人(签字)：______________

委托代理人(签字)：______________委托代理人(签字)：______________

联系电话：______________联系电话：______________

传真传真：______________

经营地址：______________经营地址：______________

开户银行：______________开户银行：______________

帐号：______________帐号：______________

合同签订地点：______________合同签订时间：______________

第4篇 紫外线分析仪器买卖合同

售设备方(简称为甲方)：________________

购设备方(简称为乙方)：________________

为了明确设备买卖双方各自应承担的法律责任及义务，经转让双方协商自愿签定以下协议：

一、甲方将其拥有的海德堡五色印刷机转让给乙方。

二、双方达成转让金额为(人民币)____________万元(____________万元整)，此金额仅为设备的售价，不包括设备的拆装费和运输等费用。

三、由于该设备为厂机旧设备，因此甲方对该设备的转让不出具发票，也无保修义务。

四、设备提货方式为乙方自提，交接地点为甲方车间，乙方在提货前须将设备的全部货款打入甲方指定的帐号内，并经甲方确认后方可开始拆卸机器。

五、甲乙双方友好协商，在签定本转让协议后，本设备所有权归乙方所有，随车工具以本设备现有为准。

六、因双方交易为旧设备，故双方签定协议时均对本设备工作状况表示认同和接受。协议签订后，甲方对该设备所发生的任何故障和不安全事故不承担任何责任。

七、未尽事宜，双方协商解决。该协议书一式两份，双方签字后生效。

售方(甲方)：________________购方(乙方)：________________

联系电话：________________联系电话：________________

签定时间：________________

第5篇 买卖合同:对预售商品房适用惩罚性赔偿实务问题分析

人民法院于20xx年发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第八条、第九条规定了恶意欺诈和违约应当予以惩罚性赔偿的情形。第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条第(二)项规定：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人“ 和”房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

笔者认为在预售商品房合同中确立惩罚性赔偿制度，是符合社会经济生活需要的，对于维护我国房地产市场的交易秩序，促进房地产行业健康发展将起到良好的法律效果。但人民法院的《解释》在实务运用过程中，尚有诸多不完善之处。

第一、关于《解释》规定的 “合同目的不能实现”和“无法取得房屋”而提起惩罚性赔偿规定的分析：

一般来说，签订合同后，购买房屋的买受人能够按照约定的时间取得房屋、取得房屋产权、所取得的房屋能够正常使用，就实现了合同目的。因此，出卖人没有按照约定的时间交付房屋、没有取得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权、因其他原因未能在约定或者法定期限内取得房屋产权、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住和因出卖人履行不能致使买受人无法取得房屋等情形均属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形。 然而《解释》的规定只涉及其中部分情况，对于其他 “合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情况则未规定可以主张惩罚性赔偿责任，仅规定了或者支持解除合同，或者支持追究违约责任、赔偿损失。因此，《解释》第八条规定对于购房人的保护力度显得不够。

此外，《解释》第八条规定的二种可以主张惩罚性赔偿的情形尚不能解决现实中出现的如下问题：

1、如出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，但房屋并未交付给买受人或者第三人，买受人或者第三人是否可以主张惩罚性赔偿责任由于买受人或者第三人是否可以实现合同目和取得房屋均处于不能确定状态，买受人不能主张解除合同及惩罚性赔偿责任等权利，但是根据第九条第(三)项的规定，买受人因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人(第一个合同的买受人)的事实，第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任。在此情形下，第一个合同的买受人既不能主张惩罚性赔偿责任，也不能主张违约责任。因为对于第一个合同的买受人来说，其尚不能证实自己不能实现合同目和取得房屋。这种基于签订合同顺序的不同，而享有不同权利的规定，对签订合同在先的保护反而不利。 同时，根据第九条的规定，第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任，但其前提条件是“导致合同无效或者被撤销、解除”。如果主张合同无效， “一房二卖”却并非《合同法》第五十二条规定的可以主张合同无效的情形，而且根据《解释》第二条、第九条和《担保法》第四十九条第一款的规定，“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。那么买受人只能主张撤销或者解除合同，而如果主张撤销或者解除合同仅仅因为出卖人“一房二卖”，那么第一个合同的买受人也就应当可以同样的理由主张该项权利。但是根据该解释第八条的规定第一买受人却不享有任何权利，而只能等待出卖人是否履行合同，即能否实现合同目的和取得房屋，这显然对第一个合同的买受人的权利救济不足。

2、出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人情形下，如果合同签订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主张抵押权而无法交付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”，可以主张惩罚性赔偿。如果买受人取得房屋后，由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的，买受人“合同目的不能完全实现”，买受人是否仍然可以主张惩罚性赔偿责任规定不明。

另外，除《解释》采纳列举式规定的适用惩罚性赔偿的几种欺诈和恶意违约的情形以外的其他情况，现实中较常见的其他严重的欺诈行为还有[3]：开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房商品房的权利出现严重瑕疵，如开发商未取得国有土地使用权证书;房屋工程未经验收或验收不合格而谎称验收合格的;根本不能实现的欺诈性售楼广告，等等，这些欺诈行为也应承担惩罚性赔偿责任。

第二、对惩罚性赔偿数额确定的评析

《解释》的惩罚性赔偿数额是裁定和弹性的规定。如果出现《解释》列举的五种情形之一，购房者请求惩罚性赔偿，法院判决给付的赔偿数额是已付购房款的一倍。虽然法官可通过具体案情，根据被告的过错程度，欺诈造成的后果、购房人受侵害的程度、开发商的经济状况作出综合考量，确定具体的赔偿数额，有利于实现个案公平，但这种不确定的过于弹性的规定，赋予法官过大的自由裁量权，容易造成司法腐败，也给购房者追究预售人责任带来了不确定性。

第三、确定惩罚性赔偿对保护购房人利益作用的分析

根据《解释》中第8条、第9条的规定，购房人要主张惩罚性赔偿，必须是“导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋”以及“导致合同无效或者被撤销、解除”。购房人如果能够取得房屋，就不能适用这两条惩罚性赔偿的条款。预购人订立预售合同的目的是为了取得房屋所有权，实践中，预购人为了能够取得商品房，即使出现《解释》中规定的五种可以获得不超过一倍赔偿的情形时，出可能主动放弃主张惩罚性赔偿的权利。而且《解释》第9条规定的“故意隐瞒”中的“故意”很难认定。如果按照《民事诉讼法》规定的“谁主张，这举证”的原则，由购房人举证证明开发商在签订商品房买卖合同时“故意隐瞒”没有取得商品房预售的事实，或者所售房屋已经抵押的事实等情形，对购房人的要求过于苛刻，而且在法律实效上也制约了购房人请求惩罚性赔偿的实现。[4]

根据民法的诚实信用原则，当经营者提供商品或者服务有“欺诈行为”等违反诚实信用原则时，让其受到惩罚性赔偿才有意义与必要。《解释》中不仅在出卖人在签订买卖合同有欺诈行为时应当承担惩罚性赔偿的责任，而且在其有违约行为时也承担惩罚性赔偿责任。对于民事主体的基本民事责任，应当由法律作出明确的规定，人民法院自行作出司法解释是不适当。[5] 因此，人民法院应当努力调整《解释》，保持与《消费者权益保护法》在规定上的统一，对商品房预售过程中的欺诈行为无区别地按照《消费者权益保护法》的规定予以惩罚性赔偿，以保持法律适用上的平等。至于商品房出卖人的违约行为，应充分运用现有合同法中关于违约责任的赔偿规定，对买受人受到的直接损失和间接损失一并予以赔偿。

注释：

参见祁宏斌：《论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任》，载法律图书馆网。

参见祁宏斌：《论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任》，载法律图书馆网。

[3]参见陈耀东：《再论购房者的消费者地位及惩罚性赔偿的适用――对《解释》第8条和第9条的质疑与评析》[j].《中国房地产》20xx第8期。

[4]参见陈耀东：《再论购房者的消费者地位及惩罚性赔偿的适用――对《解释》第8条和第9条的质疑与评析》[j].《中国房地产》20xx第8期。

[5]参见高原：《论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿》，载法律教育网。