大厦管理细则5篇

发布时间：2022-10-23 热度：100

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大厦管理细则

第1篇全国物业管理优秀大厦标准评分细则

序号标准内容规定分值评分细则

一基础管理22

1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用1

符合1.0,不符合0

2、已办理接管验收手续1

符合1.0,不符合0

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1

符合1.0,不符合0

4、建设单位在租售大厦前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

5、在房屋销售合同签订时,购房人与开发建设单位或开发建设单位委托的物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责、权、利明确1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定1

符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0

7、房屋使用手则、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1

完善1.0,基本完善0.5,不完善0

8、业主委员会按规定程序成立,并按章程和有关规定履行职责1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

10、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案,并经业主委员会同意1

符合1.0,不符合0

11、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法2

制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨1

管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,管理效率得到提高1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况1

执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便1

包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便1

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度,设立服务电话,受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理,有回访制度和记录2

符合2.0,没有值班制度的扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不

及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,并对意见及时整理和处理,满意率达90%以上1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

19、建立并落实维修服务承诺制,零修急修及时率95%以上、返修率不高于2%,并有回访记录2

建立并落实1.0,建立但未落实扣 0.5,未建立扣 1.0;及时率符合 0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0

二房屋管理及维修养护9

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位置1

符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象1

符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5

3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2

符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损1

符合1.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀1

符合2.0,发现一处不符合扣0.2

6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.1

7、大厦装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.5

三共用设备管理35

(一)综合要求5

1、制订岗位责任制、设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行2

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求1

符合1.0,发现一处不符合扣0.2

3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程1

符合1.0,不符合0

4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故1

符合1.0,不符合0

(二)供电系统3

1、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1

符合1.0,不符合0

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1

符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5

3、备用应急发电机,可随时起用1

符合1.0,不符合0

(三)弱电系统2

1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作1

符合1.0,发现一处不符合扣0.5

2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录,并按规定期限保存1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(四)消防系统5

1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全,运行正常,完好无损,可随时起用1

发现一处不符合扣0.5

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题1

每发现一人不符合要求扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人1

符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2

4、订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通1

无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1

5、无火灾安全隐患1

每发现一处安全隐患扣0.5

(五)电梯系统6

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1

符合1.0,不符合0

2、电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好1

每发现一处不符合扣0.2

3、轿厢、井道、机房保持清洁1

轿厢应干净,井道应清洁、无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2

4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗1

符合1.0,不符合0

5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修1

符合1.0,不符合0

6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施1

符合1.0,不符合0

(六)给排水系统9

1、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏1

每发现一处不符合扣0.2

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染2

符合2.0,每发现一项不符合扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患1

没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2

5、限水、停水按规定时间通知住用户1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象&nbs

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符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、制定事故应急处理方案1

无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5

(七)空调系统3

1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、制订中央空调发生故障应急处理方案1

无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5

(八)供暖供气系统3

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常1

符合1.0,不符合0

2、管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患1

每发现一处不符合扣0.2

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃

符合1.0,不符合0

四共用设施管理4

1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1

符合1.0,每发现一处不亮扣0.2

4、大厦范围内的道路通畅,路面平坦1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

五保安及车辆管理9

1、大厦基本实行封闭式管理1

符合1.0,不符合0

2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉大厦的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责2

符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

3、结合大厦特点,制订安全防范措施1

对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2

4、进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

5、大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、室内停车场管理严格,出入登记1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

7、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1

符合1.0,不符合0

六环境卫生

管理10

1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁1

未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2

3、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀2

每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

5、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1

符合1.0,不符合0

7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染1

每发现一处不合格扣0.2,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5

七绿化管理4

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃1

长势不好扣1.0,每发现一处不符合扣0.1分

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实1

无措施扣1.0;有措施,落实不力扣0.5

八精神文明建设3

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守大厦的各项管理规定1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

2、设有学习宣传园地、开展健康向上的活动1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

九管理效益4

1、物业管理服务费用收缴率98%以上2

每降低1个百分点扣0.5

2、提供有偿服务,开展多种经营1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、本大厦物业管理经营状况1

第2篇大厦物业工程部维修管理细则

大厦物业工程部维修管理细则

(一)工程部入户维修流程图维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”,做到维修问题及时解决,把业主的困难当作自己的困难,方便业主是维修工作的惟一准则。

具体要求如下:

1、接报修

(1)、接报修时先讲:“您好,维修班,先生(小姐)有什么事情请讲”;

(2)、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。

2、从接到报修开始,一般无其他特殊情况,应在10分钟内到达业主家;3、敲门、按门铃到达业主家门口,先轻轻敲门或按一下门铃,如无反应,应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次,不要连续按或是按住不放。

4、业主开门后,应招呼一声您好!说明自己的身份,告诉业主维修事项,得到业主认可后:

(1)、脱鞋或带鞋套进入;

(2)、在业主带领下进入维修房间,不随意走动。

5、修理

(1)、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行;

(2)、在修理当中必须移动有关物品时,应先征行业主同意,并小心轻放。

6、清场

(1)、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布,不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上;

(2)、工作完毕请业主验收,并将移动过的物品放回原处,清理现场。

取得业主认可后,填写维修工作单,由业主签字确认。

(3)、禁止收取业主的礼物礼品,离开房间时与业主道别。

(二)其他区域维修管理维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处,在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视,并做好记录。

1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次,要求灯泡亮度正常,灯罩完好。

北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录,每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。

其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况,白天统一维修,作业时必须使用安全带,工作程序必须遵守高空作业有关规定。

2、污(雨)水井沟定期清理,化粪池每年清理2-3次,严重的要用吸粪车进行吸取,保证无污水外溢现象。

3、天顶面定期进行检查,做到无积水,无渗漏,隔热层无破损。

如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复,石材层面如破损开裂应及时给予修复.

第3篇 a大厦物业工程部维修管理细则

大厦物业工程部维修管理细则

(一)工程部入户维修流程图

维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”,做到维修问题及时解决,把业主的困难当作自己的困难,方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下:

1、接报修

(1)、接报修时先讲:“您好,维修班___,先生(小姐)有什么事情请讲”;

(2)、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。

2、从接到报修开始,一般无其他特殊情况,应在10分钟内到达业主家;

3、敲门、按门铃

到达业主家门口,先轻轻敲门或按一下门铃,如无反应,应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次,不要连续按或是按住不放。

4、业主开门后,应招呼一声您好!说明自己的身份,告诉业主维修事项,得到业主认可后:

(1)、脱鞋或带鞋套进入;

(2)、在业主带领下进入维修房间,不随意走动。

5、修理

(1)、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行;

(2)、在修理当中必须移动有关物品时,应先征行业主同意,并小心轻放。

6、清场

(1)、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布,不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上;

(2)、工作完毕请业主验收,并将移动过的物品放回原处,清理现场。取得业主认可后,填写维修工作单,由业主签字确认。

(3)、禁止收取业主的礼物礼品,离开房间时与业主道别。

(二)其他区域维修管理

维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处,在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视,并做好记录。

1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次,要求灯泡亮度正常,灯罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录,每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况,白天统一维修,作业时必须使用安全带,工作程序必须遵守高空作业有关规定。

2、污(雨)水井沟定期清理,化粪池每年清理2-3次,严重的要用吸粪车进行吸取,保证无污水外溢现象。

3、天顶面定期进行检查,做到无积水,无渗漏,隔热层无破损。

如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复,石材层面如破损开裂应及时给予修复.

第4篇全国物业管理示范住宅小区大厦工业区标准评分细则

建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知

各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):

我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制,提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:

一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。

二、申报基本条件

1.参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。

2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。

3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。

4.物业管理企业无重大责任事故。

5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。

四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求,各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。

五、根据建房〔1995〕120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。

六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。

七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。

八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。

附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则

2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

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