设备管理方案15篇

第1篇 z物业辖区公共设施设备管理方案

物业辖区公共设施设备管理方案

一、目的

保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。

二、验收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收,做好接管工作。

2、验收的主要内容

(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;

(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷实验。

3、验收合格后,资料全部归档,交付使用管理部门。

三、设备设施分类

根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分a、b、c三类:

a类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。

b类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。

c类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

四、设备的运行管理

1、对a类设备,配备专职运行操作员,根据业主委员会要求,专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,认真做好交接班。

4、各设备主观人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程维修部主管监督整改情况。

五、设备设施的维修保养

1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养,各班长负责组织本班维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

(2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。

(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经部门主管领导批准后实施。

(4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

六、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;

(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告,接报后,迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

七、设备故障及事故

1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间,必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。

八、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,从维修资金中支出。每年度的费用预算,经业主委员会审核,业主大会批准,其后决算还须维修资金管理中心审计。

3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请,经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经业主委员会批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进行。

九、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废:

(1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。

(2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。

(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。

(4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。

(5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请,并填写《设备报废申请单》,综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准,其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后,由设备四用部门进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。

十、房屋外观和围墙护栏

1、空调统一安装在预留位置上,空调架每年油漆一次,费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作,加强日查个管理,治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户擅自作主进行的任何为归安装,管理处派人及时进行劝阻

;对已经造成的事实,管理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,管理处免费提供整改服务。

十一、记录

1、工程验收记录;

2、设备台账;

3、设备标识卡;

4、运行记录;

5、设备日常巡视保养项目及记录;

6、设备定期维护保养项目及记录;

7、事故故障报告单;

8、设备报废申请表;

9、设备大修改造申报表;

10、设备大修汇总表。

十二、公共设备设施维修、保养程序:

(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查,不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;

(2)如果在检查中发现有故障或损坏的,应向工程组提出修理申请,填写维修申请表;

(3)经管理处领导认定后,将工作交给工程维修组,让其完成人员的安排和修复工作;

(4)工程组人员按照工种,指定专人到现场进行维修;

(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的,根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用,报管理处领导审核安排;

第2篇 设备大修、拆除、开车安全管理方案

1 目的

制定生产装置开车前安全条件确认方案，确保安全条件确认工作有组织展开，保证能全面确认生产装置开车前安全条件，无生产事故发生。

2 范围

从事生产的各种工艺装置设备的大修、拆除和开车等安全管理方案及相关适用本规定。

3责任

设备部、生产技术部，安全环保部

4 内容

4.1装置大修、拆除和开车须有专人负责，制定专题方案，方案中应有具体的职业安全卫生防范保障措施内容。

4.2对大修、拆除和开车的装置要进行危害识别、风险评价和实施必要的控制措施。对一些重大项目，须制订相应的安全技术措施（安全措施、扫线方案、盲板位置、网络进度等），并应做到“五定”，即定施工方案、定作业人员、定安全措施、定工程质量、定网络进度。

4.3参加装置大修、拆除和开车的工程施工单位，应具有国家规定的相应资质证书，须在其资质等级许可的范围内承揽工程。

4.4在办理项目委托手续和签订工程施工合同时，须交待安全措施和签订安全协议书。

4.5参加装置大修、拆除和开车人员，须进行同作业内容相关的安全教育。凡二人以上作业，须指定一人负责安全。特种作业人员应按国家规定，持证上岗。

4.6工程施工前，必须按“施工组织设计”或“安全技术措施”，向全体施工人员进行安全技术交底，并做好安全交底记录。具体项目交底时，须交待清楚安全措施和注意事项。作业前，应对安全措施落实情况进行检查确认。

4.7装置交付大修、拆除和开车前，应组织各职能部门、相关单位进行装置交付安全确认，在确认安全的条件下方可把装置交付给作业单位施工和组织开车。

4.8装置大修、拆除和开车等各项目作业，须严格执行操作票或作业许可证（包括进出料、停开泵、加拆盲板和施工、检修、动火、用电、动土、高处作业、进塔入罐、射线、探伤等票证）制度和相应的安全技术规范。各企业须制定适用于本单位的作业规定和相应的票证，明确各作业、签发人员的职责及票证的有效性，各施工操作人员须持票证才能作业。

4.9装置大修、拆除和开车前，须切断进出装置物料，并应退出装置区。

1、不允许任意排放易燃、易爆、有毒、有腐蚀物料。

2、不得向大气或加热炉等设备容器中排放可燃、爆炸性气体。

3、易燃、易爆、有毒介质排放要严格执行国家工业卫生标准。

4、具有制冷特性介质的设备容器管线等设施，停工时要先退干净物料再泄压，防止产生低温损坏设备。

4.10装置大修、拆除和开车前，须进行吹扫、清洗、置换合格。

1、设备容器和管道的吹扫、清洗、置换要指定专人负责。

2、凡含有可燃、有毒、腐蚀性介质的设备、容器、管道应进行彻底的吹扫、置换，使内部不含有残渣和余气，取样分析结果应符合安全技术要求。

3、过程中，应将各设备与管线上的阀全部打开，保证蒸汽、氮气和水等介质的压力和蒸塔、蒸罐时间，防止短路，确保不留死角。

4、吹扫置换及开车过程中，应禁止明火作业及车辆通行，以确保安全。

5、吹扫前应关闭液面计、压力表、压力变送器、安全阀，关严机泵的前后截止阀及放空阀，防止杂质吹入泵体。应将换热器内的存水放尽,以防水击损坏设备。

6、要做到不流、不爆、不燃、不中毒、不水击，确保吹扫、置换质量。

4.11盲板的加、拆管理。

1、必须指定专人负责，统一管理。

2、须按大修、拆除和开车方案中的盲板流程图，执行加、拆盲板作业。

3、加、拆盲板要编号登记，防止漏堵漏拆。

4、盲板的厚度必须符合工艺压力等级的要求。

5、与运行的设备、管道及系统相连处，须加盲板隔离，并做好明显标识。

6、对槽、罐、塔、釜、管线等设备容器内存留易燃、易爆、有毒有害介质的，其出入口或与设备连接处应加装盲板，并挂上警示牌。

4.12凡需大修、拆除和开车前的设备、容器、管道，必须达到动火条件，以保证施工安全。

1、动火管理实行动火作业许可证制度，动火作业必须持有效的动火作业许可证。

2、凡在含有可燃介质的的设备容器、管道上动火，应首先切断物料来源加堵盲板，经吹扫、清洗、置换后打开人孔通风换气，并经取样化验分析合格后，方可动火。

3、严格执行“三不动火”原则，即没有经批准有效的动火作业许可证不动火、防火安全措施不落实不动火、没有动火监护人或动火监护人不在场不动火。

4、动火前应由专人进行检测分析，并做好记录。

5、装置动火现场不得搭设毛竹架、雨布等易燃物，确有需要，须落实相应的保障措施。

6、高处动火作业应采取防止火花飞溅的遮挡措施，应对地沟、阀门井、下水井进行水封处理，对低层的设备、管道、阀门、仪表等应采取遮挡或封闭措施。

7、明火作业周围必须清除一切可燃物，作业周围不允许排放可燃液体或可燃气体。

8、施工现场氧气瓶、乙炔瓶与明火间距保持10米以上，氧气瓶与乙炔瓶间距保持5米以上，不得放在烈日下曝晒或接近火源。

4.13装置大修、拆除和开车期间各级安全负责人、专（兼）职安全人员必须到装置现场进行安全检查监督。对各个作业环节进行现场检查确认，使之处于安全受控状态。

4.14动火、用电、动土、高处作业、进塔入罐、射线探伤等各类作业监护人，必须履行安全职责，认真监护，对作业和完工现场进行全面检查（如：消灭火种、切断电源、清理障碍等）。

4.15进入装置现场人员，必须严格执行有关劳动保护规定，穿戴好劳动保护用品，严禁携带烟火。

4.16各作业人员须达到“三懂三会一能”：懂本作业岗位的火灾危险性，懂火灾的扑救方法，懂火灾的预防措施；会正确报警，会使用现有的消防、器材，会扑救初期火灾；能正确使用现有的防护器具和急救器具。

4.17须对施工作业所用工机具、防护用品（脚手架、跳板、绳索、葫芦、行车、安全行灯、行灯变压器、电焊机、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、防毒面具、防尘用品、安全帽、安全带、安全网、消防器材等）安全可靠性进行检查、确认。

4.18装置交付大修、拆除前，必须对装置内电缆沟做出明显标志，禁止载重车辆及吊车通行及停放。

4.19大修、拆除装置现场下水井、地漏、明沟的清洗、封闭，必须做到“三定”（定人、定时、定点）检查。下水井井盖必须严密封闭，泵沟等应建立并保持有效的水封。

4.20大修期间，对装置现场固定式（可燃气、h2s、co、nh3及其它有毒有害气体等）报警仪探头，要进行妥善保护。

4.21对存有易燃、易爆物料容器、设备、管线等施工作业时，须使用防爆（如：木、铜质等无火花）工具，严禁用铁器敲击、碰撞。

4.22对遇空气、水易自燃、自爆的物质，如白磷、烷基铝、硫化亚铁、金属钠或钾等活泼金属及其合金和一些触媒、催化剂、吸附剂等，要制定相应的防范对策和措施。

4.23打开设备人孔时，应使其内部温度、压力降到安全条件以下，并从上而下依次打开。在打开底部人孔时，应先打开最底部放料排渣阀门，待确认内部没有残存物料时方可进行作业，警惕有堵塞现象。人孔盖在松动之前，严禁把螺丝全部拆开。在拆卸设备之前，须经相关人员检查、确认，对所存醇、苯、稀烃、油气、风、水确实处理干净后，才允许拆开，以防残压伤人。

4.24禁止使用汽油或挥发性溶剂洗刷机、配件、车辆和洗手、洗工作服。严禁将可燃污液、有毒有害物质排入下水道、明沟和地面。

4.25对损坏、拆除的栏杆、平台处，须加临时防护措施，施工完后应恢复原样。

4.26起重、吊装作业，须按安全技术规范严格执行。

1、载重车辆、25吨以上吊车进入现场，原则上只允许停在检修道上，严禁压坏地下设施和堵塞消防通道。

2、对立体交叉作业、大型吊车作业现场，施工单位须制定可靠的安全技术措施和方案。

3、严禁用生产设备、管道、构架及生产性构筑物做起重吊装锚点，与其它设备、容器、管道、阀门、电线等保持一定的安全距离，以免造成碰撞、损坏。

4.27要保证漏电开关、电缆、用电器具完好。

1、临时用电的配电器必须加装漏电保护器，其漏电保护的动作电流和动作时间必须满足上下级配合要求。

2、移动工具、手持式电动工具应一机一闸一保护。

3、临时用电的单相和混用线路应采用五线制，不超负荷使用。

4、现场临时用电配电箱、盘要有防雨措施。用电线的装、拆必须由电工负责作业。

5、放置在施工现场的临时用电箱应挂设“已送电”、“已停电”标志牌。

6、电焊机接线要规范，电焊把线就近搭接在焊件上，把线及二次线绝缘必须完好，不得将裸露地线搭接在装置、设备的框架上，不得穿过下水或在运行设备(管线)上搭接焊把线。

4.28临时用电线路架空布线时，不得采用裸线，架空高度在装置区内不得低于2.5米，穿越道路不得低于5米；横穿道路时要有可靠的保护措施，严禁在树上或脚手架上架设临时用电线路，严禁用金属丝梆扎，临时用电的电缆横穿马路路面的保护管应采取固定措施。

4.29行灯电压不得超过36v，在特别潮湿的场所或塔、釜、罐、槽等金属设备内作业的临时照明灯电压不得超过12v，严禁使用碘钨灯。

4.30脚手架材料和脚手架搭设须符合规范要求，经施工单位检查验收合格并挂有准许使用的标识牌后，方可使用。在雨雪天脚手架作业时应采取有效的防滑措施。

4.31高处作业人员应系用与作业内容相适应的安全带，安全带应系挂在施工作业上方的牢固构件上，安全带应高挂(系)低用。

4.32禁止高空抛物件、工具和杂物，工机具、材料、自行车和工业垃圾等物品要按指定地点摆放。

4.33检修现场设备拆卸后敞开的管口应严防异物落入，要有严密牢固的封堵安全措施。

4.34遇有异常情况，如物料泄漏、设施损坏等，应停止一切施工作业，并采取相应的应急措施。

4.35进入装置施工作业的机动车辆和施工机械，必须按规定办理相关手续（特别通行证），车辆安全阻火设施齐全，符合国家标准，按指定路线限速行驶，按指定位置停放。

4.36装置开车前，应组织有关职能部门、相关单位进行开车前的检查确认。各开车单位生产安全负责人按开车方案组织全面检查，并做好系统开车各项安全准备工作。

1、所有项目已完工，尾项和存在问题已落实整改完毕，并已得到验证。

2、对岗位人员进行上岗培训、交底工作，经考试合格后，方可上岗操作。

3、装置内通信、通道、通风、梯子、平台栏杆、照明和消防器具等一切安全和劳动保护设施已处于备用、完好状态。

4、安全阀、压力表、报警仪和静电接地、连接件及静电消除器等设备安全附件完好、进入投用状态。

5、装置吹扫置换、贯通、试压、试漏和气密性试验要合格，安全装置调试复位，机、泵等传动设备须完成单机试运，每一步骤都应严格按照规定程序进行。未经过试压、验收的设备、管道、仪表等不能投入生产，以确保设备安全投运。

6、确认各塔、容器的人孔封闭和隔离盲板拆装、单向阀的方向正确。催化剂、吸附剂等装填完毕。

7、凡需要投用的设备、容器、管道，必须达到安全使用条件，各铭牌证件齐全。

8、进料前，确认水、汽、风、电进装置，投用所有仪表、流程图及控制点进行核对，对现场所有控制阀进行开关信号确认，保证所有控制阀均反应正常。

9、现场下水井、地漏、明沟必须保持通畅，并做到定人、定时、定点检查。明沟、平台、设备、管线外表的油污、物料必须冲洗干净，避免开车过程中出现意外。

10、保持消防通道、疏散通道畅通，不得在疏散通道上安装栅栏、堆放物品、摆放施工机具等，所有障碍物已清理。

11、改工艺流程引介质必须经操作员、班长、装置技术人员三级确认。

12、开车场地严禁存放爆炸物，从严控制危险化学品和有毒有害物资的贮存，遇有紧急排放、泄漏、事故处理等异常情况，应立即停止作业。

4.37装置开车后，按开车方案进出装置物料。接受易燃易爆物料的密闭设备和管道，在接受物料前必须按工艺要求进行置换，分析确认确认合格后，方可再引开车介质。

4.38接受物料时应缓慢进行，注意排凝，防止出现冲击或水击现象。接受蒸汽时要先预热、放水，逐渐升温升压。

4.39引易燃易爆物料时，严格控制动火作业、车辆通行。

4.40装置开车应做到不跑、不冒、不窜、不漏，不随地排放余气、残渣和化学品。垃圾废物料等应集中堆放、处理。

4.41装置内部设备检修、拆除，可参照本规定执行。

第3篇 zz小区春节期间动力设备组运行保障管理方案

小区春节期间动力设备组运行保障管理方案

设备维护组是整个物业公司极其重要的部门, 为作好春节期间阳光家园设施设备的管理工作,使业主真正过上一个平安吉祥和谐的新春佳节,确保设备安全正常运行,特作出如下规定:

一、春节期间设备维护工作重点和防范

1、供电:

严格遵照岗位职责办事,切实作好供配电方面检修工作,加强值班巡视制度,随时掌握电流、电压表的运行情况。确保无断停电事故的发生。

2、供水:

严格按岗位职责开展工作,重点加强对生活区、水泵房、阀门井及整个管网巡检。随时掌握水压动态和水泵运行情况。每小时巡视一次并作好相关记录。防止跑、冒、滴、漏,保证生活用水正常使用。

3、弱电:

严格按岗位职责办事,认真对各分支点进行检测,及时掌握网络、电视、电话的通断情况。确保良好的接收讯号。

二、应急预案

1、停电、断电事故处理流程:

1)发现市网停电,值班巡查人员立即切断市网电流,关闭部分负荷较大的控制回路。开起发电机。确保公共区域和室内照明。

2)事故停电,值班人员立即赶到事发现场,对事故发生的原因作出准确的分析判断,并及时通知客服中心和上级领导,协同维修电工加以应对处理,迅速恢复正常供电。

3)供电出现重大事故,立即向上级领导汇报,同时组织维修人员抢修,情节严重的应立即拨打电力'110'报警。并同时通知安管负责人调集人员进行现场维护,并通过客服中心向业主作细致的解释。当110人员到场后,所有维护人员听从指挥安排,配合将其故障排除。对事故发生原因 展开调查工作,并作好事故发生的详细记录。

2、停水应急处理流程

1)当发现停水,维修管理人员应立即赶到水泵房,观察水泵电流电压动态显示是否正常,水泵运转是否正常,确认水泵出现问题并即使更换其他水泵运行。确保正常供水。

2)阀门损坏,管道冻裂应立即停止供水同时向客服中心和有关部门负责人通报,迅速祖师其他维修人员进行抢修,在最短时间内恢复正常供水。

四、应急事故处理流程图(略)

物业设备维护组

第4篇 设备管理部安全文化建设实施方案格式

根据电力公司《安全文化建设大纲实施方案》,并结合设备管理部实际,特制定本方案。

一、指导思想和工作目标

指导思想:以科学发展观为统领,坚持安全文化与安全生产工作实际相结合,与加强班组管理和队伍建设相结合,将安全文化建设作为一项长期工作,常抓不懈。要通过《安全文化建设实施方案》的实施,把安全理念细化为安全管理制度和行为规范,转化为全体员工的实践,为发展循环经济、构建和谐电力提供强有力的精神动力。

工作目标:以促进企业发展为目标,巩固企业发展成果,警钟长鸣,确保安全生产长治久安;以提高管理水平为目标,注重以文化引导全员安全意识,提高安全工作规范;以促进对我建设为目标,大力价钱安全理念宣传教育,实现全体员工对安全理念的认知认同,不断丰富和完善企业文化建设体系。

二、领导小组主要职责和工作重点

主任:李孔林 方旭

副主任:李思平

成员:陈道义 杜玲 高飞 管绪友 国杰峰 刘辉 曾绥宇

主要职责:负责设备管理部安全文化建设的实施工作,价钱组织领导和工作协调。指定出台以安全文化建设为主线,以安全宣传教育为主要内容的安全文化建设工作检查考核办法,定期进行检查、考核、通报,不定期进行抽查。适时对实施方案中存在的不足进行修订、完善;对在安全文化建设工作中的先进典型进行表彰、奖励。

工作重点:围绕《电力公司安全文化建设“两规范”工作季度考核表》,组织开展不定期抽查、月度督查、嫉妒检查考核,强力推进实施方案的实施。

三、工作安排

1、宣传发动

制定下发宣传方案,明确工作目标、活动内容和工作措施,搞好实施工作的启动。结合年度安全工作,按专业、分重点地促进实施方案在安全生产系统的实施。各班组要组织班组成员学习。

2、学习教育

把《实施方案》作为班组成员学习教育的重要内容,列入班组培训计划,开展全员学习,要有重点的根据不同岗位加强学习教育和培训辅导;坚持学习与工作相结合,按照《方案》的内容要求,组织班组成员开展摆、议、讲以及征集合理化建议等活动,查找工作中存在的问题和不足,制定改进提高措施。

3、组织实施

各班组要在学习、掌握、理解《方案》及“两规范”等文件的基础上,做好各项准备工作。要结合实施方案和《电力公司安全文化建设“两规范”工作季度考核表》的主要内容,自行开展工作。

第5篇 物业项目房屋公共设施设备管理方案

物业项目房屋及公共设施设备管理方案

一、房屋管理及维修方案

管理内容

1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查,并按不同保养要求进行正确保养。

2、建立完善的房屋档案,由专人进行整理、编目、归档。

3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识,工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。

4、设专人受理报修,同时派工程人员及时采取有效措施,进行修缮。

管理措施

1、制定房屋及附属构筑物管理方案,并根据园区房屋及附属构筑物情况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。

2、建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。

3、质量保修期的监督管理,在验收时将从维护园区的利益出发,按国家有关质量标准严格把关。

二、公共配套设施管理及维修方案

管理内容

1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。

2、建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。

3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。

4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

5、按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。

6、按照有关规范标准,设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。

管理措施

1、制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。

2、建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。

3、制定设备维护保养方案,根据设施设备配置情况,制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。

4、做好设备事故的防范和处理,根据园区设施设备情况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能减少损失和影响。事故处理后,认真查清原因,吸取经验教训,避免和减少同类事故的再次发生。

三、设备安全运行管理方案

管理内容

1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。

2、对巡查发现损坏的设备,及时维修,并做好维修记录。

3、做好机电设备的月检、年检工作,并形成检查记录。

4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、根据不同型号机电产品制定月度、年度保养计划。

3、抓好维修人员技术培训,持证上岗,提高业务素质。

4、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。

5、加强共用设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态,确保设备安全运行。

四、电气系统管理方案

管理内容

1、对电气系统进行巡查,日常保养。

2、对巡查发现故障,及时维修,并做好维修记录。

3、确定专人负责电气系统检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。

3、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。

4、加强电气系统的巡查,将故障消灭在萌芽状态。

五、给排水系统管理方案

管理内容

1、对给排水系统进行巡查,日常保养。

2、对巡查发现故障,及时维修,并做好维修记录。

3、确定专人负责给排水系统检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。

3、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。

4、加强给排水系统的巡查,将故障消灭在萌芽状态。

六、电梯设备管理方案

管理内容

1、对电梯按型号产品的养护要求进行巡查,日常保养。

2、对巡查发现损坏,及时维修,并做好维修记录。

3、与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作,并形成检查记录。

4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、根据不同型号制定月度、年度保养计划。

3、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。

4、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。

5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。

6、加强电梯设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态,确保设备安全运行。

七、消防系统管理方案

管理内容

1、加强消防监控园区的管理。

2、保持消防通道的畅通。

3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。

4、做好园区消防器材的管理和维护。

5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。

6、严格执行防火管理制度。

7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。

8、制订消防设施设备系统维护保养制度,并加强对其的管理。

9、加强与消防部门的联系。

管理措施

1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制度,做到责任落实、器材落实、检查落实。

2、制定消防事故处理预案及应急流程,防患于未然。

3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习。

4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除。

5、严格落实防火管理制度,充分做好各项防范措施。

6、制订园区各消防重点部位消防管理制度,并根据'谁主管,谁负责'的消防原则,消除一切火险隐患。

7、针对各消防设施设备、器材,制定各类型系统设备的维护保养计划,并狠抓落实,使之始终处于完好状态。

8、积极开展消防安全宣传教育,定期向业主(使用人)传授消防常识。

9、发生火灾,及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

八、智能化系统管理方案

管理内容

1、高素质的专业人员来使用和维护设备,在系统安装期间早期介入,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,确保谙熟该系统的操作及维护。

2、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。

3、建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。

4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

管理措施

1、建立设备技术档案。

2、建立智能化系统的维护保养计划,做好日常巡视与定期保养。

3、建立一支设备运行及维护人才队伍。

4、对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。

5、建立防灾监控设备的运行档案。

九、物业内标志及标牌管理方案

管理内容

1、协助统计、制作园区各种标识,包括楼宇标识、道路指示标识等。

2、所有标志标牌登记在册,并注明使用范围、权限及时间等。

3、定时定人清洁、维护,发现缺损及时更新或更换。

管理措施

1、制定标识标牌管理制度,维护保养制度。

2、各种标识标牌管理落实到专人负责。

十、用户报修、维修及回访流程

建立业主报修热线,实行一站式服务,业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员,对房屋、水电等质量问题进行报修,工程部人员在接到报修后,急修15分钟到现场,小修小补在2小时内完成,中修24小时内完成,大修1

第6篇 安全文明检修设备清洁管理活动月方案

时间:2022年10月23-30日 地点:交接班室 培训人:刘来宏

一、活动目的

为了加强我厂设备管理力度,切实抓好搞好设备文明检修和设备清洁工作,结合集团化工中心工作要求及我厂设备管理工作现状,在全厂范围内开展“安全文明检修及设备清洁卫生管理月” 活动。方案如下:

二、组织机构

总策划:王箕嵘

组 长:吴 潇

副组长:李兴龙

成 员:各化工车间主任、装备科技术管理人员

职能:

1、贯彻执行活动要求,制定并实施安全文明检修及设备清洁活动规划,提出工作目标任务、主要内容、措施办法等,对此项工作进行指导、检查和督促。

2、组织、协调、指导此项活动的顺利开展。

3、组织实施从事设备检修和设备操作维护的检修人员及操作人员的培训工作。

4、按活动内容组织对各车间所辖设备文明检修、设备清洁工作的落实,并对此项工作的开展情况进行检查、考核、评选和奖惩。

三、活动目标

通过此项活动的开展使辖区设备检修文明、设备清洁达到高标准,员工素养得以提升,逐步将我厂打造成“文明工厂”的称号。

四、时间安排

自2022年10月1日至11月30日,分为四个阶段:

(一)部署宣传(9月26日至9月30日)

(二)推进展开(10月1日至10月15日)

(三)检查整改(10月16日至11月10日)

(四)提高总结(11月11日至11月30日)

五、活动内容

以规范设备安全文明检修行为、搞好现场设备清洁卫生为主要内容开展此项活动。

(一)设备安全检修

1、所有参加设备检修人员,必须树立安全第一的思想,严格遵守各种安全操作规程。

2、检修前必须严格办理《安全检修任务书》、《临时用电工作票》《动火证》、《进塔入罐证》等票证,并经严格审批作业许可,要求认真辨识风险、落实安全措施,手续齐全、准确,否则,检修人员可拒绝检修。

3、检修设备前应先检查现场是否存在不利于安全检修的因素,如有不利安全检修的因素存在,应坚决排除后,方可进行加检修工作。

4、工作中所有检修人员应做到“三不伤害”即不伤害别人,不伤害自己,不被别人伤害,保证检修的安全进行。

5、检修过程中,每天在安排任务时,必须首先布置好安全工作,并有人对工作环境进行安全方面的检查。

6、检修人员进入检修现场前必须正确穿戴好劳保保护用品,禁止不规范穿戴上岗。

7、检修现场,要严格管理烟火,禁止检修人员携带烟火进入现场。

8、在泵房检修时要保证通风换气,换气扇及其风道不得擅自停用或堵塞。

9、传动设备检修前应切断电源并挂好警示牌后方可进行设备检修,检修结束后,必须是原挂牌人进行摘牌送电。

10、起吊重物时,首先检查起吊钢丝绳,绳索是否牢固可靠,被吊起物件是否安全可靠及周围环境是否允许物件起吊,确认无安全隐患后方可进行设备起吊作业。

11、检修人员在检修时,摆放好检修物品及工具,防止乱放、乱丢现象,给安全造成不利因素。

12、立体交叉作业时,应首先布置好各作业点之间的安全工作,并认真做好防范措施,戴好安全帽杜绝麻痹思想,并保持相互之间的联系。

(二)设备文明检修

1、加强设备文明检修管理、 规范设备检修的工 作程序,科学、合理地组织检修,提高设备的运转率和运行可靠性。

2、检修人员检修时必须持有经过签发和审核、确认的工作票,并已进行检修技术交底,明确检修内容及要求;检修人员必须做到科学检修、文明施 工,检修人员应不乱用大锤、管钳、扁铲,不乱拆、乱拉、乱顶,不 乱动其他设备,不乱打保温层,不乱拆其他设备的零部件。

3、设备检修前必须把设备,备品配件、材料、工机具运到现场,并按规定位置摆放整齐。检修中要实行科学文明检修,清洗过的机件、拆开的精密设备做到妥善保管;设备的零部件要垫好,清洗油污、污泥,拆下的保温层,拆下的设备管道要快速装车运走,不得在原地滞留。

4、检修人员在现场检修时应做到润滑油脂不见天,洗过的机件不见 天,拆开的设备、管口不见天,设备零件不落地,工量具不落地,油 污、污物不落地。

5、检修现场各种工器具、检修材料应合理摆放,做到设备零件摆放 一条线,材料物质摆放一条线,工具机具摆放一条线,在交工验收前 做到工完、料净、现场清。

6、 正确使用检修工具,实行专业化,严禁不合理的撬、打、铲、咬、割;积极采用先进的专用工具;、使用的工具要符合标准要求,严禁乱用;

、合理使用各种测量、检测仪器。

7、检修人员应严格控制检修材料的消耗,检修完成后的剩余材料按规定退库,不得私自留存。

8、所有计划检修必须有完整的检修记录,并在设备档案中进行记录(检修时间、内容、更换的零部件、试车情况、检修负责人等);检修结束负责人组织对设备进行验收并试车合格。

(三)设备清洁卫生

1、设备上以及旋转部件周围不允许有杂物,设备表面无积尘、油污,设备应保持本色。

2、设备运行区域地面无积油、积水,保持干燥清洁,以防腐蚀介质。

3、机泵介质流体管道应保持清洁、保温完整,及时消除跑、冒、滴、漏现象。

4、设备名牌、安全警示牌及包机牌应固定牢固,保持清洁、字迹清晰,无油污、灰尘等污物。

5、输送容易结晶,有毒有害,腐蚀性的液体的机泵机封处有泄漏液 体的,基础,泵体要用水进行冲洗,其它部分要用干净的抹布进 行清净。

6、 双吸泵的盘根密封会有不同程度的漏液,要求对漏液通道进行疏 通,不能有积水,结晶物的淤积。

7、 泵体及其机泵底座(或其它钢筋结构)不得有油垢油污,不得有 灰尘和积土,泵底座下不得存放物品和垃圾,要清扫干净,不得 有积水。

8、 泵的铭牌,油杯,油视镜,压力表,冷却水管视镜要保持干净, 以便巡检观察。

9、电机部分要求用干的抹布进行清扫,电机的铭牌及转向牌清扫干净,不得用水直接冲洗电机。

六、工作要求

1、提高认识,加强领导。各科室及车间要充分认识此项活动的重要性,认真组织学习下发方案要求的内容,对存在的问题,车间管理人员制定工作对策,做到细致、严谨。

2、落实责任,确保工作实效性。各科室及车间要把责任分解落实细化到每个工作岗位和个人。装备科要制定详细检查表,通过监督检查,全面及时排查整治。

3、全面开展,形成工作素养。安全消防宣传教育,切实提高员工的安全消防意识。各车间要切实抓好此项工作,利用班前会、交接班会进行培训和学习。做到人人有专责,事事有人管,逐步提升员工工作主动性。

4、装备科在每周五厂部调度会上通报各车间一周内对此项活动的开展情况,参照《设备管理制度》及本厂《绩效管理办法》奖优罚差。

2022年9月25日

第7篇 商业广场设施设备维保管理方案

商业广场设施、设备的维保管理方案

一、基本情况

本商业广场设施、设备主要包括给排水、供配电、消防、智能化监控等各个子系统,其中:制定相应的工程设备管理制度,通过运用科学合理的管理方式,确保各项设备设施正常运作,为商户的生产、生活提供可靠保障。

二、设施、设备的维保管理总要求

1、实行全面设备(设施)管理制度,强化设备的基础管理工作,维修和定期保养相结合。

2、制订和落实工作程序,每件事务和工作都有明确合理的程序,程序中的重要环节有统一的报表文件以及具体的经办人、责任人。

3、各专业商户管人员必须根据责任范围内设备、设施的实际情况,制定出适合于各分系统、设施的规章制度、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理。

4、运行值班人员负责设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知维修人员进行处理。

5、维修人员负责设备、设施的维修保养工作,并做好维修保养记录。

6、完善设备、设施信息管理系统,对每项设备、设施分类建立电子档案,并保持实时更新。

四、设备管理维保内容及质量标准

1、给排水系统维保内容

序号

项目

工作要求

质量标准

1

给水管道

每月检查一次,随时清通管道

管道通畅,保证供水,外观无明显破损

2

阀门

每月检查一次,每周巡视检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修复。

无明显漏、滴、跑现象,开关灵活

3

化粪池

清掏一年一次

无外溢

4

压力表

每月检查一次,每周巡视检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修复。

显示值正常,外观完好

5

机械润滑

每月检查一次,每季度加油

保证设施正常运转,无缺油、机械故障

6

排水管道

每月检查一次,随时清通,小范围除锈刷漆

外观完好,无堵塞

7

雨水管、地漏道

每月检查一次,随进清通每周巡视检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修复。

天台、地面雨水管口无明显杂物堵塞

8

井盖

随时检查,每周巡视检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修复。

每半年刷漆

无明显破裂、损坏

9

泵体

每季一次检查,发现问题报告

运行正常

2、供配电系统维保内容

序号 项目 工作要求 质量标准

1电缆头 日常检查,小修即坏即修无不良接触、良好

2温控、湿控 日常检查,小修即坏即修外表清洁,显示正常,固定可靠

3绝缘鞋、手套 每年送检

4断路器 日常检查,小修即坏即修标号清晰,性能良好

5指示灯,按钮,转换开关 日常检查,小修即坏即修外表清洁,标号清晰,固定可靠

6电容无功补偿 每日检查,电容及时更换电容补偿三相平衡

7指示灯、保险 日常检查,小修即坏更换正常使用

8配电屏对地测试 日常检查接地良好

9整体保养每月一次

10配电房全面保养每年二次

11变压器性能检测每二年一次

3、室内外照明系统维保内容

序号项目工作要求质量标准

1公共通道照明 日常检查,小修即坏即修 灯开关正常,线路完好

2楼梯照明 日常检查,小修即坏即修 灯开关正常,线路完好

3洗手间照明 日常检查,小修即坏即 修灯开关正常,线路完好

6应急灯,安全指示灯 日常检查,小修即坏即修

五、给排水系统管理

1、运行管理

1)给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

2)运行专人专职管理,严格执行持证上岗制度,定岗定人。

3)实行24小时值班制度。

4)消防系统定期进行试运行,确保系统安全可靠。

2、维修保养

1)制定科学合理的维修保养计划并组织实施。

2)维修操作人员合理配置,严格执行持证上岗制度。

3)加强日常巡视、检查,切实执行“应修尽修、全面保养”的方针。

4)提高管网工作效率,有效处理管网系统的跑、冒、滴、漏现象,以减少损失,以达到节能、经济运行的目的。

3、应急预案

1)遇有事故,及时抢修,限水、停水24小时前通知商户。

2)检查漏水的准确位置及所属水质,并在许可能力下,立即设法制止漏水,若不能制止,应立即寻求支援,在支援人员到达之前尽量控制现场,防止损坏扩大。

3)观察周围环境,漏水是否影响各项设备,如电力设备、线缆等。

4)利用沙包等物件堆箱,防止漏水渗入电机等重要设备。

5)利用现有工具,设法清理现场。

6)如漏水可能会导致索赔等问题,须拍照存档以作日后证明。

7)日常巡视、检查时,应留意渠道及排水是否有淤泥、杂物,随时加以清理,以免堵塞。

8)如该部位曾经有水浸记录,平时应准备足够沙包,作为爆水管及雨季应急之用。

六、供配电系统维保管理

1、运行管理

1)工程技术部应根据不同设备、设施的性能、技术指标等,合理制订出维保计划及相应的操作和维修保养规程。

2)运行值班人员应严格按照值班规定实行24小时值班制,对大楼变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查,同时做好相应记录。

3)运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按安全操作规程进行,执行〈工作票〉、〈操作票〉制度,牢固树立“安全第一”的思想,确保人身和设备、设施的安全。

4)运行值班人员必须留意和掌握供电设备、设施的运行状况,发现隐患,及时报告故障,并做好详细记录。

2、维修保养管理

1)维修人员进行日常维修保养工作必须严格按照〈电气维修管理规定〉及各种设备、设施的〈维修保养操作规程〉进行,并按要求做好安全保障措施和技术措施。

2)维修人员应熟悉、掌握大楼各系统所有照明器具情况,认真做好维修工作、更换工作。

3)合理设计公共场所照明控制线路,如露天场所的照明可以采用光电控制,采用节能灯源,以达到节能、经济运行的目的。

4)工程技术部应定期组织人员对供配电系统进行全面的、系统的检查、调试,并根据实际需要充分做好合理用电调配和节能工作。

3、应急预案

1)在即将发生台风、暴雨时,工程技术部应组织人员对所有供配电系统进行预防性检查,多方位监视,同时做好抢修工作准备。灾情过后,对供配电系统进行一次全面检查,发现问题及时处理。

2)发生火灾时,运行值班人员应立即报警并切断火灾区域电源,积极灭火。事后,必须对供电设备、设施进行全面检查方可恢复供电。

3)发生故障,及时抢修,短时间不能完成抢修的,应通知商户。

4)限电、停电应提前24小时通知商户。

4、临时用电管理

1)为保障用电安全,临时用电实行申请制度,商户在拉线用电前,应填写〈临时用电申请表〉经物业部经理审批后方可临时用电。

2)用电期间,运行值班人员应根据用电情况,认真做好巡视、检查工作,及进送、停电,保证供电。

3)用电后,维修及运行值班人员应积极配合商户做好临时用电的拆除工作,同时,进行认真检查,保证安全,不留隐患。

七、消防系统维保管理

1、运行管理

1)实行24小时值班制度。

2)运行值班人员应密切注意消防系统运行情况,并做好记录。

3)对于系统报警信号,值班人员应立即通知报警区域保安,并作好记录。如为误报,应通知维修人员进行维修。

2、维修管理

1)每月对系统维修保养一次。

2)每年对系统进行两次性能检测。

3)重要项目委托专业公司进行。

八、服务承诺

1、商户有关工程方面的咨询10分钟内到达现场。

2、出现意外停电、水管渗漏等紧急事件保证5分钟内到达现场。

3、急修及时完成,一般维修当天完成。

4、客人被困电梯10分钟内解救。

5、各项维修业务返修率低于1%。

九、操作规程

高低压配电房的管理及操作规程

1、配电房必须设锁,闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

2、值班期间禁止从事与工作无关的一切事情,不得擅离职守。

3、接班人员未到位,当班人员不得离开工作岗位。

4、每班做好巡查记录,《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

5、值班人员必须熟悉触电急救方法。

6、对高(低)压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、接地线等,而且在保护人监护下执行操作。

7、需要停电进行线路检修时,首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下,方可进行操作。

8、要执行停、送电操作,必须办好有关手续,坚持工作票制度。凡要执行10kv高压部分及低压母联开关时,未经主管人员批准,不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

9、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

10、严格执行岗位职责,遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

11、配电房室内温度控制在40℃以下。

12、停电时应先断开各分路的空气开关,再断开各回路控制柜的隔离开关,然后再断开多功能断路器,最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸(隔离开关)。

13、送电时首先检查各分路是否断开,然后合电源总隔离开关,多功能断路器,各分回路控制隔离开关,最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

14、在恶劣的气候环境下,要加强对设备的特巡,当发生事故时,应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并做好记录。

消防系统操作规程

一、主机控制器

1)查询:

1、按下菜单(menu)按钮到下一级菜单,选择菜单上需要查询信息前面相应数字的数字按钮。

2、退出查询按返回(esc)按钮返回到上一级菜单。

2)联动:

1、查看是否为自动(黄色灯亮)。

2、联动设置:通过菜单上“系统设置”到下一级菜单,选择“联动设置”再到下一级菜单选择“自动”或“手动”。

3、快速查找联动信息:在菜单上选择“联动信息” 到信息栏,同时按下“shift+回路(0、1、2、3)”能快速找到相应的回路,再通过上下(▲、

第8篇 楼宇机电设备设施管理方案

设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,cpm注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,cpm又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。

1 系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行安全。

1.1 运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1 编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2 建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。

1.1.3 制订科学、严格的操作规程。

1.1.4 制订周密、合理的设备维护保养计划。

1.1.5 对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。

1.1.6 实施维护保养工作。

1.1.7 定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。

1.1.8 工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。

1.1.9 发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2 设备系统的日常运行

1.2.1 变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。

1.2.2 采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3 给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4 照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。

1.2.5 消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查,真正做到'预防为主,防消结合'。当发现险情时,消防管理人员及时到场,按突发火灾的应急方案及时处理,确保生命财产安全。

1.2.6 电梯

电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序及时处理。

2 设备系统的应急处理方案

2.1 设备故障处理规程

2.1.1 故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2 故障处理通则

发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。

最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。

管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。

2.1.3 重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4 一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部长处理,工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2 供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种情况处理

2.2.1 在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2 正常情况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3 如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排除故障后恢复送电。

2.2.4 如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。

2.2.5 低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6 如供电局对大厦突然全部停电,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,马上启动设备,确保顺天国际财富中心的正常工作。

2.3 停水及故障处理规程

2.3.1 在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应立即转告楼内各有关单位,并积极采取贮水保障措施,减少停水影响。

2.3.2 若安排水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3 给排水设备故障一般处理程序

a. 给水泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,然后及时对故障泵进行维修。

b. 排污泵出现故障时,应迅速抢修,若一时不能修复,应准备临时排污染。

c. 若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,及进通知维修人员抢修。

b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通。

2.4 空调故障处理规程

2.4.1 当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排除故障。

2.4.2 由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应立即停止系统的运行,排除故障后再补水投入运行。

2.4.3 当故障停电时,立即关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5 发生火警处理规程

2.5.1 大楼发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2 火灾报警程序

a. 发现火警时,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

b. 用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3 接到报警后的处理办法

a. 中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证实火警,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。

b. 中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c. 管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d. 派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6 系统的维护保养

2.6.1 当设备发生故障时,应立即检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2 由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应立即供应,确保重要设施设备正常运行。

3 系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1 维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,由值班、巡视人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由维修人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2 日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发现不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3 主要系统定检工作要点

3.3.1 变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

3.3.2 给排水系统:检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否灵活、可靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4 防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,立即处理。

3.3.5 电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4 设备维护保养检修计划和标准

3.4.1 供电设施年度检修保养计划(表1)

3.4.2 水暖设施年度检修保养计划(表2)

3.4.3 设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况,需待cpm正式接管后根据相应设备逐一制定。

4 节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1 工作内容

4.1.1 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

4.1.2 统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。

4.1.3 巡视、检查和监督能源使用。

4.1.4 进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。

4.1.5 实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。

4.2 组织措施

4.2.1 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。

4.2.2 加强能源使用的计划管理,严格执行cpm下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3 能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4 控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

4.2.5 加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。

4.3 技术措施

4.3.1 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。

4.3.2 变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3 空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

4.3.4 照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。

4.3.5 给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。

5 技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:

a. 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。

b. 设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。

c. 随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1 论证立项

选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1 扩大设备应用范围

5.1.2 改善设备主要性能指标

5.1.3 提高设备工作效率

5.1.4 提高设备可靠性和可维修性

5.1.5 提高设备安全性能和环保性能

5.1.6 降低设备运行能耗

5.2 方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3 组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。

5.4 整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5 验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6 费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的'维修基金计划'拨款。

6 技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1 收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。

6.2 建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:

6.2.1 所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2 将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。

6.2.3 每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4 大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3 做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工资料

6.3.2 运行资料

6.3.3 值班记录

6.3.4 大修改造资料

6.3.5 二次装修图纸及审批资料

6.3.6 设备故障处理资料

6.3.7 区内市政设施资料

6.3.8 检查、验收、年审资料

6.3.9 计算机软件及录像资料

第9篇 _物业区域公共设施设备专业管理工作方案

物业区域公共设施设备专业管理工作方案

1.管理目标

保证设备运行正常,无重大管理责任事故。

2.管理措施

(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。

(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。

(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。

(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。

(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。

(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。

(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。

第10篇 物业辖区公共设施设备管理方案

物业辖区公共设施设备管理方案

一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。

二、验收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收,做好接管工作。

2、验收的主要内容

(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;

设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;

(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷实验。

3、验收合格后,资料全部归档,交付使用管理部门。

三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分a、b、c三类:a类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。

b类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。

c类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

四、设备的运行管理

1、对a类设备,配备专职运行操作员,根据业主委员会要求,专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,认真做好交接班。

4、各设备主观人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程维修部主管监督整改情况。

五、设备设施的维修保养

1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养,各班长负责组织本班维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;

定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;

年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

(2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。

(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经部门主管领导批准后实施。

(4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。

维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

六、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;

(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

(1)委托维修主要用语故障维修。

管理处设总中央值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告,接报后,迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。

工程、维修部部长根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。

派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

七、设备故障及事故

1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。

达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班必须立即组织力量迅速处理。

较重大时间,必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。

八、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,从维修资金中支出。

每年度的费用预算,经业主委员会审核,业主大会批准,其后决算还须维修资金管理中心审计。

3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请,经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经业主委员会批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进行。

九、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废:

(1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。

(2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。

(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。

(4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。

(5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请,并填写《设备报废申请单》,综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准,其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后,由设备四用部门进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。

十、房屋外观和围墙护栏

1、空调统一安装在预留位置上,空调架每年油漆一次,费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作,加强日查个管理,治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户擅自作主进行的任何为归安装,管理处派人及时进行劝阻;

对已经造成的事实,管理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,管理处免费提供整改服务。

十一、记录

1、工程验收记录;2、设备台账;3、设备标识卡;

4、运行记录;

5、设备日常巡视保养项目及记录;

6、设备定期维护保养项目及记录;

7、事故故障报告单;

8、设备报废申请表;

9、设备大修改造申报表;

10、设备大修汇总表。

十二、公共设备设施维修、保养程序:

(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查,不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;

(2)如果在检查中发现有故障或损坏的,应向工程组提出修理申请,填写维修申请表;

(3)经管理处领导认定后,将工作交给工程维修组,让其完成人员的安排和修复工作;

(4)工程组人员按照工种,指定专人到现场进行维修;

(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的,根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用,报管理处领导审核安排;

(6)等全部维修工作结束后,进行试运行合格后,作好维修记录并存档。

第11篇 大厦房屋及公共设施设备管理方案（5）

大厦房屋及公共设施设备管理方案(五)

房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是大厦管理的重中之重。

(一)管理内容:

1、房屋公共部位管理:根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

(1)业主已领房:

_房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;

_加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;

_装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。

(2)空关房(含业主托管房):

_管理处应每月通风打扫一次;

_对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。

(3)公共用房

_做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护:

(1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;

(2)公共卫生设施每周检查一次;

(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

(4)电梯机房,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

(5)中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;

(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;

(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;

(5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。

(二)管理措施:

1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;

2、对所有的管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;

4、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;

5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录;

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

第12篇 设备故障应急响应现状及改进措施管理方案

1.编制目的

为了建立设备故障应急响应机制,充分发挥设备故障应急抢修的积极作用,确保设备发生故障时能够迅速、准确、有效的组织抢修处理,防止故障进一步扩大,最大限度的减少降产或停机损失,降低维修成本,依据公司2008年11月1日颁发的《安全生产管理制度》(试行版),结合公司生产设备实际状况,特编制本预案。

2.适用范围

本预案适用于突发性的直接导致降产或停产的所有设备故障,用于指导设备故障的报警、处理、抢修、恢复等全过程。

3.各部门应急职责

3.1 生产部应急职责

3.1.1 生产部副经理担任现场应急抢修小组组长,负责设备故障的现场应急指挥;

3.1.2 负责向工厂总经理汇报故障状况及抢修进展情况;

3.1.3 负责组织抢修人员就位;

3.1.4 负责对备品备件的数量、型号、规格进行确认及抢修物质材料的准备;

3.1.5 负责加工件外协和委外维修的申请;

3.1.6 负责实施抢修作业,以及修后设备的检查、试运行;

3.1.7 加强抢修培训,开展故障预想,掌握故障发生的征兆、原因、后果和应急处理方法、步骤,以及在抢修过程中应采取的防护措施、安全措施、技术措施,确保抢修工作的安全顺利进行。

3.2 储运部应急职责

3.2.1 加强车辆维护和保养,及时提供可用的起重设备和运输设备;

3.2.2 本部门的设备故障抢修,必须全力协助机电维修工的工作。

3.3 技术保障部应急职责

3.3.1 负责设备故障抢修过程中的技术支持,加强与各设备制造厂家的联系和沟通,协调解决抢修过程中遇到的技术难题;

3.3.2 负责对设备故障应急响应预案的制订,报技术总监和工厂总经理审批,并每年修订一次;

3.3.3 安全员负责故障抢修现场的安全监察,确保抢修过程中的人身安全和设备安全;

3.3.4 特殊作业需由安全员开具特殊作业证后方能动工,安全员并全程跟踪。

3.4 五金库应急职责

3.4.1 做好备品备件的保管和补充,及时检查备品备件的储备情况,确保备品备件处于良好的备用状态;

3.4.2 抢修材料的发放做到准确快捷。

3.5 采购部应急职责

3.5.1 做好故障抢修材料的供应工作,在抢修过程中,需要补充设备或材料时,应迅速组织货源,争取在最短的时间内运送到现场,保证应急工作的顺利开展;

3.5.2 负责加工件外协和委外维修单位的联系、商务洽谈并落实、跟踪;

3.5.3 确保各种采购渠道的信息畅通。

3.6 财务部应急职责

3.6.1 本着急件特办的原则,提供财务支持。

3.7 行政部应急职责

3.7.1 负责急件采购或加工的交通运输工作;

3.7.2 在抢修过程中,负责抢修人员的膳食保障;

3.7.3 如有人员受伤,及时与有关医疗机构联系,保证受伤人员及时得到救治;

3.7.4 特殊作业,保安人员需做好监护、巡视工作。

4.应急资源概况

4.1 人力资源

4.1.1 生产部副经理1人;机、电主管各一人(其中电气工程师1人);机、电班长各一人;维修钳工10人(其中电焊工2人,高级钳工1人);电工7人;设备使用部门主管、班长及操作工。

4.1.2 技术总监1人;设备工程师1人、电气工程师1人、安全员1人。

4.2 物质资源

4.2.1 起重工具与设备:3吨叉车1台、2吨手动液压起重叉车1台、2吨手动液压升降车2台、50吨液压千斤顶2台、32吨液压千斤顶2台、5吨行吊1台、10吨手拉葫芦2件、5吨手拉葫芦2件、3吨手拉葫芦2件、2吨手拉葫芦6件、2t吊装带5条、3t吊装带5条、11#铁丝、麻绳等。

4.2.2 电动工具:切割机2台、立式砂轮机2台、台钻1台、角向磨光机2部、轴向磨光机1部、手电钻2部、冲击钻1部、电锤1部等。

4.2.3 焊接、气割设备:电焊机4台、气割设备4套。

4.2.4 机加工设备:拉丝机2台。

4.2.5 仪器仪表:红外线测温仪、万用电表、钳型电流表等。

4.2.6 安全设施:安全围栏、警示牌、警戒线。

4.2.7 维修工具:扳手、螺丝刀、钳子、管钳、手锤、锯弓、锉刀、拉码、台虎钳、龙门钳、钢板尺、游标卡尺、千分尺、水平尺等、竹梯等。

4.2.8 防爆工具:铜板手、铜螺丝刀、铜锤、铜管钳、铜撬棍、铜铲等。

4.2.9 运输工具:牵引车4台、铲车2台、钩机1台、面包车2台等。

4.2.10 机加工外协单位:广州祥发机电维修公司。

4.2.11 备品备件:根据《备品备件安全库存表》储备的备品备件,以及按急件采购程序采购配件。

5.故障分析

5.1 设备故障的性质

设备故障是指设备或系统在使用过程中,因某种原因丧失了规定功能或降低了效能时的状态,直接影响产量、质量和企业的经济效益。

5.2 故障发生的原因

5.2.1 设备设计、制造、安装中存在缺陷;

5.2.2 材料选用不当或有缺陷;

5.2.3 使用过程中的磨损、变形、疲劳、振动、腐蚀、变质、堵塞等;

5.2.4 维护、润滑不良、调整不当、操作失误、过载使用、长期失修或修理质量不高等;

5.2.5 环境因素及其他原因。

6.应急响应程序

6.1 报警与接警

6.1.1 操作工发现设备故障后,立即用对讲机向当班班长汇报,说明故障发生的设备位号和部位;

6.1.2 当班班长立即呼叫值班机电维修工,值班机电维修工应在5分钟内赶到现场,初步了解故障发生的原因、性质、范围、严重程度,由班长将掌握的情况向主管和部门副经理或经理汇报,做出是否立即降产或停机的请求;

6.1.3 对暂时只需要降产或可延迟停机的设备故障,待机电主管及生产部副经理赶到现场后,再做进一步决定;

6.1.4 机电主管、生产部副经理应带领维修工对设备故障进行检查确认,生产部副经理在确认故障信息的情况下,迅速下达应急处理命令,采取临时应急措施,对故障情况加以控制,并及时报告给生产部经理和工厂总经理。

6.2 应急启动

6.2.1 工厂总经理接到设备故障应急报告后,通知相关人员到场到位,并组织协调有关抢修前的准备工作;

6.2.2 应急小组长通知现场应急抢修小组人员到场到位。

6.3 应急行动

6.3.1 技术保障部设备工程师、电气工程师和安全员,协助生产部副经理制订抢修安全措施和技术方案,并提供有关的技术资料;

6.3.2 应急小组根据职责分工,各就各位,全面展开抢修工作;

6.3.3 机电维修工及时将所需的工器具运送到现场,机电主管迅速落实所需配件的储备情况,落实型号、规格,并将备件运送到现场;

6.3.4 急件采购或加工,实行急件采购或加工预案,如果需要交通车辆,由行政部安排提供;

6.3.5 对需委外维修的部分工作,由机电主管填写签呈、生产部副经理确认、报工厂总经理审批同意后交采购部联系执行;

6.3.6 技术总监和工厂总经理,应及时了解抢修现场的进展情况,指导抢修工作的顺利进行;

6.3.7 安全员应监督检查抢修过程中安全措施落实情况和各种违章作业情况,保证检修过程中的人身安全。

6.4 现场恢复

设备故障抢修结束后,应对抢修后的设备进行空载试运行,时间不少于15分钟,确定抢修的质量和效果,并将试机情况向技术总监和工厂总经理进行汇报,得到认可后,开始对抢修人员、工器具进行清点,将现场打扫干净,撤离现场。操作工对现场进行恢复工作。

6.5 应急结束

值班机电维修工,负责对抢修后的设备进行联机启动运行,观察运行工况。应急结束。

7.联系方式

7.1 对讲机联系

使用公司内部对讲机联系。

第13篇 zz商城设备安全管理及应急措施方案

商城设备安全管理及应急措施方案

设备在运行中常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失或效能下降。这些原因会危害设备的正常使用,还会危害设备操作或使用人员的生命安全,如果处理不及时,将会造成业主资产和个人不可挽回的损失。只有建立积极有效的管理预防措施,杜绝事故发生。对于发生的设备事故要及时维修,认真分析原因吸取教训,制定防范措施避免再发生。

1设备故障处理

1.1故障分类:

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均定义为故障,凡故障发生时,均应视情况分为重大故障和一般故障两级处理。

重大故障:人身伤亡事故、设备故障导致经济损失超过万元以上。因故障引起商城停水、停电、发生火灾等。

一般故障:除以上重大故障外,其他均为一般故障

1.2故障处理细则

_设备发生故障,值班人员根据要求判断事故类别。如为重大事故,立刻上报经理及设备的保修、保养专业单位。及时通知业主。并按要求采取应急处理措施。经理接到报告后应第一时间赶到现场。指挥故障处理;如为一般故障。及时与设备的保修、保养专业单位联系。并协助处理

_值班人员应根据设备检测、设备的参数及设备外部特征,判断故障的情况,尽快限制故障的发展。迅速排除危害人员及设备的因素。作好安全防范措施。并记录检测设备的信号显示及操作时间、故障现象。

_值班人员配合有关人员进行故障处理时应迅速、果断、正确、镇静。不违反安全操作规程。

_故障处理完毕后,由专业技术人员根据实际对故障原因进行分析取证,查明故障产生的原因、形成机理及规律并做好预防措施。

_查明原因、分清责任,对相关人员进行处罚及教育,制定防范措施。

_事故处理完毕后,将故障的全过程及处理意见详实记录,以文件形式上报经理及业主,并作好相关的档案。

2各机电设备设施抢修、应急处理方案

2.1停电应急处理措施

zz国际商城配电系统设计了发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态,一旦商城发生高压环网柜或高压变电站故障、检修,发电应急备用电源启动。

突发性市电停电后,自动设计状态的发电机会在6秒钟内起动运行提供备用电源。如发电机不起动,值班员应即时采取以下措施:

_首先查明故障原因,根据具体情况启动备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

_查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确,如打在'停'或'手动'位置,应按日常检查程序进行检查,情况正常将选择开关拧到'自动'位置。

_如选择开关位置正常,则检查切换柜择位开关,如有错,即刻纠正将其打在'自动'位置。

_若以上两项都正确,则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁,则应先断开主回路开关,分回路断路器,更换后恢复合闸。在故障处理过程中,应先断开'市电、备用'电源切换柜,并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。

_检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用,并保证动作正常,作人员疏散照明之用。

_如当班值班员无法短时间内消除故障,应及时向主管领导汇报,并通知业主做好应急准备。

_事故处理完毕作好工作记录,工作总结。上报管理处经理及业主领导。

停电处理应急流程图:

2.2给排水系统应急处理方案

市政供水计划性停水,管理处提前通知业主,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知业主时,管理处设法满足业主用水要求,事后向业主说明原因。

由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

_接到事故报警后,机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因,及时抢修,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。

_加压泵出现故障停止运转时,值班员应及时将该泵控制电源分闸,挂指示牌匾,并及时将备用泵投入使用,即时通知相关负责人组织抢修。

_主管网漏水或爆管时,应即时停泵,关闭进水阀门,分管网漏水或爆管时,应即时关闭分管网阀门,并及时进行抢修。

_事故不能在2小时处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知业主。

排水部分突发事故:

_排水主管爆裂或堵塞时,应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。

_污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时,应及时组织抢修。

_地下停车场集水坑排水不良时,应即时用潜水泵将水排除,并对排污泵、管网作检查、抢修。

_设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的,应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。

给排水系统应急处理流程图

2.3电梯应急处理方案

无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客按以下程序执行,保证乘客人身安全。

_当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时,必须立即通知管理处组织人员灭火救灾;同时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防专用的电梯,将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出后切断电源,把各层厅门关闭,防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。

_突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知电梯管理人员,根据楼层指示灯或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤放被因乘客:

停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。

轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。

手动盘车时,至少两人进行,一人双抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行

间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时(以高于或低于楼面不超过0.5米为准),应松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。

_电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处及业主。

电梯应急处理流程图

2.4消防系统应急措施

监控中心24小时对各区域实时监控,同时认真落实巡逻制度,保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视,保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患,真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾,保证火灾能初期在短时间扑灭,消除火灾对人员疏散的威胁,减少火灾损失,确保商城人员生命安全,按以下规定进行:

发生火灾时,监控中心立即通知有关人员进入火灾应急状态,并启动义务消防员、保安员等进入着火区域抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火。

若火势迅猛,管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延,立即向'119'报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化,作出相应的灭火方法和步骤:

_消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。

_监控中心人员开启消防广播,通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静,按指挥进行自救、疏散。

_配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起曼延。同时随时做好备用电源的转送工作。

_给排水管理人员迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,

_电梯管理人员按照电梯应急管理规定,利用消防梯进行疏散,并将客梯全部降至底层锁好,禁止使用。

火灾消灭后,相关人员对工作情况进行总结,清理损失,作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。

第14篇 职工小区房屋共有设备设施管理方案

ee工商局职工小区房屋共有设备设施管理方案

(一)制订设备安全运行管理方案

1、所有机电操作,维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程,并树立'安全第一'的思想,即要保证设备的安全运行,又要保证工作人员安全。

2、新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核,熟悉所辖楼宇的设备情况后,才能上岗工作。

3、设备房应该配置安全操作用品,例如配电房配置绝缘手套,并要认真保管。

4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。

5、非电气工作人员未经允许,不得私自进入变、配电房。

6、对于设备正常运行参数定时检查记录,如参数异常,必须及时处理。

7、电气部分维修,必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上,以防事故发生。

8、熟悉掌握触电急救方法及步骤。

(二)公共照明系统管理方案

1、制订年度、月份保养计划;2、经常检查小区内所有公共照明系统的情况。3、以'时效制'工作的要求对受损的情况进行更换和维修;4、每月进行一次全面大检查,保证小区照明正常运转;5、对小区路灯进行间隔式开启,注意节约能源;6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间;7、制订安全使用规范和应急维修计划。

(三)弱电及自动化系统管理方案

1、组织专项维修工熟悉小区弱电系统的分布;2、熟悉维修电路原理功能图;3、制订实施安全操作规范;4、用'观察法'和'静态测量法'检查故障的起因;5、做好年度、月份保养计划,依此进行检查、维修;6、对小区弱电自动化系统的应急有计划、有方案;7、加强非直接责任弱电设施(如电话、有线电视等)管理部门的联系,确保正常运转。

(四)给排水系统管理方案

1、维修部主管组织研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并报批;2、维修部主管负责向有关用户通知停水的情况;5、维修工每年两次清洗给排水设备设施;6、应急维修应在维修前发出紧急通知;7、常规维护安排在节假日或周末。

(五)共用配套设施管理方案

1、建立共用设施档案并予以公布;2、制订维修保养计划;3、对 小区内所有共用设施进行编号,并设有标识;4、按'谁受益、谁付费'的原则进行维修保养;5、制订共用设施维修制度;6、协调业主之间的关系,便于维修的实施;7、应急维修应在维修前发出紧急通知;8、常规维护安排在节假日或周末。

第15篇 太阳城设备设施管理方案

富田太阳城设施设备管理是物业管理工作的基础和重点之一,我们将落实岗位责任制,使设备的维修保养责任到人,强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。同时按公司iso9001和iso14001质量保证体系要求进行管理,如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《设备设施维修保养手册》、各类设备操作规程等作业指导书,使我们的设备设施管理规范化、程序化。

本小区设施设备管理主要由管理处维修部承担,公司提供人员、技术支持、不定期派有关专家前来指导,并选派5名技术骨干负责维修部的工作,严格控制好维修技术人员的选聘,加强培训,造就一支业务水平全面、责任心强、爱岗敬业的技术队伍。

2.1供配电设备

工作内容:

维护供配电设备的良好工作状态,确保小区电源供应正常,为营业以及居民用电提供可靠的电力保证。

工作要点:

根据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点,合理调整变压器的运行方式,最大限度的发挥变压器的利用率,保持电容补偿柜良好的::工作状态,确保功率因数符合规定要求。

配备专业人员管理供配电设备,操作人员实行持证上岗,按规程操作。严格控制停送电操作,设备的检修应避开办公和营业时间。

值班人员每班对配电室巡检,加强预防性维修和年度保养,认真填写巡检和保养记录。

2.2 公共照明、广场照明、泛光照明

工作内容:

保持公共通道、楼梯、广场、泛光照明设施及灯具的完好和正常工作,在保证小区外观形象和业主方便的前提下,尽量节约能源。

工作要点:

加强巡检工作,发现照明设施损坏及时修复。

根据季节变化及时调整照明送电时间,做好重大节日和接待时的灯光布置。

在条件允许的情况下,选用节能灯具,安装定时器和红外感应开关,为业主节约能源。

2.3 给排水系统

工作内容:

维护系统的良好运行状态,保证小区正常供水,确保二次供水达到国家饮用水标准;保证小区排水系统畅通,避免暴雨、水患给小区正常的生活和营业带来不便。

工作要点:

定期检查生活水泵、排水泵的运行情况,检查水池、水箱和各类管网是否有异常,防止跑冒滴漏。

加强日常保养工作,定期对泵类进行年度检验,预防各种故障发生。

水池、水箱的清洗要有取得健康证的工作人员进行,并取得卫生防疫部门颁发的检验合格证。

每次暴雨洪水到来之前,重点检查排水泵的运行情况,确保管路畅通。

2.4 消防系统

工作内容:

负责消防设备的巡检、维护、维修,保持消防系统各设备的正常工作状态,保证系统联动正常可靠,及时消除各种消防隐患。

工作要点:

对于住宅小区,消防是工作的重中之重,要保证系统安全可靠,必须加强对员工消防意识和小区消防设备性能知识的培训,加强对客户消防知识的宣传。

24小时安全值班,密切监视系统运行,认真对待每一次报警和每一台消防设备的动作,增加巡检力度和预防性维修保养。认真查看打印记录,分析相关数据资料是否正常。

对不经常启动的泵类设备,应定期试运行。要保持管网压力符合消防要求。

加强供配电室气体消防系统的检查,气瓶压力是否正常,电磁阀动作是否可靠等。

定期进行消防联动实验和消防演习,检验系统是否正常,增强员工的应急处理能力。

2.5 房屋及附属设施的维护、修缮

2.5.1建筑物主体

工作内容:

保持结构不被任意改动,外墙、门窗、地面、天花板完好和及时修复,确保小区各部位结构安全,外观完好。

工作要点:

对建筑物进行日常巡查和全面检查,包括地面、墙面、天花板、走廊、楼梯、天台,发现问题,及时报管理处,由管理处安排工程部负责修缮和养护。

定期进行基础和整体观测,发现异常及时向业主委员会汇报,组织有关专家会诊,提出意见。

加强装修管理,严格按建设部《室内装饰装修管理规定》进行有效的控制,重点关注承重结构、智能管线、消防设施等方面的安全和完整。商业二次装修按规定须报消防审批的,要及时办理。

2.5.2 附属设施

工作内容:

保持小区附属设施的完好、无损,确保小区附属设施正常发挥作用。

工作要点:

定期对小区附属设施进行巡检,发现问题及时处理。室外管网、消防接合器表面有无锈蚀,阀门是否滴水,广场花木护栏、路面、台阶有无损伤。

室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉积。

小区避雷针、避雷网要定期检查,定期除锈刷漆,确保各部位连接牢固。定期测试系统的接地电阻,保证小于4欧姆以下,否则应采取相应措施。

广场车辆出入口