高层管理方案5篇

第1篇 z高层楼宇消防管理方案

高层楼宇消防管理方案

某广场是高层楼宇,消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。

1、管理内容:

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施:

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;

(2)制订消防事故处理预案,防患于未然;

(3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警.

第2篇 高层楼宇机电设备设施管理方案

高层楼宇机电设备设施的管理方案

设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,cpm注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,cpm又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。

1 系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行安全。

1.1 运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1 编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2 建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。

1.1.3 制订科学、严格的操作规程。

1.1.4 制订周密、合理的设备维护保养计划。

1.1.5 对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。

1.1.6 实施维护保养工作。

1.1.7 定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。

1.1.8 工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。

1.1.9 发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2 设备系统的日常运行

1.2.1 变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。

1.2.2 采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3 给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4 照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。

1.2.5 消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查,真正做到'预防为主,防消结合'。当发现险情时,消防管理人员及时到场,按突发火灾的应急方案及时处理,确保生命财产安全。

1.2.6 电梯

电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序及时处理。

2 设备系统的应急处理方案

2.1 设备故障处理规程

2.1.1 故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2 故障处理通则

发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。

最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。

管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。

2.1.3 重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4 一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部长处理,工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2 供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种情况处理

2.2.1 在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2 正常情况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3 如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排除故障后恢复送电。

2.2.4 如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。

2.2.5 低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6 如供电局对大厦突然全部停电,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,马上启动设备,确保顺天国际财富中心的正常工作。

2.3 停水及故障处理规程

2.3.1 在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应立即转告楼内各有关单位,并积极采取贮水保障措施,减少停水影响。

2.3.2 若安排水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3 给排水设备故障一般处理程序

a. 给水泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,然后及时对故障泵进行维修。

b. 排污泵出现故障时,应迅速抢修,若一时不能修复,应准备临时排污染。

c. 若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,及进通知维修人员抢修。

b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通。

2.4 空调故障处理规程

2.4.1 当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排除故障。

2.4.2 由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应立即停止系统的运行,排除故障后再补水投入运行。

2.4.3 当故障停电时,立即关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5 发生火警处理规程

2.5.1 大楼发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2 火灾报警程序

a. 发现火警时,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

b. 用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3 接到报警后的处理办法

a. 中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证实火警,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。

b. 中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c. 管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d. 派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6 系统的维护保养

2.6.1 当设备发生故障时,应立即检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2 由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应立即供应,确保重要设施设备正常运行。

3 系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1 维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,由值班、巡视人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由维修人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2 日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发现不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3 主要系统定检工作要点

3.3.1 变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

3.3.2 给排水系统:检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否灵活、可靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4 防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,立即处理。

3.3.5 电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4 设备维护保养检修计划和标准

3.4.1 供电设施年度检修保养计划(表1)

3.4.2 水暖设施年度检修保养计划(表2)

3.4.3 设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况,需待cpm正式接管后根据相应设备逐一制定。

4 节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1 工作内容

4.1.1 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

4.1.2 统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。

4.1.3 巡视、检查和监督能源使用。

4.1.4 进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。

4.1.5 实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。

4.2 组织措施

4.2.1 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。

4.2.2 加强能源使用的计划管理,严格执行cpm下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3 能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4 控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

4.2.5 加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。

4.3 技术措施

4.3.1 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。

4.3.2 变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3 空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

4.3.4 照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。

4.3.5 给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。

5 技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:

a. 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。

b. 设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。

c. 随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1 论证立项

选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1 扩大设备应用范围

5.1.2 改善设备主要性能指标

5.1.3 提高设备工作效率

5.1.4 提高设备可靠性和可维修性

5.1.5 提高设备安全性能和环保性能

5.1.6 降低设备运行能耗

5.2 方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3 组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。

5.4 整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5 验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6 费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的'维修基金计划'拨款。

6 技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1 收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。

6.2 建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:

6.2.1 所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2 将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。

6.2.3 每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4 大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3 做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工资料

6.3.2 运行资料

6.3.3 值班记录

6.

3.4 大修改造资料

6.3.5 二次装修图纸及审批资料

6.3.6 设备故障处理资料

6.3.7 区内市政设施资料

6.3.8 检查、验收、年审资料

第3篇 d星级酒店高层管理人员绩效考核方案

为了规范酒店管理,全面提高管理人员参与经营的意识,增强工作积极性,特拟定此考核方案,具体如下:

(1)考核岗位:总经理、常务副总、销售总监、房务总监、餐饮经理、财务经理、行政总厨、保安经理、工程经理、采购经理。

(2)考核周期:月度考核,以每月1日—30日(31日),为月度考核的结算时间。

(3)考核指标:按照酒店经营管理计划书所列指标。

(4)考核工资:标准工资×40%=参与绩效考核的工资。

(5)考核形式:

1、营业和销售部门:经营指标占权重的70%,管理指标占权重的30%;

2、非营业部门:经营指标占权重的50%,管理指标占权重的50%;

3、厨务部门:经营指标占权重20%,毛利率指标占权重的60%,管理指标占权重的20%

(6)根据各部门的性质,设定各部门考核指标类型,具体如下:

指标类型

考 核 岗 位

总经营指标

总经理、常务副总、销售总监、财务经理、保安经理、工程经理、采购经理

餐饮部经营指标

餐饮经理、行政总厨(另加毛利率指标)

房务部经营指标

房务总监

(7)年终奖设置和处罚办法:

1、年终奖设置:

酒店根据工作时间设置年终奖,年终奖按照工作月份的多少给予发放,如一名员工在年终时,其工作时间为6个月,其年终奖为全年年终奖的50%。

年终奖与每月绩效考核挂钩,在月度考核中,如出现一次未达标,则扣除当月(1/12)年终奖,如连续三个月考核未达标,则扣除全年年终奖。

2、处罚办法:

所有管理在未完成经营指标的情况下,按照《管理人员绩效考核表》上所规定的考核比例进行处罚,详细见考核表。

(8)考核计算公式和案例:

1、营业和销售部门管理人员考核公式:

◆超出经营指标工资=(绩效工资×70%)×{1+(实际销售额-当月经营指标)÷当月经营指标×1.5}

◆低于经营指标工资=(绩效工资×70%)×(实际销售额÷当月经营指标)

◆管理指标工资=(绩效工资×30%)×管理指标分数%

◆实际绩效工资=经营指标工资+管理指标工资

2、非营业部门管理人员考核公式:

◆超出经营指标工资=(绩效工资×50%)×{1+(实际销售额-当月经营指标)÷当月经营指标×2}

◆低于经营指标工资=(绩效工资×50%)×(实际销售额÷当月经营指标)

◆管理指标工资=(绩效工资×50%)×管理指标分数%

◆实际绩效工资=经营指标工资+管理指标工资

3、厨务部行政总厨考核公式:

◆超出经营指标工资=(绩效工资×20%)×{1+(实际销售额-当月经营指标)÷当月经营指标×1.5}

◆低于经营指标工资=(绩效工资×20%)×(实际销售额÷当月经营指标)

◆管理指标工资=(绩效工资×20%)×管理指标分数%

◆超出毛利率指标工资=(绩效工资×60%)×{1+(实际毛利率-55%)×10}

◆低于毛利率指标工资=(绩效工资×60%)×{1-(55%-实际毛利率)×5}

◆实际绩效工资=经营指标工资+管理指标工资+毛利率指标工资

4、绩效考核案例说明:

a、超出指标案例:

某餐饮部经理月薪为5000元,2月份经营指标为120万元,实际完成140万元,管理指标各项任务完成基本合理,经核算得95分,其2月份实际所得工资为:

岗位绩效工资为:5000×40%=2000

经营指标工资为:(2000×70%)×{1+(1400000-1200000)÷1200000×2}=1866

管理指标工资为:(2000×30%)×95%=570

2月绩效考核工资为:1866+570=2436

2月份应发工资为:3000+2436=5426

b、低于指标案例:

某房务部经理月薪为5000元,2月份经营指标为80万元,实际完成70万元,管理指标各项任务完成基本合理,经核算得95分,其2月份实际所得工资为:

岗位绩效工资为:5000×40%=2000

经营指标工资为:(2000×70%)×{700000÷800000}=1225

管理指标工资为:(2000×30%)×95%=570

2月绩效考核工资为:1225+570=1795

2月份应发工资为:3000+1795=4795

c、厨务部指标案例:

某行政总厨月薪为8000元,2月份经营指标为120万元,实际完成110万元,毛利率指标实际完成50%,管理指标得分为95分,其2月份实际所得工资为:

岗位绩效工资为:8000×40%=3200

经营指标工资为:(3200×20%)×{1100000÷1200000}=582

毛利率指标工资为:(3200×60%)×{1-(55%-50%)×5}=1440

管理指标工资为:(3200×20%)×95%=608

2月绩效考核工资为:582+1440+608=2630

2月份应发工资为:4800+2630=7430

(9)考核操作办法:

1、考核工作由总办和人力资源部负责实施和操作;

2、经营业绩的完成情况和各项指标数据由财务部提供;

3、管理指标考核数据的来源:

①、营业部门的设备设施保养完好率由工程部确认;员工流失率、员工培训率由人事部确认;服务投诉率、工作落实情况由酒店总经理确认;

③、行政总厨的新菜品开发率、出品合格率、卫生达标率由酒店总经理确认,出品投诉率由餐厅楼面确认。

第4篇 星级酒店高层管理人员绩效考核方案

为了规范酒店管理,全面提高管理人员参与经营的意识,增强工作积极性,特拟定此考核方案,具体如下:

(1) 考核岗位:总经理、常务副总、销售总监、房务总监、餐饮经理、财务经理、行政总厨、保安经理、工程经理、采购经理。

(2) 考核周期:月度考核,以每月1日—30日(31日),为月度考核的结算时间。

⑶ 考核指标:按照酒店经营管理计划书所列指标。

(4) 考核工资:标准工资_40%=参与绩效考核的工资。

(5) 考核形式:

1、 营业和销售部门:经营指标占权重的70%,管理指标占权重的30%;

2、 非营业部门:经营指标占权重的50%,管理指标占权重的50%;

3、 厨务部门:经营指标占权重20%,毛利率指标占权重的60%,管理指标占权重的20%

(6) 根据各部门的性质,设定各部门考核指标类型,具体如下:

指标类型 考 核 岗 位

总经营指标 总经理、常务副总、销售总监、财务经理、保安经理、工程经理、采购经理

餐饮部经营指标 餐饮经理、行政总厨(另加毛利率指标)

房务部经营指标 房务总监

(7) 年终奖设置和处罚办法:

1、 年终奖设置:

酒店根据工作时间设置年终奖,年终奖按照工作月份的多少给予发放,如一名员工在年终时,其工作时间为6个月,其年终奖为全年年终奖的50%。

年终奖与每月绩效考核挂钩,在月度考核中,如出现一次未达标,则扣除当月(1/12) 年终奖,如连续三个月考核未达标,则扣除全年年终奖。

2、 处罚办法:

所有管理在未完成经营指标的情况下,按照《管理人员绩效考核表》上所规定的考核比例进行处罚,详细见考核表。

(8) 考核计算公式和案例:

1、 营业和销售部门管理人员考核公式:

超出经营指标工资=(绩效工资_70%)_{1+(实际销售额-当月经营指标)÷当月经营指标_

1.5 }

低于经营指标工资=(绩效工资_70%)_(实际销售额÷当月经营指标)

管理指标工资=(绩效工资_30%)_管理指标分数%

实际绩效工资=经营指标工资+管理指标工资

2、 非营业部门管理人员考核公式:

超出经营指标工资=(绩效工资_50%)_{1+(实际销售额-当月经营指标)÷当月经营指标_2}

低于经营指标工资=(绩效工资_50%)_(实际销售额÷当月经营指标)

管理指标工资=(绩效工资_50%)_管理指标分数%

实际绩效工资=经营指标工资+管理指标工资

3、 厨务部行政总厨考核公式:

超出经营指标工资=(绩效工资_20%)_{1+(实际销售额-当月经营指标)÷当月经营指标_

1.5 }

低于经营指标工资=(绩效工资_20%)_(实际销售额÷当月经营指标)

管理指标工资=(绩效工资_20%)_管理指标分数%

超出毛利率指标工资=(绩效工资_60%)_{1+(实际毛利率-55%)_10}

低于毛利率指标工资=(绩效工资_60%)_{1-(55%-实际毛利率)_5}

实际绩效工资=经营指标工资+管理指标工资+毛利率指标工资

4、 绩效考核案例说明:

a、超出指标案例:

某餐饮部经理月薪为5000元,2月份经营指标为120万元,实际完成140万元,管理指标各项任务完成基本合理,经核算得95分,其2月份实际所得工资为:

岗位绩效工资为:5000_40%=

经营指标工资为:( _70%)_{1+(1400000-1 00)÷1 00_2}=1866

管理指标工资为:( _30%)_95%=570

2月绩效考核工资为:1866+570=2436

2月份应发工资为:3000+2436=5426

b、低于指标案例:

某房务部经理月薪为5000元,2月份经营指标为80万元,实际完成70万元,管理指标各项任务完成基本合理,经核算得95分,其2月份实际所得工资为:

岗位绩效工资为:5000_40%=

经营指标工资为:( _70%)_{700000÷800000}=1225

管理指标工资为:( _30%)_95%=570

2月绩效考核工资为:1225+570=1795

2月份应发工资为:3000+1795=4795

c、厨务部指标案例:

某行政总厨月薪为8000元,2月份经营指标为120万元,实际完成110万元,毛利率指标实际完成50%,管理指标得分为95分,其2月份实际所得工资为:

岗位绩效工资为:8000_40%=3200

经营指标工资为:(3200_20%)_{1100000÷1 00}=58

2毛利率指标工资为:(3200_60%)_{1-(55%-50%)_5}=1440

管理指标工资为:(3200_20%)_95%=608

2月绩效考核工资为:582+1440+608=2630

2月份应发工资为:4800+2630=7430

(9) 考核操作办法:

1、 考核工作由总办和人力资源部负责实施和操作;

2、 经营业绩的完成情况和各项指标数据由财务部提供;

3、 管理指标考核数据的来源:

①、营业部门的设备设施保养完好率由工程部确认;员工流失率、员工培训率由人事部确认;服务投诉率、工作落实情况由酒店总经理确认;

③、行政总厨的新菜品开发率、出品合格率、卫生达标率由酒店总经理确认,出品投诉率由餐厅楼面确认。

第5篇 高层住宅工程环境保护管理方案

高层住宅项目环境保护管理方案

由于工程位于怀化市__县__路。为保证周围地区的正常工作,我司将贯彻iso14001国际环境管理标准,分析现场影响环境的因素,针对影响因素制定有效的环保方案,最大限度的降低工地的扬尘和噪音对周围地区的影响。作为施工总承包企业必须充分认识自身因素对环境的影响,要严格执行is014001环境保护体系,以人为本,营造绿色建筑,保护环境,追求待续改进,为建筑企业施工环境管理做出典范,为人类生存环保做出贡献。

1、环境管理的意义

为了保护和改善生活环境与生态环境,防止由于建筑施工造成的作业污染和扰民,保障建筑工地附近居民和施工人员的环境保护工作。施工现场的环境保护是文明施工的具体体现,也是施工现场管理达标考评的一项重要指标,所以必须采取现代的管理措施做好这项工作。

2、环境管理目标

2.1噪声排放达标:结构施工,昼间<70db,夜间<55db

装修施工,昼夜<65db,夜间<55db

2.2防大气污染达标:施工现场扬尘、生活用锅炉烟尘排放符合要求,扬尘达到国家二级排放规定,烟尘排放浓度<400mg/m。

2.3生活及生产污水达标:污水排放符合《水污染物排放标准》。

2.4防止光污染:夜间照明不影响周围社区。

2.5施工垃圾分类处理,尽量回收利用。

2.6节约水、电、纸张等资源消耗,节约资源,保护环境。

3、环境管理的法律依据及其它

3.1法律依据:

(1)《中华人民工和国环境保护法(试行)》

(2)《大气环境质量标准》

(4)《水污染物排放标准》

(5)《建筑施工场界噪声限值》

3.2其它:

(1)《建筑工程施工现场管理基本标准》

(2)《建筑工程施工现场环境保护工作基本标准》

(3)《建筑工程施工现场管理补充生活设施及卫生防疫管理标准》

(4)《建筑工程施工现场文明安全施工补充标准》

(5)其它地方标准及公司有关规定

4、环境管理体系与职责

4.1环境管理体系图

4.2环境管理组织职责

(1)公司主管副经理:主管公司的环境管理工作。

(2)主管部门:负责公司环境管理体系的建立即运行监督。

(3)项目部:负责环境管理制度和方案的实施工作。

(4)项目经理:对项目部环境管理体系的运行工作总负责管理工作。

(5)执法经理:具体负责项目部的具体情况制定相应得管理方案和措施。

(6)项目总工:负责根据项目部的具体情况制定相应得环境管理方案和措施。

(7)工程部:项目部实施环境管理的主管部门。

(8)综合办公室:项目部实施环境管理的协助部门。

4.3环境管理流程图(程序)

4.4环境管理培训

根据环境管理体系运行的要求,结合环境管理方案,对所有可能对环境生产影响的人员进行相应的培训。

(1)环境方针与程序和符合环境管理体系要求的重要性。

(2)个人工作对环境可能生产的影响。

(3)在实现环境保护要求方面的作用与职责。

(4)违反规定的运行程序和规定产生的不良后果。

4.5信息交流与传送

(1)建立项目内部环境保护信息的传递与沟通渠道,以便确认环境保护方案是否被实施,以及环境保护工作中存在的问题,从而对下一步工作及时做出决策。

(2)建立项目与公司,项目于外部主管部门的信息交流与传递渠道。按规定要求接收、传递、发放有关文件,对需回复的文件,按规定要求审核后予以回复。

4.6文件控制

(1)文件要有专人负责保管,并设置专门的有效工具。

(2)对文件定期进行评审,与现行法律和规定不符时,及时修改。

(3)确保与环保有关的人员,都能得到有关文件的现行版本。

(4)失效文件要从所有发放和使用场所撤回或采取其他有效措施。

4.7监督与检测

(1)项目经理部要组织有关人员,通过定期或不定期的安全文明施工大检查来落实环境管理方案的执行情况,对环境管理体系的运行实施监督检查。

(2)在开工伊始请环保部门到现场,根据情况制定环保检测计划。在施工期间不定期对现场进行环保检测。

4.8不符合项的纠正与预防措施

对项目安全文明施工大检查中发现的环境管理的不符合项,由主管部门(工程部)开出不符合报告,项目技术部门根据不符合项分析产生的原因,制定纠正措施,交专业工程师负责落实实施,工程部负责跟踪检查,技术部门对实施结果要加以确认。

4.9记录

(1)对环境管理过程进行培训、检查、审核等所有工作应进行记录。

(2)环境记录应字迹清楚,标识明确,具备可追溯性。

(3)环境记录要专人保存和管理,在规定期限内部得销毁。

11.4.10环境管理体系的审核

(1)项目经理部要做好环境管理各项工作,积极配合公司搞好有关的监督检查工作。

(2)根据纠正和预防措施,及时改进检查中发现的问题,并在以后的工作中防止此类问题的发生。

(3)项目经理部要做好项目环境管理的自查工作,每季度进行一次,对检查中存在的问题,列出不符合项,并组织整改。

5、环境管理的实施方案及措施

工地现场环境保护听从甲方、街道、城管等部门的要求,并在施工前必须经工程所在地区的环保部门审批后方可施工,并主动要求环保部门定期监督指导。

5.1现场设立封闭式的垃圾站,垃圾用工具装好下运,禁止高层向下抛洒垃圾。施工生产区域内的垃圾采用容器装运,生活区内设专职人员进行清扫,施工垃圾应及时进行清运。

5.2设专人进行现场内及周边街道的清扫、洒水工作,防止施工现场泥土污染场外马路。

5.3施工现场全部采用硬化处理,以减少扬尘。并制定洒水降尘制度,配备洒水设备进行洒水,防止灰尘飞扬,保护周边空气清洁,并随时修复因施工损坏的路面,防止浮土产生。

5.4砂浆搅拌要搭设封闭的搅拌棚,搅拌机上设置喷淋装置方可进行施工。

5.5水泥、白灰、腻子粉等其他飞扬的颗粒散体材料,要安排在库房内存放或严密封盖。

5.6严禁使用湖南省淘汰的对大气环境造成污染的施工材料。

5.7生石灰的熟化和灰土施工要适当配合洒水,减少扬尘。

5.8禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、各种包装皮等以及其它会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。

5.9办公室保持整洁,垃圾集中堆放并定期清理。

5.10针对本工程用材料品种多,量大的特点,施工期间,从材料的进场保管及使用过程中进行严格控制,防止产尘。

6、现场环境保护具体措施

6.1混凝土输送泵处、砂浆搅拌站及运输车辆清洗处设置排水沟、沉淀池,经处理、沉淀后排入市政管道,并及时到环保部门进行排污申报登记。定期对现场的废水排放、进行监测,填写检查记录表。

6.2施工现场的油料、稀料、油漆等,必须存放于库房内,库房地面必须进行防渗处理,上述物资储存和使用时,必须防止出现跑、冒、滴、漏现象,避免污染地下水体。

6.3现场厕所采用水冲式,设化粪池经过分解沉淀后通过施工现场内的管线向北排入市政管线。

6.4现场内的雨水排放,入市政管线之前也要进行隔油除污处理(避免现场内可能产生的油污进入地下或市政管线)。

6.5建立有效的排污系统:对现场废水、废物排放制作排放平面布置图,经处理、沉淀后排入市政管道,并及时到环保部门进行排污申报登记。定期对现场的废水排放、废物处理进行监测,填写运行控制检查记录表。

7、废弃物处理措施

7.1建筑物内外的零散碎料和垃圾要及时清理,施工剩余料具、包装容器要及时回收,堆放整齐。

7.2生活垃圾集中堆放并定期清理。

7.3施工现场禁止随地大小便。

7.4现场供应开水,饮水器具;现场内厕所专人保洁,采取水冲措施,及时打药,门窗齐全。

8、现场材料运输管理

8.1施工前提前作好材料运输计划,合理确定材料运输车辆的行走路线及时间。

8.2清运垃圾的车辆,用苫布对所载的垃圾进行覆盖,避免途中遗撒和运输过程中造成扬尘。

8.3对于运送大型构件要及时与交通管理部门取得联系,以防影响交通。

8.4运输车辆不得超载,运输砂、石、渣土等散料时,要使用封闭式车辆。门口处设置洗车池,车辆在出现场前,槽帮和车轮要清理干净,防止带泥上路和遗洒现象发生,保证车辆清洁后方可放行。

8.5组织办理好市容、环卫、渣土消纳、交通各部门的有效证件、手续,保证车辆机械的正常运行,派专人对工地附近的运土道路进行清扫,清除遗洒以保证路面整洁。

9、现场噪声管理

9.1现场遵守《中华人民共和国建筑施工场界噪音限值》(gb12523-90)规定,并制定降噪措施和管理制度,且要严格控制。

施工阶段作业噪声限值一览表(单位:分贝)

施工阶段主要噪声源噪声限值

白天夜间

土方运输车辆、打夯机等7555

结构振捣棒、电锯等7055

装修卷扬机等6555

注:表中夜间指20:00-22:00,22:00以后不施工。

9.2进场前,与建设单位一同做好居民思想工作,在居民区内进行宣传,给每户居民送去负责解释的宣传资料,以求他们的谅解与支持。对有可能受到较大干扰的住户,项目经理部指派专人重点做工作。

9.3在施工过程中要科学统筹,合理安排,调整施工时间,尽量避免在夜间十点以后,次日凌晨六点以前进行施工。

9.4对主体工程采用密目网进行围档,作业层全封闭。根据现场实际情况,该楼区域的南侧、东侧距居民区较近,因此对该处脚手架采用密目网和降噪网进行两道围护降噪,同时起到隔音、防尘、防光的作用。

9.5对噪音大的施工机具,如砂浆搅拌机、电锯等封闭使用,搭设封闭施工棚,采取隔音处理,尽量减少噪音。

9.6教育施工人员严格遵守各项规章制度,文明施工,搬运料具如钢管、模板时轻拿轻放,严禁大声喧哗,以减少人为的噪音干扰。夜间灯光集中照射,避免灯光干扰周边居民的休息。不施工时,照明大灯及时断电。电焊、闪光对焊等有强光的作业,均安排在白天进行。

9.7塔吊指挥不使用哨子,采用对讲机联络。

9.8混凝土浇筑采用低噪音振捣设备,加强设备的维修、保养,及时加油润滑。

9.9车辆进入现场时速不得超过10公里,不得鸣笛。

9.10在特殊时间段内,将严格遵守怀化市__县政府的有关规定,白天中午及晚上十点以后的时间内禁止结构作业施工,以保证考生及周围居民的休息。

10、防止大气污染措施

施工现场垃圾渣土要及时清理,清理施工垃圾时,采用容器吊运,严禁凌空随意抛撒,减少对周围环境污染。禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、各种包装皮等以及其它会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。

11、光污染的控制

11.1夜晚现场的探照灯避免射向周围地区,尽量将探照灯灯光向施工中心区投射,在关键的部位采取加灯罩或高围墙防护网栏以遮光,防止对周围地区产生影响。

11.2在电焊施工期间,在作业面外围作全封闭隔离,采取隔离罩等措施,防止电焊等产生的弧光防止对周围地区产生影响。

12、爆炸及火灾隐患的控制

11.12.1制定并落实各项消防规章及防火管理制度。

11.12.2对现场施工管理人员及操作人员进行消防培训,增强消防意识。

11.12.3按消防方案中的要求进行消防器材的配备。

11.12.4油漆、稀料,氧气、乙炔等在材料存放区分库放置。

11.12.5焊接施工,采取立体交叉作业,制定专门的消防方案防止发生火灾。

13、环卫、卫生管理

11.13.1工地制定切实可行的卫生管理制度,卫生责任区要划分明确,工地设一名负责人落实和检查制度执行情况。

11.13.2办公室、值班室要保持清洁、整齐、有秩序。

11.13.3办公区、现场周围无污物和积水,垃圾要集中分类堆放并及时清理。

11.13.4现场设开水房,饮用水和器具要卫生。

11.13.5设置专职保洁人员,保持现场干净清洁。现场的厨厕卫生设施、排水沟及阴暗潮湿地带,予以定期进行投药、消毒,以防蚊蝇、鼠害滋生。

11.13.7现场泵站、搅拌站、大门冲洗池设沉淀池;

14、经过我司调查,认为本工程的重大环境因素为下列所示:

(1)交通干扰

(2)噪声的排放

(3)粉尘的排放

(4)运输的遗洒

(5)化学危险品、油品的泄露

(6)有毒、有害废弃物的排放

(7)光的污染

(8)火灾、爆炸的发生

(9)生产、生活污水的排放

15、环保达标管理方案

15.1、交通干扰

由于工程施工中会发生大量的人流、物流,组织不好会大大干扰周围环境的秩序,必须采取对应措施。

每日工人、材料的进场时间要避开上下班时间,错开人、物流高峰,工人、材料的进出场必须在管理人员的组织下进行。

15.2、噪音排放达标

1、对处于敏感部位或有特殊要求的现场采用降噪安全围帘;

2、木工棚全封闭,内侧采用岩棉被进行吸声隔音;

3、采用低噪音振捣棒。

4、严禁野蛮施工,场内禁止大声喧哗。

15.3、现场目测无尘

1、现场砂浆搅拌站的水泥、砂石库和搅拌棚进行封闭。

2、现场施工用场地采用混凝土硬化地面。。

3、现场设专人洒水降尘

15.4、运输无遗撒

2、自卸车、垃圾运输车一律配备苫布或蓬盖覆盖渣土

3、出入口设防土、泥草帘,钢筋箅子。

15.5、生产及生活污水达标排放

1、现场砂浆搅拌站和出入口处设立沉淀池。

2、现场固定式厕所应设置化粪池。

15.6、施工现场夜间无光污染,夜间施工照明灯罩使用率100%

统一施工现场照明灯具的规格,并按规格配备定向式可拆除灯罩,使夜间照明只照射施工区而不致影响周围人群休息,同时尽量选择节能灯具。

15.7、尽量减少油品、化学品的泄露现象

1、化学品(油漆涂料等)和特殊材料一律实行封闭式、容器式管理和使。

2、编制化学品及有毒有害物品的使用及管理作业指导书并在操作前对工人进行培训。

3、施工现场易燃、易爆、油品及化学品应储存在专用仓库、专用场地或专用储存室(柜)内。

15.8、最大限度防止施工现场火灾、爆炸的发生

1、进行消防培训,增强消防意识。

2、木工棚、仓库配备一定数量的环保灭火器。

15.9、固体废弃物实现分类管理,提高回收利用量

1、实现固体废弃物分类管理,根据需要增设固体废弃物放置场地与设施。

2、与运输方签定垃圾清运协议,并将垃圾消纳厂的资质证明备案。

3、列出项目可回收利用的废弃物,提高回收利用量。

1、废弃物要及时收集并处理。

16、项目经理部最大限度地节约水电能源

设定节水节电目标指标,其节水节电以工程预算用水(电)量作为基数,水按本工程预算用水量下调10%,电按本工程预算用电量上调30%,并按施工阶段进行分解。

(1)制定节水、节电作业指导书。

(2)项目要指派专人负责监督水电节约措施的实施,生活区和施工区各配电表和水表,每月统计水电的消耗,画出水电消耗的曲线图。