商务管理服务11篇

第1篇 商务楼物业管理服务指标承诺

商务楼项目物业管理服务指标承诺

序号 指标内容 国家指标标准 承诺指标 指标测评依据

1房屋及配套设施完好率98%98%房屋外观无破坏,立面整洁,无改变使用功能,无乱搭建,公用设施及通道无随意占用

2房屋零修、

急修及时率98%99%接到维修单10分钟内赶到现场,进行妥善处理

3维修工程合格率及回访率98%99%维修工程基本无二次返工现象,符合质量标准回访率100%

4保洁率95%96%垃圾日产日清,清洁卫生无死角,环境无污染、目视无杂物、无污迹

5机电设备

完好率99%设备良好,运行正常,无事故隐患

6责任火灾

发生率0无责任火灾发生

7治安事件

发生率≤3‰无责任被偷盗、被抢事件发生,年度无内部重大刑事案件发生。

8重大投诉率≤1%让住户生活得舒心,满意

9住户投诉

处理率98%99%

10业主满意率98%98%业主满意;主管单位满意;社会各界满意

11绿化完好率95%96%区域内绿化物保持优美

12道路、车场

完好率90%95%道路畅通无损坏,无随意占道或改变使用功能。

13管理费收缴率98%98%每月财务报表,除工程遗留等问题外基本无拖欠。

14档案建立

完好率98%档案齐全,管理完善,清晰可查

15供水、供电正常率99%除供电、供水部门和物业公司抢修外,无一随便停水,停电现象

16环保建设按iso14000审核标准核定

17市优建设按重庆市示范住宅商务楼验收标准检验

18国优建设按全国示范住宅商务楼验收标准检验

19安全建设按ohsas18000审核标准核定

第2篇 商务楼物业管理服务费用构成明细说明

商务楼物业管理服务费用构成明细及说明

一、成本测算(每月)

管理成本:

1、员工工资(见附件):10000.00元

2、公共设施设备维护保养费:100.00元

4、卫生费;100.00元(含绿化费、杀虫消毒费)

7、折旧费:150.00元

8、办公费:300.00元

9、法定税费:760.00元

10、相关保险费:550.00元

12、不可预见费;300.00元

合计:12260.00元(大写:壹万贰仟贰佰陆拾元正)

附件:人员工资

岗位人数工资标准(元)合计(元)备注

管理处主任1人

保安班长1人

保安员4人

清洁工3人8002400

维修工1人

合计10人10000

二、物业管理费收费标准说明:

根据我公司所编制的人员配备标准、工资标准、服务标准及其他相关费用支出成本构成,特测算出雅豪丽景商务楼物业管理常规性收费标准如下:

1、商业房常规性物业管理服务费为:2.00元/m/月。(不包含电梯运行电费、年检费)

2、办公用房常规性物业管理服务费为:1.50元/m/月(不包含电梯运行电费、年检费)

3、车库物业管理服务费:50元/月/车位。

三、其它费用收取说明:

1、每月公共用水、用电据实分摊费:该费主要指用于道路灯、楼道灯的照明用电、设施设备的运行电费、公共用水的总费用。根据国家相应文件规定,该费用应由使用人据实公摊,该费用按谁受益(使用)谁承担的原则。(此项费用的据实公摊情况每季度由物业公司进行公示)。

2、二次供水费用说明:

因二次供水加压泵使用的电费,按谁受益(使用)谁承担。

计算方式:单独电表度数×每度电费÷受益(使用)户数

(如没有二次供水部分,将不产生此费用)

3、物业空置时按应缴纳的物业管理常规性收费标准的50%/月收取,其公共用电、用水等按正常使用每月进行据实分摊。

4、自我司进场之日起,凡未办理装修手续的业主均按以下标准进行收取装修期间费用:

(1)装修保证金:使用人(业主)在进行房屋装修时,应向物业公司按200元/平方米缴纳装修保证金(该费用在使用人(业主)装修完毕经物业公司对房屋进行验收合格三个月后,并在装修过程中无违规现象发生的情况下,凭物业公司开具的原始票据,由物业公司如数无息退还该保证金)。

(2)装修除渣费:由使用人(业主)进行的室内装修时所产生的垃圾由使用人(业主)清运至物业公司指定地点倾倒,由物业公司从指定地点统一转运至环卫部门指定地点的费用,由使用人(业主)按使用5.00元/平方米向物业公司缴纳该费用。

(3)装修出入证费:为确保本商务楼内使用人(业主)安全,本住宅楼在装修过程中实行出入证管理制度,进入本商务楼的装修工人,必须办理装修出入证,出入证工本费10元/证/人,出入证保证金50元/证/人(出入证保证金在使用人装修完毕后,凭出入证证件及物业公司开具的原始票据,由物业公司一次性无息退还)。

第3篇 商务大厦日常管理客户服务程序

商务大厦日常管理及客户服务程序

1.1工作程序

1.1.1总服务台接待服务(工作时间:根据实际需要)

a)总服务台服务应思想集中,精神饱满,真诚微笑,着装整齐,仪表、仪容端庄整洁;

b)客人来到总服务台,应及时站立,用规范标准的语言向客户主动招呼,热情问候,让人感到温馨感;

c)接待问讯时,应双目平视客户,专心倾听。对能回答的要随问随答;对不清楚的问题和事情,不能随便回答或轻率回答'不知道',应表示歉意然后了解清楚后再回答客户;

d)在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细字迹清晰地填写,并马上与各部进行协调,确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部;

1.1.2礼仪接待服务(根据工作需要)

礼仪接待站立的位置及服务时间,固定到位,流动服务,主动补位,通力合作;

a)按规定着装,仪表、仪容端庄整洁,精神饱满,彬彬有礼,真诚微笑,表里如一;

b)应在规定场合站立,站立时两脚合拢,双手交叉在前。对客户要主动热情,和蔼可亲,微笑服务;

c)工作中要一丝不苟,认真负责,既要坚持原则,又要掌握灵活运用。与安保部紧密配合,做到外松内紧,有理有礼。

1.1.3电话服务(服务时间:8:30--17:00)

话务员的声音代表着大楼的形象,接听电话铃响三声必有应答。

a)按照标准的普通话(英语)和严格按照话务员规范用语接听电话;

b)礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话;

c)仔细倾听客人的要求,如遇到无法解决回答的问题,须将电话转交部门主管处理;

d)在转接电话时,首先要认真听完客户讲话后再转接,在转接电话过程中,给予客户适当的说明;

e)接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点,迅速报告监控中心;

f)认真做好上下班电话总机的交接工作,并有记录。

1.1.4报修接待服务(服务时间:8:00--17:00)

a)铃响三声必有应答;态度诚恳,规范用语;

b)接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修人的姓名,同时要掌握准确投报时间;

c)立即打电话到综合维修组通知报修;

d)按规定认真详细地填写《维修记录表》和填写《维修单》;

e)五分钟后电话跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现场,如果还没赶赴就再次催嘱;

f)遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告;

g)认真、仔细、具体地做好电话跟踪回访记录;

h)每天在17:00点以前收取当日维修单,进行整理、分析。如发现在维修单上客户对维修不满意的,及时将信息返回到服务部经理处,便于及时回访;

i)做好每月《维修记录情况表》、《维修回访记录》、《维修单》的收集整理工作,做出统计分析交工程部和服务部各一份备案存档。

1.1.5vip接待服务

a)物业管理中心受业主/租用户的委托,配合vip接待工作;

b)服务部通过《各部门工作联系单》将vip接待工作要求传递到各部门经理处;

c)礼仪接待员及相关领导应在vip到达15分钟前就在入口处站好,准备迎接;

d)vip到大楼,服务部做好现场管理和接待协调工作;

e)vip离开时,服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准备工作;

f)vip离开时,礼仪接待员应预先站在出口处,看见vip,应弯腰迎送。

第4篇 z商务楼建筑本体管理管理服务内容标准

商务楼建筑本体管理管理服务内容和标准

结合jj物业多年管理所总结的实践经验,融合西方发达国家物业管理的超前理念,确定'重庆__商务楼'项目物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此,以预防为主,建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式,推行房屋健康档案管理,制定房屋维修保养计划、装修管理规定计划,全方位地实施维修与保养。

一、物业健康档案管理

为了效保持物业完好、正常的使用状态,满足管理服务需求,我们设想推出'物业健康档案'管理措施,为房屋保值、增值提供可行的操作平台。建立物业健康档案管理至少有三方面好处, 一是对房屋维修保养起到预防和事前控制的作用;二是当房屋发生损坏情况时,可以很容易找到问题症结所在;三是当业主进行房产置换时,可以为房屋价值评估提供可靠的参考。

(一)物业健康档案的分类

我们按照业务类别将物业健康档案分成以下几个方面:

1、房屋本体维修档案;

2、房屋装修维修档案;

3、公共设备维修档案;

4、房屋设施维修档案;

(二)物业健康档案的业务组织

为使物业健康档案能起到其应有的作用,真正受益于'重庆__商务楼'项目的业主,一个高效、协调的业务组织系统就尤显重要,为营造这样一个组织系统,我们的设想是:物业健康档案业务由管理处主任和维修工全面负责操作,并对业务过程及业务结果全面的责任。

(三)物业健康档案管理的内容

1、在确立了物业健康档案管理的组织关系后,还需要进一步确定物业健康档案管理的内容,对物业实施动态化的管理。

2、收集物业验收的原始资料:该资料包括房屋的户型平面图、水电气图、弱电管线图、室内装修状况、装修资料、原配家用设备等。

3、将物业验收的原始资料进行分类归档;

(四)物业健康档案管理操作流程

根据管理内容及现有的资源条件,我们对此管理操作流程规定如下:

各类物业健康信息的收集/检查、评估发现问题的记录--将资料分类、整理、归档--建立物业、健康档案--据此制定物业检修计划/编写、制定健康管理报告及计划--实施--信息反馈

二、物业维修养护计划

就整个物业管理流程而言,编制物业维修养护计划是不可缺少的。编制物业维修养护计划的目的,是在于从全局出发对物业使用过程中所存在的问题隐患进行一次全面和计划的保养,使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。

(一)物业维修养护计划的编制依据

物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是全面、客观地反映物业真正的使用的,也只有建立在此基础上的维修养护计划,才能为真正的地解决存在的总是提供有效、实在的解决手段。

(二)物业维修养护计划的的制定职责

1、工程维修人员负责编制物业维修保养计划;

2、管理处主任负责审核物业维修保养计划;

3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划;

4、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。

第5篇 z商务楼设施设备管理服务内容和标准

商务楼设施设备管理服务内容和标准

一、设施设备管理的技术分析

对工程设备进行深入、准确的综合分析,是做好工程设备管理的前提和基础,只有做到对设备知根知底,方能在工作是胸有成竹。为此,嘉佳物业精心组织了各专业工程人员对'重庆__商务楼'项目的设施设备系统进行了专业的调研,全面、详尽的技术分析。

二、设施设备的管理模式和管理措施

(一)设施设备的管理模式

1、'重庆__商务楼'项目设施设备齐全、数量繁多、分布各区的特点,我公司以'点阵统一,重点控制'的工程设备管理模式。

重点控制:就是对重点设备重点部位,制定专门的措施和制度,有目的的去重点控制,从而保证设施设备的正常运行。

序号系统管理重点管理措施要点

1电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检

2消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查

3供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查,发电机定期试验、检修

4给排水系统水质良好,排水正常水箱定期消毒、换水,水质定期检验,排水系统定期清理、疏通

5公共照明系统使用正常日常巡检、测试

2、模式管理要点

该管理模式的管理要点在于电梯、消防设施、给排水系统实行24小时运行值班的管理办法,对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行,通过严密的工作计划,严谨的工作流程,严格的质量管理和完善的应急处理预案,对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制,从而达到统一质量,统一监管的效果。

(一)管理措施

根据'点阵统一、重点控制'的管理模式,针对设备管理的关键点,我们提出与之配套的管理措施,对设施设备实行专案管理。

1、设备交接管理

设备的验收和接管是搞好设备管理工作的首要环节,这一环节若能把好关,将非常有利于今后的日常管理。

设备的接管可分为岗位交接和责任交接。在交接前期,由于存在种种不完善的地方,设备可能交接不清,在此情况下,管理中心可以先行实施岗位交接,对暂交付条件暂不完善,但急需先行使用的设施设备可心先予以代管,不承担维护责任(此时维护的维护责任在施工安装公司方),条件成熟后,双方进行责任移交。

在接管过程中,管理处按重庆第二建筑公司所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收,对设备的安装数量、安装位置及竣工图逐项验收。在验收过程中还有以下几点值得注意:

(1)设计图纸的规格型号、数量符合;

(2)主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;

(3)设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合;

(4)验收完毕,应填写验收和移交的记录,报告并归档。

2、设备档案资料管理

(1)设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档,资料内容主要包括:验收记录、测试记录、产品的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明,遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡,记录有关设备的各项明细资料。

(2)重要设备维修资料档案管理

一是维修单管理:每一次维修都要填写维修单,每月统计一次,每季度装订一次,由工程组负责保管以备查验。

二是设备巡查记录表:值班人员填写的设备巡查记录表每月一册,每月统计一次,每年装订一次,由管理处保管以备存查。

三是技术革新资料:设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程组汇总存查。

3、人员管理

(1)人员素质的管理:包括人员的上岗证、特殊工程作业证、技能证书的管理;人员的岗位培训、技术培训的管理。

(2)设备责任人管理:根据设施设备的状况,实行设施设备分管责任制,明确分工,责任到人,建立设备台账制度,掌握并记录设备运行情况。

更应明确责任人的岗位职责(见下表):

名称负责人主要工作职责

专业设备

及日常维护维修技工根据设备台账编制有关维修计划,负责公共设施的维护,制定保养计划。

专业保养专业维修公司电梯等智能化高的设备,由专业公司制定维修保养。

第6篇 商务楼建筑本体管理管理服务内容标准

商务楼建筑本体管理管理服务内容和标准结合jj物业多年管理所总结的实践经验,融合西方发达国家物业管理的超前理念,确定'重庆__ __ 商务楼'项目物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此,以预防为主,建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式,推行房屋健康档案管理,制定房屋维修保养计划、装修管理规定计划,全方位地实施维修与保养。

一、物业健康档案管理为了效保持物业完好、正常的使用状态,满足管理服务需求,我们设想推出'物业健康档案'管理措施,为房屋保值、增值提供可行的操作平台。建立物业健康档案管理至少有三方面好处, 一是对房屋维修保养起到预防和事前控制的作用;二是当房屋发生损坏情况时,可以很容易找到问题症结所在;三是当业主进行房产置换时,可以为房屋价值评估提供可靠的参考。

(一) 物业健康档案的分类我们按照业务类别将物业健康档案分成以下几个方面:

1、 房屋本体维修档案;

2、 房屋装修维修档案;

3、 公共设备维修档案;

4、 房屋设施维修档案;

(二) 物业健康档案的业务组织为使物业健康档案能起到其应有的作用,真正受益于'重庆__ __ 商务楼'项目的业主,一个高效、协调的业务组织系统就尤显重要,为营造这样一个组织系统,我们的设想是:物业健康档案业务由管理处主任和维修工全面负责操作,并对业务过程及业务结果全面的责任。

(三) 物业健康档案管理的内容

1、 在确立了物业健康档案管理的组织关系后,还需要进一步确定物业健康档案管理的内容,对物业实施动态化的管理。

2、 收集物业验收的原始资料:该资料包括房屋的户型平面图、水电气图、弱电管线图、室内装修状况、装修资料、原配家用设备等。

3、 将物业验收的原始资料进行分类归档;

(四) 物业健康档案管理操作流程根据管理内容及现有的资源条件,我们对此管理操作流程规定如下:各类物业健康信息的收集/检查、评估发现问题的记录--将资料分类、整理、归档--建立物业、健康档案--据此制定物业检修计划/编写、制定健康管理报告及计划--实施--信息反馈

二、 物业维修养护计划就整个物业管理流程而言,编制物业维修养护计划是不可缺少的。编制物业维修养护计划的目的,是在于从全局出发对物业使用过程中所存在的问题隐患进行一次全面和计划的保养,使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。

(一) 物业维修养护计划的编制依据物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是全面、客观地反映物业真正的使用的,也只有建立在此基础上的维修养护计划,才能为真正的地解决存在的总是提供有效、实在的解决手段。

(二) 物业维修养护计划的的制定职责

1、 工程维修人员负责编制物业维修保养计划;

2、 管理处主任负责审核物业维修保养计划;

3、 公司主管领导负责批准物业维修保养计划;

4、 管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。

第7篇 商务楼安全消防管理服务内容和标准

商务楼安全、消防管理服务内容和标准

一、安全管理

(一)安全管理特点分析

人流、车流、物流量大;

本商务楼地处重庆沙坪坝区,商业气息现较浓,交通四通八达,人流、车流、物流量大,周边环境复杂。每天出现不同的人流、车流高峰,给'重庆__商务楼'安全秩序管理形成较大压力。

(二)安全管理总体思路

公司针对'重庆__商务楼'的地理环境、功能布局、物业特点,在对物业及周边环境详细调查分析的基础上,针对'重庆__商务楼'安全管理的特点,设置层级安全屏障,对每一处安全关键点设设有相对应管理防范措施,以周密、细致的工作安排确保'重庆__商务楼'的公共安全秩序。

(二)'重庆__商务楼'项目安全管理要点

1、出入安全管理要点

由保安值班人员负责检查、验证,从形象、礼节到技巧,严格控制出入口。

2、楼层隐患点的安全管理要点

管理处加强对安全工作的宣传,在各楼层及室内显要位置设置警示标识,提醒使用人注意安全。逐层对公共区域进行检查,发现问题及时汇报、处理。管理每月组织进行一次综合安全检查,大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。

3、上下班人流高峰期出入口工作要点:

'重庆__商务楼'项目在上下班高峰出入口预计将出现人流、车流高峰,为了提高通行效率,减少因人流、车流压力可能造成的压力,对物品的漏检漏查作到有效控制,我们拟加强高峰期安全力量,正常情况下安全人员实际两班两转制。在不增加人员的情况下,实行早晚班、机动班人员互补支援的办法,在上班高峰期7:30-8:30,下午下班高峰期17:30-18:30的各一个小时内除早晚班正常人员外,由队长带队加强秩序维护力量,互相调配支援。

二、安全管理队伍建设

1、业务技能培训

(1)安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。

(2)培训方式:理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。

(3)上岗前培训内容:保安的基本素质、基本专业知识、基本专业技能。

(4)岗位培训内容:形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列、文明、职业道德、职业纪律、敬业精神等。

2、日常管理

(1)保持保安队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量,增强与客户间的沟通和了解,加强治安防范。在人员招聘中,严格把关。

(2)建立行之有效的规章制度,作为保安的行为准则和工作标准,并建立注重才干、配套考核的机制,竞争上岗,优胜劣汰。

(3)树立保安队伍的良好形象。在日常管理工作中,保安不仅要讲究文明礼貌,注重仪表修养,并且要懂得相关的法律、法规。因此通过开展必要的军事训练和日常教育工作,树立良好的保安队伍形象。

三、消防管理

1、消防管理重点

(1)施工期消防控制

(2)装修期消防动火

(3)消防监控控制

(4)消防设施设备管理

(5)消防制度建立

2、消防管理组织建设和职责分配

(1)根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第十九条规定,物业管理处应建立防火安全委员会,并明确一名物业管理处领导为防火责任人,组织和领导管理处消防安全工作。

(2)防火安全委员会职责

认真贯彻落实有关消防法规,切实将消防工作纳入议事日程,做到与经营工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比('五同')。

负责消防制度的建立和落实。

定期召开安全会议,布置消防工作,组织消防安全检查,研究解决重大火险隐患和各种不完全因素,对在消防工作上做出显着成绩或因为违反消防制度造成不良后果的部门和个人做出奖励或处罚的决定。

组织和领导义务消防队的培训和学习以及的消防安教育。

发生火灾时负责指挥员工进行补救,追查火灾原因,对有关责任者进行处理。

3、安全三级检查制

(1)实行三级检查制

a、管理中心防火安全委员会每月组织一次防火安全检查。

b、各班组每周组织一次部门防火安全检查。

c、岗位、班组每日班后进行防火自查。

(2)检查内容

a、查领导:对消防工作是否重视。

b、查思想:是否具有消防议事。

c、查制度:是否落实。

d、查隐患:是否存在,提出后是否整改。

e、查措施:是否得力,行之有效。

f、查器材:是否完好无损,位置是否变动。

(3)检查标准

a、以各种消防技术规范操作规程为依据。

b、以各种消防法规、消防管理制度为准绳,有法必依,违章必究,有奖有赏。

(4)管理处安全部门在组织专项检查时,被检部门应派员参加,并主动提供情况和资料,检查完毕后,被检部门负责人应在检查记录上签字。

(5)隐患整改制度

a、对消防机关及保卫部门发出的火险隐患通知书,或是自己查出的隐患要做到'四定,三不交'。

b、四定即:

a、定隐患性质,如:重大隐患、一般隐患、不安全问题,不安全因素。

b、定整改措施:根据隐患性质采取相应整改措施。

c、定整改负责人:依据'谁主管,谁负责的原则',落实整改负责人。

d、定实施整改期限,根据整改隐患因素定出解决隐患所需的最短时间。

c、'三不交'即:

a、班组能解决的不交部门。

b、部门能解决的不交管理处。

c、管理处范围内能解决的不交上级主管部门。

d、隐患的解决,要严格按照消防部门提出的要不去做。

e、解决完后,要报管理处和消防部门验收。

4、防设备管理与检查

(1)管理处内安装,配置的各类消防设施、设备是一旦出现火情时灭火之用的,必须保持完好灵敏的状态,任何人不得无故拆损、破坏、也不许挪作它用,否则将按消防奖惩条例及消防法严肃处理。

(2)各种消防管道的修理或停水,消防自控设备的维修、调试,应事先报管理处,经批准后,方可作业。

(3)各消防安全通道必须保持通畅,任何人不得破坏和堵塞。

(4)管理处对所有消防器材负责定期组织检查、更换,并联系检修,以确保灵活好用,对消防器材的配备和变动情况要登记备案。

(5)各班组、各岗位对自己工作范围内的消防设备在责任配合安全部进行维护,发现问题及时汇报。

(6)严格执行公安消防部门关于新建、改建、扩建工程的各项管理规定。

(7)各部位需要进行施工改造及内装修工程进,须事先将施工方案及有关图纸报一份交管理处备案,另一份报消防局审批。

(8)施工方案未经消防监督机关批准前,不得提前施工。工程骏工后须经公安消防监督机关检查验收,合格后方可批使用。

(9)新建、改建、扩建工程不得妨碍消防设施的使用。

(10)施工总的工程材料须符合防火规范要求,不得违章施工。

(11)任何工作要与施工单位签订消防协议书明确责任,并报保安部备案。

5、设备机房、消防泵房管理

(1)消防泵房防火制度

a、严禁非工作人员进入泵房,泵房内不准私人会客。

b、严禁携带剧毒物品进入泵房。

c、泵房内禁止有明火。

d、泵房内禁止吸烟。

(2)电梯机房防火制度

a、机房内严禁吸烟,禁止存放各油料、纸张和易燃、易爆物品,严禁兼作库房和其他工作间。

b、机房、梯箱顶部和梯井底部要定期打扫,及时清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。

c、严禁使用汽油等易燃液体清洗件。

d、未经批准严禁明火作业,如需明火作业时应经管理处主任签字认可后,到综合管理组领取动火许可证方可作业。

e、消防器材放置在指定位置,严禁随意挪动,机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点,掌握消防器材使用方法,负责补救初期火灾。

四、治安/消防突发事件应急方案

4.1治安突发事件主要包括

4.1.1打架、斗殴、流氓滋扰;

4.1.2贩毒、吸毒;

4.1.3盗窃案件;

4.1.4

爆炸及可疑爆炸物品;

4.1.5抢劫、暗杀、凶杀;

4.1.6精神病、酒醉出丑闹事;

4.1.7火灾。

4.2报警

4.2.1凡遇到突发事件发生,任何人都有责任和义务报警。

4.2.2报警应注意讲明:

4.2.2.1发案地点;

4.2.2.2发案的时间;

4.2.2.3报警人姓名、身份、联系电话;

4.2.2.4关于事件的其它有关情况;

4.2.2.5发生火灾还要讲清着火物质火势大小和消防车到达位置。

4.3在带离肇事者过程中应注意

4.3.1警惕性要高;

4.3.2查看肇事者有无凶器,有应及时收缴;

4.3.3防止肇事者逃跑。

4.4对打架斗殴、流氓滋扰的处理程序

4.4.1保安部接警后,值班人员应做到:

4.4.1.1记录好案发地点;

4.4.1.2作案人数、案情现况;

4.4.1.3案件有关情况;

4.4.1.4报案人姓名、身份及联系电话;

4.4.1.5保护好现场;

4.4.2处警

4.4.2.1组织警力、赶赴现场;

4.4.2.2将斗殴双方分开,并将肇事者带离现场,交保安部处理;

4.4.2.3清理现场,查看有无遗留物及公共设施的完好情况;

4.4.2.4如有伤害发生应及时与医务人员联系,进行紧急处理;

4.4.2.5对现场进行保护,防止斗欧人员逃跑。

4.5对吸毒、贩毒的处理程序

4.5.1保安员应加强重点部位的巡视,注意观察进入重点部位的嫌疑人员。重点部位指:

4.5.1.1商务楼空置房间;

4.5.1.2闲置工地、工棚;

4.5.1.3地下停车场。

4.5.1.4商务楼/大厦可隐藏的地;

4.5.1.5商务楼/大厦可翻越的缺口及薄弱环节;

4.5.2处警

4.5.2.1保安部值班接到报警后作好以下几方面工作;

4.5.2.2组织警力,携警具赶赴现场;

4.5.2.3尽量抓获现行、吸毒贩毒者;

4.5.2.4将吸毒、贩毒人员及证据带到保安部处理;

4.5.2.5清理现场查看,有无遗留物及公物完好情况;

4.5.2.6通知公安派出所;

4.5.2.7将嫌疑人移交公安机关处理。

4.6对盗窃案的处理程序

4.6.1保安员应加强重点部位的巡视,预防盗案发生,这里重点部位定义为:

4.6.1.1商务楼写字间(特别是未安装防盗门、窗的房间);

4.6.1.2商务楼公共楼道与住户之间的窗门;

4.6.1.3商务楼楼顶、车库;

4.6.1.4商务楼周边;

4.6.2处警

4.6.2.1登记;

4.6.2.2组织警力,携警具赶赴现场;

4.6.2.3布置警戒线,无关人员不得进入,与案件有关人员或可疑人员都不能擅自离开;

4.6.2.4对抓获的现行要立即将人与赃物一并带到保安部,并派专人看守;

4.6.2.5通知公安机关派出所,协同公安机关做有关工作;

4.6.2.6将犯罪嫌疑人移交公安机关处理。

4.7对爆炸及可疑爆炸物的处理

4.7.1保安部值班人员接到报警作好如下登记:

4.7.1.1发生爆炸的时间、地点;

4.7.1.2与案件相关的其它情况;

4.7.1.3报案人姓名、身份、联系电话;

4.7.1.4立即向管理处报告;

4.7.2管理处应及时通知相关部门人员到达现场;

4.7.2.1工程维修组、管理处;

4.7.2.2医务人员;

4.7.2.3案发现场的单位负责人;

4.7.2.4公司领导。

4.7.3值班人员接到报警后应作好以下工作

4.7.3.1报告班长组织人力赶赴现场,并作好岗位警戒,防止趁乱打劫;

4.7.3.2布置以可疑爆炸物或爆炸地点为中心的警戒线;

4.7.3.3启动消防设施设备,使其进入战备状态;

4.7.3.4报告公安机关派出所;

4.7.3.5配合公安部门做好有关工作;

4.7.3.6做好人员疏散工作及抢救工作;

4.7.4相关部门应作好如下工作

4.7.4.1工程维修组立即关闭附近由于爆炸可能引起恶性事故的设备,撤走现场附近可以移动的贵重物品;

4.7.4.2管理处主任组织临时指挥部,组织指挥协调各项工作;

4.7.4.3医务人员做好抢救伤员的准备工作;

4.7.4.4办公室协助保安部做好人员疏散工作,做好抢救伤员所有车辆的准备工作。

4.7.5工作要求

4.7.5.1沉着、冷静;

4.7.5.2不轻易接近、移运可疑爆炸物;

4.7.5.3听从指挥,坚守岗位。

4.8对抢劫、暗杀、凶杀等暴力事件的处理

4.8.1保安部值班人员接到报警后应作好如下登记:

4.8.1.1发案时间、地点;

4.8.1.2报案人姓名、身份、联系电话;

4.8.1.3案件相关的其它情况。

4.8.2保安部值班员作完登记后,应通知以下部门(单位)到达现场。

4.8.2.1公安机关派出所;

4.8.2.2医务人员。

4.8.3保安部处理案件时应做好以下几方面工作:

4.8.3.1组织警力;

4.8.3.2携带必要的器材;

4.8.3.3布置警戒线;

4.8.3.4对现场拍照;

4.8.3.5配合公安机关做好相关工作;

4.8.3.6协助抢救伤员。

4.8.4相关部门应做好以下工作:

4.8.4.1医务人员负责对受伤者的救护;

4.8.4.2行政部负责办案、救护伤员用车。

4.9对精神病、酒醉出丑闹事人员的处理

4.9.1保安部值班人员接到报警后,应做好以下工作:

4.9.1.1予以劝阻和诱导,让其离开;

4.9.1.2在可能危及他人人身安全和公私财产安全时可采取强制手段,迅速将闹事人员带离现场;

4.9.1.3查明闹事者身份、目的、工作单位及家庭住址;

4.9.1.4通知闹事者家属领回,同时加强监护;

4.9.1.5对情形严重者应向公安派出所报告,并移交公安机关处理;

第8篇 商务楼物业管理服务定位战略措施

商务楼物业管理服务定位的战略措施

为确保我司对'__商务楼'项目所述服务定位目标的实现,我司将主要采取以下战略措施:

一、建立一支高素质的员工队伍。

1、以高标准确定各岗位人员的任职条件,从学历、职称、工作经历,特别是个人综合素质等方面把好进人关。

2、以始于培训,终于培训原则对全员进行多层次的培训,不断提高员工的业务技能、职业道德和增强服务意识、质量意识。

二、导入ci策划。

为统一'__商务楼'项目标识,树立'__商务楼''项目高档次、高品位的形象特点,为该商务楼导入vi形象识别系统,使商务楼业主、顾客、社会各界拥有一个共同的、统一品牌形象。从而提高'__商务楼'项目和我公司的知名度、美誉度。

三、建立高效的运行机制。

在公司特派管理处主任一名,统一领导、统一管理.实行分级分部门负责制,按照权责统一原则明确部门、岗位的职责和权力,通过管理处办公会、公司办公会等形式贯彻公司的决定、布置工作,和督促检查工作的完成情况,从而形成一个高效的运作体系。

四、建立管理服务中心

建立管理服务中心,负责各种信息的收集、分析、整理、督办,同时通过管理服务中心对各项工作的过程进行监视、测量,使整个运作的有效性及效率能得到充分保障。及时纠正工作中的偏差,并设置客户意见箱,收集客户意见。及时处理各项事务,同时通过服务中心接受客户的特约委托,及时为业主提供各类特约服务,方便客户。

五、严格按照iso9001:2000的要求,规范运作,建立持续改进机制。

为确保服务质量上档次,和持续改进要求,物业公司将按照iso9001:2000标准结合'__商务楼'项目基本情况起草、制定质量管理体系文件.并按体系文件要求全面运行,从过程控制中实现定位目标。

六、充分发挥业主、业主代表和业主委员会的作用。

不定期与业委会共同召开业主大会、业主代表大会,听取业主们的意见,了解业主们现在需求及潜在需求,忠心听取每位业主意见和建议。并让每位业主督促我司所提供的服务公开化、透明化、人性化程度,从而保障整体商务楼服务工作不断的持续改进和满足各位业主需求。

七、通过举办各种活动,大力营造商务楼内的人文氛围

特别倡导由业主自行组织,参与的活动来聚集商务楼人气,使业主的社会价值,业主的经济效益等在商务楼内得以实现和提升。从而使业主们形成一个较强的归属感和投资'__商务楼'项目的自豪感。

第9篇 商务楼物业服务要点管理措施

商务楼项目服务要点管理措施

物业类型 要点 管理措施

商务楼

_对环境保洁要求较高

_对照明、中央空调要求较高

_对电梯运行要求较高

_对消防安全管理要求较高

_商务服务需求大

_服务细小过程要求高

_上下班期间人流集中

_办公时间外来人员出入频繁

_装修工作的不定期性较大

_个性化需求较大

_通信、网络设备要求较高_

--建立业主/用户档案,收集完善商务楼竣工资料

_制定上岗培训教材,经培训考核合格后上岗

_建立、健全各项规章制度,完善工作流程,提高工作效率

_严格按照设备运行、保养管理规定进行日常保养及巡视工作

_制定符合当地消防管理规定及装修管理规定的装修准则,并给予宣传

_协助客户对涉及屐消防设备的装修范围向主管理单位申报

_积极开展各项商务服务,满足客户需求

_制定符合市场标准的清洁、绿化作业规程,并监督执行效果

_导入iso9001:2000体系,使各项工作得到持续改进

_加强对分包单位(电梯、外墙清洗)的监管,确保设施设备正常运行

_统一完善公共区域的种类标识, 搞好写字楼物业形象

_定期进_认真对待客户投诉,及时给予解决、回访

_人防与技防相结合,确保商务楼安全(设施、设备、资料)

_定期开展消防,制定社会活动事件处理程序,明确主要责任人

_积极配合、公安、卫生防疫等政府部门工作,做好各项预防工作

第10篇 商务楼物业管理服务定位

商务楼项目物业管理服务定位

一、'__商务楼'项目物业管理服务定位:

'__商务楼'项目的硬件设施较好。因此,物业管理定位是:按照物业管理的最新理念,在现行法律法规的框架内(特别应吸收即将出台的物权法中的精髓),以国内先进物管企业为追赶对象,将物业管理工作建立在高品质和全方位的服务和科学、规范的管理上。按照国家示范商场的标准,为本楼业主提供科安全、方便、快捷、周到的服务,并提供星级酒店式管理服务。在业主中树立良好的口碑,在此基础上,注重物业公司自身的发展,将以利润最大化、成本最小化,优化组织机构,迅速在社会上塑造'__商务楼'项目品牌。

二、'__商务楼'项目物业管理形象定位:

高效塑造'__商务楼'项目进取、创新和富有效率的物业管理服务气氛。

环保树立'__商务楼'项目在整个物业管理服务注重环保的文化内涵和社会形象。

繁华 聚集商务气氛,注重总体效益,使'__商务楼'融入天星桥及沙坪坝区现代商务区。

第11篇 商务楼环境保洁管理服务内容标准

商务楼环境保洁管理服务内容和标准

一、保洁管理重点和模式

环境保洁管理追求是始终如一保洁环境,管理的重点在于整洁环境的保持,在'重庆__商务楼'项目,我们对环境管理提出一个重要理念:

(一)'无干扰'服务

我们对保洁人员的工作时间进行了硬性规定:一切保洁工作尽量不在客户上下班高峰时间进行。这种'保洁无干扰'的环境管理服务方式,让客户在愉悦中享受清新的环境,是'人性化'服务理念的真实体现。

二、垃圾桶设置

(一)垃圾桶设置

垃圾桶是保洁管理必不可少的一项设施,垃圾桶的制作要与整体环境相协调,既要注意摆放位置的美观,又要方便客户的生活习惯。公共区域视需要设置垃圾桶,在确定垃圾桶的具体位置时考虑美观、实用与环境协调一致。

(二)保洁作业工作内容、工作范围

保洁管理必须按日常、定期或特殊作业制定出作业项目执行计划,也只有通过这样的作业计划书,方能确保保洁管理无盲点,便于管理工作的实施检查与考核。

1、公共区域的保洁保养服务(包括楼内的电梯、过道、走火通道等公共场所):

序号日常保洁工作范围

1所有过道、楼梯地面每天循环清扫,每周一次清洗,保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无积水,并每天拖地二次,干旱发现污渍、垃圾及进处理,保持光洁明亮。

2擦净电梯门、走火通道门,发现手印、污渍及时清理干净。

3擦净所有垃圾筒,及时清理垃圾,保持垃圾不超过筒身1/2处,电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。

4电梯地面保持平整无尘,平时经常打扫,每天吸尘两次保持无垃圾,电梯内壁不锈钢每天擦净,保持无手印、污渍、灰尘,每周用不锈钢保养剂进行保养,减少氧化、锈蚀的程度,保持光亮、洁净。

5每日清扫走火通道,抹净扶手栏杆,地角线上面灰尘,地面梯阶每天拖二遍,发现口香糖、痰渍等及时清除,每周清洗一洗。

2、室外部分日常保洁保养

序号日常保洁工作范围

1每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹,不停巡视,发现脏物废物品及时处理。保持外围干净,整洁。

2停车场地面每天清扫垃圾杂物,使行人有一个整洁舒适环境,根据地面地砖的程度和季节变化进行冲洗。

3局部地面每月根据地面情况进行彻底冲洗。

4对绿化带进行重点巡查,及时清扫果皮、废纸等杂物,垃圾、使休息者居坐而安。

5及时收集垃圾,将垃圾放在指定地点。清扫时密封装置,确保无飘洒和滴水现象,及时清洗垃圾筒外表及内面,保持干净,无异味、无满溢。

6抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱处外灯柱表面上的灰尘。及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。

7每月清除一次卫生死角,如雨水管处、下水道口等,雨季加强力度清理,

以防堵塞,同时防止孳和蚊蝇,每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物,确保其内无杂物。如发现堵塞,及疏通。

8外墙2米以下随时保洁,保持无污渍。

9协助保安搞好治安工作,如发现可疑人员及时通报保安。

3、地下车库日常保洁

序号日常保洁工作范围

1每日清扫地面垃圾杂物,特别注意车上抛出的垃圾物。保持地面无垃圾杂物,无积水,无明显泥水,整洁,每月用清水冲洗一次地面。

2雨天增加清扫力度,发现泥土用小扫把清理,晴天用清水将地面冲洗干净。

3在空车位的地方用鸡毛掸清除库顶的蜘蛛网、管道上面的灰尘,对有停车的车位,待车走后再进行对库顶的清扫,以防弄脏客人的车辆。

4每日抹净打扫挡车器同,消水栓箱,防撞标志,天花、垃圾桶、风口、警铃、沟渠、沙井、汽车道闸等设施的灰尘,保持干净无污迹、无泥沙、无尘。

5保洁地库值班室地面,抹净台面、椅子、窗台和各种开关的灰尘、擦净玻璃及各种告示牌。

6及时清倒垃圾,将垃圾放到指定地点。

7每月彻底清除死角,对油污较多的车位地面进行特别处理。

8保洁中如发现客人车门或车窗、车灯没有关好,应及时通知车库值班人员,以便得到妥善处理,并将此事汇报主管。

4、日常保洁特殊服务

除了日常保洁管理的六大部分外,我司还拟定出如下保洁特殊服务:

进场之初,本公司将组织人员对保洁范围内的所有区域作一次深入彻底的开荒保洁。

公司设置机动组,任何紧急情况,突击保洁,我公司随时组织大量人员突击协助。

5、质量检查标准

严格检查是保障保洁工作质量的必要手段,有关保洁检查标准可参照以下办法执行:

a、墙面:用卫生纸擦拭80cm,检查卫生纸无明显灰尘及污渍;

b、楼梯:抽查2至3层,无痰渍、烟头、垃圾等;

c、玻璃或镜面:抽查不同位置3到5外,每处检查约1平方米,无水渍、手印、洁净、明亮;

d、排水沟:抽查20米排水沟,无烟头、泥沙等垃圾物,无臭法味;

e、明沟:抽查1-3米,不积泥沙,垃圾杂物等;

f、标牌、指示牌:抽2-3个,用卫生纸擦拭无明显灰尘,表面光亮;

g、消防设备设施:抽查2-3个消防栓,无灰尘,表面光亮;

h、电梯门:用卫生纸擦拭,无明显灰尘、污渍;

i、天花、灯饰、风口、烟感器:抽查天花50平方米无灰尘、污渍;抽查3-5个灯饰、风口、烟感器,无灰尘等;

j、垃圾房:检查地面无垃圾;污水沟无垃圾、泥沙、积水;

k、天台:检查地面无垃圾物,下水口无泥沙,垃圾物;

l、车库:抽查30平方米地面无垃圾。

6、保洁管理的要点:

a、保洁时根据实际情况适当避开客户或客户聚集的区域,待客户离散后再补做;客户进出频繁和容易脏污的区域,要重点拖擦;

b、电梯间铺设地毯并每天进行清洗一次;

c、垃圾处理:客户的生活垃圾箱设在隐蔽且异味不易扩散的地方;公共区间垃圾桶设在电梯入口处;垃圾清理频数要快,保持日产日清,不能产生异味;清运垃圾时选择适宜的时间和通道,不可使用客梯;可按客户要求上门清理较大量的生活垃圾。

d、为办公室提供保洁委托服务

三、消杀管理

序号项目消杀方式消杀频率

1灭鼠滞留消杀

烟雾

消杀

药物诱捕办公区、卫生间:2次/月

墙基、通道、底部、梯间:4次/月

大堂、通道口:4次/月

外围、垃圾站:3次/月

2灭蟑

3灭蚊

4灭蝇