经营管理服务7篇

第1篇 写字楼经营管理服务

写字楼项目经营管理服务

1 物业经营之意义

在物业管理各项环节中,经营的份量不容忽视。__地处长沙市繁华地段,大厦使用功能齐全,配套合理,是长沙市最具现代水准的高档次写字楼。因此,该项经营是否得力,直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果,关系到物业投资人能否得到良好的回报,物业经营关系到能否满足使用者的需要,从而达到整体物业保值、增值的目的。

良好的物业经营,期效力非常明显

获得长期稳定的租金收入;

带旺人气、促进物业租赁;

形成卖点,促进物业销售;

满足客户的多种需要;

对客户形成吸引力;

扩大物业的知名度,形成品牌物业;

提供更多的附加利益。

2 cpm的经营优势

cpm的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的经营潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了cpm在经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

通常商服型物业的经营分为四种形式,一是发展商自营,二是以招商形式推向市场,三是发展商与物业管理公司合作经营,优势互补,相得益彰,四是以上三种方式并存混合经营方式。

cpm的经营管理优势体现在

2.1 经营策划优势

cpm在经营策划方面成功的实例首先体现在配合开发商全面加快楼盘市场的推广。诸如二十一世纪演艺中心、中航健身会、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航职工餐厅、中航汽车美容中心等,去年cpm公司成功地策划实施了中航苑'八大帮食街'商业配套项目,吸引了大量的消费者,为中航苑又增添一处特色服务。

除深圳本部的大量成功实例外,cpm在武汉信合大厦、北京艾维克大厦等分另经营策划了商务中心、咖啡厅、餐厅、美容中心、会议中心、洗衣店等配套经营项目,既增加了经营收入,又为客户提高了便捷的服务

2.2 租赁服务优势

cpm的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了cpm在租赁经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

近年来,cpm公司年租赁经营规模已达60万平方米以上,代理租赁的物业涉及商业、写字楼、公寓、工业厂房、住宅等各方面。

在深圳市物业任凭市场大幅起落的过程中,cpm公司准确地把握市场脉搏,适时调整租赁导向,使代理的公寓、住宅出租率始终保持在95%以上,写字楼和商业面积出租率保持在90%以上;仅中航苑25万平方米物业的租金,年收入已突破人民币8000万元。

几年来的市场实践,cpm公司积累了丰富的租赁代理实践经验,培养了一批深谙物业管理和租赁经营的骨干队伍,拓展了物业管理服务的范围,公司的综合实力得到显著提高。对公司物业租赁经营方面有了深刻的体会,归纳起来有以下几个特点:

a. 着眼当前,更注重三至十年的中长期市场;

b. 奉行淡市扩张策略;在物业租赁市场冷淡时,抓住淡市中有利因素,精心策划,瞄准市场缝隙果断切入,全力扩张;

c. 随时掌握物业租售市场动态信息,准确把握当前和潜在的目标客户;

d. 选择客户时,更加注重品质和潜能,租金因素放在其后,全力捕捉国内外名牌企业入驻,以点带面;

e. 策略灵活,善于应变,及时调整,适应市场;

f. 树立物业任凭全过程服务理念,强调合同签定后规范而周到的物业管理服务,使业主有一个舒适协调的经营环境;

g. 选择大众化宣传媒体,单位小规模,小板块,以小胜大,以少胜多,有针对性、有目的性,有实效性;

h. 全面跟踪合同租赁合同履行过程,确保租金收入;

i.最大限度地争取政府支持,以社会效益带动经济效益。

2.3 集团优势

深圳中航集团是中国航空技术进出口总公司在深圳设立的大型企业集团。自1980年成立以来,集团依托航空工业的人才、技术实力,发挥深圳特区的地理、政策优势,积极进取,锐意开拓,经过20余年的努力,现已发展成为集高科技产业、房地产业、金融证券业、商贸业、酒店服务业等产业于一体的综合性企业集团,旗下聚合着包括飞亚达、深天马、深南光、中航实业四家深、港两地上市公司的几十家企业。

中航技酒店集团的龙头是四星级的格兰云天大酒店内设商务洽淡、会客、健身、商务中心、西餐厅、卡拉ok厅、大型免税商场、芬兰浴等,酒店连续历年被评为深圳十佳酒店,另有上海宾馆、中航宾馆以及天虹商场等大型商服企业。

3 规划定位及周边环境分析

__座落在长沙市闹市区,新华书店、华联商厦等大型商场汇集于此,形成了一定的商贸圈。

wto为长沙市的发展带来了巨大的想象空间,同时也为__的定位和发展带来了历史性机遇。

经历数年的宏观经济调控,中国经济虽然实现了软着陆,但是房地产的调整仍需一段时间,房地产的销售与租赁价格仍呈下滑趋势。

由于人们对目前通货紧缩的预期和担扰,房地产市场不再会象前几年经济启动那样大起大落。近期经济启动与以往相比完全不同,过去只要政策有所松动,经济立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升缓慢。主要原因在于随着经济的发展与改革的深入,当前中国已进入需求导向的时代,决定总产量的最终因素是消费需求,当前根本问题还是消费需求不足。

3.1 商贸区潜在客户分析(目标客户的确定与分析)

3.1.1 潜在目标客户分析

与中国市场密切相关的国内外著名企业

已进驻企业

尚未进驻企业

规模迅速扩张企业

3.1.2 wto为中国市场带来的新行业分析

以前未开发行业

以前受限制行业

全新行业的诞生

3.1.3 国际性商贸中心区的配套行业分析

商务服务行业

生活服务行业

娱乐服务行业

3.2 __项目市场定位

3.2.1 市场定位

cpm公司将__项目市场定位表述为:融合长沙商贸中心区整体环境,集写字楼、商场、酒店、康体中心为一体,具备国

际水准设施配备和优质物业管理服务的智能商务大厦。

3.2.2 客户群体分析

写字楼的目标客户:

主体目标客户

相关目标客户

辅助客户

商业项目目标客户:

必备的商业配套项目,如商务中心、银行、证券、会计师楼、律师楼、相宜的中、高档餐饮服务项目

配套项目如健身、娱乐等

4 营销策略

4.1 总体经营方向及目标客户定位分析

4.1.1 目标客户的行业分析

目标客户主体经营行业的分析确定

目标客户配套行业的分析

目标客户辅助行业的分析

4.1.2 目标客户的规模分析

大客户

中、小客户

4.1.3 目标客户的稳定性分析

长期客户

短期客户

4.2 目标客户的优先原则

4.2.1 主体行业(大规模)目标客户优先、优惠原则

4.2.2 区域内功能互补型优先原则

4.2.3 潜在的目标一致性优先原则

4.3 营销组合

4.3.1 针对主体目标客户的营销

定位是营销成功与否的决定因素

营销方式包括直销、委托适宜中介、选择适宜媒体、测算优惠价等。

4.3.2 常规的营销组合

利用集中的宣传广告攻势营销

建立一套行之有效的联销网络体系

业务员直销网络

中介合作网络体系

网上营销体系

完善的现场营销体系

专业的楼体广告宣传

严格的价格管理体系及完善的奖励、提成办法

配合营销的形象工程的完善

大厦环境形象的完善到位

物业管理的形象确立

4.3.3 灵活机动的营销价格确定

a. 针对主体目标客户的特殊优惠办法:

确定最优惠的价格底线以提高成功率并规避风险

结合租赁期限来调整价格底线

b. 价格制定策略

内部预定期的优惠价格

推广期的优惠方式

稳定期的价格标准

4.3.4 进行合理的分割,以提高出租规模的灵活性。

a. 经营目标

b. 根据配套项目和不同的楼层制定了不同的出租率目标。

c. 租金递增目标

根据市场情况确定起步租金定位

d. 价格策略

采取灵活多变的方式

5 经营合作方式

良好的经营策划和租赁服务,使cpm在市场更广泛地接触客户群体,通过与__发展商的合作,cpm将借助于__周边商贸优势的延伸,以及强有效的经营策略,迅速获得消费者的认可。全面启动广场的商业市场,提高业主的投资回报率。

5.1 配套项目的经营

大厦配套项目包括商场、酒店、餐饮、康体中心、银行、证券等,cpm将通过委派专业经营人才对大厦周边商贸圈、大厦业主、客户等进行调研和市场细分、定位,提供整体经营策划方案供发展商参考,为发展商提供配套经营服务。

5.1.1 招商引资,进行品牌经营。可采取的方式包括联系中航技酒店集团及深圳、香港等地著名酒店,商场的经营者,投资经营大厦酒店及商场,以获得品牌效益;

5.1.2 与大厦发展商合作,依托中航技酒店集团的龙头格兰云大酒店经营优势,引进品牌管理模式,共同经营酒店配套项目,使其成为具备当地特色的星级酒店;

5.1.3 由cpm投资,经营大厦内员工食堂配套项目,为大厦客户提供工作餐服务,以优质低价,保本经营的服务原则,为大厦客户提供周到的服务,提高物业投资、租赁的附加值;

5.1.4 具体细节另行商议。

5.2 租赁服务方式

5.2.1 服务方式

cpm将凭借自身在深圳租赁市场中的经营优势,以委托代理租赁的方式,为发展商提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合发展商整体发展计划需要的前提下,通过提供经营策划建议与租赁服务体系,使管理与经营双向推动。

cpm公司积累了15年的综合物业管理经验,在代理租赁业务方面不乏成功范例。1995年cpm代理中航苑大厦裙楼8000平方米全新商业面积租赁,一年间将出租率提升到80%,当时成了深圳冷淡的租赁市场热门话题。另外,1992年来代理1000余套公寓租赁,我们面对租赁市场千变万化,适时采取应变措施,几年来一直将出租率保持在95%以上,受到业主和客户的一致好评。

5.3 代理出租方式要点

5.3.1 cpm公司组建市场推广小组。

5.3.2 cpm公司负责制定组合经营计划,包括市场调查、目标客户确定、租赁价格定位、广告策划、具体营销策略及规范的租后服务等。

5.3.3 营销计划经业主和管委会认可后,由市场推广小组具体实施。

5.3.4 cpm公司负责办理租后手续,包括计费、收费、催缴费、税收等。

5.3.5 确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标(一年期)及完成目标后的奖惩制度。

5.3.6 cpm公司按租金总客的7%左右(具体另协商)收取代理佣金。

5.3.7 提供信息和咨询服务,在地方政策法规、公共关系等方面,为港澳台、外商疏通关系,代办申报审批手续等,延伸租后服务,为客户创造良好的经营环境。

5.3.8 加强与政府沟通,多渠道帮助客户降低经营成本。

第2篇 物业经营中外包服务质量控制管理程序

物业经营中的“外包服务”质量控制管理程序

根据目前越来越多的专业化服务公司加入到物业服务管理行业,协助物业服务管理企业分别承担着社区安保;电梯专业维修/检测;保安、消防监控/报警设施、设备维修/检测;水箱消毒/水质检测;社区环境保洁;社区垃圾外运;化粪池清淘外运;社区专业消杀等各项专业服务保障。

随着多元化专业服务公司不断加入物业服务行业之中,分享经营市场,这对细化专业分工、增加有序竞争、发挥专业优势、提高服务质量,无疑有着积极、有效的促进物业行业发展做用。

物业服务企业出于保证专业委托服务质量,减少暗箱操作,控制委托服务成本,降低投标报价,压低服务管理收费标准,增加市场竞争能力,普遍都会采用实行统一“专业委托服务”管理方式。并且,很少采用放权于社区项目经理,让其承担选择“专业委托服务”合作企业责任。

物业服务企业由于直接承担着,各专业合作公司服务质量的责任。所以,对委托服务管理实施认真评选、有效监控、服务指导对物业服务企业履行社区服务合同,保证服务质量、打造服务品牌有着至关重要的做用。

一、委托服务招标:

由于物业服务企业大都通过经营活动分别建有,相对稳定的专业服务伙伴合作关系。并且对各伙伴关系的服务报价、职工质素、服务质量也有大治了解,工作协调相对通畅。所以,物业服务企业高层普遍存在抵触与新的专业服务企业进行合作的心态。也决定了物业服务企业在选择专业服务公司时,极少采用公开招标而是选择邀请招标方式的理由。

1、招标活动组职管理:

物业服务企业可指定企业经营或管理部门承担邀请招标活动的组织管理工作。规模较小,没有专门设置经营或管理部门的物业服务企业,可委托办公室代为承担招标活动组织管理工作。

2、编制招标文件:

2.1招标文件编制人选:

根据物业服务企业中标服务管理投标方案专业分册内容,指派企业资深专业人员承担专业服务招标文件编写工作。

2.2招标文件编制内容:

2.2.1招标邀请函。

2.2.2招标文件。

2.2.3招标技术资料(含:招标社区压缩平面复制图及可以提供的设施设备技术资料等)。

2.2.4评标文件(服务管理分项评分标准、服务管理分项评分记录表;财务管理分项评分标准、财务管理分项评分记录表;投标单位得分汇总记录表等)。

2.2.5招标其它文件(投标单位承诺书、投标单位应标登记表、投标单位有效投标登记表、评标得分排序表、评标候选排名表、中标通知单、参加投标感谢信/函等),可采用企业招标文件范本或委托其他(她)人员编制。

3、招标文件保密规定:

3.1招标文件保密范围:

为充份体现邀请招标活动对所有参加竞标企业的公平、公正原则,物业服务企业应建立相应的招标文件保密规定,配套相应管理程序,提供保密编写环境,控制无关人等接触编写责任人员。并对编制责任人员提出保守“文件”机密要求,并将“文件”稿件、电子档案、编制依据文件一并纳入保密范围。

3.2“组织”与“文件”分离:

物业服务企业在招标活动中,要本着“组织”与“文件”分离的保密工作守则。招、评标文件编制人在完成文件编写工作,将评标文件审批稿连同电子档案交企业办公室进行保密封存后,删除电子文档、消毁编制文稿。另将招标邀请函、招标文件、招标技术资料,一并交企业邀请招标活动组织管理部门,完成编制责任工作。

3.3保密存档:

企业办公室在接收评标文件审批稿及电子文档后,应将审批稿封存入档,电子文档在加密备份保存后,承担评标文件保密存档责任。

3.4保密存档期限:

评标文件保密存档期限,在接到企业总经理签暑的,邀请招标活动组织管理部门,注有准确开标日期的提取评标文件申请,并在开标日的规定开标时间,携带评标文件电子文档到开标现场办理交接手续,解除保密管理。

3.5评标文件打印:

企业邀请招标活动组织管理部门可利用开标后的休息时间,按所需份数打印复制评标文件。

4、招标文件审批程序:

专业服务招标文件编写工作完成后,由承担编写责任人按本企业邀请招标文件审批程序,逐级完成文件审核、批准工作。

邀请招标活动的其它招标文件,可不纳入招标文件审批范围之内。

5、发出招标邀请:

由企业邀请招标活动组织管理部门,可根据企业合作伙伴名录和高层领导推荐,结合专业服务企业合作评价,排出邀请名单。报企业总经理批准后,发出招标邀请。

7、选择专家评委:

由企业决策团队选择内部资深专业人员,组成“专家评委”,使用企业编制的评标文件,依据“文件”评标标准,承担邀请招标活动投标方案评判工作。

8、组织现场考察:

由于中标物业服务企业还未接管进场,无法利用管理权力安排规范的投标企业考察活动。所以,企业邀请招标活动组织管理部门,只能依靠招标社区筹建项目部尽力帮助下,尽可能祥细的完成投标企业现场考察组织实施工作。

9、招标技术交底:

由企业邀请招标活动组织管理部门依据招标文件规定,在预定会议室承担企业招标技术交底会议的组织管理工作。并邀请招标文件编制人、招标社区项目经理、招标专业工程师/部门经理到场,对投标企业提出的有关招标社区之内的专业问题(不含标准)做出回答,其它问题可由“活动组织管理部门”统一做出回答。

10、得出评标结论:

企业内部“专家评委”依据评标文件评标标准,得出投标得分排序名单。由专家组成员招开评审总结会议,形成中标企业综合优势评估报告,由企业总经理审核、批准后,得出评标结论。

11、下达中标通知:

企业邀请招标活动组织管理部门根据“评标结论”,采用电话通知、函件领取的方式,向中标企业及中标候选企业,下达中标及获得候选资格通知。

中标通知单及中标候选人通知单应采用统一格式,并加盖企业公章,放入企业专用信封/文件袋内递交中标及候选企业。

企业邀请招标活动组织管理部门在下达中标通知的同时,应向其它参加专业服务投标的企业,发出参加投标感谢信函。

二、签定委托服务合同:

1、拟定合同文本:

物业服务企业在拟定专业委托服务合同文本时,可采用要求中标专业公司提供委托服务合同文本的方式,用以减轻企业工作强度,调动专业公司发挥自身技术优势。

2、洽商合同条款:

2.1划定服务范围:

物业服务企业在与专业服务公司洽商合同条款时,应首先就合同服务范围形成双方共识。

专业委托服务合同约定的服务范围,应以物业服务企业投标方案专业分册承诺的范围相一至,并符合社区专业服务需要。

2.2确定服务质量:

物业服务企业在与专业服务公司就合同服务范围形成双方共识后,应在满足投标方案专业分册承诺的服务质量基础上,采用高出承诺一些的要求,商定服务质量条款。

2.3确定服务管理程序:

为充分保证社区物业服务得以有序展开,并达到减少干扰业户生活,保障服务质量的要求,专业服务公司应承诺尊守,物业服务企业社区投标方案服务管理程序,并以和物业服务企业社区项目管理保持一至为双方圆满合作前题要件。

2.4适用投诉处置及服务受理程序:

专业服务公司同意使用物业服务企业社区投标方案投诉处置程序,遵循首问服务受理程序,培训职工掌握受理投诉及服务申请。并按程序规定上报客户服务区域管理人员或物业服务值班室,减少严重投诉演变。

2.5服务质量评价:

专业服务公司同意采用客户满意及投诉记录查阅方式,评价服务质量。由社区客户服务部门承担,客户满意调查和统计业户投诉记录,并依此按月做出服务质量评价。

2.6拟定服务进场计划:

物业服务企业与专业服务公司签定合同时,应针对物业二手项目服务管理接管进场特点,拟定服务进场计划,配合物业服务企业按约定时间准时开始提供约定服务工作。

2.7协商结算方式:

物业服务企业与专业服务公司签定合同时,应就服务费用结算日期、结算方式、未能达到服务质量评价扣减计算方式、服务费用结算审批程序,做出明确合同约定。

2.8制订违约责任:

物业服务企业在和专业服务公司应就违反划定服务范围、确定服务质量、确定服务管理程序、违反适用投诉处置及服务受理程序、未能达到服务质量评价标准违约责任合同条款。促使专业公司认真履行委托服务合同,承担合同义务。并为物业服务企业维护自身权益,做好法律判定依据。

3、拟定专业服务合同:

物业服务企业与专

业服务公司就合同条款内容取得一致时,可由企业邀请招标活动组织管理部门拟定合同文本,并将本企业社区物业服务接管进场日定合同生效日期。

拟定合同文本完成,报企业总经理审核、批准后,转交专业服务公司总经理认可。约定签约时间、确定签约地点、寻问专业服务公司出席签约代表职务,并做出相应安排。

4、签定服务合同:

企业邀请招标活动组织管理部门,应在签约日上班后,做好签约合同打印、装订,备好公章、检查签约场地符合签约环境后,邀请企业委派签约代表,在约定的时间与专业服务公司代表签定专业委托服务合同。

三、社区业主监督:

物业服务企业在承接二手项目服务管理业务时,应该最大限度的将社区业主管理委员会,拉入社区服务决策之中。

1、监督控制范围:

物业服务企业可以选择最易引发服务投诉的社区保安、保洁劳动密集型专业服务,纳入业主参予社区管理监督控制范围,主动邀请做为评委参加全程招标活动。利用“知道越多、陷的越深,参予越多、埋怨越少”的心理学科定率,在评审专业服务投标方案时,可积极诚恳的听取社区业主管理委员会的评选意见,并对其所做出的评选结论予以尊重。

对于其它专业性很强,又不容易与社区业主直接发生投诉纠纷的,委托专业服务项目,可不纳入社区业主监督控制范围。

2、监督控制与服务管理关系:

在实行社区业主实施监督控制管理机制的物业二手社区,其物业服务项目经理的管理权限将会受到不同程度的限制和约束。但与之对比形成的服务投诉减少,对物业服务企业来说,无疑算是一种表达诚信姿态,延长服务期限,保证合同约定收益的有效方法。

而且,在社区业主监督控制与物业服务管理权限的所谓“对立”现象中,其本质只能说是一种心理对立,如果社区项目经理可以放松心态,使用换位思考方式,就会有效的缓和或化解双方所谓的“对立”立场,并在相对和谐轻松的环境中,履行社区物业服务管理责任。

四、赋予社区客户服务经理服务质量评价责任:

为有效发挥客户服务经理可以利用客户服务人员网络,快速掌握社区服务工作进展,了解社区业主投诉事由的优势,结合物尽其用、人尽其责服务管理方法,物业服务企业应当赋予社区客户服务经理,承担专业服务质量评价、编制评价报告责任。

五、赋予社区项目经理管理权力:

虽然物业服务企业出于自身管理需要剥夺了社区项目经理,自主选择专业委托服务公司的权力。但也同样出于为了保证社区服务管理得以有效落实,确保服务质量达到合同承诺标准,并对专业服务过程实施同步监督,及时处置质量投诉,物业服务企业应当赋予社区项目经理,对社区所有专业服务行使决对工作管理权力。用以随时发现并迅速解决违反专业委托服务合同规定事宜,维护企业及社区业主合法权益。

六、利用财务结算约束社区专业服务质量:

物业服务企业应在社区项目建立完善的,专业服务费用结算审批工作程序,用以约束专业服务公司重视服务质量。

其工作程序可为:

1、专业服务公司在委托服务合同约定结算日期前3天,向社区项目(物业)值班室提交当月/季服务费用结算申清;

2、由社区项目(物业)值班室按专业服务分类,通知工程、保安、保洁、绿化服务部门经理/主管签暑结算意见。

3、由社区项目(物业)值班室通知客户服务经理,审核专业部门经理/主管签暑结算意见,查验、统计投诉记录,做出服务质量评价,签暑结算评价意见;对质量评价未能达到合同约定标评的结算申请,在做出展缓予以结算决定后,应将决定意见连同投诉记录一并由社区项目(物业)值班室打回申请企业,限期(2天)拿出整改方案,进入再次审批程序。

4、在客户服务经理做“合格”服务质量评价后,应当面向社区项目经理汇报专业服务质量审核意见,并请社区项目经理签暑结算批示。

5、客户服务经理在取得社区项目经理签暑结算批示后,应将批示交社区项目(物业)值班室,通知专业服务公司按项目经理批示到财务部门办理费用结算业务。

6、社区财务人员在逐项审核社区项目专业经理/主管、社区客户服务经理、社区项目经理签暑意见符合程序规定,对照合同结算约定日期、金额无误后,方可索要服务发票、支付结算费用。

7、未获得结算同意批准的,由其专业公司代表领取批示意见后,接“意见”限时拿出整改方案,进入社区质量不合格处罚审批工作程序。

七、建立社区质量不合格处罚管理制度:

物业服务企业应根据与各专业服务公司签定的委托服务合同,建立建立社区质量不合格处罚管理制度,并依此决定对未达到约定服务质量的,专业服务公司予以施适当过失经济处罚。

社区项目经理在行使过失经济处罚权时,应注意给保持签约服务公司留有继续履行合同的经济基础,并特别应该优先考虑社区保安、保洁低收入人员获得劳动报酬权益依法得到保障。

具体操作方式:

在签约服务公司存在轻微质量过失时,其处罚额度应控制在,佣金额度的3%左右。在使其受到警示处罚后,达到促使做出整改响应,提高服务质量的目的。

在签约服务公司存在较大质量过失时,其处罚额度应控制在,佣金额度的8%之内。在使其受到较大处罚后,达到促使做出更换项目现场负责人,及时开展对应培训,做出积极整改响应,提高服务质量的目的。

在签约服务公司存在重大质量过失时,在不考虑更换专业服务公司的前题下,依据双方合同,做出相应处罚。在处罚额度超过当次结算佣金时,可采用分期抵扣处罚金额。必要时在报请物业服务企业总经理批准后,可采取向专业服务公司施加力,并在做出继续许可承担社区服务意见后,要求受到处罚服务企业同意,在未足额扣除处罚金额前,由社区项目部直接发放无过失职工工资,用以稳定职工队伍,保证社区服务不受处罚影响的目的。

专业服务公司社区服务负责人应在,职工工资厂审批表上签字,确认代发数额,以便日后进行财务核对。

社区项目部在采用直发工资方式时,可要求专业服务公司提供职工工资统计表单,并加盖公章。社区项目客户服务经理应审核扣除过失职工相应工资后,方可上报项目经理签暑同意发放批示。

八、巧用社区业主促使服务质量达标方法:

物业服务企业可将社区保安、保洁两项最易受到业户投诉的专业服务,纳入社区业户监控范围。并在服务费用结算审批程序中,加上需要得到社区业主管理委员会的满意评价,社区项目经理方可批准结算当月/次费用。促使专业服务公司领导必须将服务质量,是否达到业户满意,将是企业“生死存亡”的高度予以特别关注。

九、专业服务罚金的使用管理:

1、尊重社区业户权益:

社区每个按时缴纳物业服务管理费的业户,都应毫无疑问的得到物业服务管理合同约定的优质社区服务。在社区某个专业服务项目未能达到标准,并受到相应处罚时,按时缴纳物业服务管理费的,社区业户权益也受到了不同成度侵害。他(她)们在向社区物业做出投诉的同时,也同样具有要求得到相应补偿的权力。

所以,物业服务企业在专业服务罚金的使用上,应本着顾大局、忌小帐的眼光审视专业服务罚金的,使用管理是否符合社区业户意愿,是否真正维护社区业户合法权益的角度,能否制定公正的罚金使用管理规定,是检验物业服务企业能否兑现人性化服务管理承诺的有效评判依据。

2、罚金的产生原因:

物业服务企业在采用委托专业服务公司承担社区分项服务责任时,为保证接受委托服务的专业公司所提供的服务达到相应标准,通常都会采用约定质量标准条款的方式,对专业公司的服务做出明确的量化标准限制,并约定相应的违约责任条款。在专业服务公司所提供的服务质量未能达到约定标准时,物业服务企业为维护自已与社区业主签定的,各项服务达到服务管理合同约定标准,维护企业自身信誉,不得不做出的相应处罚措施。其目的是为了促使所有承接社区专业服务的公司,认真履行合同约定条款,达到服务质量限定标准,为所有社区业户营造和谐、舒适的生活质量环境。

物业服务企业在对违规专业服务公司行使处罚权时,只能说明被处罚专业服务公司未能达到质量标准,并不代表专业服务公司没有履行服务约定服务责任。所以,物业服务企业无权做出全部剥夺专业服务公司服务费用的决定。并且,物业服务企业应该、也必须尊重专业服务公司职工所付出的服务劳动成果。特别是那些为祢补质量过失,做出努力的专业服务公司职工,更是应该得到适当奖励,用以表达物业服务企业对他(她)们所付出的努力表示敬意。

3、罚金的使用方式:

物业服务企业社区项目经理应要求财务部门,将专业服务罚金纳入社区财务公示管理范围。并在争得社区业主管理委员会同意后,做为社区专项奖励基金,由社区项目经理代表社区业户对工作表现优秀、获得业户普遍好评和具有拾金不昧、见义勇为品德的专业服务公司职工给予现金奖励。

4、专业服务罚金的监督与控制:

物业服务企业应对社区项目部门行使处罚事项、处罚金额进行有效监督,用以防止处罚过大影响专业服务

管理,损害企业良好协作关系。控制项目部门滋生权力彭账,养成武断专行的陋习管理意识。

4.1、专业服务处罚金的有效监督方式:

物业服务企业应根据社区专业服务合同金额,对项目部门处罚权限做用适当限质。并要求项目部门对严重质量过失拟定处罚前,需将过失事由、处罚额度报请企业批准后,方可行使处罚权力。

物业服务企业在对社区项目部门处罚权力做出限制的同时,还可采取通过处罚总额评定项目经理协调管理能力,并将“零处罚”做为项目经理业绩考核标准之一。

4.2专业服务处罚金的使用控制方式:

由干物业服务企业在专业服务处罚金额以做出有效控制措施,所以,在处罚金的使用控制方面可以适当放宽,主要以社区业主监督为准。只要罚金用于专业服务公司优秀职工奖励,并通过业主管理委员会的批准,就可授权社区项目经理全权承担使用处理责任。

社区项目经理也可利用专业服务处罚金,建立社区专业服务之星奖励基金,用以奖励参予社区服务满一年的,由社区业户评选产生的专业服务职工。

物业服务企业社区项目经理应严格控制不将企业职工纳入处罚奖励范围,并将企业职工奖励划规企业评定奖励范围之内,不得随意占用处罚金额,以勉降低企业公正形象。

第3篇 大厦后期经营管理服务建议

大厦后期经营管理和服务建议

鉴于大厦是企业改制转型后的第一个开发项目,同时又由于大厦所处的地理位置以及设计的独特性,物业公司决心通过提高服务质量、拓展服务项目,不断满足客户商务方面的需求,把大厦物管做成一个品牌项目,达到提升总公司形象,延续物业开发的卖点,保证公司经营利润的持续性,外接物业管理,增加利润增长点的目的。所以就本大厦后期管理和服务而言,有以下建议:

1、节能降耗、节约成本,将楼宇、设备自控与人工管理相结合,制定科学、合理的设施设备运行时间,公共区域照明开关时间。

2、确保服务质量,加强与百盛的及时沟通,保证百盛的经营环境,保证公司收益。

3、拓展物业管理经营方面,在百盛营业以后,将根据物业运行及管理区域、管理职能划分情况,制定物业创收计划,以弥补物管费不足。

4、按照条例规定,公司应给一定比例的经营用户用于弥补物管费的不足,公司可否将这一建议提交公司。

第4篇 连锁店连锁企业经营管理服务法则

连锁店(企业)经营管理的服务法则

提升形体表达能力

每个客户服务人员都是企业的“代言人”,他们的礼仪和服务体现了企业的经营管理水平。一个服务人员,首先应该具备恰当的职业仪表和正确的交际礼仪,将文明敬语与优美的体态语成功地结合在一起,创造一种最佳的表达效果。提升本行业知识在“服务制胜”时代的大背景下,服务及管理人才需求更趋专业化。如果一个服务人员能在自己的职业生涯规划上有较早的定位,不断完善相关知识及技能,用心地去聆听客户的要求,在产品与客户之间找到联系点,企业就能根据市场的需要创新产品、提高服务。若做到这点,服务人员会具备更多的竞争力。

--提升语言沟通能力

沟通是服务人员需要掌握的一项重要的服务技能,是客户服务工作环节里的重要的一环,在从事服务性质的工作中,良好的沟通不但可以化解客户的疑问,还可以进一步和客户产生良好的互动,拉近企业与客户之间的关系。

--提升接待客户的技巧

对客户接待工作的准备有很多种,具体来讲,不外乎以下两方面:顾客究竟希望得到什么样的服务顾客为什么希望得到这样的服务这是服务人员在观察顾客时不断提醒自己的两个问题。

--提升解决问题的能力

做好客户服务工作的关键之处就在于解决客户的问题,把自己当成确实是客户需要的产品专家和良师益友,这是建立双方良好沟通的充分必要条件。

--提升心理承受能力

提高客户服务的心理承受能力是一个长期的过程,不仅仅是个人要能够适当地调节心情,提高心理耐力:管理人员也应该注意员工的情绪管理,并加大这方面的培训与投资。通过压力管理,企业不仅能够有效地为服务人员减轻压力,更增加了他们的凝聚力、核心力,拉近了服务人员与企业间的距离,促进员工满意度和客户满意度的提高,有效地提升企业的服务水准,树立服务品牌。--提升投诉处理能力据统计,当投诉得不到解决时,81%的客户不再回来了!但是,从另一方面来说,处理客户投诉是建立客户忠诚的最好契机。

--提升职业责任意识

如果一个员工的全部是一座冰山,浮在水面上的是他所拥有的资质、知识、行为和技能;而潜在水面之下的东西,包括职业道德、职业精神等,则称之为隐性素质。在一定程度上来说,一个员工的隐性素质比显性素质更为重要。

--提升客户应对技巧

在客户服务人员与客户的沟通过程中,会遇上各种类型的客户,提出各种让人很难处理的问题,遇上这种挑剔的客户时,应该怎么办当出现各种很难应付的情况时,不管场景有多复杂,服务人员必须快速反应,快速处理。

--提升客户忠诚度

顾客的满意度、愉悦度和信赖度是形成客户忠诚的最主要因素,是关键所在。“始终以客户为中心”不能只是一句口号或是贴在墙上服务宗旨。应该是一种具体的实际行动和带给客户的一种感受,服务人员要学会从各种途径了解客户的心里真实想法等。

--提升客户关系管理

开发一个新客户的成本大约是维护一个老客户成本的6位,可见维护老客户是如何的重要了。实施客户关系管理的目的就是要留住客户。不仅要创造目前的价值,而且还要创造将来的价值以及客户的附加值,使客户价值最大化!

一、解析服务型连锁企业门店管理的重要性与门店管理出现的问题连锁企业发展越来越迅速,专业、系统及标准化的门店管理是连锁企业持续赢利、发展的根基,是门店竞争力的核心

第一:门店的日常销售业绩的产生均与店长有着非常直接的关系。一个好的店长可以带来好的业绩,一旦离开,此店的销售业绩立即下滑。

第二:很多连锁企业,尤其是服务型的行业,因会员数量庞大,却没有统一或不完备的门店数据库系统,极度缺乏客户关系管理的机制,造成开发新客户的成本加大,运营成本增加。

第三:门店对于顾客服务和长期的关系管理缺少连贯性,不能保持良好的品质,较难维持顾客的长期认同。

第四:门店日常管理无序,缺乏规范且统一的营运流程、制度、表单,导致门店管理无章可循,管理难度加大。没有系统化的管理工具,出现了只见规模不见效益的局面。

第五:连锁企业在建设样板店或直营店时,过于注重表面工程。只是把其当做招商的工具,却未形成一套可复制的运营系统,不能为未来的无论是直营店还是加盟店的扩展奠定生存的基础。

第六:店面员工自主性大,缺乏技能与专业训练,对于顾客的服务全凭个人的素质与言行,不能体现整体企业品牌的形象与吸引力。

第七:门店团队凝聚力不高,店长缺乏带领团队运作的能力与领导力,导致员工之间协作不顺畅。

第八:门店各岗位员工缺乏统一的、能够与业绩和能力表现挂钩的绩效考核制度和良性、阶梯式的晋升通道,导致员工之间存在着巨大落差。员工发展方向与规划不明确,没有归属感。

第九:门店运营标准本身存在缺陷,难以执行落实到位

第十:连锁各店管理与服务水平、标准参差不齐,形成不连不锁或连而不锁的局面。同时,各门店“埋头苦干”、各自为政,经验无法共享。因此,连锁门店运营若想有效提升运营水平,必须从以下二个关键点出发:一、标准:一套合理有效的运营标准是连锁门店管理的基础,更是连锁企业扩张发展的达芬奇密码;二、执行:有了标准就应该形成一套有效的监督机制将其执行到细节,员工的培训与教化应以此为核心展开,以期达到一个门店科学有序、不以人为转移的运营管理体系。

二、针对连锁服务行业,展开门店管理的重要内容

一个良好运营的、科学的连锁门店管理体系,主要包括以下方面:

a、销售管理:

大部分的连锁企业认为,销售管理是门店管理的重中之重,是门店持续产生绩效与利润的源泉。很多企业在实施销售管理的时候,多数是以结果导向为管理目标。每天、每周或每月,企业负责人或销售总监只以最后的数字作为管理的层面,却不注重销售管理的核心部分

第5篇 物业服务公司经营管理总体目标

物业服务公司经营管理总体目标

总体目标 目标细化

物业项目调查目标

1.根据公司业务发展的需要,制订物业项目市场调查计划,并确保计划得到100%执行

2.按照调查计划的要求进行项目资料收集,保证收集的资料准确、有效

市场拓展目标

1.根据物业项目开发方向,组织制订市场拓展计划,并保证计划编制及时率达到100%

2.组织市场拓展人员实施市场拓展计划,确保计划完成率达到100%

物业招商目标

1.负责公司物业招商工作计划的制订与组织实施,并确保工作计划按时完成率达到100%

2.负责辖区商户的日常管理,保证业主对招商工作的满意率在98%以上

项目投标管理目标

1.按照标准的模式,完成物业项目投标书的编制, 并保证标书编制的及时率达到100%

2.积极运作物业项目投标相关事务,确保中标率达到90%以上

合作合同管理目标

1.代表公司与房地产商、小区商户等进行物业合作洽谈、签订合作合同,确保公司不受损失

2.负责物业合作合同资料的日常管理,确保档案无遗失现象发生

第6篇 瑞恒物业管理服务宗旨经营理念

恒瑞物业管理服务宗旨、经营理念

企业文化、企业形象

北京市恒瑞物业管理有限公司本着高效、精干的原则,谦虚、协作、勤俭、创新的企业精神,以人为本、客户至上的管理宗旨,独具特色的物业管理和科学的手段,使公司在经济高速发展起来的新兴行业中,成为一个多方位、高层次、规范化的综合性管理公司,为每位用户营造出一个安全、舒适、清洁、优雅、便捷的生活及办公环境。

服务理念:

以人为本、强化服务

经营理念:

注重品牌、适时发展

管理理念:

规范、严格、主动、高效

人才理念:

以人为本、共同发展

在加强企业文化建设,树立企业形象方面,恒瑞物业公司已经充分认识到,保证企业文化同企业宗旨、理念、目标的统一是培育企业核心竞争力的一个重要环节。通过企业文化的导向、激励和凝聚作用把员工统一到企业的战略目标上是战略实施的保证。因此公司建立和形成了具有恒瑞特色并服务企业发展战略的企业文化。

恒瑞物业管理公司的企业文化是由四个层次构成的,即表层的物质文化,浅层的行为文化,中层的制度文化和深层的精神文化。尤其是在培育中层的制度文化和深层的精神文化方面不断强化。中层的制度文化,是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等。这一层次主要是企业文化中规范人和物的行为方式的部分。恒瑞物业管理公司通过现代企业内的领导制度、组织结构体系、管理的规章制度等反映出企业的价值观、精神和文化,使其成为企业文化中的强制性文化。深层的精神文化,是恒瑞企业文化中的核心层,它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念,包括企业精神、企业道德、坐标观念、企业目标和行为准则等。例如:恒瑞物业管理的品牌概念'优质服务=细致+创新+用户需求'就反映了企业的深层精神文化。恒瑞物业管理公司在企业多种经营过程中逐步形成了与之匹配的企业精神,企业道德、企业目标、企业价值。

恒瑞物业管理公司企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能。通过创立和建设企业文化,使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法,从而产生一种凝聚力,使他们不仅愿意投身于企业,而且同心同德的去维护企业的形象和利益。这是一种巨大的财富,并已经成为恒瑞物业管理公司发展的动力。

第7篇 新城小区经营管理服务新思路规范

新城小区经营、管理、服务新思路

随着经济的发展、社会的进步,一幢幢高档生活区崛起于繁华的城市,为城市增添了无穷的魅力,也成就了现代都市人的高尚生活。面对这些都市新贵,我们应该为他们提供什么样的管理和服务,才能满足业主日益变化的需求从业多年,一路走来,生存和发展的需要告诉我们,无论何时,发展始终是不变的硬道理。要发展就必须要创新,要有新思路,新举措、新变化。基于这种理念,我们将在'zz滨海新城'提供如下创新项目:

1创新管理

a.智能化管理:

小区局域网--建议开发商在小区建立局域网,我们可充分利用这个平台,只要业主家里有相关设备(电脑、电视)即可利用该设施充分了解费用收缴、消费预订、小区各功能区域状况及公共性事务等,方便业主,便于管理。

b.共同管理:

在小区各项管理中,站在共同管理的角度,建立一种物业管理公司与业主间的平等关系,发扬民主,共同商讨、共同管理。例如:对绿化养护单位进行发包,客户服务中心将组织有实力的几家绿化养护公司在现场亮相,由业主自主投票选择确定。

c.危机管理:

我们的专业管理人员将定期对小区的各项管理做一次危机评估,如公共安全管理、设施设备管理、业主的危机行为等。把一些隐藏的危机找出来,进行充分评估,并制定危机处理、应急预案,对一些可能出现的危机进行预估,一旦出现危机,即可按照计划从容应对。

d.设施管理:

在各项设施设备的管理中,树立正确的节能观念,尽可能做到'花最少的钱,办更大的事'。比如:在灯泡的选择上,是选择1元/1000小时寿命的灯泡,还是选择1.2元/1500小时的名牌灯泡,通过仔细对比,加以确认。

2创新服务、经营

2.1整合集团资源,为业主(客户)提供vip的服务

利用集团优势,整合集团资源,建立__物业业主网络。即凡是由我司实施物业管理的项目的业主都将获赠一张'__物业业主通惠vip卡',该卡可涉及各个领域,如家用电器、旅游服务等。业主如有消费需求,仅需拨打卡上服务中心的电话,出示卡号,即可享受集团员工内部价格,且当消费累积到一定的金额,还可获得返利。

2.2装修团体采购

本着方便业主,质量保证的原则,在业主装修期间,我司拟组织业主进行团体采购,具体如下:

(1)选择物美价廉、有信誉、有保证的优秀装修企业,限量限时进驻小区现场,进行装修咨询。为业主提供一个比较和选择的平台。

(2)组织团体采购。即组织业主进行各种材料及家用设施设备的采购,获取最优惠的价格。

通过我司组织的团购活动,业主既可以获得优惠的价格,还可以选择到最好的装修企业,有效保证装修工作的圆满完成。另外,物业公司在其中还起到了协助业主监督装修公司的作用,且随着物业公司的扩张,装修企业一路跟进,为起到更好的示范效应,装修企业将更加注重售后服务管理工作,免除业主的后顾之忧。