物业管理公司绩效考核办法-16【16篇】

第1篇 物业管理公司绩效考核办法-16

物业管理公司绩效考核办法(十六)

一、目的:

1、通过绩效考核实施目标管理,保证公司总体目标的实现和任务的完成;

2、公正合理的评价员工的工作表现和工作成绩,考核结果与绩效工资挂钩,鞭策和激励员工;

二、适用范围:

1、本绩效考核办法适用于公司职能部门所有员工和服务中心管理层以上员工;

2、服务中心操作层员工不适用本办法,按相关日常工作检查、考核奖罚制度执行。

三、考核体系的构成:

1、考核主体:

①品质员负责各部门计划的监控及计划完成情况的确认和评价,品质部经理、总办主任审核,总经理确认后,作为部门和部门经理的考核依据;

②部门经理参照公司绩效考核办法对部门员工进行考核。

2、考核依据:绩效考核主要以部门在被考核时间内工作目标、工作计划完成情况以及员工在被考核时间段的工作成绩与表现为依据。内容为:

①年度计划中本月重点工作,公司领导安排的重点工作(权重0.5);

②品质部对各服务中心日常工作的检查情况(权重0.2);

③培训与学习(权重0.1);

④总经理考核(权重0.1);

⑤各部门人员流失率(权重0.1)『部门人员流失率应控制在5%以内』

①资金计划完成情况(供参考,完不成收费计划或超过可控支出的可在①中扣除)。

3、考核原则:

①客观性:以部门工作计划为基础,客观评价完成的实际工作情况;

②必须坚持“公平、公正、公开”的原则;

③对考评结果进行量化分析、综合修正,以避免主观偏见等带来的误差。

4、考核周期与考核时间:

①每月度进行一次考核;

②每报月报时,各部门将自评结果一同上报;

③每月经营计划会时,公司对各部门进行综合考评,根据考评计算部门上月考核分;

④部门经理根据部门得分于四日内将部门员工考核报品质部;

⑤品质部会同总办、财务部于二日内完成公司的考核;

⑥考核结果报总经理同意后,转财务部计算工资。

5、绩效考核的评分标准:

①本考核分为部门考核与员工考核两部分,每个部门的考核基准分为100分,每个员工的考核基准分为100分;

②各考核主体依照考核标准对被考核人员进行评分,扣分总额以该考核项目评分标准的满分总额为限;

③部门经理的考核得分即为部门的考核得分;

④部门员工的考核评分直接与部门考核评分挂钩,即部门员工的考核得分的平均分不得高于部门的考核评分,多出部分从部门经理得分中直接扣除。

四、考核流程:

1、自我评价:每月1日前由部门经理对本部门上个月的工作目标、工作计划、培训和学习完成情况做自我评价,并按照评分标准进行评分;自我评价的权重为 0.3;

2、公司考核:根据所辖部门当月计划完成情况 ,由其他各部门分别打分,平均分为公司考核得分,权重为0.6;

3、总经理打分,权重为0.1;

4、部门(考核流程第1条)、公司(考核流程第2条)总经理三者考评分相加为部门的实际得分;

5、各部门经理根据本部门实际得分及员工的个人工作完成情况对本部门员工进行考评,并于考核当日与被考核者进行绩效面谈,绩效面谈内容主要包括员工工作中的优点、存在的不足和改进计划,最后双方将面谈结果以书面文字形式予以确认,作为下次考核的依据;

6、本部门个人绩效考核平均分不能超过部门的考核分;

7、品质部、总办、财务部根据日常工作监督、检查情况,对服务中心主管考评、计算、汇总,报总经理批准;

8、财务部根据批准的考核结果,及时核算员工绩效工资。

五、考核结果及应用:

1、绩效工资计算办法:

a部门考核系数=考核实际得分÷标准分值(100分)

b个人考核系数=考核实际得分÷标准分值(100分)

c部门经理绩效工资=部门经理绩效工资标准额×部门考核系数

d部门员工绩效工资=部门员工绩效工资标准额×个人考核系数

2、绩效工资每月发放一次。

第2篇 物业管理公司财务部检查考评办法

1.0目的规范员工绩效考评工作,确保公平、公开、公正考评员工德、绩、能、勤。

2. 0适用范围适用公司财务部、各项目处出纳的绩效考评工作。

3．0职责

3.1 财务部经理负责依照本办法进行公司财务部出纳、各项目出纳的检查工作。

3.2 分管副总经理负责依照本规定进行公司财务部经理、会计、出纳、各项目处出纳检查工作。

4. 0程序要点

4.1 财务部各项目处会计员的工作标准:

4.1.1 财务部、各项目处会计员工作应符合《物业维修基金管理规定》、《服务收费标准作业规程》中的工作要求;

4.1.2 会计员必须参加本岗位的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。

4.1.3 财务部经理应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。

4.1.4 会计员除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外,还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。

4.2 绩效考评评分结构

4.2.1 绩效考评由周检、月检、抽检构成,各种检查考评的要求详见公司的《工作、服务绩效综合考评办法》。

4.2.2 公司财务部出纳、项目处出纳绩效考评的周检、月检、抽检评出均按百分制进行。具体构成为:a)工作效果(满分20分)b)执行程序(满分20分)c)工作时效(满分20分)d)培训质量(满分10分)e)服务质量(满分10分)f)执行其他相关组规程质量(满分10分)g)其他质量(满分10分)

4.2.3 公司财务部经理、财务会计绩效考评的周检、月检、抽检评出均按百分制进行。具体构成为:a)岗位工作标准、作业规程的执行质量(满分10分)b)培训质量(满分10分)c)自身工作技能。(满分10分)d)服务质量(满分10分)e)工作效果(满分10分)f)工作责任心质量。(满分10分)g)处事公正性质量。(满分10分)h)遵守相关作业规程质量(满分10分)i)团结配合质量。(满分10分)j)道德水准(满分10分)

4.3 绩效考评扣分细则:

4.3.1 出纳员(含项目处)考评扣分细则:a)执行标准作业规程质量考评扣分细则:公司/项目处出纳员,不按照财务部相关标准作业规程操作的,每次检查每发现一项,一般违规扣该项评分1-2分;严重违反作业规程操作的,每发现一项扣该项3-4分;引起不良后果的视情况扣减5-20分,扣完为止。b)不遵守公司其他相关标准作业规程的,每次检查每发现一项,视程度在'相关规程'栏目内扣减相应项目分值(一般违规扣1-2分;严重失职扣减3-4分,引起不良后果的,视情况扣减5-10分)。

4.3.2 一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。

4.3.3 '其他'栏目是为本公司相关标准作业规程所未包括,或超出本规程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。

4.3.4 检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。

4.3.5 奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。

4.4 考评评分细则的解释权在公司质管部。

5. 0记录

5.1 《财务部出纳考评表》mps─a2─04

5.2 《财务经理/会计考评表》mps─a2─05

6. 0相关支持文件

6.1 《工作、服务绩效综合考评办法》mps─z1─03

第3篇 物业管理绿化养护考核办法

物业管理公司绿化养护考核办法

第一章总则

第一条为加强广州市**物业管理有限公司所管理小区(以下简称小区)绿化养护管理,确保小区绿化效果,特制定本考核办法。

第二条本办法适用于广州市**物业管理有限公司环卫部。

第二章绿化养护考核办法

第三条修剪不及时,小区绿篱植物的徒长枝超过齐平线10cm,造型树的徒长枝超过齐平线30cm,每出现1起扣罚绿化主管20元。

第四条小区绿篱、造型树等植物修剪不整齐,每出现1起,扣罚当事人10元。

第五条小区植物出现枯枝烂叶及残花,绿化员必须在一个工作日内清除,否则每出现1起,扣罚当事人10元。

第六条小区草坪修剪出现漏剪,不平整,修边不整齐,每出现1起,扣罚当事人10元。

第七条小区植物因浇水不及时或浇水量不足,出现萎蔫,每出现1起,扣罚当事人10元。

第八条小区植物施肥发生烧苗现象,情节轻微,每现1起,扣罚当事人50元、绿化主管30元;情节严重,当事人予以辞退,扣罚绿化主管300元、环卫部经理200元,主管领导100元。

第九条绿化员对小区植物病虫害防治发生药害现象,情节轻微,每出现1起,扣罚当事人50元,绿化主管30元;情节严重,当事人予以辞退,扣罚绿化主管300元、环卫部经理200元。

第十条小区植物出现病虫害两个工作日未发现,没有有效控制造成蔓延,扣罚绿化主管50元、环卫部经理30元。

第十一条小区公共绿地上杂物未按规定时间清理干净,有枯叶等杂物,每出现1起,扣罚责任人20元、绿化主管10元。

第十二条人工湖未按规定频次清洁或清洁不干净,驳岸绿苔清理不彻底,每出现1起,扣罚责任人20元、绿化主管10元。

第十三条绿化员使用机器前必须经严格培训,如绿化主管未对绿化员进行园林机械操作规程知识培训,每出现1起,扣罚绿化主管20元。

第十四条绿化员要严格按照机器操作规程操作,如绿化员未按园林机械操作规程操作,未造成机械损坏的,每出现1起,扣罚当事人50元;造成机械损坏的,当事人除赔偿外,扣罚200元,扣罚绿化主管150元、环卫部经理100元,主管领导50元。

第十五条绿化主管负责对园林机械进行保养,使机械计划保养完成率100%,完好率100%,如绿化主管未按规定频次对机械进行保养,每出现1起,扣罚绿化主管30元。

第十六条园林机械如出现故障,非专业技术员不得随意拆开检修,否则每出现1起,扣罚当事人50元。

第十七条园林机械必须妥善保管,不得与农药、化肥等物质存放在一起,以免腐蚀,如保管不善,造成园林机械腐蚀或受损,每出现1起,扣罚绿化主管100元。

第十八条绿化员使用园林机械后必须将碎草等清除干净并存放于指定地点,如未清理干净或未放在指定地点,每出现1起,扣罚当事人20元。

第十九条每季度末绿化主管合同办公室仓库管理员对小区内所有树木进行盘点,并详细填写《树木清点表》,如未按规定对小区树木进行盘点或盘点不实,每出现1起,扣罚绿化主管及办公室仓库管理员各50元,扣罚办公室主任及环卫部经理各30元。

第二十条因养护不善,导致树木死亡,每死亡1株,扣罚责任人200元、绿化主管300元、环卫部经理100元;如死亡树为2000元以上名贵树木,扣罚责任人300元、绿化主管500元、环卫部经理200元,主管领导100元。

第二十一条绿化主管每日巡查小区绿地两次,并做好巡检记录,如未巡检或无巡检记录,每出现1起,扣罚绿化主管20元。

第二十二条环卫部经理每日巡查小区绿地1次,并做好巡检记录,如未巡检或无巡检记录,每出现1起,扣罚环卫部经理30元。

第二十三条环卫部经理每月25日将考核结果报督导室,若环卫部有错报、漏报、不报,每项扣罚环卫部经理100元,主管领导50元。

第二十四条督导室对环卫部上报的考核结果进行复核,如果发现督导室未检查出环卫部确有错报、漏报或不报,每项扣罚督导室主任100元。

第二十五条以上的违规行为,连续发生两次,当事人加倍处罚;连续发生三次,作劝其离职处理。

第三章 附则

第二十六条以上所扣款项从当月奖金中扣除,直至当月奖金扣完为止。

第二十七条本考核办法由广州市**物业管理有限公司环卫部负责解释。

第二十八条本考核办法自发文之日起执行。

第4篇 z物业辖区通风系统管理办法

物业辖区通风系统管理办法

人员配置:通风工:1名,维修电工:1名

检查顺序及范围:

1、每天早上,两专业人员到机房检查软接头是否完好无损,各类风阀是否开启正常。

2、检查电氯控制箱接通电源前后分别查看电气元件。

3、检查室外风口,风阀开是否正常,是否完好。

4、然后逐层逐台开动风机箱,细听运行中声响是否异常,噪声有无大小变化。

5、逐层对每个风机房抽查电流是否正常,并在风口下感觉气流是否正常。

以上各项如发现问题,即时汇报、解决,并作好当日运行记录。

第5篇 小区物业管理规定办法

小区物业管理规定【1】

一、治安管理规定

1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场,并办理相关手续。

2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时,住户都有义务积极配合,维护小区的安全稳定。

及时采取措施,维护现场秩序,通知有关部门,并做好善后工作。

3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度,对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

4、住户应“看好自家门,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意识。

5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序,造成治安隐患的人或事。

6、小区的经营户须依法经营,遵守国家政策、法规,服从管理处的管理,不得从事非法经营活动。

二、环境保护管理规定

1、爱护园林绿化,不采摘花朵,不损坏树木。

2、爱护公共设施,不乱拆、乱搭、乱建、乱贴,保持小区环境整洁。

3、小区各商业市场、商业网点,饮食门店不得乱扔废弃物,乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音,特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音,违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放,出入禁鸣,整齐有序。

6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。

三、清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生,不随地吐痰,乱丢果皮、纸屑、烟头等,不高空抛物,不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾,摆放物品。

2、垃圾装好袋,置于垃圾收集点内。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物,饲养宠物必须符合政府的有关规定,且不得影响邻里休息。

带宠物在小区散步时,不污染环境,宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋,不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所,均不得乱涂、乱画、乱张贴,违者负责清除和粉刷费用,并在公告栏予以曝光。

7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友,遵守小区的管理规定,维护小区的整洁。

四、停车管理规定

1、小区地下停车场,专供购(租)车位的住户使用,所有外来车辆未经许可,不得进入;闲杂人员不得入内。

2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡,一车一卡,持卡出入;临时停车须登记,经同意发临时车辆停放卡,持卡进入,离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放,租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。

对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地将采取24小时智能监控记录,配备灭火器,烟雾器。

5、停车场地应保持环境卫生,不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭,限速5公里/小时。

7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离,不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

9、车辆停放后,车主要带走车上所放置的物品,并锁好车锁、车门和车窗,否则责任自负。

10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备,不慎损坏时需照价赔偿,若造成严重事故者将追究其法律责任。

11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准,按时交费,临时车辆由管理员指引停放位置,并根据停车时间规定收费。

12、若车主不慎丢失车辆出入卡,应立即通知管理人员,提供有关资料,经核实后缴纳办卡费,由管理处补发出入卡。

13、若车辆在停放区被损坏者,原则由损坏双方协商解决,严重者可向保险公司索赔,当班保安员与管理处共同协助调查处理。

14、所有停放车辆,必须按规定停放,对违规行车和停泊车辆的车主,管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施,由此造成的损失一概由车主负责。

15、院内严禁停放一切车辆,违者每次罚款200元。

五、消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主,防消结合”的方针,实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传,提高住户消防安全意识。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区,教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救,对情况严重难以扑灭的,应及时拨打“119”电话求救,并协助维持火场秩序,配合事故处理。

6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定,杜绝火险隐患。

7、进行室内装修,必须严格遵守装修管理规定,防止发生火灾事故。

8、不准从窗户向外扔烟头,没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻,不得擅自封闭或堆放杂物。

10、消防设施、器材不得挪作他用,严防损坏和丢失,一经发现,将作出严肃处理。

11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为,及时制止或向有关部门报告。

12、以上各项规定望各位住户极积支持配合,以便小区的管理。

本规定自****年**月**日起执行。

**** 公司

本规定最终解释权归****

小区物业管理规定【2】

一、房屋产权界定及管理

小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有,居民住宅的产权部分属个人所有。

公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权,对居民住宅进行常规管理。

为加强房屋管理,保证房屋的正常维修,维护单位和业主的合法权益,业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定,由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷,由业主承担。

1、对室内装修的管理

凡需进行室内装修的业主,在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后,到经营部领取《装修许可证》,业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。

装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。

装修押金按房屋建筑面积收取,装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后,凭收据退还押金。

如果经检查有下列情况发生的,首先从押金中扣款,押金数额不足以扣款时,业主另行交款:

(1) 破坏了房屋受力结构,造成了安全隐患的;

(2) 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线,可能影响其他业主的;

(3) 产生超标噪音引起周边业主投诉的;

(4) 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。

2、对房屋维修的管理

本小区房屋分为公用和自用两部分,公用部分的维修由物业公司负责,其费用属物业管理费用中范围的,在物业管理费用中列支;自用部分的维修由业主负责,业主可以选择物业公司提供服务,也可以选择社会服务单位提供服务,维修费用业主自理。

二、共用设施管理

1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等,与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关,严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁,一经发现上述行为,由管理处和物业公司提出限期恢复,另外还要按实际损坏程度赔偿损失。

如确需改、拆、增、迁共用设施,必须向管理处提出申请和说明,经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工为保护屋顶防水层,严禁业主私自攀爬楼顶,如因此造成屋顶防水层渗漏,责任人必须承担防水层修复费用,以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。

2、太阳能安装

业主如需安装太阳能设施,必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后,到经营部领取《安装许可证》。

业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙,同时确保按安全要求,保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。

业主如未经相关部门同意,私自安装太阳能装置,管理处和物业公司有权阻止其行为,除限期拆除太阳能装置外,还应赔偿造成的相关损失。

对业主在使用的太阳能设施,管理处经营部随时进行检查,如因该设施自身原因,造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏,由业主承担补漏费用,并承担相应的损失赔偿责任。

三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳

1、水费:由物业公司定期入户抄表,业主在10日内到物业公司缴纳;

2、电费:业主持购电卡到物业公司购买;未安装磁卡电表的业主或单位,由物业公司定期入户抄表,同时收取电费;

3、暖气费:业主须在通知的规定时间内,到物业公司缴纳,收费标准应符合物价局相关规定。

4、物业服务费: 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的,如不能按规定及时交纳,责任由业主负责。

凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用,物业公司有权采取催缴措施,并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。

四、 用水、用电管理

1、用水管理

(1)、业主要爱护水表和公共管线设施,防止跑、漏水现象发生。

如发现管道出现故障,请及时通知物业服务单位进行维修;

(2)、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修,业主不得随意拆挖、安装、更改管线;

(3)、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源,一经发现确认,物业公司除收缴水费外,还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。

2、用电管理

1)、当电路出现故障时,业主应及时通知物业公司进行维修,不得私自维修公共配电设施。

否则,由此造成的一切后果和损失由责任人负责;

2)、严禁私自拉线用电,严禁偷、漏电现象发生,如有违章用电者,一发现,由物业公司按规定进行处罚,由此造成的经济损失和人身伤害,由责任负责。

对于经查实偷电者,该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。

如情节严重,管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报;

3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换,如需物业服务人员更换,业主需承担材料费,灯泡限用功率在25w以下,如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的,由当事人负责并支付人工、材料费。

五、供暖的管理

1、业主不得私自改装供暖设施,不得私自关闭公用进水、回水阀门

2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施(如“小保姆”),须到物业公司登记备案,并按规定交费后方可使用。

未经批准私自安装使用的,该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用

3、业主如发现供暖故障,室内温度达不到标准时,应及时与物业公司联系维修。

未经批准,私自维修造成的一切后果,由当事人自行负责。

六、公共环境及卫生管理

1、公共卫生管理

(1)、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中,放入设置的垃圾箱内,禁止乱扔、乱倒垃圾;

(2)、禁止随地吐痰,乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等;

(3)、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物,禁止随意倾倒污水、杂物;

(4)、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告;

(5)、禁止在小区内饲养畜禽,不准在公共区域随意放养宠物;

2、公共环境管理

(1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材;

(2)、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内

(3)禁止占用公共空间摆放私人物品,一经发现,管理处和物业公司有权清除;

七、绿化管理

1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物;

2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施,如有损坏必须照价赔偿;

3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆;

4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。

八、治安综合管理

1、车辆管理

对车辆的管理原则为:对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看护责任。

(1)、禁止机动车在小区内鸣笛,行驶限速15公里/小时;

(2)、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆;

(3)、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车;

(4)、车辆应停放在物业公司指定的停车区域;

(5)、车主如损坏道路和公共设施等,需按价赔偿;

(6)、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施;

(7)、各种车辆(包括机动、人力)因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。

2、消防管理

(1)、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途,违者将根据情节承担相应的经济和法律责任;

(2)、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物;

(3)、禁止在生活区内,特别是阳台上燃放烟花、爆竹;

(4)、禁止违章使用电器设备;

(5)、禁止在本小区内倾倒液化气残液;

3、治安管理

治安管理的原则是:对小区生活秩序的维护。

(1)、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区;

(2)、自觉维护内部治安,对违法犯罪人员和行为要积极主动举报;

(3)、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物;

(4)、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营;

(5)、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具;

九、对宠物的管理

1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理《免疫合格证》,定期为宠物注射疫苗,并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》;

2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物,一经发现按治安案件处理;

3、严禁在小区公共区域内放养宠物,严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。

严禁在绿化区域遛宠物,以保持公共环境卫生清洁;

4、携带宠物外出时,必须挂锁链,长度不超过2米,并由成年人牵领。

若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件,宠物主人必须及时处置并负全责。

凡是有咬人记录的宠物,必须自行清理出本小区,不得在本小区内遗弃所养宠物。

5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金,如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上《管理规定》者,将给宠物主人送发扣除保障金通知单,保障金扣完后,饲养者应自觉补交。

十、楼顶检查口管理

1、禁止任何人擅自攀上楼顶,不得在楼顶嬉戏玩耍及进行与安装、维修等无关的活动;

2、禁止擅自撬锁上楼顶,一经发现,管理处及物业公司责令其赔偿损失;

3、凡安装、维修电话、太阳能、有线电视等,须到物业公司交纳押金后领取钥匙,并办理登记手续。

安装、维修完毕后,事主须检查“楼顶检查口”,确认关门上锁后,及时向物业服务单位退还钥匙。

十一、业主联系告知管理

1、请业主填写《业主基本情况联系表》,以便在紧急情况时,物业管理公司能与您及时取得联系。

2、为尽量避免因入户通知而产生的打扰,敬请业主随时留意设置在公共区域的告示牌,以便能够及时了解小区管理的通知和相关信息。

3、本物业管理规定在公共区域的告示牌予以张贴公示,自张贴公示之日起满十日后生效。

小区物业管理规定【3】

第一章 总 则

第一条 为加强住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家和省的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称住宅小区,是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内,以住宅房屋为主,并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。

住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。

本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称住户,是指住宅小区内房屋产权人和使用人。

住宅小区内的市政公用基础设施的管理,按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。

关联法规:

第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门,其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县(市)、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门(以下称小区主管部门)。

小区主管部门的职责是:负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准,对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。

各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府,应当按照各自职责分工,协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。

第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合,实行社会化、专业化管理。

住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。

第二章 住宅小区物业管理机构与职责

第五条 住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会,选举产生小区管理委员会(以下简称管委会)。

第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。

住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法,由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区住户代表大会行使下列职权:

(一)选举、罢免管委会的组成人员;

(二)监督管委会的工作;

(三)听取和审查管委会的工作报告;

(四)决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项;

(五)制定和修改住宅小区住户公约;

(六)改变和撤销管委会不适当的决定;

(七)批准管委会章程。

第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次,管委会负责在会议召开前十五日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。

经有百分之二十以上代表提议,管委会应于接到该项提议后十五日内召集住宅小区住户代表大会。

第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。

管委会每届任期三年。

管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。

第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定,一般为5一15人。

管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生,管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员,但住户代表不得少于管委会委员总数的百分之六十。

管委会设立主任一名(由房屋产权人代表担任),副主任1一2名(街道办事处1名)。

管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下,代表住户的合法权益行使以下职权:

(一)召集和主持住宅小区住户代表大会,讨论确定住宅小区物业管理重大事项;

(二)制定管委会章程和小区管理目标;

(三)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同;

(四)监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作,接受住户对物业管理公司的投诉;

(五)审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划;

(六)审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准;

(七)审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。

前款其中第(二)、(六)项须经住宅小区住户代表大会批准。

第十一条 物业管理公司必须依法登记,取得法人资格,并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》,方可从事住宅小区物业管理业务。

第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同,并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。

上述合同须报小区主管部门备案。

住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。

第三章 住宅小区物业的使用及维护

第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动;

(一)未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途;

(二)超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构;

(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;

(五)随意停放车辆和鸣喇叭;

(六)践踏、占用绿地,攀折花木;

(七)乱抛垃圾、堆放杂物;

(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;

(九)饲养禽畜;

(十)聚众喧闹;

(十一)排放或存放有毒有害物品;

(十二)市人民政府规定的其他禁止行为。

第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:

(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;

(二)接受市政公用基础设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;

(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;

(四)车辆行驶和停放;

(五)维护公共秩序;

(六)保管物业管理档案;

(七)小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。

物业管理公司可根据物业管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。

第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。

经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。

第四章 住宅小区物业的验收与接管

第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。

小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。

第十七条 住宅小区竣工后,城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收,验收合格的方可进住。

第十八条 管委会未组建前,在小区主管部门的监督下,由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理,管理费用由开发建设和经营单位承担。

管委会组建后,开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:

(一)住宅小区建设各项批准文件;

(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;

(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;

(四)地下管网图;

(五)其他必要的资料。

在同等条件下,管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。

第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋

第二十条 住宅小区的开发建设单位,应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金,该项基金计入建设成本,由市房地产管理局设立专帐,接受财政、审计部门的监督管理。

住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。

第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例,以成本价一次性提供住宅小区经营用房,其产权归国家所有,由小区主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。

第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时,应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户,其产权归国家所有:

(一)小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米;

(二)小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。

第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施,由房屋产权人委托物业管理公司代管,房屋租金由物业管理公司代收。

代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。

第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准,向住户收取住宅小区管理服务费。

物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。

第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施,其维护费用从委托费用中支出。

第二十六条 房屋租金,公共部位、共用设施维修基金,供水(二次加压)费,电梯费,采暖费等费用的收取和使用,仍按有关规定执行。

第二十七条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经房屋产权人同意后实施,工程费用由产权人承担。

公共部位、共用设施维修基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。

第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。

住宅小区各项管理费用的收支情况,每半年向住户公布一次,接受住户的监督。

第六章 法律责任

第二十九条 违反本办法第 十三条规定的,物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。

前款违章情节严重的,由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。

第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户,物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:

(一)物业维修养护不及时的;

(二)管理制度不健全、管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

(四)擅自将管理费用挪作他用的;

(五)乱搭、乱建,改变房屋和配套设施、设备用途的;

(六)违反物业管理合同约定的其他行为。

对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的,由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。

第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的,由有关主管部门依法处理。

第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区,未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的,由市房地产管理局责令其限期履行。

逾期仍不履行的,市房地产管理局可申请人民法院强制执行。

第七章 附 则

第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。

第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。

第三十六条 本办法自发布之日起施行。

第一章 总 则

第一条 为加强住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家和省的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称住宅小区,是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内,以住宅房屋为主,并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。

住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。

本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称住户,是指住宅小区内房屋产权人和使用人。

住宅小区内的市政公用基础设施的管理,按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。

第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门,其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县(市)、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门(以下称小区主管部门)。

小区主管部门的职责是:负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准,对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。

各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府,应当按照各自职责分工,协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。

第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合,实行社会化、专业化管理。

住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。

第二章 住宅小区物业管理机构与职责

第五条 住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会,选举产生小区管理委员会(以下简称管委会)。

第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。

住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法,由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区住户代表大会行使下列职权:

(一)选举、罢免管委会的组成人员;

(二)监督管委会的工作;

(三)听取和审查管委会的工作报告;

(四)决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项;

(五)制定和修改住宅小区住户公约;

(六)改变和撤销管委会不适当的决定;

(七)批准管委会章程。

第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次,管委会负责在会议召开前十五日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。

经有百分之二十以上代表提议,管委会应于接到该项提议后十五日内召集住宅小区住户代表大会。

第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。

管委会每届任期三年。

管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。

第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定,一般为5一15人。

管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生,管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员,但住户代表不得少于管委会委员总数的百分之六十。

管委会设立主任一名(由房屋产权人代表担任),副主任1一2名(街道办事处1名)。

管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下,代表住户的合法权益行使以下职权:

(一)召集和主持住宅小区住户代表大会,讨论确定住宅小区物业管理重大事项;

(二)制定管委会章程和小区管理目标;

(三)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同;

(四)监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作,接受住户对物业管理公司的投诉;

(五)审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划;

(六)审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准;

(七)审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。

前款其中第(二)、(六)项须经住宅小区住户代表大会批准。

第十一条 物业管理公司必须依法登记,取得法人资格,并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》,方可从事住宅小区物业管理业务。

第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同,并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。

上述合同须报小区主管部门备案。

住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。

第三章 住宅小区物业的使用及维护

第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动;

(一)未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途;

(二)超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构;

(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;

(五)随意停放车辆和鸣喇叭;

(六)践踏、占用绿地,攀折花木;

(七)乱抛垃圾、堆放杂物;

(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;

(九)饲养禽畜;

(十)聚众喧闹;

(十一)排放或存放有毒有害物品;

(十二)市人民政府规定的其他禁止行为。

第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:

(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;

(二)接受市政公用基础设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;

(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;

(四)车辆行驶和停放;

(五)维护公共秩序;

(六)保管物业管理档案;

(七)小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。

物业管理公司可根据物业管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。

第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。

经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。

第四章 住宅小区物业的验收与接管

第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。

小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。

第十七条 住宅小区竣工后,城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收,验收合格的方可进住。

第十八条 管委会未组建前,在小区主管部门的监督下,由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理,管理费用由开发建设和经营单位承担。

管委会组建后,开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:

(一)住宅小区建设各项批准文件;

(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;

(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;

(四)地下管网图;

(五)其他必要的资料。

在同等条件下,管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。

第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋

第二十条 住宅小区的开发建设单位,应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金,该项基金计入建设成本,由市房地产管理局设立专帐,接受财政、审计部门的监督管理。

住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。

第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例,以成本价一次性提供住宅小区经营用房,其产权归国家所有,由小区主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。

第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时,应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户,其产权归国家所有:

(一)小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米;

(二)小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。

第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施,由房屋产权人委托物业管理公司代管,房屋租金由物业管理公司代收。

代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。

第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准,向住户收取住宅小区管理服务费。

物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。

第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施,其维护费用从委托费用中支出。

第二十六条 房屋租金,公共部位、共用设施维修基金,供水(二次加压)费,电梯费,采暖费等费用的收取和使用,仍按有关规定执行。

第二十七条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经房屋产权人同意后实施,工程费用由产权人承担。

公共部位、共用设施维修基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。

第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。

住宅小区各项管理费用的收支情况,每半年向住户公布一次,接受住户的监督。

第六章 法律责任

第二十九条 违反本办法第 十三条规定的,物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。

前款违章情节严重的,由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。

第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户,物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:

(一)物业维修养护不及时的;

(二)管理制度不健全、管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

(四)擅自将管理费用挪作他用的;

(五)乱搭、乱建,改变房屋和配套设施、设备用途的;

(六)违反物业管理合同约定的其他行为。

对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的,由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。

第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的,由有关主管部门依法处理。

第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区,未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的,由市房地产管理局责令其限期履行。

逾期仍不履行的,市房地产管理局可申请人民法院强制执行。

第七章 附 则

第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。

第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。

第三十六条 本办法自发布之日起施行。

第6篇 物业公司员工招聘录用管理办法

物业公司员工招聘录用管理(暂行)办法

为进一步规范用工制度,完善用工手续,维护本公司和劳动者利益,根据公司《规章制度》、《行政手册》的有关规定,制定本办法。

一、目的

制订本办法的目的是为招聘录用员工工作提供准则,确保录用的员工符合规定的岗位任职资格及基本业务素质要求。

二、适用范围

适用于各项目管理处/站(外地项目和护卫队除外)招聘录用工作的控制。

三、职责

总经理负责招聘方案及录用人员的审核批准。

主管行政部的分管经理负责监督行政部组织实施招聘方案。

行政部负责制定招聘方案并组织实施。

用人项目管理处/站提出用人需求并协助行政部对应聘人员进行综合考察。

四、工作程序

用人项目管理处/站根据公司定员编制及实际情况提出用人计划,并填报“员工招聘计划书”,报上一级领导审批通过后,在招聘前三日抄送行政部备案,总经理批准实施。

行政部会同用人项目管理处/站进行招聘工作的准备,具体工作如下:

1)确定招聘的岗位、人数、要求(包括性别、年龄范围、学历和工作经历等)。

2)拟订招聘方式、日程安排。

3)编制笔试问卷或面试提纲。

4)需要准备的其他事项。

新员工一律公开招聘,由用人单位决定招聘形式。

应聘人员应填写“应聘表”,要求每项如实、认真填写,行政部会同用人项目管理处/站根据要求进行初筛、面试,同时查验应聘者的证书及证件原件。

根据面试结果在二个工作日内,用人项目管理处/站向行政部提出评估意见,由行政部送达分管经理,总经理作最后审批。

经总经理批准录用的人员到行政部报到,并填写“员工登记表”,接受入职培训,同时办理相关手续。

新员工报到时,应提交如下证件复印件或资料给行政部备案:

1)身份证复印件;

2)学历证复印件;

3)就业证复印件;

4)近期1寸免冠照片1张;

5)其他必要证件复印件。

凡有下列情形者,不得录用:

1)剥夺政治权力尚未恢复者;

2)被判有期徒刑或被通缉尚未结案者;

3)吸食毒品者;

4)品行恶劣、曾被除名者;

5)身体健康状况欠佳者,经公司认定不适合者;

6)《劳动法》规定禁止用工的对象;

7)其他不宜录用的情况。

员工入职时,须填写“员工入职手续办理单”,交行政部存档。行政部根据岗位发放服装、劳保用品、工号牌等作好记录保存。

新录用员工均实行试用期,以考核其实际工作表现和适应能力。试用期一般为1-3个月,最长不得超过6个月。部门可以根据员工实际情况可适当缩短试用期,试用期缩短由各部门经理报总经理审核批准。

试用期内合格并愿意继续在本公司工作的员工,由本人提出“员工转正申请”并交部门领导签署意见后,交行政部签署意见交总经理审批,转正申请得到批准的员工与公司签订用工协议或劳动合同,享受相应岗位工资待遇。

管理人员的任用经考察具备任职资格者,填写“管理人员登记表”,并由总经理签发任命委任,同时根据相应的岗位确定薪金待遇,薪金待遇标准由总经理室根据其工作业绩、能力、责任等因素确定(一般一年确定一次)。

五、本办法自20**年1月1日起开始执行。

六、本办法附件共4份。

第7篇 z物业公司员工福利管理办法

物业公司员工福利管理办法

第一章总则

第一条为规范和加强物业管理有限公司员工福利管理,充分发挥福利的保障和激励作用,特制定《物业管理有限公司福利管理办法》。

第二条公司行政与人力资源部是负责福利管理的职能部门。

第三条公司福利形式主要有:假期福利、社会保险、节日礼金、健康保障、各种补贴及其它。

第四条本办法适用于公司全体在册正式员工。

第二章福利费用来源及用途

第五条福利费用是按物业管理有限公司员工工资总额的14%提取,主要用于节日礼金、健康保障、各种补贴、其它福利及员工集体活动等。

第三章假期福利

第六条假期福利依照《物业管理有限公司休假管理办法(试行)》执行。

第四章社会保险

第七条公司根据南京地区劳动和社会保险法律法规,确定养老保险、工伤、生育保险及医保统筹的参保基数,为员工购买相应的保险。

第五章节日礼金

第八条公司节日礼金有:元旦礼金、春节礼金、'五一'礼金、国庆中秋双节礼金等四种。具体发放人员、时间、金额如下:

1、每年元旦放假前一周内发放一定实物礼品,其中正式员工每人50元,临时工每人25元;

2、春节礼金在每年春假前一周内发放;正式员工每人400元,临时工每人200元;

3、每年五一放假前一周内发放一定实物礼品,其中正式员工每人50元,临时工每人25元;

4、国庆中秋双节礼金在每年国庆节前一周内发放;正式员工每人400元,临时员工每人200元。

第六章健康保障

第十条为保障员工的身心健康,在南京公司服务满一年的员工,每年可享受公司组织的一次免费体检,体检费用为规定如下:

1、公司经营班子成员每人每年体检费不超过200元;

2、公司部门经理及管理处主任层级每人每年体检费不超过100元;

3、其他员工每人每年体检费不超过40元。

第十一条午餐补贴:公司全体员工可享受午餐补贴110元,在每月工资中发放。

第十二条高温费:公司在册正式员工500元,返聘员工、临时工200元。

第十三条独生子女费,已领取《独生子女证》的员工自领取《独生子女证》之日起至子女满14周岁止,公司发放100元的独生子女费,一年发放一次,每年12月发放。

第七章附则

第十四条公司每年支付上述各项基本福利后有节余,可根据实际情况统筹安排,报**物业总部批准后执行。

第十五条公司每年12月中旬对下一年度福利发放做详细预算,并上报**物业总部批准后执行。

第十六条本办法由公司行政与人力资源部负责解释。

第十七条本办法自签发之日起实施。

第8篇 s物业项目能源控制的管理办法

述职报告――15

附件10

1.要求项目工程部在一个月内做完以下工作,上报公司工程部。

1)项目设备设施的统计清单,(统计内容包括,运行设备、备用设备、单台设备功率、运行系数、)

2)项目目前各系统计量表的安装情况,能否实现对设备单台运行的单独计量,不能实现单台设备单独计量的要提交加装设备计量表的计划。

3)物业办公的主要用电设备和用电总功率。员工宿舍、员工食堂等用电的总功率,有无计量表,无计量表的要提交加装计量表的计划。

4)项目路灯、草坪灯、楼道等的总数量,单个灯口的功率,运行系数。

5)有地下室的项目必须申报地下室的用途、总面积、照明的灯具和照明总数量、功率。

6)项目绿地的总面积,绿地用水的水源,绿地用水是否有单独计量表,无单独计量表的要提交加装计划。

7)员工宿舍、员工食堂的用水有无单独计量表。

8)物业管辖范围内总水表后共有多少分水表,每个分水表所计量的用水系统。

以上情况由公司工程部核实。

2.各项目能源控制的管理原则:

1)由公司工程部指导各项目对每月的能源费用进行测算,项目的能源费用必须严格控制在测算之内,如有超出测算的必须找出超支原因向公司工程部说明,由公司工程部分析原因,属于测算有误的要及时调整测算,属于项目失职责任的要对项目经理和主要负责人按有关规定进行处罚。所有项目的能源费用测算要上报物业总经理。

2)凡是不能实现设备单台计量的必须向公司工程部提交加装计量表的改造计划,并上报物业总经理审批。

3)路灯、草坪灯、楼道灯未使用节能灯的由公司工程部统一购置节能灯,必须全部更换为节能灯。

4)办公室、员工宿舍、食堂等严禁使用电暖设备取暖,原房屋未设计取暖设备的由公司工程部与项目研究安装土暖气设备报物业总经理审批。

5)地下室使用日光灯设备的必须更换成节能型(v5)日光灯。

6)有中水设备的项目必须使用中水浇灌绿地,需要改造设备的由公司工程部与项目研究改造方案后上报物业总经理审批。

7)办公用水、宿舍用水、食堂用水由项目自行控制,按每人每月3吨水测算,超过测算的用水,从项目经理工资中扣除超出费用。

第9篇 物业固体废弃物管理办法

物业项目固体废弃物管理办法

(一)服务中心物业产生的固体弃物遵照'分类投放、回收利用、集中保管、综合评价'的原则进行。

1、'分类投放',将服务中心物业产生的固体废弃物分为四类,即一般生活垃圾、可回收垃圾、有毒有害垃圾、装修垃圾。业户或租户和员工应将自身产生垃圾进行分类,并将不同类的垃圾投入相应垃圾桶或特殊处理(专指装修户要将其产生的装修垃圾运到政府规定的地点进行统一处理)。

2、'回收利用',服务中心物业产生的可回收垃圾投放后,再由专人进行回收,仍有利用价值的循环再用,也可以统一出售给已具备资格的回收商。

3、'集中保管',在暂未找到厂家可以处理生活区产生有毒有害垃圾(而非工业产生)前,将分类投放的有毒有害垃圾集中保管,存放起来,直至找到可以处理此类生活区产生的有毒有害垃圾的商家为止。

4、'综合评价',收购、处理服务中心物业可回收垃圾、有毒有害垃圾的厂家必须是具备相应资格的,管理公司(服务中心)则负责资格的认定。

(二)固体废度物的分类

1、'一般生活垃圾'包括果皮、剩饭菜、值物、纸巾、灰尘、碎布、皮革、陶瓷、花土等。

2、'可回收垃圾'包括报刊、书纸、饮料瓶、橡胶制品、金属等。

3、'有毒有害垃圾'包括废灯管、电池、医药制剂及用具、农药罐(袋)、润滑油罐、气雾剂罐、废的设备用油、灭火器使用后的废弃物等。

4、'装修垃圾'包括碎砖、水泥、砂、木材等。

(三)管理项目应内设置三色垃圾桶

(四)黄色垃圾桶用于投放一般生活垃圾,绿色垃圾桶用于投放可回收垃圾,红色垃圾桶用于投放有毒有害垃圾。

(五)服务中心对业户或租户和员工进行针对垃圾分类投放的环境宣传和培训,以使管理区域内的垃圾分类投放、处理的做法持续有效的实行下去,服务中心的环境部负责人每周对垃圾分类投放、处理的效果进行检查。

第10篇 h物业公司招标投标管理办法

z物业公司招标投标管理办法

一、依据国家法律法规、资产公司相关文件及公司实际情况,特制定本办法。

二、适用于公司维修材料、保洁材料、办公用品、劳保用品、福利品等大宗物资采购;公司设备、设施采购;装修改造、大型企业宣传等;大宗(大额)办公用具采购的招标;公司经营发展需承接项目投标等。

二、招投标过程要遵循公开、公正、效益及维护公司利益的原则。招标过程必须有充分的透明度,各部门积极配合、全面沟通、信息共享。所有招标决策应在招标机构内集体公司开决策。各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向,都是公司的重要机密,不得泄露。

三、公司所有合同金额在5万元以下按《有关固定资产申购及大修项目支出的规定》执行;5万元以上50万元以下由公司招标管理小组采取公开招标;超过50万元以上的报资产公司,按资产公司招标有关规定进行招标工作。

四、管理机构与职责

招标管理小组代表公司负责招标投标的管理工作,其主要职责是:

1、贯彻执行国家有关招标投标的法律、法规和方针、政策,负责制定公司招标投标的有关规定和办法;

2、审批招标投标项目,处裁招标投标纠纷,否决违反招标投标的定标结果;对违反招标投标规定的行为进行处罚;

3、监督、检查公司招标投标工作;总结、交流招标投标工作的经验。

招标管理小组成员主要职责:

1、协同有关单位编制招标文件,审查标书,发布招标通告或邀请投标函,核实对方的资金情况;

2、接收对方单位的招标申请书,接受密封的投标书;

3、审查投标单位的资格,组织评委考查应标单位资质证件、售后服务等信誉情况,确定投标单位;

4、编制标底;

5、负责收取投标单位的投标管理费和保证金;

6、确定开标评委的人数和人员;

7、组织实施发标、开标、评标、询标、定标的全过程;

8、做好会议纪录,准备有关表格及选票,招标文件的整理归档及有关数据的统计工作。

五、招标方式分为公开招标及邀请招标,采用公开招标方式时,公司在有关有关信息网络或报刊上发布招标通告;邀请符合招标资质条件的参与投标,并按程序确定入围投标人。在采用邀请招标方式时,公司招投标小组应当于邀请函的方式邀请符合资质条件的3个以上的供应商或单位参与投标。

六、招标程序

1、招标申请:各相关部门对在本招标规定范围内的物资或项目,经核查确属必要,可向公司提出招标申请,报请总经理批准。

2、招标单位应成立不少于三人的招标工作组,具体负责招标活动;与投标人有利害关系的人员应回避参与招标工作组的工作。

3、招标前,招标小组须组织有关人员编制好招标文件。招标文件应包括以下主要内容:

(1)投标邀请函;

(2)投标须知;

(3)投标的物清单,技术参数和报价方式要求;

(4)投标人的有关资格和资信证明文件要求;

(5)交货(或交工)及提供服务方面的要求;

(6)采购合同(或工程合同)的主要条款及订立方式;

(7)公司规定的其他应当说明的事项。

招标文件不得要求或者标有特定的供应商或单位,不得含有倾向性的、排斥其他潜在投标人的内容。

4、编制发布招标公告,发出投标邀请。

招标通告或投标邀请函应当包括以下主要内容:

(1)招标单位的名称、地址、联系方式等信息;

(2)招标的物的名称、用途(或功用)、数量(或面积)和交货(或交工)日期;

(3)对投标人的资格要求和投标办法;

(4)有关投标保证金的要求;

(5)获取招标文件的办法、时间和地点,投标截止时间;

(6)开标地点和时间;

(7)公司规定的其他内容;

七、招标项目设有标底的,标底知情人负有保密的责任。开标前,有关人员不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量及与招标有关的其他情况。

八、投标人应在投标截止时间前,将对招标文件提出的实质性要求和条件作出完全响应的投标文件密封后,送达投标地点。公司招标工作人员收到投标文件后,应当登记保存,且不得开启或向他人透露。

九、对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改时,应当以书面形式在规定的投标截止时间一周前,通知所有招标文件收受人。投标人在投标截止时间前,对所递交的投标文件可以补充、修改或者撤回,但须以书面形式递交公司招标工作人员。

十、企业在项目开标会议上应向招标单位提供以下资料:营业执照、资质证件、法人或法定代表人身份证、法人授权委托书。

十一、投标书的内容应当包括:企业的情况简介,投标报价、经营设想、管理办法、成本费测算、服务质量保证和经济指标落实措施、服务公约、响应招标文件及其他承诺等。

十二、投标书必须加盖企业印鉴及法定代表人签字,并在规定日期内,在信封密封处加盖企业印鉴后送交指定地点。

十三、开标、评标、定标

1、招标单位在开标前召开标前会,按照相关规定及招标文件,明确各项要求,确定开标、评标、中标活动的程序。

2、招标单位应当按招标文件要求提交投标文件。投标单位少于三个的,招标单位应当重新招标。

3、招标管理小组应根据招标项目邀请专家、投标单位及相关部门负责人参加开标会议,当众启封投标书及补充函件,公布投标书的主要内容和标底。

4、开标时发现的下列情况之一视为无效标书:

(1)投标书未密封的;

(2)投标书未加盖企业及其法定代表人或委托代理人印鉴、无委托授权书的;(3)未按规定的格式填写,内容不全或字迹模糊,辨认不清的;

(4)投标单位未参加开标会议的

5、评标组织由招标管理小组成员、投标单位及邀请的有关专家组成。开标、评标、定标全过程中必须接受资产公司招标领导小组的监督和指导。

6、评标、定标应采用科学方法,按照平等竞争、公正合理的原则,以评委无记名投票方式,确定中标单位。

7、确定中标单位后,开标主持人应当场宣布中标单位、中标价及实质性的承诺条件。

8、公司依据评标管理小组的书面报告和推荐的中标候选人,确定中标人,并向中标投标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

9、中标通知发出之日起10日内,中标人与公司按照招标文件和投标文件订立书面合同,合同不得对招标文件和投标文件作实质性修改。

10、中标通知发出后,中标方放弃中标项目或在限期内不签订合同者,投标保证金不予退还。

11、有下列情况之一者,应当废标:

(1)投标报价高于预算价格,委托方难以支付;

(2)投标方有串通围标行为;

(3)专家组认为投标方案难以完成标书规定任务的;

(4)评标会认为其它必须废标的情况。

十四、投标单位以行贿给“回扣”等不正当手段获取中标;招标管理小组工作人员徇私舞弊、索贿受贿的视情节给予行政、经济处罚,直至追究其法律责任。

第11篇 物业公司企务公开民主管理实施办法

为了保证和促进物业公司企务公开、民主管理工作的开展，据股份公司的工作安排和要求，物制定本办法。

一、 企务公开的工作原则

要坚持实事求是的原则，企务公开工作要同公司的各部（室）的目标责任制考核相结合，同公司领导班子，党风廉政和民主管理工作相结合。

二、 企务公开的组织机构

为充分发挥物业公司党组织的领导核心作用，体现行政领导的重视，特建立以下组织机构：

企务公开领导小组：

组 长：汪 毅

副组长：余 玲 刁维龙

成 员：李林军 邓 军 张怀德 候新寿 杨雪英

王吉华 李亚林 张守贵 徐培华

下设办公室

主 任：余 玲

副主任：石建忠 刁维龙

成 员：李林军 邓 军 候新寿 张怀德 徐培华 杨雪英 梁升平 张守贵

三、 企务公开的宣传动员

为充分体现企务公开工作的透明度，公司每月组织一次宣传动员活动，以板报、横幅、宣传栏等形式，向全体员工进行宣传，动员职工群众积极参与监督，广泛征求意见和建议，切实收到企务的公开性和公正性。

四、公司本着实际、实用、实效的原则，就企务重大决策，企业经营活动、职工切身利益和广大职工群众关心的问题制定企务公开制度。

五、 企务公开的程序

公司本着体现民主集中制的原则，按照科学、严谨、有序的步骤制定如下程序：

1 、收集职工意见和建议。

2、工作小组整理公开的有关内容。

3、行政办综合汇总。

4、领导小组研究确定公开内容。

5、监督小组审查通过。

6、通过职工代表大会，民主议事会，公开栏等形式公开。

7、信息反馈处理。

六、 企务公开的内容

1、公司重大决策和企务改革发展的重大问题。

2、涉及职工切身利益的事项和职工群众关心的热点问题。

3、公司生产经营和管理中的重点问题。

4、公司内部党风廉政建设有关问题。

七、 企务公开的形式

1、确立职工代表大会在企务公开工作中的主渠道地位，在职工代表大会中对部分内容进行企务公开。

2、在公司宣传栏中进行企务公开。

3、以板报、标语等形式进行企务公开。

八、 企务公开的标准

公司本着企务公开内容合理性与合法性的原则，以党的方针、政策和国家的法律法规为依据进行企务公开。

九、 企务公开的监督保证

1、成立企务公开监督小组。

组 长：石建忠

副组长：刁维龙

成 员：孙 强 郗爱民 徐瑞华 高丽萍 王 丽

梁升平2、建立意见箱

为了对企务公开的真实性、公开性、公正性切实起到监督保证作用，公司设立了意见箱，动员广大员工积极提出意见、建议，并在职工代表中聘请监督员对企务公开工作进行有效监督。

3、及时向领导小组反馈和公开职工群众反映的情况。

十、 n

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企务公开的档案管理

应公开资料、图表、帐薄和台帐。

十一、企务公开的目的

1、令职工群众满意。

2、调动广大员工积极性。

3、加强和促进公司内部管理。

4、加强公司领导班子建设和党风廉政建设。

5、促进企业改革、发展和稳定。

新疆百花村物业管理有限公司企务公开制度

为了更好地推动百花村物业管理有限公司企务公开民主管理工作向制度化、规范化方向发展，加强企务公开工作实事求是地开展，结合公司实际情况特制定本制度：

一、 企务公开例会制度

1、在企务公开领导小组的组织和主持下，每月召开一次企务公开例会，讨论并确定当月应公开的内容。

2、对意见箱中的问题汇总整理，并做出答复。

3、对上月企务公开后的反馈信息进行集中讨论，对反映较大的情况做调查，整理后提出改进方案。

4、总结企务公开后对公司各项工作的开展所带来的影响，在今后的企务公开工作中，对有利的加以保持和发扬，对不利的加以改进和完善。

5、写出当月企务公开工作的总结报告。

二、企务公开管理制度

1、从实际出发，由企务领导小组确定企务公开的具体内容。

（1）、公司重大决策和改革发展的重大问题。

（2）、公司生产经营和管理中的重要问题。

（3）、公司党风廉政建设有关问题。

（4）、公司各项费用支出的具体情况。

其中包括：办公费公开、通讯费公开、招待费公开、经营成本公开、收情况公开

（5）、涉及员工切实利益的事项和职工群众关心的热点问题

其中包括：社保缴纳情况公开、公积金情况公开、各项规章制度公开、效绩考核结果公开2、企务公开遵循民主集中制的原则，按科学、严谨、有序的步骤进行：

（1）、收集职工意见和建议。

（2）、工作小组整理有关内容。

（3）、行政办综合汇总。

（4）、领导小组研究确定。

（5）、监督小组审查通过。

（6）、通过职工代表大会、公开栏等形式公开。

（7）、信息反馈处理。

三、职工评议制度

1、建立企务公开监督体制，成立企务公开监督小组。

2、设立企务公开意见箱。

3、聘请企务公开监督员。

4、监督小组及监督员职责。

（1）、及时反映企务公开过程中的违反公开程序的情况。

（2）、及时反映企务公开内容不详不实的情况。

（3）、及时反映员工对企务公开工作的满意程度。

（4）、及时反映企务公开后员工的思想状况。

（5）、及时反映群众对企务公开的意见和建议。

5、在监督小组的主持下组织员工对企务公开工作进行民主评议，并将结果及时向领导小组反馈。

6、根据职工评议完善企务公开管理制度。

第12篇 物业公司物业维修基金使用及管理办法

一、维修基金的使用范围

1.公用设施维修基金的使用范围:

①小区内的道路;

②小区内的路灯;

③小区内园林绿化地;

④小区内的地下排水管;

⑤小区内的文化体育场所;

⑥小区内的停车场;

⑦其他公用设施。

2.房屋本体维修基金的使用范围:

①房屋的承重墙的结构部位;

②抗震结构部位;

③多墙面;

④楼梯间;

⑤公共通道;

⑥门厅;

⑦公共屋面;

⑧电梯;

⑨机电设备;

⑩本体消防设施;

⑾公共天线;

⑿本体上下水共用管道;

⒀共用防盗监控设施;

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》,仅供参考):

①多层房屋(不带电梯)

--外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;

--外墙贴瓷砖、马赛克:0.20元/平方米.月;

②高层房屋(含多层带电梯):

--使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米.月

--使用进口电梯:0.35元/平方米.月

三、维修基金的收取程序

1.公用设施维修基金的收取程序:

①发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

2.房屋本体维修基金的收取程序:

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

③明细表交财务部经理审核:

--经审核存有疑问,应及时查明并予以更正;

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》,按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

⑦已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并直接划归代管基金专项账户上;

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

⑩出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金,应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

⒀对尚未售出的空置房屋,其房屋本体维修基金由发展商交纳;

⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主,公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金,财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

1.公用设施维修基金的使用程序:

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

--相关项目的有关图纸、预算资料;

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议:

--同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拨到公司账户;

--不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,业主管理委员会必须执行;

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收;

⑤公用设施维修基金账目,应由下列单位每3个月张榜公布一次;

--业主管理委员会;

--管理公司或管理处。

2.房屋本体维修基金的使用程序:

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修,70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程,特殊情况可另行处理;

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时,应向业主委员会提供下列资料:

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;

--该项目的预算资料;

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议:

--如经审议,业主

管理委员或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;

--如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程;

④整个小区的本体基金不够支付的,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊;

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时,经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊;

⑥公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算:

--业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复,逾期则视为同意;

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复,逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后;

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记账凭证;

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

1.公用设施维修基金的管理程序:

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出;

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支;

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄,按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理;

④小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支账目有疑问,可向下列单位提出质询:

--业主管理委员会;

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后:

--原则上应在7日内予以答复;

--特殊情况可另行处理。

2.房屋本体维修基金的管理程序:

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金;

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据,按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续;

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例,则应:

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;

--将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵;

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问,可以:

--向业主管理委员会查询;

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

1.财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

第13篇 物业工程部工作管理办法-物业前期管理

物业工程部工作管理办法:物业的前期管理

1.竣工验收与接管验收

1.1竣工验收

当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用的条件,我们称之为竣工。工程项目竣工以后,施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给建设单位,这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志,也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。

1.2接管验收

接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后,整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序,是因为物业在完成验收后,就进入了使用阶段,而使用管理是由物业管理公司来进行的,加上物业管理公司参与了前期设计和施工,只有它才对各种情况十分清楚,而且早已为投入使用作了各种准备,包括制定管理规章,组织人员进行岗位培训等。另外,在房屋产权分散的情况下,也只有由物业管理公司代为接管验收,才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时,移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成,如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。

1.3质量记录:

《接管验收申请表》ed-tb-0309-001

2.接管验收的作用

接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事,放宽标准,最后可能自食其果。因为一但接管合同生效,物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用,在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此,物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响,另一方面还应站在业主的立场上,充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在:

2.1明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订,实现权利和义务的转移,在法律上界定清楚各自的义务和权利。

2.2确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收,能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。

2.3为后期管理创造条件。通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理事务中可能出现的问题,计划安排好各管理事项,建立物业管理系统,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

3.物业接管验收的程序及条件

3.1接管验收程序

3.1.1建设单位书面提请接管单位验收;

3.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;

3.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;

3.1.4对验收中发现的问题,按质量问题处理办法办理;

3.1.5经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

3。2物业接管验收的条件

新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件:

3.2.1建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;

3.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用;

3.2.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.3物业接管验收应检索提交的资料

3.3.1产权资料:

a)项目批准文件;

b)用地批准文件;

c)建筑执照;

d)拆迁安置资料。

3.3.2技术资料:

a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b)地质勘察报告;

c)工程合同及开、竣工报告;

d)工程预决算;

e)图纸会审记录;

f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

g)隐蔽工程验收签证;

h)沉降观察记录;

i)竣工验收证明书;

j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

k)新材料、新配件的鉴定合格证书;

l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;

m)砂浆、混凝土试块试压报告;

n)供水、供暖的试压报告。

3.4验收的组织

3.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头,各专业工程师带领专业人员参与,会同发展商、监理、施工单位,本着客观、公正的原则进行验收。

3.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司,在验收中须表明自己客观的意见,反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份,表达这些意见时应与甲方、监理相协调,与他们取得一致。

3.4.3参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准,否则一经发现将严肃处理。

3.5质量记录

《验收提交文件目录》ed-tb-0309-002

接管验收程序

4物业接管验收的标准

在接管验收过程中,对工程质量,要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时,要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准,对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出,要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目:

4.1主体结构:

4.1.1地基基础的沉降不得超过gbj202-83(地基与基础工程施工及验收规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;

4.1.2地下室防水工程应符合gbj208-83(地下防水工程施工及验收规范)的规定。

4.1.3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过gb50204-92(混凝土结构工程施工及验收规范)的规定值;

4.1.4木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合gbj206-83(木结构工程施工及验收规范)中的有关规定;

4.1.5砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝;

4.1.6凡应抗震设防的房屋,必须符合gbj11(建筑抗震设计规范)的规定

4.2外墙:

4.2.1不得渗水。

4.2.2保温层完好。

4.2.3幕墙石材、玻璃安装牢固,无损坏。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墙工程技术规范)的有关规定。

4.3屋面:

4.3.1各类屋面必须符合gb50207-94(屋面工程技术规范)中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;

4.3.2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;

4.3.3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。

4.4楼地面:

4.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角;

4.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;

4.4.3楼地面应平整牢固,接缝密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及验收规范)的规定。

4.5装修:

4.5.1钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度:

4.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;

4.5.3门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固;

4.5.4抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;

4.5.5饰面砖应表面洁

净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑装饰工程工程施工及验收规范)的规定。

4.6强电:

4.6.1电气线路应安装平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

4.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置;

4.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置准确;

4.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合gb50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求;

4.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过gbj232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;

4.6.6可电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置共用天线;

4.6.7除上述要求外,同时应符合'低压电器安装规程'的有关要求。

4.7水、卫、消防:

4.7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验,保温及防腐措施必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。

4.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修;

4.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;

4.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、操作灵活;

4.7.5水泵安装应平稳,运行时无较大震动;

4.7.6消防设施必须符合gbj16-87(建筑设计防火规范)、gb50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。

4.8空调采暖:

4.8.1箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证;

4.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活;

4.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支、吊架应牢固;

4.8.4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;

4.8.5经过48小时连续试运行,冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。

4.9附属工程及其他:

4.9.1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合gbj14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈;

4.9.2化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯;

4.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象;

4.9.4房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象;

4.9.5烟道、通风道应畅通,无阻塞物;

4.9.6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求;

4.9.7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

以上为接管验收的一般要求,具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。

5.物业移交

在完成了物业验收之后,所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加,才能作最后的验收确认,尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时,每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记,以免弄错。

5.1交接双方的责任

5.1.1为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收,经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。

5.1.3房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。

5.1.4新建房屋从验收之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实计算,也可以在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。

5.2交楼流程

用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行,物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主,以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》,并举办学习班贯彻物业管理的各项规定,便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后,组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户,一般都要对房屋进行不同程度的装修,物业管理公司应对其进行管理,以保证物业的安全和其他用户的合法权益。

5.3质量记录

《房屋及设备验收表》ed-tb-0309-003

《遗漏、缺陷工程申报表》ed-tb-0309-004

交楼流程图

销售部通知用户或其代表前来

管理处收楼,并缴付有关费用

第14篇 物业员工手册-请休假管理办法

物业员工手册:请休假管理办法

1.请假种类:事假、病假。

2.休假种类:工伤假、婚丧假、产假、年假、补休、工休、法定假日。

2.1事假:员工因事须本人亲自办理者,给予事假。

2.2病假:除工伤外,员工因病确实无法上班,可向公司申请病假。

2.3工伤假:因公或职业伤害导致伤残,伤害者在医疗休假期给予工伤假,但须提供就医证明。

2.4婚假:在公司服务一年以上,且超过法定结婚年龄者,结婚时凭结婚证书享有婚假7天。

2.5丧假:在公司服务一年以上,当事人一等亲(即父母儿女)身亡,凭当地居委会(村委会)出具的死亡证,当年可予丧假累计7天,不得超出。

2.6产假:在公司服务满一年以上之已婚妇女,临产时可申请产假90天。

2.7年假:在公司服务满一年以上,每年可享受年假3天,自06年1月算起。

2.8补休:因工作需要法定假日或正班时间之外被安排加班者(须有加班单为证),可在当年内其它时间安排同等天数(时数)的补休,逾期不再安排补休。补休的原则是先有加班再补休,拒绝先补休再加班。

2.9工休:公司规定员工每月享有的休息时间(新进人员工作满10-20天以上享受工休,否则视为事假),员工当月工休时间由个人自行安排,但必须服从部门工作需要;当月工休必须在当年全部休完,逾期无效,每次允许连续工休天数不得超过2天,工休有薪。

2.10法定假日(共10天):元旦1天,五一3天,国庆3天,春节3天。法定假日当天上班者可在当年其它时间安排同等天数的补休,不另计加班费。

3.假期限长及其与薪资关系表类别

每次允许天数 年累计天数有无底薪

事假3 10无

病假5 30无

工伤假视伤情定 视伤情定

半薪婚假/丧假 7 14 半薪

产假 90 90 无 以上所有假期如跨法定假日,则该法定假日计入当次假期中,不计底薪。

4.请假核准权限 人员 初审复审 审查批示 理级 总经理 (副经理)主管级/财务人员 部门最高主管 行政主管 总经理其它人员

2天以下2天以上--部门主管部门主管--部门最高主管部门最高主管--行政主管--总经理

5.休假核准权限休假类别初审 复审 审查 批示

年假/补休/法定假日/婚丧假/产假--部门主管--部门最高主管--行政主管--总经理

工休--部门主管--部门最高主管(连续2天以上工休须总经理批)

注:主管级(含主管)以上人员任何休假均须总经理作最后核准

6.请休假方式

6.1所有假期必须在假前由本人亲自申请办理,经权责主管批准后方可进行假期,否则视为旷工。

6.2特殊情况如意外事故无法事先请假者,须当日电话或他人口信向行政部代为请假,并于二天内补备《请休假单》,否则按旷工处理。

6.3任何人员请休假时必须将工卡交人事于卡上注明休假字样,否则视为旷工。

6.4请休假时如有停餐必须及时告知行政部,以免造成饭菜浪费。

7.请休假流程

7.1申请人假前到行政部领取《请休假单》(保安在保安部领取)。

7.2权责主管审核后并交行政部。

8.请休假补充规定①、请休假最少时数为4小时,不足以半天计算,累计8h为一个工作日。

②、新进人员5天内不得请事假。

③、离职员工在离职申请期内不得请事假。

④、安排(或申请)休假时不宜安排在公众假日进行。

⑤、若有提前结束假期上班或办理请休假手续后并休假者必须到行政部办理销假手续,否则视为未出勤。

⑥、员工离职未休之累积有薪假期以薪资付给。

⑦、每年年底对当年个人所有假期作一次统计,未休之有薪积假不得在第二年补休。如确因工作原因未能在当年及时安排补休者以薪资形式付给。

9.应用表单

9.1《请休假申请单》

第15篇 物业公司电话传真管理办法－3

物业公司电话、传真管理办法(3)

一、公司装配的办公电话机和传真机等通讯工具均属公务使用,员工不得使用办公通讯工具进行个人私事活动,否则经查实,除应全责承担相应费用外,还须加倍罚款。

二、因公需要使用长途电话或发送传真,须经总经理批准、审核、登记后使用。

三、传真机由专人负责管理,收、发文登记、存档等工作。

四、传真原件由出纳存档,传真文件具保密性,无关人员不得查阅。

六、办公电话实行定额管理,具体定额及管理办法根据实际情况制定,超出定额的,扣该话机所在部门、管理处人员的工资。

第16篇 新区住宅小区物业管理办法

*区住宅小区物业管理办法

××区住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。

3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日