商城管理制度建材(15篇)

商城管理制度建材，是为确保建材商城高效运营，维护商家与消费者权益，提升服务质量而制定的一系列规章制度。其主要内容涉及以下几个方面：

1. 商家入驻与管理

2. 商品质量控制

3. 客户服务与投诉处理

4. 营销活动与促销策略

5. 数据安全与隐私保护

6. 违规行为处罚机制

包括哪些方面

1. 商家入驻与管理：规定商家资质审核流程，明确经营规范，如商品描述、价格设定、售后服务等。

2. 商品质量控制：设立质量检验标准，对商品来源、材质、性能等进行严格把关，确保消费者购买到优质产品。

3. 客户服务与投诉处理：建立快速响应的客服系统，规定投诉处理流程，保证消费者的权益得到及时维护。

4. 营销活动与促销策略：制定营销活动规则，防止虚假宣传，确保公平竞争，同时保障消费者的知情权。

5. 数据安全与隐私保护：强化信息安全措施，保护用户个人信息，防止数据泄露。

6. 违规行为处罚机制：设立违规行为界定和对应的处罚措施，以维护商城秩序。

重要性

商城管理制度建材的重要性不言而喻，它是商城健康运行的基石。一方面，它为商家提供了清晰的经营指南，确保了公平公正的竞争环境；另一方面，它保护了消费者的合法权益，提升了消费者的购物体验，从而增强商城的信誉和市场竞争力。良好的管理制度也有助于预防和解决纠纷，降低运营风险，促进商城的长期稳定发展。

方案

1. 设立专门的运营管理团队，负责商家入驻审核、日常监管及违规行为处理，确保制度的执行力度。

2. 定期对商家进行培训，传达商城政策，提高商家对规章制度的理解和遵守程度。

3. 建立第三方质检机构合作机制，对商品质量进行第三方验证，提升消费者信任度。

4. 引入智能客服系统，提高服务效率，同时设立人工客服热线，解决复杂问题。

5. 定期评估和更新管理制度，根据市场变化和消费者反馈，适时调整和完善规则。

6. 加强内部审计，确保数据安全与隐私保护措施的有效执行，对违规行为进行严肃查处。

通过以上方案的实施，商城管理制度建材将得到有效的执行，从而为商家和消费者创造一个安全、公正、透明的交易环境。

商城管理制度建材范文

第1篇 某商城临时用电安全管理制度

为确保商城的用电安全,使经营户的财产免受损失,特制订临时用电安全管理制度:

一、凡进驻商城经营户及进场装璜单位,因装璜需要在商城范围内需接临时电源,由所属部门人员带领到商城物业管理部登记,办理临时电源使用证。

二、临时电源线必须绝缘良好,禁止使用护套线、花线及单股铜芯线等,临时电源线必须使用橡套电缆。由物业管理部审核后,方可使用,电缆载流量必须超过所用电负荷。

三、临时用电必须安装漏电保护器,以确保人身安全。

四、新建、改建、扩建工程及维修时,由所在部门人员到物业管理部办理临时电源使用证,同时由所属部门负责人落实安全负责人,在用电许可证上签字。

第2篇 某商城物业部门巡视检查工作管理制度

商城物业部门巡视检查工作管理制度

1、每日提前做好巡视检查工作准备,检查仪表仪容、记录表、笔及其他必备用品;

2、遵守工作要求,按时进行各项巡视检查工作;

3、按照规定的时间、规定的巡查路线、规定的巡查项目认真细致的做好巡视检查工作;

4、巡视检查过程中要做到不粗心不漏项,对每一个项目都要细致耐心的检查,要有责任心;

5、工整仔细的填写巡查记录表;

6、对每一个发现的问题都要做到:认真记录、及时处理、解决不了、及时上报;

7、对当班未处理完毕,需要跟进解决的问题,要在值班记录本上明确记录,以便下班人员跟进;

8、巡视检查工作期间,要严格遵守公司制度,维护公司形象,维护公司利益;

9、如遇突发事件,要保持冷静,严格按应急方案处理。

_物业管理有限公司

第3篇 商城保安部警用器械使用管理规程制度

商城保安部警用器械使用管理规程

1、目的

对保安部警用器械实行规范管理,保证警用器材正常保养及使用。

2、范围

适用于保安部的所用警用器械的管理。

3、参考文件

3.1保安部物品月盘

4、定义

保安部警用器材--指属于公安部规定经审核可使用的器用器材。

5、职责

5.1各领班负责本班器械的交接,检查工作。

5.2消防中心负责本部器械的保养、保管、登记工作。

5.3岗位队员负责岗位器械的正确使用、妥善保管工作。

5.4治安副队长每月负责器械的盘点、检查工作。

6、程序

6.1对讲机管理

6.1.1对讲机是本部员工执行任务的工具,属公司财产。

6.1.2对讲机只供员工执行时使用,严禁用做其他用途,特殊情况需公司主管领导同意。

6.1.3对讲机由值班人员使用,严禁转借他人或携带外出。每位员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用,保安部财产应建立领用登记。

6.2对讲机操作

6.2.1对讲机已输入固定频率,如发现接收有问题,应及时报告保安部领班以上职务人员,不得私拆或调整频道。

6.2.2正确保养对讲机,在更换电池时先关机后更换,以防电池突然磨擦发生烧机面影响正常使用。

6.2.3对讲机应妥善保管,小心轻放,不得乱丢乱摔或作其它用途。

6.2.4禁止扯拉对讲机天线。

6.2.5万一对讲机不慎掉入水中应马上取出电池交有关部门处理。

6.2.6在对讲机电量不足,发出嘟嘟响声时要即时更换电池。

6.2.7对讲机充电不超过8-12小时,以免影响电池寿命。

6.2.8消防中心值班人员要做好对讲机的保管,充电工作。

6.3对讲机的使用

6.3.1正确使用对讲机用语,呼叫对方应先报出自己所在岗位编号,再叫对方岗位编号(如6号叫7号,7号收到后应回答7号收到请讲)

6.3.2使用对讲机不够说与工作无关的事。

6.3.3对讲机与对于讲距离较近进应将其中一台对讲机音量调小或关闭,以免影响效果。

6.3.4岗位上暂不使用对讲机时,挂于腰后,不得手握,避免损坏及影响岗位形象。

6.3.5出现多人使用时,无特殊情况先方便上级领导及较重要岗位各比较急事件者使用。

6.3.6如对讲机无耳机时,出现较为敏感的情况通报,要将音量调小,尽量避开业主、顾客。避免造成公众惊慌。

6.4警棍的使用

6.4.1在当值夜班时必须每位队员佩挂警棍。

6.4.2警棍挂于右侧腰际。

6.4.3警棍只用于防卫之用。

6.4.4不得随便使用警棍,队员之间也不能用警棍相互开玩笑。

6.4.5领班要对当值队员使用警棍的情况进行控制。

6.5警棍的保养

6.5.1警棍由领班统一到消防中心领取,并做好交接。

6.5.2消防中心值班须对警棍进行清洁、保管、登记。

7、记录(无)

8、附录(无)

第4篇 某商城安全疏散设施管理制度

商城安全疏散设施管理制度

一、严禁占用疏散通道,疏散通道上严禁摆放货架等物品。

二、严禁在安全出口或者疏散通道上安装栅栏门等影响疏散的障碍物。

三、严禁在营业、工作期间将安全出口上锁或遮挡,或者将消防安全疏散安全指示标志遮挡、覆盖。

四、对应急照明灯具、疏散指示标志按要求定期进行测试检查,并认真填写检查记录。

五、对发现的问题要进行当场整改,整改确有困难的,下达限期改正通知书,限期改正,确保安全疏散设施处于良好的工作状态。

第5篇 某商城消防安全管理措施

商城消防安全管理措施

1消防管理责任划分:

1.1管理处经理作为zz国际商城的消防安全责任人,全面负责zz国际商城的消防安全管理工作。

1.2管理处机电运行维修组负责消防设备的运行、维修保养及日常管理。

1.3管理处机电运行维修组设监控中心,监控中心的消防值班员24小时进行消防监控。

1.4机电运行维修组设消防员负责消防安全检查及日常管理,检查灭火器材配备是否齐全,检查消防隐患并督促消除隐患。组织消防演习(每年两次)及消防试验(每月一次三地联动试验)的实施。消防员每月巡视一遍所有防火分区内的消防安全情况,并做好巡检记录(日常巡查由保安员负责)。

1.5义务消防员:

1.5.1治安保卫组全体保安员均为义务消防员,平时接受防火知识培训及消防演习训练。随时可以投入保卫商城的灭火实战中。

1.5.2在火灾情况下,管理处每个员工都是义务消防员,自觉参加现场的灭火及救护工作。

2消防管理措施

2.1落实岗位责任制:建立消防员职责、义务消防员职责、监控中心值班员职责。

2.2辖区内动火须由机电运行维修组消防员审核后报管理处经理审批,批准后方可动火(大型动火作业须经甲方批准后实施)。消防员在动火前、中、后应加强巡视,确保无火灾隐患。

2.3定期对灭火器材进行检查、保养。消防员每月巡视一遍所有防火分区内的消防安全情况,发现问题及时纠正。巡视内容包括:

消防器材是事按要求配备,数量足够:

所有消防水阀是否处于开启状态;

消防管道压力是否正常,有无渗漏现象;

消防水箱水源是否充足;

烟感、温感是否完好;广播是否丢失;送风阀是否关闭;

消火栓封条是否完好,配件是否齐全;灭火器压力是否符合要求;

防火门、消防通道是否畅通;库房内照明是否符合要求;

是否存在消防隐患;

主机板指示是否正常。

2.4保安员负责消防设施的日常检查,管理处其他员工发现消防设施损坏或缺失要及时与消防员联系,由消防员负责修复及补缺。

2.5对于出现火警情况,监控中心人员即时通知相关人员第一时间赶到现场查明情况,属于误报的,现场人员即时反馈到监控中心,查明原因消除故障,恢复系统正常。属于误报引起的其它情况,如电梯迫降等,应即时告知电梯内的乘客不要惊慌,说明原因,并及时做好解救工作。属于火灾火警的,按火警处理程序处理(见突发事件处理部分)。

第6篇 华联电子商城安全管理服务程序

电子商城安全管理服务程序

一、紧急事故管理:

1、灾变预防管理-火警紧急应变编组程序

2、灾变预防管理-盗窃紧急应变编组程序

3、灾变预防管理-地震紧急应变编组程序

二、紧急事故管理应付表格:

1、紧急应小级总览表

2、紧急自救小级总览表

3、紧急通报总览表

4、各用户紧急联络总览表

三、保安巡防管理:

1、门禁安全管理-中央监控服务程序

2、大楼四周及各楼层巡视服务程序

3、大厅接待服务程序

4、车辆安全引导服务程序

5、大楼四周车辆停放管理服务程序

6、交通事故处理服务程序

四、保安巡防管理应备表格:

1、管理服务计划

2、管理服务记录表

3、管理服务任务调整记录表

4、管理服务检讨表

5、交管哨注意要领

第7篇 某贸易商城消防安全管理办法

贸易商城消防安全管理办法

一、消防安全管理制度:

(一)贯彻执行消防法律,协助有关部门做好防火工作;

(二)不得埋压、圈占、损坏消防设施、设备和器材,不得将消防设施,设备和器材挪作他用;

(三)安装使用电器设备,必须符合有关技术规范,并采取必要的防火措施;

(四)任何人不得在__贸易城范围内动用明火和大功率用电,否则后果自负,造成损失的视情节轻重赔偿损失或依法追究刑事责任;

(五)严禁将未熄灭的烟头等带有火种的物品扔进垃圾箱内;

(六)严禁把易燃易爆物品带进__贸易城;

(七)不得在__贸易城的任何地方燃放烟花爆竹;

(八)保护__贸易城内道路的畅通,不得在公共场所、楼道、安全出口堆物、堆料,停放车辆或者搭建棚屋,否则无条件清除。

二、消防安全疏散通道的管理规定:

(一)__贸易城内的所有通道和出入口必须保证畅通无阻,任何人不得以任何理由堆放任何物品;

(二)各通道、楼梯间、电梯间和出入口的“安全出口”指示牌、应急灯、消防栓等设施严禁挪用,必须经常保持完整,敏感有效。各走道防火门应随时关闭;

(三)__贸易城周围的车辆停放要整齐有序,严禁阻塞各出口和室外消防栓、水泵接合器,保证火灾时消防车辆的出入和停放;

(四)举行大型活动时必须有专人监护,各通道门严禁上锁;

(五)对违反本制度的部门或个人,将按公司的安全制度处罚,造成严重后果的追究刑事责任。

三、消防安全培训制度:

(一)消防安全培训是确保市场运转的重要保障;

(二)由公司制定总的培训计划,领导进行审核批准,保安部实施;

(三)原则上每年对全体员工消防安全培训不少于两次,新入职员工可根据具体情况由保安部培训,各部门要经常组织本部门员工温习有关消防知识和管理规定;

(四)培训内容包括:消防法规、电器火灾、灭火常识、报警和疏散、自救和救灾等;

(五)培训形式包括:消防讲座、观看录像、现场培训、黑板报、抽查消防知识掌握情况、消防知识抢答赛、组织演习等;

(六)每位员工认真学习做好记录,不得迟到、早退或无故不参加培训,由保安部负责检查培训情况。

四、其它消防职责:

(一)配电室消防职责:

1、高低压配电室,应保持清洁干净,要有良好的通风。禁止吸烟,在室内使用明火,必须经保安部批准,并有防护措施;

2、高低压配电室,电器设备附近的各种安全保护装置,必须经常保持完整、灵敏有效。变压器、电缆车,每年的重大节日前进行彻底清扫、检修,低压配电室的设备及电缆,每年在雨季来临之前,要对避雷器进行检修,检测两次。检测标准,均按供电的规定进行;

3、电缆线、变压器等处不得漏油。经常检查各部件的功能和运转情况,发现问题要立即采取有效措施,并及时修复;

4、高低压配电室,必须配备足够的灭火器材,并经常维护保养,以保证完备好用。值班人员必须掌握电器灭火知识,会使用灭火器材。

(二)电梯机房消防职责:

1、机房内禁止存放各种杂物和易燃易爆品,机房不得改作他用;

2、电梯机房、梯箱顶部和梯井底部,要定期清扫,及时清除布毛、纸屑、垃圾等易燃物;

3、对电器线路和检查部分,要检查维修,以防打火短路等事故的发生;

4、检修擦洗零部件用到汽油时,要采取有效防火措施,确保安全。汽油、擦过油的布要妥善处理,不得乱扔乱放。

(三)市场管理部消防职责:

1、市场管理部工作人员每天检查商铺,随时发现未熄灭的烟头、火柴梗等火源、火种,以防着火;

2、商铺配备的电器和商户自备的电器按__贸易城有关规定使用,发现短路、打火、跑电、漏电、超负荷用电等不安全因素,及时采取措施,立即通知工程部来人检查处理,并及时报告保安部;。

3、要劝阻商户和顾客不要将易燃易爆、化学物品带入楼层和商铺,如有劝阻不听或已带进商铺的人,要及时报告保安部;

4、及时清理本楼层的废纸及纸箱、纸盒等易燃物品,减少隐患;

5、楼层值班人员要坚守岗位,高度警惕,经常注意楼层有无起火源,要做到勤转、勤看、勤闻、勤检查。对饮酒过多的顾客更要注意,防止因其吸烟、用火、用电不慎而引起火灾;

6、各楼层通道、楼梯内不准堆放杂物,以保持畅通无阻;

7、市场部工作员工必须做到人人会使用各种灭火器、消防栓,熟悉灭火器存放的位置,能熟练地掌握灭火器的性能、作用及使用方法;

8、商铺要设立禁止吸烟的标志。

(四)人事行政部消防职责:

1、办公区内不得存放易燃易爆物品;报纸、书刊、纸张、资料等易燃物,要及时清理和处理,不要大量存放,对必须存放的要采取可靠的防火措施;

2、办公区内禁止吸烟;

3、办公区要根据实际需要,配备一定数量的灭火器材,预备急需之用。

第8篇 某贸易商城保安部基本管理制度

贸易商城保安部基本管理制度

一、保安部管理规章制度:

(一)总则:保安部负责__贸易城管辖内的治安保卫工作。保安人员必须严格遵守国家政策、法规、严格遵守《中华人民共和国国治安管理处罚条例》。服从领导,听从指挥,坚守岗位,恪尽职守。为维护商场的正常营业秩序和有效处理突发事件,达到规范化管理、提供优质服务的目的,特制定以下部门管理制度。

(二)服从命令,听从指挥,做到令行禁止,遇事要在第一时间报告上级领导。

(三)坚守岗位,保持高度警惕,防止治安案件的发生。

(四)坚持原则,是非分明,敢于同违法犯罪行为作斗争。

(五)积极协助公安机关开展各项治安防范活动,努力完成治安服务工作。

(六)保安人员必须严格遵守20个不准

1、不准酒后值勤和在上班时饮酒;

2、不准在岗位上与他人发生争吵或打架;

3、不准在值勤时间吸烟、吃零食;

4、不准在夜间值勤时打瞌睡;

5、不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活;

6、不准擅离岗位、脱岗、串岗;

7、不准弯腰曲背,不准在岗位上与人闲聊;

8、不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子;

9、不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物;

10、不准带亲友到岗位上“陪岗”;

11、不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金;

12、不准打人、骂人;

13、不准知情不报或包庇坏人

14、不准当班员工下班后进入工作场所;

15、;严禁打架斗殴,聚众闹事和赌博;

16、不得故意损坏公物和他人财物;不得影响他人工作;

17、严禁卖淫、嫖娼和出租传播淫秽录像及物品;

18、严禁携带枪支、弹药、易燃、剧毒物品进入辖区。

二、保安员交接班制度:

(一)保安员应提前着制式服装10分钟上岗接班,班长整队,整理服装,用具,宣布岗位分配,强调注意事项,接班人员未到达前,当班人员不得离岗,在登记本上记录接班时间;

(二)接班人要详细了解上班执勤情况和本班应该注意事项,做到“三明三清”:上班情况明;本班接办的事情明;物品器械清点明;本班情况清;交待问题清;物品器械清;

(三)交班保安员要等接班保安员对辖区巡视一遍进行验收后方可下班,接班保安员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟;

(四)当班人员发现的问题需要及时处理,未处理完的要交给下班处理,不能移交的继续处理,接班人应协助完成;

(五)所有事项交接清楚后,交班保安在离开岗位前在登记本上记录下班时间并签名,每天早班交领班查阅并保存;

(六)接班人员未来,交班人员不得下班。若接班人员未来,交班人员下班,这期间发生问题,两班共同承担责任。

三、保安警用器械管理规定:

(一)警用器械的管理只供当班保安员执勤时佩带和在紧急情况下或执行公务时使用,不用时不得随意乱放,托他人代管而丢失或损坏的照价赔偿;

(二)无特殊情况或未经保安部批准,严禁将警用器械提供给他人;

(三)严禁用警棍等警用器械嬉笑打闹或交他人玩耍;

(四)若有丢失或损坏要予以赔偿,分不清具体责任时由该岗位人员共同赔偿;

(五)交接班记录,确保其处于良好使用状态。

四、对讲机使用管理规定:

(一)每个队员都有责任和义务保证对讲机的正常使用;

(二)对讲机只供值班人员执勤使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出,如确有需要,须报保安部批准同意;

(三)严格按规定频率使用,严禁私自乱调频率,否则按违纪处理,若损坏视情节赔偿;

(四)交接班时应做好对讲机交接验收工作,发现问题应做好记录并及时上报主管领导;

(五)带班长负责交接,并进行充电,妥善保管充电器,丢失照价赔偿。

五、停车场制度:

(一)记录停车场车牌及车辆号码并办理停车证;

(二)维持好车辆的进入停放秩序,对进入停车场的车辆进行引导、确保车辆停放整齐;

(三)树立优质服务观念,对待顾客态度和蔼,不准蛮横无理,更不准随便坐在停车场内的公共设施及物品上;

(四)凡未经许可停泊在非指定车位或阻塞通道之车辆,均会被拖离现场及予以扣留,而无须预先通知。车主在领回车辆时须缴付一切拖车及扣车等费用;

(五)未经保安部批准,不许在停车场内洗车或维修车辆;

(六)保安对停车场内的安全负安全责任,丢失车辆等一切事故都由停车场保安负责解释和赔偿。;

(七)制止闲杂人员进入停车区域,对可疑人员仔细盘问,必要时通知门口的保安人员看管;

(八)停车场保安人员就餐要轮班。

六、保安检查制度:

(一)带班长对本班岗位负主要责任。带班长对各岗位值勤情况进行不定时检查督促,主要检查岗位形象及服务质量,发现问题及时纠正;

(二)有主管组成检查组,不定期对保安各岗位进行检查。主要检查:人员在岗情况,执勤情况,军容军纪等。发现问题,及时召开会议解决;。

(三)带班长对本班出现的好人好事及存在的问题及时汇报,保安部经核实后予以恰当的奖励或处罚。

第9篇 商城库房防火安全管理制度

为了加强仓库防火安全管理,保障公司财产免受火灾危害,制定本规定。

一、库房内严禁吸烟、用火。

二、储存易燃物品库房的地面,应当采用不易打出火花的材料。

三、储存易燃和可燃物品的库房、货场应当根据防雷的需要,装置避雷设备。

四、库房内物品储存要分类、分架,货架之间应当留出必要的通道,主要通道的宽度一般不应少于1.2米。

五、能自燃的物品、化学易燃物品与一般物品以及性质互相抵触和灭火方法不同的物品,必须分库储存,并标明储存物品的名称、性质和灭火方法。

六、化学易燃物品的包装容器应当牢固、密封,发现破损、残缺、变形和物品变质、分解等情况时,应当立即进行安全处理。

七、易燃、可燃物品在入库前,应当有专人负责检查,对可能带有火险隐患的物品,应当存放到观察区,经检查确无危险后,方准入库或归垛。

八、储存易燃和可燃物品的库房,不准进行试验、分装、封焊、维修、动用明火等可能引起火灾的作业。如因特殊需要进行这些作业,事先必须经仓库防火负责人批准,并采取安全措施,调配专职或义务消防队员进行现场监护,备有充足的灭火器材。作业结束后,应当对现场认真进行检查,切实查明未留火种后,方可离开现场。

九、库房内要经常保持整洁。对散落的易燃、可燃物品和库区的杂草应当及时清除。用过的油棉纱、油抹布、沾油的工作服、手套等用品,必须放在库房外的安全地点,妥善保管或及时处理。

十、装卸化学易燃物品,必须轻拿轻放,严防震动、撞击、重压、摩擦和倒置。不准使用能产生火花的工具,不准穿带钉子的鞋,并应当在可能产生静电的设备上,安装可靠的接地装置。

十一、库房内一般不宜安装电器设备。如果需要安装电器设备,应当严格按照有关电力设计技术规范和本规则的有关规定执行,并由正式电工进行安装和维修。

十二、储存化学易燃物品的库房,应当根据物品的性质,安装防爆、隔离或密封式的电器照明设备。

十三、各类库房的电线主线都应当架设在库房外,引进库房的电线必须装置在金属或硬质塑料套管内,电器线路和灯头应当安装在库房通道的上方,与堆垛保持安全距离,严禁在库房闷顶架线。

十四、库房内不准使用碘钨灯、电熨斗、电炉子、电烙铁等电器设备,不准用可燃材料做灯罩,不应当使用超过六十瓦以上的灯泡。灯头与物品应当保持安全距离。

十五、库房管理人员在离开库房时要进行安全检查并必须切断电源。

第10篇 某商城营业管理方案

商城营业管理方案

一、ho广场营业管理概述

ho广场集食、戏、逛、购、玩与一体,食,有分布于四层、二层和一层的久品食街、红屋牛排等餐饮名品;戏,有位于二层的奥纳影城;逛,有阳光花苑、银河峡谷等环境优雅的休闲场所;购,有位于地下室的乐购超市和位于一至三层的银太百货等主力店及近四百多家的品牌店铺;玩,有位于四层的多个休闲娱乐店铺。

为保障全体商户的正常运营,ho广场配置了大量的基础设备设施,其中包括楼梯20挂、客梯8部、货梯7部、电扶梯24部等,并设有卸货区3个、地下停车场1个。

根据ho广场的诸多特点,按如下形式运营:

1、营业区域

a、营业时间:

ho广场及银太百货9:30am-9:00pm

国美电器 9:00am-8:00pm

奥纳影城 9:00am-10:30pm

乐购超市 8:00am-10:00pm(夏季);8:30am-9:30pm(冬季)

b、客流通道:

_商场入口: 主要客流通道应为1--12号门,其中3、4、9、10号门为商户店铺外门,12号门为办公区外门, 预计1号门、3号门、8号门、10号门及11号门客流量最大。另有银行门、6-1号和6-2号门为商户直接外门,会产生少量客流。(注:7号门为24小时运行的主要门禁)

_扶梯客梯:中央大堂设有扶梯f9-f14计6部、东侧挑空区设有扶梯f15-f20计6部、西侧挑空区设有扶梯f21-f26计6部、位于2号门挑空区设有扶梯f27-28 f31-32计4部、位于1号门外扶梯f29-30计2部。另有客梯4组共8部。

c、员工通道:

_银太百货员工自9号门走8号楼梯出入。

_ho广场及乐购超市员工商户自7号门走10号楼梯出入。

d、货物通道:

_卸货区:设有东卸货区、夹层西卸货区及一层西侧银太百货卸货区。

_运货梯:东卸货区设货梯z11-15计5部,夹层西卸货区及一层西侧银太百货卸货区设货梯z9-10计2部。

_使用范围:乐购超市使用东卸货区进货,乐购商店街商户可使用地下车场入口少量进货;银太百货使用一层西侧银太百货卸货区进货;ho广场其他商户使用东、西卸货区进货。

2、办公区域:乐购办公区、银太办公区

a、运营时间:24小时

b、通道:

银太百货办公区通道:9号门走8号楼梯出入。

乐购超市办公区:7号门走10号楼梯出入。

注:7号门为24小时开放。

3、出租办公区

a、运营时间:24小时

b、通道:12号门、招商门、奥-4号门。

4、地下停车场

a、运营时间:24小时

b、通道:出入口各1个,乐购后通道口1个。

5、后广场车场

运营时间:24小时

6、营业概况

a、7:00am

_7号门开始为进货商户员工及保洁人员进场放行。

注:7号门24小时开放,其中9:00pm-7:00am仅对乐购开放。

b、7:30am

开启综合执法门,影城人员进场。

c、8:00am

_开启1号门保证乐购超市开业

d、8:50am

开启二层奥-1、奥-4、影城正门。

影城贵宾门根据实际需要开启。

e、9:30am(开业)

_开启一层2号、3号、4号、6号、8号、10号、11号门保证开业。

_由乐购方面开启乐购通往一层中央大堂的扶梯卷帘。

_由银太方面开启各层银太区与公共区域的间隔门。

f、9:00pm(闭店,一、二、三、四层清场。影城继续营业)

_关闭一层2号、3号、4号、6号、8号、10号、11号门。

_关闭乐购通往一层中央大堂的扶梯卷帘。

_关闭各层银太区与公共区域间隔门。

_关闭有外门商户与楼内公区间隔门。

_关闭奥-4号门、12号门。

_关闭影城区域与公区卷帘。

_东、西卸货区停止运行(夜间上货商户申请后可以使用)。

g、10:00pm(闭店清场结束,乐购闭店)

_关闭1号门。

_冬季按乐购营业时间关闭1号门。

h、10:30pm(影城闭店)

关闭影城正门、贵宾门、综合执法门。

二、门禁管理

1、外门及通道开闭时间及岗位配置表

门号位

置开启时间关闭时间岗位设置岗位时间备注说明

1-11f8:00am10:00pm1人24小时

兼管广场冬季时间按乐购营业时间调整

1-21f8:00am10:00pm

银行门1f8:00am5:00pm无按银行营业时间

门号位

置开启时间关闭时间岗位设置岗位时间备注说明

21f9:30am9:00pm1人12小时兼管3号路

31f9:00am8:00pm由国美自行管理

41f9:30am9:00pm由博大自行管理

51f9:30am9:00pm

6-11f无由荷澜园店铺自行管理

61f9:30am9:00pm1人24小时兼管后广场

6-21f无由元福店铺自行管理

71f24小时开启1人24小时兼管后广场

81f9:30am9:00pm1人12小时

91f24小时开启1人12小时夜间管理

101f9:30am9:00pm1人12小时银太百货管理

综合执法门1f8:00am10:30pm无

111f9:30am9:00pm无

121f8:30am9:00pm无

招商门1f8:30am

10:00pm无

奥-12f9:00am由营运部批准1人夜间营业通道管理

奥-22f由营运部批准由营运部批准无

奥-32f由营运部批准由营运部批准无

影城正门2f8:00am10:30pm无

贵宾门2f贵宾来访时开启无

奥-42f8:00am9:00pm无

消防中心门1f由安全管理部控制、管理

东卸货区口1f7:00am9:00pm1人14小时

门号位

置开启时间关闭时间岗位设置岗位时间备注说明

西卸货区口1f7:00am9:00pm1人14小时

银太卸货口1f视商户需要无

车场出口1f24小时开启1人18小时

车场入口1f24小时开启1人18小时

2、卷帘开闭时间表

卷帘位置开启时间关闭时间备注说明

乐购扶梯与公区隔断卷帘9:00am9:00pm

影城区域与公区卷帘9:00am9:00pm

3、商户门管理

各商户均要求在8:00am-9:30am之间开启店铺门,夜间闭店时,除餐饮娱乐及夜间施工或送货店铺外,其余店铺门均要求在9:05pm关闭,餐饮娱乐店铺及有外门店铺按营运部批准时间关闭店门。

4、逃生通道门

楼内所有逃生通道门(除用做员工通道外)日常均为关闭状态,遇有紧急情况时随推随开;用做员工通道的逃生门日常均为开启状态,随时可以通行。

5、门匙掌管

公区外门门匙由安管部掌管;有外门商户的门匙由商户自己掌管;有外门商户的店铺其内部与公区的间隔门门匙由商户掌管。同时,所有商户及与商户有关的门匙必须由安管部封存一套,以备紧急之需。

三、通道管理

ho广场共有楼梯通道20个,其中双向楼梯9个,单向楼梯11个。

1、楼梯功能控制表

梯号特点区域

位置通往楼层功能控制

1双向办公区b1f.1f.2f.3f.4f.5f出租办公区内通道,通往b1f.1f.4f的通道门日常锁闭

2单向阳光花苑b1f.1f维修人员通道,日常通道门锁闭,

3单向阳光花苑b1f.夹层.1f维修人员通道,日常通道门锁闭,

4单向阳光花苑4f.5f因位于商铺内,日常通道门锁闭

5单向影城区影城内2f.3f.4f影城内部使用

6双向银太区b1f夹层.1f.2f.3f.4f.5f公用通道及夜间作业通道,5f门日常锁闭

7单向银太区b1f.夹层.1f.2f.3f.4fho会馆布展通道,申请后可以开放,日常通道门锁闭

8双向阳光花苑b1f.夹层.1f.2f.3f.4f员工通道,9:00pm-9:00am不允许进入卖场

9双向阳光花苑b1f夹层.1f.2f.3f.4f.5f逃生通道

10单向阳光花苑b1f.夹层.1f.2f.3f.4f员工通道及a区夜间作业通道,b1f门锁闭,9:00pm-9:00am不允许进入卖场(作业人员除外)

11双向阳光花苑b1f.夹层.1f.2f.3f.4f逃生通道,b1f门锁闭

12双向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f逃生通道,b1f门锁闭

15单向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f员工通道及b区夜间作业通道,b1f门锁闭,9:00pm-9:00am不允许进入卖场(作业人员除外)

16双向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f逃生通道,b1f门锁闭

17单向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f.5f逃生通道,b1f、5f门锁闭

18双向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f逃生通道,b1f门锁闭

19单向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f.5f逃生通道,b1f、5f门锁闭

20双向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f逃生通道,b1f门锁闭

21单向银河峡谷b1f.1f.2f.3f.4f逃生通道,b1f门锁闭

22单向银河峡谷2f.3f.4f夜间营业通道

2、通道管理

因楼内各通道绝大部分是逃生通道,除不得已锁闭的门外,大部分的门平时不能锁闭,在日常营业中不能避免闲杂人员进出,因此,平时商管部与安管部应加强对各通道的巡查管理,勤于检查勤于防范。

通道管理原则:专梯专用,合理规划;勤查勤管,保证畅通。

a、专梯专用,合理规划:严格区分作业通道、营业通道、员工通道和逃生通道,不允许作业人员穿行非作业通道,不允许商户员工穿行非员工通道,不允许顾客穿行非营业通道等。

b、勤查勤管,保证畅通:制定合理的巡查管理路线,加强管理措施,保证专梯专用,并保证使用规划的实施。查处各类违规行为:如任意穿行逃生通道、在通道内堆放物品、不按功能规划使用通道等,确保畅通。

3、员工通道管理规定

为了树立物业公司的良好形象,增加企业的凝聚力,提高企业的文明水准,展示物业公司员工良好的精神风貌,现制定员工通道管理规定,具体规定如下:

a、在员工通道内遇到同事或其他人应微笑问好;

b、员工应着装大方、举止得体;

c、在员工通道内不得乱扔杂物、不得吸烟;

d、员工在通过员工通道时,不得大声喧哗、吵闹;

e、员工在考勤时,应遵守秩序,排队进行;

f、在进入员工通道时,应配合前台相关工作(尤其是临时性增加的举措);

g、员工在通过员工通道时,应右侧通行,以免造成他人不便;

h、员工不得在员工通道长时间逗留,有事应尽快到相应地方办理;

i、在员工通道内,若有客人咨询问题,应认真对待、礼貌应答。

4、作业通道管理规定

为实现作业通道的规范,合理使用,保证ho广场内装修、保洁等工作的有序进行,特制定本管理规定。

a、本规定所指的作业通道是专门为进入ho广场从事装修施工人员、现场保洁人员及上述人员运输装修材料、物品和装修废弃物,而由_物业管理有限公司专定的楼梯通道。所以上述人员必须严格按照规定使用通道。

b、在作业通道内的一切设施,使用人

员应认真保护。严禁在通道墙面、地面、棚顶、扶手等处乱画、乱写或粘贴纸张等。

c、作业通道并非物品或废弃物存放处,必须随时保持畅通,不得在通道内存放物品或丢弃废弃物。

d、严禁在作业通道内吸烟、吐痰、随地便溺。

e、对于易燃、易爆等危险品需由作业通道运送的,要严格按照消防规定做好必要防范,同时要有专人负责现场安全,接受安管人员的监督和指挥。

f、在作业通道内,严禁进行物料加工。

h、装修材料及装修废弃物由作业通道出入,必须保证其包装完好,严禁出现运送过程中,滴、洒、破、漏,而造成作业通道地面、墙面、栏杆污损。

i、对大件成批材料进场的需要长时间使用作业通道的,该单位应提前通知_物业,在得到同意方可使用,对在使用过程中产生的废弃物要及时清理。

j、使用作业通道时,任何物品一律禁止强行拖、拽、拉等运输方式。

k、施工单位及人员必须使用指定的作业通道,并不得影响其他单位和人员的正常使用。

m、未经同意或批准不得利用作业通道做为跨楼层之间铺设电缆和其他线路之用。

四、电梯(电扶梯.客梯.货梯)管理

ho广场电梯总数为49部,包括客梯四组8部、货梯三组7部、扶梯十七组34部。扶梯有三组6部为乐购超市所有,二组4部为ho广场交付银太百货使用,十二组24部为ho广场所有。客梯位于出租办公区一组,货梯位于银太区一组(电梯位置及编号见附图一)。

1、电梯使用编排表(电梯使用人如出现变化,届时将调整)

梯 型位置数 量使用人

客 梯出租办公区一组2部出租办公区人员

银太区边侧一组2部顾客

奥-1门内侧一组2部顾客,本梯运行至夜间12时

2号门内侧一组2部顾客

货 梯东卸货区二组5部各层商户

西卸货区一组2部银太百货、展览馆

扶 梯各层公区十二组24部顾客

2、客货梯概况及运行时间表

梯号梯型载重位置设定运行区间运行时间

z-1、z-2客梯1吨阳光花苑b1f、1f、2f、3f、4f9:30am-9:00pm

z-3、z-4客梯1吨办公区1f、2f、3f、4f8:30am-9:30pm

z-5、z-6客梯1吨银河峡谷1f、2f、3f、4f9:30am-9:00pm

z-7、z-8客梯1吨银河峡谷西1f、2f、3f、4f9:00am

z-9货梯2吨西卸货区b1f、夹层1f、2f、3f、4f7:00am-9:00pm

z-10货梯2吨西卸货区b1f、夹层1f、2f、3f、4f7:00am-9:00pm

z-11货梯2吨东卸货区b1f、1f、2f、3f、4f7:00am-9:00pm

z-12货梯2吨东卸货区b1f、1f、2f、3f、4f7:00am-9:00pm

z-13货梯2吨东卸货区b1f、1f、2f、3f、4f7:00pm-9:00pm

z-14货梯2吨东卸货区b1f、1f、2f、3f、4f

z-15货梯3吨东卸货区b1f、1f、2f、3f、4f7:00am-9:00pm

运行说明:

1、客货梯检修均在夜间闭店30分钟后进行。

2、出租办公区客梯分单双日轮流运行。

3、客梯钥匙由工程部掌管,货梯钥匙由货梯管理员掌管。

3、扶梯概况及运行时间表

梯号梯型载重位置运行区间运行时间及运行方向

f9-f10扶梯1.2吨1f中1f-2f9:00am-9:05am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f11-f12扶梯1.2吨3f中3f-4f9:00am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f13-f14扶梯1.2吨2f中2f-3f9:00am-9:05am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f15-f16扶梯1.2吨1f b区北1f-2f9:00am-9:05am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f17-f18扶梯1.2吨2f b区北2f-3f9:00am-9:05am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f19-f20扶梯1.2吨3f b区北3f-4f9:00am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f21-f22扶梯1.2吨1f a区中1f-2f9:00am-9:05am上行

9:10am-8:45pm交叉运行

8:45pm-9:10pm下行

梯号梯型载重位置运行区间运行时间及运行方向

f23-f24扶梯1.2吨2f a区北2f-3f9:00am-9:10am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f25-f26扶梯1.2吨3f a区北3f-4f9:00am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f27-f28扶梯1.2吨1f b区南1f-2f9:00am-9:05am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f31-f32扶梯1.2吨2f b区南2f-3f9:00am-9:05am上行

9:05am-9:00pm交叉运行

9:00pm-9:10pm下行

f29-f30扶梯1.2吨1号门外1f-2f8:50am-9:00am上行

9:00am-10:20pm交叉运行

10:20pm-10:30pm下行

运行说明:

1、扶梯检修时间均在夜间闭店30分钟后进行。

1、每组扶梯交叉运行方向

在每月15日和30日对换一次。

2、各层扶梯钥匙由各层商管员掌管。

3、临时抢修扶梯必须放置告示牌,并做好现场维护。

五、空调及照明管理

1、空调开关时间表

区域夏季供冷时间冬季供暖时间备注说明

四层公区8:30am-8:30pm根据冬季营业时间,自开业前30分钟供暖至闭店前30分钟。个别商户闭店时间如有延后,可根据实际情况调整。

三层公区8:30am-8:30pm

二层公区8:30am-8:30pm

一层公区8:30am-8:30pm

夹层办公区7:30am-10:00pm

地下室车场8:00am-9:00pm

2、照明开关时间表

区域夏季开关时间冬季开关时间备注说明

外围照明7:00pm-9:00pm5:30pm-9:00pm节日期间可适当延长

广告牌7:00pm-9:00pm5:30pm-9:00pm节日期间可适当延长

奥纳广场6:30pm-10:30pm5:30pm-10:30pm棚顶照明平日开启50%,遇有节假日或活动时可全部开启

后广场7:00pm-4:30am5:30pm-6:30am夜间照明

地下车场24小时24小时

夹层办公区7:00am-11:00pm7:00am-11:00pm

一层公区8:00am-9:00pm8:00am-9:00pm

区域夏季开关时间冬季开关时间备注说明

二层公区8:00am-9:00pm8:00am-9:00pm

三层公区8:00am-9:00pm8:00am-9:00pm

四层公区8:00am-9:00pm8:00am-9:00pm夜间可根据餐饮店营业时间

一层各外门厅照明9:00pm-4:30am9:00pm-6:30pm夜间照明

6、8、10、12、15、17、21号楼梯24小时24小时常明楼梯

中央大堂区域9:00pm-4:30am9:00pm-6:30pm夜间照明

阳光花苑区域9:00pm-4:30am9:00pm-6:30pm夜间照明

银河峡谷区域9:00pm-4:30am9:00pm-6:30pm夜间照明

六、开水房.休息室管理

1、开水房管理

ho广场每楼层有开水房三个到五个,计划在营业时,每层开水房将在规定时段全部开放,其余时段将予以锁闭,如商户确有需要可先行协调。

2、开水房管理规定

为明确开水房管理,维护设备设施的良好使用,更好的为商户服务,制定本管理规定。

a、开水房为员工接取饮用水的地方,不得堆放任何私人物品。

b、不得摆弄开水机的电源控制系统,接水后应关闭水阀。

c、注意保持卫生,勿使水洒至地面造成污染。

d、不得将含有茶叶、烟头、纸屑等杂物的污水到入水池。

e、开水仅供饮用,不得用非饮水容器接取开水。

f、不得在开水房内无故逗留,或在内吸烟、喧哗等。

g、不得用开水机热食品或其他物品。

h、所有员工应在规定时间使用开水房,并服从管理人员管理。

i、开水房开放时间:

每日:8:00am-9:00am,11:00am-1:00pm,5:00pm-7:00pm,

七、卸货区管理

1、卸货区基本情况说明

ho广场其分为东西三个卸货区。东卸货区为ho广场与乐购超市共用,西卸货区计有二个,其中1f卸货区为ho广场与银太百货共用,夹层卸货区为ho广场自用;ho广场共有货梯7部,其中东货区5部,西卸货区2部;东西卸货区内计有三个垃圾房。

2、卸货区开放时间(开业后将根据实际情况分时段运行)

ho广场卸货区开放时间:周一至周日--7:00 am -9:00 pm

3、人员配置

货梯临时工(装修期):2人工作时间:8:00am-9:00pm(12小时班)

货梯临时工(正式营业):4人工作时间:8:00am-9:00pm(分白班与晚班)

注:按照实际需要可调整为24小时倒班运行。

商场管理员:1人,

安全管理员:1人,

注:管理科主管不定期每日巡查2~3次

4、卸货区商场管理员巡查项目

a、检查巡视卸货区的清洁状况,并监督保洁公司的保洁工作;

b、协助工程部、保安部做好卸货区的设备设施报修、三防等工作;

c、协助安管部、工程部处理突发事件;

d、卸货区秩序及物品摆放情况是否符合要求。

5、车辆动线及交通规划

详见附图二

6、车辆等候区域设置

a、东卸货区入口处设有送货车候车区,送货车辆依次停放,内侧为ho广场送货车辆专用;外侧为乐购送货车辆专用。

b、西卸货区入口处设有送货车候车区,送货车辆依次停放。

c、凡车辆进入等候区,由_物业公司安管部统一指挥,送货车辆必须服从管理。

7、车辆及货物的管理

a、送货车辆在卸货区入口管理人员的安排下有序进入卸货区;

b、卸货区坡道只允许一辆车出入,原则上先出后入;

c、卸货车辆必须在指定码头卸货,不允许在码头外卸货;

d、车辆卸货完毕后立即离开卸货区,不允许在卸货区内停放;

e、货物无法及时运送卖场或库房时,必须在指定位置摆放;

f、摆放货物时不允许遮挡消火栓、灭火器、警铃、疏散指示灯、逃生通道等;

g、货物的包装箱、包装纸不允许随地丢弃,

h、货物搬运、摆放时不能妨碍他人;

i、在卸货区内卸货时,如有损坏ho广场设施的,将照价赔偿。

j、非开放时间进货,提前24小时到物业公司商管部申请。

八、垃圾清运管理

1、垃圾清运管理规定

a、清运时间

_东卸货区垃圾清运时间

一般垃圾(干性):8:00am-8:30am;5:00pm-8:00pm

餐饮垃圾(湿性):12:00pm-1:00pm5:00pm-8:00pm

_西卸货区垃圾清运由银太百货自行负责;

b、垃圾房开放时间:8:00am-9:30am;4:30pm-8:30pm(干垃圾)

12:30pm-2:30pm; 4:30pm-8:30pm(湿垃圾)

c、垃圾清运指定货梯为14号货梯

d、垃圾清运路线见附图

2、管理规定

a、所有垃圾清运必须遵守清运时间;

b、所有垃圾必须装袋或装箱送至垃圾房内整齐摆放;

c、每日清洁公司应有专人负责,垃圾筒满后及时进行清运;

d、餐饮垃圾全部由商户自备手推垃圾车运送;

e、餐饮垃圾必须使用防水容器,并密封清运,不得发生沿途洒漏情况。送到垃圾房后应倒入专用垃圾桶内;

f、清运的垃圾不得夹带易燃、易爆物品,强腐蚀性物品或其他危险物品;

g、不得沿途抛弃垃圾,或将垃圾在公共区域堆放;

h、当日垃圾尽量当日清运,做到垃圾不过夜;

i、不得在垃圾房内回收可利用垃圾,并不得在清运途中捡取可利用垃圾;

j、运送垃圾不得走行楼梯或扶梯,必须按指定路线清运。

九、 巡场管理(包括开、闭店巡场管理)

1、开店巡场管理

a、巡场时间:9:00am-9:00am

b、巡场人员:总值班1人、安管主管1人、安管员4人、商管员1人。

c、巡场路线(见附图一)

d、巡场顺序:由四层开始逐层向下。

e、巡场项目:公共设备设施状况、商铺状况、安全状况及其他情况。

2、闭店前巡场管理

a、巡场时间:

1f-4f: 9:00pm起

b、巡场人员:

1f-4f:总值班1人、安管主管1人、商管主管1人、安管员3人、商管员每层1人。

c、巡场路线(见附图一)

d、巡场顺序:

1f-4f:人员分二组,由四层开始逐层向下,每层巡查完毕均在中央大堂设安管岗位1人(监管夜间营业商户及夜间顾客行为),直至一层。

e、巡场项目:公共设备设施状况、商铺状况、安全状况及其他情况。

十、夜间管理

a、夜间施工、运货、保洁通道

_各层夜间工作人员及材料均按以下时间从东卸货区15号货梯出入商场;

_天台夜间工作人员及材料均按以下时间从西卸货区9号货梯及6号楼梯出入商场;

_出租办公区及影城工作人员及材料均按以下时间分别从12号门和综合执法门出入商场。

允许夜间工作通道及时间表

施工区域施工通道允许施工时间

外围(含后广场)10:00pm-7:00am

地下室(含乐购区、车场)地下车场入口10:00pm-7:00am

影城综合执法门10:30pm-8:00am

出租办公区12号门10:00pm-7:00am

施工区域施工通道允许施工时间

夹层西卸货区口10:00pm-7:00am

一层东卸货区口、15号货梯10:00pm-7:00am

二层东卸货区口、15号货梯10:00pm-7:00am

三层东卸货区口、15号货梯10:00pm-7:00am

四层西卸货区口、9号货梯12:00pm-7:00am

天台西卸货区口、9号货梯、

6号楼梯12:00pm-9:00am

b、夜间作业管理岗位配置

商管岗位:根据作业区的实际需要确定岗位。

安管岗位:根据作业区的实际需要,只在施工楼层设岗。

工程岗位:夜间设置工程岗位1人,保障各作业区的水、电及照明。

第11篇 某某商城物业管理公司简介

某商城物业管理有限公司简介

(一)、企业介绍

__zz商城物业管理有限公司是__市物业供热集团公司与香港顺迈国际有限公司依据现代企业制度合资组建的专业化、社会化、企业化的中外合资物业管理公司。2001年12月,正式成为全国物业管理协会944号会员,现为黑龙江省房地产协会理事单位,省物业专业委员会副秘书长单位,__市物业管理协会常务理事单位,物业管理国家一级资质企业。

公司现管理和已签订合同的物业项目包括zz商城、世纪广场、得意居、名人府邸、中国银行黑龙江省分行办公楼、海富名都城、龙福家园、美霖嘉园、盛世嘉园、聚豪天下、江南国际公寓、百顺风华、太阳岛风景区、世茂滨江新城等多个高档物业小区,总面积逾200万平方米。

公司继承了香港顺迈集团先进的国际物业管理模式,汲取了__市房产局近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验,并导入环境+文化的物业管理新理念,努力与国际化的物业管理模式接轨,并逐步向国内知名,省内领先的产业化、集团化物业管理企业发展。

(二)公司的组织结构及下属专业公司

严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础,zz商城物业管理有限公司实行董事会监督领导下的集中管理,通过严格的职能界定和岗位职责划分,建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、合理的专业劳动组织结构系统,从而确保了公司在董事会的正确领导下安全有序地运行。公司以专业、高效、精干的原则,并根据公司未来的发展需要及公司的管理体制,设置了七个部门一个中心,主要有:综合部、管家部、财务部、工程部、业务拓展部、法律事务部、安全管理部、管控中心。

围绕物业管理服务,公司先后成立了园林绿化公司、电梯维修公司、金属制品公司、保洁服务公司等系列子公司

公 司 管 理 架 构 图

总经理

副总经理

管控中心

管家

部财务部

综合部

安全管理部

业务拓展部

工程部

法律事物部

各物业管理处

物料库档案室司机班

食堂组

水电组

电梯组

综合组

其中,综合部负责公司行政管理、后勤与内务管理、人事劳资、人力资源开发与培训、企业文化、社区文化、党群工作、对外协调等。下设司机班、食堂。

管家部负责公司业务档案的建立与管理、费用收缴稽核、制定费用指标、提出业务操作规程与规范、对所管物业实施统筹管理及对外接管物业规划书的制定。下设档案室、物料库。

财务部负责公司日常财务活动、建立财务管理制度、拟订年度财务预算、提交年度财务决算、保证公司的运转能力。

工程部负责公司所管物业公共部位、公用设施、设备的维修养护,并制定公共设施、设备的年度维修、养护计划,建立设施、设备的内业档案,为业主的员工提供自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。

业务拓展部负责公司社区文化、各项经营与服务项目的策划、管理、开展便民服务等。

管控中心负责受理业主的员工报修、投诉及部门信息反馈,并作为公司枢纽环节,协调、调度相关部门与人员,为业主的员工提供优质服务。负责各部门、各管理处服务质量的巡查与监控,督促提出整改措施及业务操作规程与规范,不断提高服务水平。

安全管理部负责对安管人员进行职业道德教育和业务培训,协助管控中心随时对值班、值岗员工进行检查。监督其在岗尽职及遵守公司制度,正规值班值岗。

法律事务部负责促进公司各方面事务按市场规范及国家法律、法规、规章、政策运行、完善公司的各项合同关系,代理涉诉案件,加大费用收缴力度。

(三)公司下设物业管理处

是物业管理的现场负责机构,负责所管范围内保安、保洁、报修、收费工作,直接与业主的员工沟通、协调,监督所管人员的工作表现和行为规范。

现公司主要设有zz商城物业管理处、世纪广场物业管理处、得意居物业管理处、名人府邸物业管理处、省中行办公楼物业管理处、海富名都城物业管理处、龙福家园物业管理处、美霖嘉园物业管理处、盛世嘉园物业管理处、聚豪天下物业管理处、江南国际公寓物业管理处、百顺风华物业管理处等多个物业管理处。

八个部门一个中心及下设管理处更好地延伸了公司的管理职能,密切地职能衔接使公司管理没有空白。从而形成了以总经理为中心的指挥领导网络。

(四)、公司的管理模式

zz商城物业管理有限公司在成立之初即确定安全第一,服务至上为基础性服务理念,以为业主提供人性化、商业化的管理为目标,并根据部门的职权范围制订了一套切实可行操作性强的运作程序和管理规范,并对各个岗位制定了详细的岗位职责。

根据实际运转情况,每年公司要进行年度总结,半年召开一次经济分析会;每月召开一次总经理办公会,分析当月公司各项工作中出现的问题,并制定出解决措施;每周由总经理召开各部门,管理处经理参加的公司例会,研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题;每天各部门、各管理处召开本单位例会,安排布置当天工作。

定期例会制度确保了公司各项工作的顺利完成,并使工作中出现的各种情况,能够及时有效地得到解决。

(五)、物业公司的优势

1) 经验丰富、精明强干的领导班子

一个企业要成功,就要有好的带头人,我公司现任总经理曹学昌先生原就职于龙电物业公司任总经理职务,硕士研究生学历,高级经济师,并正在__工业大学建设经济管理专业攻读物业管理方面的博士学位,目前是省房地产业协会理事,省物业管理专业委员会副秘书长,省物业管理专家组成员,__物业管理协会常务理事,曹总经理对高档物业管理具有自己独特的方法和思路。

公司还聘请台湾的物业管理高级人才,原香港顺迈集团物业部经理罗昌迨先生为公司经营顾问,承担公司经营决策责任。

公司的中层管理干部也都具有大专以上的学历,并且都有着多年的从业经验,理论与实践的结合,使我们公司的领导决策层能在物业的行业中高瞻远瞩,不断的带领我物业公司走向一个又一个新的高峰。

2)高素质、高效率的优秀保安团队

我们公司的安管人员大部分是军队的转业退伍军人,具有一定的体能、专业素质,熟悉防火、防盗及一般情况的处理,实行24小时昼夜值班的制度,昼夜进行管区巡逻。我们的保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨报、晨训,每月三次小训,一次大训,以例行的比武促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。

3)技术过硬的专业维修队伍

我们公司所配备的维修人员,各工种齐全,技术过硬,无论是水暖工、电工、木工、瓦工、电焊工大部分都持有相关的技术等级证书。

他们熟悉社区的管线走向及隐蔽工程,为了能随时处置各种突发事件,确保及时有效地完成各种报修、急修和公共设施的维修养护工作,工程维修人员同样实行24小时值班制度,以保证在任何时间接到报修后都能在15分钟到30分钟内迅速的赶到现场进行维修处理。

我们还根据各物业社区的具体情况,制定大中修计划,按计划定期的对各个物业小区公共设施、设备及房屋进行维修、保养,做到小修及时到位,大修不过夜。

4)专业的保洁队伍

各管理处的保洁工作是我们物业日常工作的重点,为此我公司成立了专业的保洁公司来负责各物业小区的保洁工作,该保洁公司负责人由具有多年宾馆保洁经验的人员担任,同时我们还参照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度,制定了我公司详细的保洁工作规范及标准,以此标准来衡量保洁人员的工作成绩。

我们公司除了定期的对保洁员进行有关保洁方面知识的专门培训外,还由管控中心每天派员到各管理区域进行检查督导,并对保洁及工作人员的工作情况详细记录,按记录进行考核评定,奖优罚劣。

5)专业的配套服务

我们公司除了业务拓展部,还根据公司未来发展的需要,成立了一系列专业化的子公司。

主要有:绿化公司、电梯维修公司、保洁公司、文化传播公司等多个子公司。

绿化公司于2003年1月成立,公司主要组成人员均是具有本科以上学历具有丰富经验的农业大学往届毕业生组成,在成立至今短短的半年时间内就顺利完成了16个物业小区近20万平米的选苗、布景、造型、修建、养护等各项绿化工作,受到了广大业主的员工的一致好评。

此外,他们还在哈市市郊成立了专门的绿化基地,与国内一些知名苗圃基地有密切的合作关系,既保证了绿化质量,又能随时根据需要为业主的员工提供各种超值服务。

电梯维修公司也是我公司的子公司之一,公司主要组成人员均是具有相应资质的资深技术人员。从成立之初到现在,该公司除了保证我公司所管理的各物业小区的32部电梯正常维修、养护、运行外,还对外承揽了的一系列电梯维修、养护工作,通过例行的维修及保养,我公司所管理的物业小区所有电梯均运行良好,无一例事故发生,既节约了成本,又为业主的员工降低了电梯养护的费用。

保洁公司也是我公司重要的子公司之一,该公司配备了洗地机、吸水机、打蜡机、电动升降平台等一系列专业工具,公司主要负责人具有多年的星级宾馆专业保洁经验,自公司成立以来,已经对外承接了多项大理石地面清洗,打蜡和地毯清洗、养护等工作,受到广大业主的员工的一致好评。

文化传播公司是我们正在着手组建的子公司之一,主要负责对外宣传、社区文化、广告创意、文案、员工培训等工作。

6) 严密的规章制度

俗话说没有规矩,不成方圆,为提高公司员工的敬业、服务意识,使公司上下能够做到令行禁止,更有效率的完成好公司下达的各项工作任务,公司还引进了部队的军事化管理机制,定期邀请驻地部队的优秀教练员对员工进行军训。

公司各部门和下属管理处的员工实行半军事化管理,每天早晨出操训练,背诵公司员工守则和文明用语,此项制度加强了员工的组织性、纪律性。

公司为管控中心配备了超短波电台,为保安和维修等一线部分人员配备了对讲机,在方便情况沟通的同时,保证管理机关的各项指令及时有效的传达到各个岗位,以便更好的为业主的员工服务。

公司根据创品牌企业和未来长远发展的需要,本着能者上,庸者下,劣者退的原则管理人力资源,通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面的人力资源队伍。

7) 严格的人员选拔和培训制度

公司以精干、高效、实用原则,制定了一系列人员招聘、培训、选拔、储备计划。

在招聘工作中,公司严格把关,以诚信、敬业、协作为基本标准进行招聘,经过综合部的初试、部门经理和总经理的面试、物业管理岗前培训,经考试合格试用期满后才能正式上岗。

在培训工作中,公司制订了详细岗前和在岗培训计划,不断提高企业员工的综合素质。通过有组织培训,有计划选择人才,公司的人力资源管理不断走入正轨,我们把一批有专业技能的人才放到了能发展才干的岗位,把品行出众的人才放到了能体现德才素质的管理岗位,人尽其才,物尽其用,从而建立起一支更具专业水平,更有市场竞争力的物业管理团队。

(六)、骄人的业绩

物业公司成立近两年来,通过我们的不断努力,取得了可喜的成绩,我们公司管理的zz商城、世纪广场、得意居、名人府邸等物业小区先后多次被评为 南岗区优秀治安管理小区 、市级物业管理优秀示范小区、市级优秀绿化庭院、省级物业管理优秀示范小区等多项荣誉称号,更有业主的员工赠送的锦旗多面和表扬信数封。

世纪广场物业小区是__市物业管理示范单位,每年省市领导均会陪同外国元首和贵宾到该物业小区进行参观、指导。

我公司于2003年为我们所管理的zz商城物业小区和世纪广场物业小区申报全国物业管理优秀示范住宅小区,在省建设厅和国家建设部组织的评检过程中双双顺利通过检查,创下了同行业之最,成为东北地区为数不多的一次申报2个国家级物业管理优秀示范小区并且顺利通过的物业公司之一。

我公司于2004年成功申报国家一级资质,成为国家一级资质物业管理企业。

公司于2004年初成立北京市zz人家物业管理分公司,同年接管北京市鼎盛园小区,现正为其进行前期物业管理服务。

第12篇 国际商城机电设备设施管理措施

z国际商城机电设备设施管理措施

z国际商城对物业管理中设备管理要求很高。我物业公司根据多年的实际物管经验,针对z国际商城的主要设备技术特点。制定一套切实可行的设备管理制度。确保建筑物内所有机电设备在节能、环保的前提下,能有效的发挥设备的运行效率。延长设备的使用寿命。确保物业的保值、增值。

1、z国际商城设备设施的特点

1.1电梯、消防、设备智能化等专业性设备。均采用先进设备。要求物业公司操作人员对设备基本性能及操作熟识程度高

1.2各机电设备数量多,工作特性复杂。要求物业公司制定确实可行的管理制度及节能措施。

1.3各机电设备分布面广,功能各异,要求物业公司必须全面掌握所有设备情况。列出详尽的设备台帐,周密的设备保养计划,编制有效可行的应急措施

2z国际商城机电设备管理的原则和目标

2.1机电设备设施管理的原则

a、预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。

b、对设备做到三好、四会、和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

c、实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求维修人员对出现的问题及时维修处理。

d、完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

e、修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。

f、规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。

g、推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方式和手段。

2.2机电设备运行管理目标

a.提高设备的运行效率,保证运行质量。最大目的是提高运作效益。

b.保证各项机电设备的正常运行,确保为业主提供一个舒适、安全、高质量的办公环境。

c.发挥机电设备的管理优势,确保业主的设备达到原有的设计性能,并适当延长设备的使用寿命,确保业主的物业保值、增值。

3机电设备的基础管理

a、设备管理维修组织的设立

为了保证各系统设备正常、安全、可靠运行,在接管本物业之前,即着手组建楼宇设备管理组织机构,负责设备运行和设备维修两方面的工作,以便顺利开展各项设备管理维修活动,实现设备管理的各项目标。我们设立机电运行维修组,作为物业接管后专门的楼宇设备管理维修组织机构,并接受公司技术部门的指导。

物业管理正式运行后,机电运行维修组负责行使各种楼宇设备(合同范围内)使用寿命期内的综合管理职能,保证设备资产的使用效益,按照现代设备管理方法,保证设备管理和维修运行高效、便捷,满足用户对设备使用功能的要求。

b、设备资产管理

设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台帐、建立设备资产档案、编制设备资产统计表,我们主要负责设备资产台帐管理。

接管本物业的初期阶段,由我公司专业工程师对各楼各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记,建立一套完整的设备台帐,便于日后维护管理查阅。

c、制定设备管理制度和考核指标

在物业管理初期,管理处机电运行维修组组织有关人员针对物业的特点,从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求,结合我们多年物业管理的经验,制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件,为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时,还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件,明确划分各岗位人员的职责,规定各设备机房的管理要点。

正式接管以后,在整个物业管理的各环节、各阶段,针对各系统设备,我们始终按照《全国物业管理示范商城考评标准》的具体要求分解、量化各项考核指标。

3.1机电设备前期介入管理

3.1.1前期介入管理流程

存在问题

合格

3.1.2机电设备的调试、验收、接管

a.前期介入的机电管理人员应仔细研读专业图纸,了解设备的基本技术参数,熟悉各专业施工人员,为以后设备在保修期内维修建立良好的关系。

b.管理处机电设备人员进行全面的设备检查,调试各种设备。在较短时间内尽最大可能掌握设备的性能、结构、参数、工作环境、操作要领,熟悉管网、线路走向及相关控制的具体位置,并做好详细记录,并做好已完工产品的保护。

c.应主动与业主沟通、协商验收接管问题,双方应尽量统一验收标准(以相关国家验收标准为主),安排好交接具体人员,时间及相关注意事项。

d.双方按规定做好验收,经验收人员检查设备无质量问题,相关的设备、设施图纸资料及运行、维修资料都提供齐全后,以双方在验收报告上签字为准,交接完成。

3.1.3机电设备管理人员的培训。

积极与业主沟通,对于特殊设备施工方要对操作人员进行岗前培训,管理人员应虚心学习,认真记录,为以后的管理打好基础。

3.1.4完善机电设备管理制度

根据z国际商城现场的实地考察,经过与业主、原管理单位的沟通,通过对设备的实地详尽了解,建立设备台帐,设备档案,编制设备保养计划, 制定各项职责、操作规程、可操作的各项设备应急事故处理规程。

9.3.1.5在业主的指导下,管理处机电人员应做好设备的试运行工作,并将工作重点由前期介入管理逐步向设备正常运行、管理工作过渡。

3.2机电设备运行与维护管理(正式管理)

设备使用与维护管理是设备使用期管理的主要内容,其目的是通过对设备使用与维护的科学管理,正确使用和精心维护设备,从而保持设备的技术状态,防止发生突发性故障,降低故障发生率,延长设备使用寿命,提高使用效率。

3.2.1z国际商城机电设备管理

a.设备操作管理;

_制定符合z国际商城设备特点的各主要设备的操作规程,并完全按操作规程进行日常操作,保证设备的正常使用,避免误操作发生事故。

_各主要设备设24小时值班,每天按规定对设备进行巡视,检查、操作,并做好记录。

_建立严格的交接班制度,岗位制度,考核制度,确保机电设备管理目标的实现。

_建立严格的持证上岗制度,要求设备操作人员掌握三好、四会,三好:管好,维护好;四会:会使用,会维护,会检查,会排除故障。

b.设备维护保养管理

_建立健全鹰商城设备的维修保养制度,是保证设备正常使用的必要手段,通过维护保养,不仅可以使设备随时处于良好的运行状态,而且可以保证各项运行参数合格,达到设备设计性能的最大发挥及延长使用寿命的目的。

_针对z国际商城设备的不同特点,建立周密的保养计划,上报业主批准后做好保养工作,在清洁、整齐、润滑、安全可靠的保养要求下,查找和预防故障的发生,避免不必要的事故发生。

_维护保养类别及内容

日常维护保养:由设备操作人员按照各项设备的基本操作要求,对设备进行清扫、擦拭,对各专业设备运动部件加油,润滑,检查各种监测设备的技术参数是否正常,紧固松动部件,消除故障隐患,

定期维护保养:管理处专业工程师在年初针对不同设备制定维保计划,上报业主批准后,按计划由设备操作人员在工程师指导下按要求对设备进行局部拆卸,检查情况,更换易损易耗件,排除隐患,确保设备在下一运行周期内健康运行。

专业外委保养:专业性非常强,需具有相关资质方能进行维护保养的设备,由管理处工程师对合格供方审查合格后,上报业主,经业主批准后,按照设备的特点,有针对性的制定委托保养合同、考核标准及考核办法,由管理处专业设备的分管人员对外委单位进行监督,考核。对外委单位实行合格供方评审制度,实行全程式管理,对于不能按合同要求完成委托项目或存在较大质量隐患的专业单位,立即解除合同,重新评定合格专业维修单位。

_维修保养的基本要求。

整齐:设备装置及控制线路完好、整齐。设备附件,运行维护工具、仪表、材料、备件应摆放整齐。

清洁:设备内外可视部位清洁,无破损,锈斑、尘垢、无漏电、漏水、漏气,漏现象,工作现场整洁。

润滑:按规定周期检查换油,清洗或更换过滤网,保持油质良好。

安全可靠:设备电气电子操作控制系统灵敏完好,绝缘及接地牢固符合要求,安全保护性能完好,监控指示仪表准确完好,防护装置有效,

无超压、超温、超负荷工作状态,检修设备工具的监视测量装置在精度允许范围内。

_设备维修保养的流程

4设备维修管理

设备在使用过程中,零部件不可避免会发生磨损、变形、腐蚀、断裂,当磨损程度达到一定程度时,设备的技术状态逐渐劣化,性能下降,功能降低,甚至丧失使用价值。根据设备运行的具体情况,我们对设备局部或整体进行拆卸以更换磨损变形严重以及功能完全丧失的零部件,并进行适当的调整、调试,恢复设备的正常使用。

4.1设备维修方式

预防维修:按预先制定的维修技术和计划要求进行预防性维修与修理,可分定期维修和状态维修,定期维修以设备工作时间(包括运行时间和停歇时间)或以设备运行时间为基础进行的预防维修,本质上是一种周期性修理方式,根据设备性能、使用特点、磨损规律和状态,预先制定维修类别、维修间隔期及维修工作内容和要求。它适用于设备的故障及性能劣化与使用累计时间直接关联的零部件或平时需连续运行,无法停车的功能输出及流程类设备,目的是消除故障隐患,增加设备的可靠度。状态维修以设备技术状态为基础的预防性维修,根据日常维修、定期检测和诊断提供的设备状态信息,经过统计分析处理,了解掌握设备故障隐患,零部件劣化程度,适时的有针对性的进行专项预防性维修。

改善维修:对设备局部或零件的设计结构、尺寸、材质加以改进、改装,以减少故障、增加设备的可靠度和维修性的措施。

事后维修:对设备已发生的故障或性能减低到规定要求以下的状态进行修理,也成故障修理。

4.2维修方式的选择

为了保证用最经济的费用获得最佳得设备维修效果,我们根据设备运行得可靠性要求,故障频率、配置情况、运行维修管理组织和人员等情况。灵活选择合理得维修凡是,在保证设备维修质量和设备使用功能得前提下,追求设备维修得合理经济性。

从设备故障产生的过程、时间来看,设备故障有随着时间的延长而逐渐磨损、疲劳、腐蚀、蠕变而产生的规律性故障;有因某种异常因素的作用,在设备任意运行时刻产生的突发性随机故障。

有发展期的规律性故障,如导轨、刹车片、密封环等磨损故障,通过观察、记录或预测故障发展的征兆,我们采用定期维修或状态维修的方式排除设备故障。

无发展期的规律性故障,如电器电子元件损坏、杆状零件的断裂等。如果故障点发生在重点设备的零部件上,直接危及到设备正常、安全运行,我们采取紧急维修的方式排除设备故障。如果故障点发生在非重点设备的零部件上,没有威胁到设备的正常、安全运行,我们采取事后维修的方式排除设备故障。

有发展期的突发性故障,典型的如轴承,由于磨损、疲劳、轴承的轨道、滚珠会产生微片剥落形成麻点,若不及时更换,在某时刻就会产生突发性故障,我们充分状态检测的手段,采用状态维修的方式排除故障。

无发展期的突发性故障,如在异常因素作用下(过载、过热、过流、冲击、断流等)瞬间及产生断裂、烧毁等突发性故障。根据设备的重要性程度、主备用情况采取紧急修理或事后更换修理。

4.3维修类别

大修:按维修计划,对设备全部或大部分拆解,修复基准件、主运转件,更换或修复全部不符合技术要求的零件,修理、调整电气电子控制系统,更换老化的元器件,修复附属装置,整理翻新设备外观,恢复设备规定的技术状态,每三年进行一次。

中修:将操作维修人员的感官和专用检测仪器相结合,对设备进行有针对性、有目标的检查,获取设备故障发展过程的征兆,制定相应的维修计划,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,必要时对基准件、主运转件进行局部修理、调整、校正,恢复修理项目的技术状态。通过设备中修,我们避免了定期维修(主要是大修)时,单纯依据设备累计运行时间,而忽略原始质量、运转条件、负荷率、维护保养优劣程度,按照常规经验或统一的修理周期结构及时间间隔安排大修造成的过剩修理(某些零部件技术状态尚好却安排了修理或更换)或设备修理(某些零部件技术状态已劣化却未安排修理或更换)“带病”运行的状态。每年进行一次。

小修:除定期维护保养的全部内容外,针对巡检、定检发现的问题,更换或修复磨损件和已产生故障的元器件,调整、紧固运动件、连接件,恢复设备正常工作能力。

定期调整与安全性检测实验:定检调整即定期精度调整,对机械设备定期实施几何精度检查调整,检查调整运动部件运动相互配合间隙,以达到精度和稳定的要求。安全性检测实验是对动力设备和动力管线的要害部位和关键性能参数,按技术要求(规定的时间周期和性能参数指标)采取各种实验、测量和测试措施,以掌握动力设备及其系统在相邻两次计划修理期间的运行的可靠性和安全性,以及时发现隐患,预防事故发生。

5z国际商城分系统设备管理

5.1.供配电管理

a、每日保养维修由设备责任人巡视检查一次并记录。

b、每周由设备责任人维护保养一次如下项目:动力和公共照明配电箱、低压配电室及环网柜外表除尘、配电室室内射灯、路灯、出入口应急指示灯;各电器设备运行是否正常。并做好记录。

c、每月保养维修

由设备责任人维护检修一次如下项目并记录。

_紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子,并除尘。

_检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备。

_检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。

d、年度保养维修

_由设备主管组织设备责任人紧固所有配电箱开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置,对开关机械转动部位加少量润滑油脂,清理电缆沟杂物并作 检修记录。

_管理处经理审核检修记录。上报z国际商城。

5.2电梯系统管理

a、为确保电梯安全运行,对电梯进行管理维护和检查,管理处应设专职人员负责,委托有资格的专门检修和保养电梯的单位维修保养。

b、进行维修保养和检查的专职人员,应有实际工作经验和熟悉维修、保养要求。

c、维修人员应每周对电梯的主要安全设施和电气控制部分进行一次检查。

d、电梯委保单位在管理机电专业人员监督下按合同要求进行保养维修。并作好相关记录。

e、发现电梯有故障应立即停止使用,待修复并经仔细检查后方可使用。。

f、若电梯停止使用超过一周,必须先进仔细检查和试运行后,方可使用。

g、电梯的故障,检查的经过,维修的过程,维修人员应在电梯履历表中作详细记录。

h、电源电压、频率、相序,必须符合电梯技术资料中的规定。

i、电梯正常工作条件应符合国家相关规定。

5.3消防系统管理

a.消防管理人员必须执证上岗,熟悉建筑物消防监控系统的性能、用途;懂原理、懂操作、懂安全规范,掌握系统的运作状况,要求精心维护保养,使之处于正常完好状态。

b.消防监控中心24小时值班,值班人员应按照管理要求进行巡查,并做好巡查记录,发现问题及时处理,处理不了的及时上报管理处。

c.消防系统由专职人员负责管理和值班,非值班人员禁止操作。值班人必须做好值班记录,认真执行交接班制度。

d.对区域报警器、系统报警器、联动控制柜等柜内进行清扫除尘,线路松动的进行紧固,对文字标志等到有脱落的要进行修补。对可能接触不良部位进行加固,以确保系统处在良好状态。并按照要求进行联动测试

5.4给排水管理

a.了解建筑物的供水系统,掌握管线分布、水箱、水泵开关总挚安装位置,严格执行给排水设备维护保养制度,为业主提供正常的工作生活用水和消防用水。

b.按管理要求及要点定期巡视水泵运转情况,检查地下水池水位及塔楼水箱水位严防跑、冒、滴、漏,发生供水故障应及时发出通知,告诉受影响业主,同时进行抢修,尽快恢复供水。

c.消防供水设备、线管应经常检查,如有损坏,应立即检修,禁止使用消防水管作其它用途,确保消防设施完整无损。

d.经常巡视用水终端,做好节约用水措施。

e.定期巡视消防蓄水池水位,保障消防用水。

f.经常留意供水单位的停水通知,并及时通知业主做好停水准备。

6设备管理的应急措施及方案

6.1设备系统的维修管理

设备在运行中常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失。或效能下降。这些原因会危害设备的正常使用,还会危害设备操作或使用人员的生命安全。如果处理不及时。将会造成业主资产和个人不可挽回的损失。只有建立积极有效的管理预防措施。杜绝事故发生对于发生的设备事故要及时维修。认真分析原因吸取教训。制定防范措施避免再发生。

6.1.1设备故障处理流程

否 通知甲方

能

配

合

6.1.2设备故障处理

a故障分类:

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均定义为故障,凡故障发生时,均应视情况分为重大故障和一般故障两级处理

重大故障:人身伤亡事故、设备故障导致经济损失超过万元以上。因故障引起建筑物停水、停电、发生火灾等。

一般故障:除以上重大故障外,其他均为一般故障

b故障处理细则

a、设备发生故障,值班人员根据要求判断事故类别。如为重大事故,立刻上报经理及设备的保修、保养专业单位。及时通知业主。并按要求采取应急处理措施。经理接到报告后应第一时间赶到现场。指挥故障处理;如为一般故障。及时与设备的保修、保养专业单位联系。并协助处理

b、值班人员应根据设备检测设备的参数及设备外部特征,判断故障的情况,尽快限制故障的发展。迅速排除危害人员及设备的因素。作好安全防范措施。并记录检测设备的信号显示及操作时间、故障现象。

c、值班人员配合有关人员进行故障处理时应迅速、果断、正确、镇静。不违反安全操作规程

d、故障处理完毕后。由专业技术人员根据实际对故障原因进行分析取证,查明故障产生的原因、形成机理及规律并做好预防措施

e、查明原因、分清责任。对相关人员进行处罚及教育。制定防范措施

f、事故处理完毕后,将故障的全过程及处理意见详实记录。以文件形式上报经理及业主。并作好相关的档案

6.2各机电设备设抢修、应急处理方案

6.2.1停电应急处理措施

z国际商城配电系统设计了柴油发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态,一旦发生高压环网柜或高压变电站故障、检修,发电应急备用电源启动。

突发性市电停电后,自动设计状态的发电机会在很短时间内起动运行提供备用电源。如发电机不起动,值班员应即时采取以下措施:

_首先查明故障原因,根据具体情况启动备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

_查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确,如打在“停”或“手动”位置,应按日常检查程序进行检查,情况正常将选择开关拧到“自动”位置。

_如选择开关位置正常,则检查切换柜择位开关,如有错,即刻纠正将其打在“自动”位置。

_若以上两项都正确,则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁,则应先断开主回路开关,分回路断路器,更换后恢复合闸。在故障处理过程中,应先断开“市电、备用”电源切换柜,并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。

_检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用,并保证动作正常,作人员疏散照明之用。

_如当班值班员无法短时间内消除故障,应及时向主管领导汇报,并通知业主做好应急准备。

_事故处理完毕作好工作记录,工作总结。上报管理处经理及业主。

6.2.2给排水系统应急处理方案

a.市政供水计划性停水,管理处提前通知业主,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

b.市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知业主时,管理处设法满足业主生活用水,事后向业主说明原因。

c.由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

_接到事故报警后,机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因,及时抢修,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。

_加压泵出现故障停止运转时,值班员应及时将该泵控制电源分闸,挂指示牌匾,并及时将备用泵投入使用,即时通知相关负责人组织抢修。

_主管网漏水或爆管时,应即时停泵,关闭进水阀门,分管网漏水或爆管时,应即时关闭分管网阀门,并及时进行抢修。

_事故不能在2小时处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知业主。

d、排水部分突发事故:

_商城排水主管爆裂或堵塞时,应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。

_污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时,应及时组织抢修。

_地下停车场集水坑排水不良时,应即时用潜水泵将水排除,并对排污泵、管网作检查、抢修。

_设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的,应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。

给排水系统应急处理流程图

6.2.3 电梯应急处理方案

无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,乘客按以下程序执行,保证乘客人身安全。

a.当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时,必须立即通知管理处组织人员灭火救灾;同时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防员专用的电梯,将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出后切断电源,把各层厅门关闭,防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。

b.突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知电梯管理人员,根据楼层指示灯或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤放被因乘客。

_停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。

_轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。

_手动盘车时,至少两人进行,一人双抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时(以高于或低于楼面不超过0.5米为准),应松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。

_电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处及业主。

电梯应急处理流程图

6.2.5消防系统应急措施

监控中心24小时对各区域实时监控,同时认真落实巡逻制度,保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视,保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患,真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾,保证火灾能初期在短时间扑灭,消除火灾对人员疏散的威胁,减少火灾损失,确保建筑物人员生命安全,按以下规定进行:

a发生火灾时,监控中心立即通知有关人员进火灾应急状态,并启动义务消防员、保安队人员等进入着火区域抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火。

b若火势迅猛,管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延,立即向“119”报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化,做出相应的灭火方法和步骤。

_消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。

_监控中心人员开启消防广播,通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静,按指挥进行自救、疏散。

_配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起蔓延。同时随时做好备用电源的转送工作。

_给排水管理人员迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,

_空调管理人员同时启动排烟设备,对疏散楼梯保持正压送风。

_电梯管理人员按照电梯应急管理规定,利用消防梯进行疏散,并将客梯全部降至底层锁好,禁止使用。

c.火灾消灭后,相关人员对工作情况进行总结,清理损失,作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。

第13篇 商城前期物业管理服务工作内容

商城项目前期物业管理服务工作内容

我司若能得到zz国际商城的管理服务资格,在签订《物业管理服务合同》后,将正式介入该项目的前期物业管理服务工作。

1前期介入按以下内容开展:

_与原管理单位协调交接工作

_设施设备调试物业管理跟踪

_物业接管验收前期物业管理资料储备

_其它前期准备工作

前期管理是物业管理整体阶段的基础和重要环节,我司将倾注大量人力物力,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,资料登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。

_进驻准备方案

1.1设施设备调试工作:

1.1.1管理要点: 设施设备性能了解及调试。

1.1.2管理方式: 由各专业工程师组成的小组到现场协助工作除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起参与调试工作。

1.1.3管理内容:

a、对现场设施设备状况进行检查

b、及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,从物业管理专业角度提出相应的整改意见。

c、设备的调试:将工程技术分成四个小组参与设施的调试,分别参与供配电、电梯、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领,进行详细的记录,在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制zz国际商城的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

1.2接管验收期物业管理工作:

1.2.1管理要点:做好物业的接管验收和全面进驻的准备。

1.2.2管理方式:在此期间,我司委派公司接管验收小组来现场工作,帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的物资、设备、及财务帐目,并按管理方案开展工作。

1.2.3管理内容:

a、物业管理验收:接管验收是业主向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是功能检查,物业接管验收分现场验收,资料交接,其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

b、现场验收主要项目:土建工程、装饰工程、供配电系统、弱电系统、环境配套设施。

c、资料交接:产权资料、技术资料、验收资料

e、其它交接:设施设备的备品备件、公共区域各通道门、设备及管理用房、各种管井等。

1.2.4物业接管验收流程图

不合格 合格

1.2.5接管验收注意事项:

在接管验收前,管理处将主动与原管理单位协商接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准明确交接双方的责、权、利。

接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、随机资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数,验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

针对初验发现的问题,,若发现必须改正的,书面报请施工管理方督促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定维修的期限并请认可;属于无法返修的项目,报告记录备案。

1.3其它前期准备

1.3.1清洁卫生与环境卫生前期介入

管理处要注意清洁外墙石材墙地面、玻璃面、瓷砖墙地面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具、作业方式等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

1.3.2消防及安全管理前期介入

zz国际商城的消防工作重点从根本上杜绝火源及控制易燃材料。管理处将严格巡视检查,及时发现并解除危险隐患,以保证生命财产的安全。

1.3.3外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展,管理处经理须在全面接管前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、供气、电信、市政、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本、文件,并获得主管部门的批准。

2入驻准备方案

2.1全面调查,掌握需求

我司将组织专人与委托方联系,全面了解和掌握业主在使用、维护等方面的需求,做到有的放矢,心中有数。

2.2周密策划,制订计划

我司在全面分析研究业主需求和掌握商城周边环境(交通治安、公共设施)等基本情况的基础上,针对整个商城可能出现的各种问题,以及需要提供的各种服务作出周密的安排。

主动与业主联系、协调,补充、完善入驻计划。

2.3人员安排计划

2.3.1临时派往人员计划安排:

工期项目负责人部门职责备注

接管验收期管理处经理

(1人)管理骨干(7人)_负责物业筹备期工作

_负责招聘、培训

_参与验收工作拟定〈物业管理接管验收方案〉

机电运行维修组长

(1人)机电运行维修人员_负责机电设备的接管与运行调试工作

接管期管理处经理

(1人)管理处主要骨干人员_协助管理处开展工作

注:_派驻人员包括临时前往的项目组成员和外派长驻人员。

接管验收前十天内,管理处全部外派人员到位。

3接管前各种物资准备工作

3.1物资准备计划

配备物品:确定管理用房以后,装备计划装备的办公、生活、交通及通讯设施,设备工具及用品的装备、小型机具,备品备件不足部分,易损易耗品。以上的物资配备宜在7月底之前完成(随接管时间的变化可做修改)。

3.2建立公众文件

为保证业主能够全面了解商城物业管理服务项目及管理处的有关管理规定,管理处将建立一系列公众文件,如《用户手册》、《装修管理规定》等,将注意事项、管理处联系电话,值班电话、管理承诺等一系列文件放于《用户手册》中。由甲方审阅后,整理装册,再行发放。

第14篇 某商城管理处日常运行应急措施

商城管理处日常运行应急措施

1停电应急处理措施

zz国际商城配电系统设计了柴油发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态,一旦发生高压环网柜或高压变电站故障、检修,发电应急备用电源启动。

突发性市电停电后,自动设计状态的发电机会在很短时间内起动运行提供备用电源。如发电机不起动,值班员应即时采取以下措施:

_首先查明故障原因,根据具体情况启动备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

_查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确,如打在“停”或“手动”位置,应按日常检查程序进行检查,情况正常将选择开关拧到“自动”位置。

_如选择开关位置正常,则检查切换柜择位开关,如有错,即刻纠正将其打在“自动”位置。

_若以上两项都正确,则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁,则应先断开主回路开关,分回路断路器,更换后恢复合闸。在故障处理过程中,应先断开“市电、备用”电源切换柜,并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。

_检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用,并保证动作正常,作人员疏散照明之用。

_如当班值班员无法短时间内消除故障,应及时向主管领导汇报,并通知业主做好应急准备。

_事故处理完毕作好工作记录,工作总结。上报管理处经理及业主。

2给排水系统应急处理方案

市政供水计划性停水,管理处提前通知业主,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知业主时,管理处设法满足业主生活用水,事后向业主说明原因。

由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

_接到事故报警后,机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因,及时抢修,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。

_加压泵出现故障停止运转时,值班员应及时将该泵控制电源分闸,挂指示牌匾,并及时将备用泵投入使用,即时通知相关负责人组织抢修。

_主管网漏水或爆管时,应即时停泵,关闭进水阀门,分管网漏水或爆管时,应即时关闭分管网阀门,并及时进行抢修。

_事故不能在2小时处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知业主。

排水部分突发事故:

_排水主管爆裂或堵塞时,应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。

_污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时,应及时组织抢修。

_停车场集水坑排水不良时,应即时用潜水泵将水排除,并对排污泵、管网作检查、抢修。

_设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的,应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。

4电梯应急处理方案

无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,乘客按以下程序执行,保证乘客人身安全。

_当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时,必须立即通知管理处组织人员灭火救灾;同时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防专用的电梯,将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出后切断电源,把各层厅门关闭,防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障,恢复电梯正常运行。

_突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知电梯管理人员,根据楼层指示灯或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤放被因乘客:

a停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。

b轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。

c手动盘车时,至少两人进行,一人双抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时(以高于或低于楼面不超过0.5米为准),应松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。

_电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处及业主。

5消防系统应急措施

监控中心24小时对各区域实时监控,同时认真落实巡逻制度,保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视,保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患,真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾,保证火灾能初期在短时间扑灭,消除火灾对人员疏散的威胁,减少火灾损失,确保人员生命安全,按以下规定进行:

发生火灾时,监控中心立即通知有关人员进入火灾应急状态,并启动义务消防员、保安员等进入着火区域抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火。

若火势迅猛,管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延,立即向“119”报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化,作出相应的灭火方法和步骤:

_消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。

_监控中心人员开启消防广播,通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静,按指挥进行自救、疏散。

_配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起曼延。同时随时做好备用电源的转送工作。

_给排水管理人员迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,

_空调管理人员同时启动排烟设备,对疏散楼梯保持正压送风。

_电梯管理人员按照电梯应急管理规定,利用消防梯进行疏散,并将客梯全部降至底层锁好,禁止使用。

火灾消灭后,相关人员对工作情况进行总结,清理损失,作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。

6突发事件处理

当辖区内出现盗窃、抢劫、斗殴、交通堵塞、急症、台风、设备故障、水电气故障、水浸、电梯困人等情况时,为能迅速果断地处理这些突发事件,管理处建立突发事件的处理程序,以便快速及时地处理好这些问题,及时化解矛盾和减少损失。

6.1对犯罪分子盗窃的应急措施

当班保安员发现盗窃分子正在作案时,要保持冷静,立即发出信号,召集附近的保安员支援。同时通知各部门控制人员外出,防止罪犯逃跑。尽可能当场抓获罪犯,连同证物移送公安机关处理,事主在场的,也要请其一起到公安机关作证,领回被盗物资。

保护作案现场,禁止无关人员触摸现场,痕迹和移动现场的遗留物品,有利于公安机关侦察破案。

对重大可疑被盗现场,可将事主和目击者反映的情况及时向公安机关作出详细的报告。

对可疑作案人员,可采取暗中监视措施报告公安人员处理。

6.2对犯罪分子抢劫的应急措施

保安员在执勤中遇有公开使用暴力或其它(如打、砸、抢)强行夺取或毁坏公司和客户财产的犯罪行为时,要切实履行保安员职责,立即进行报告处理。

迅速制止犯罪,保持镇静,沉着勇敢,设法制服犯罪分子,并立即发出信号,召集附近的保安员或群众支援。

罪犯逃跑,又追赶不上时,要看清人数、衣着、面貌、身体特证,所用的交通工具及特征等,并及时报告管理处,重大案件及时拨打110报警。

有固定现场的,要保护好现场,在公安机关现场勘查完毕前不能离开。若在运动中作案的没有固定场所的,对罪犯的遗留物品,作案工具等,应用钳子或其它工具提取,然后放在白纸内妥善保存,交公安机关处理。

事主或在场群众如有受伤的,要立即设法尽快送往医院治疗抢救,并迅速报告公安机关。

6.3对辖区内人员斗殴的应急措施

当保安人员在值班中,发现辖区发生斗殴事件时,必须采取如下应急措施:

积极劝阻斗殴双方离开现场,缓解矛盾。劝阻原则:劝阻双方住手、住口;争吵或斗殴的双方或一方劝离现场;持有器材斗殴应先制止持械一方;有人员受伤应先送伤员到医院治疗。并应及时报告管理处领导,由领导出面调解。

在劝阻过程中,切记不能动粗,不能恶言相向。

确认已违反治安管理条例或属犯罪行为,应及时报告公安机关,或将当事人扭送公安机关处理。

提高警惕,防止坏人利用混乱之机,进行破坏活动或偷盗财物。

说服、劝阻围观群众离开,确保辖区内的正常治安秩序。

协助公安人员保护打斗现场,收缴各种打斗工具,辨认为首分子。

6.4交通应急措施

为确保侨鸿国际商城车辆进出畅通,当发生交通堵塞或交通意外时,采取以下应急措施,并立即报管理处领导。

当地下车库出口处出现交通堵塞时,属于车辆碰撞,情节轻微的,应迅速指挥车辆驶离出口再协商处理,及时恢复交通。当发生意外双方不能及时解决,应拨打122报警并保护好现场。若有人员伤亡的,应及时将受伤人员送往医院治疗。当出现车主不愿交费而故意堵住出口的情况,道口岗保安员应及时逐级上报,与业主讲道理,直至解决问题。

当地下车库进口处出现交通堵塞时,属于车辆碰撞,情节轻微的,应迅速指挥车辆驶离入口再协商处理,及时恢复交通。当发生意外双方不能及时解决,应拨打122报警并保护好现场。若有人员伤亡的,应及时将受伤人员送往医院治疗。若出现无法及时保持地下车库入口畅通的情况,应设专人及时指挥所有车辆改道从另一入口进入车场,直至恢复正常。

车辆在车场内发生意外时,及时拦阻肇事车辆,协助事主处理,并保护现场,同时指挥疏导车辆。若车辆碰撞损坏场内设施的,车场巡逻保安应及时报管理处处理。

6.5遇急症病人的处理

第一时间到病人所在的地方。通知管理处领导,在可能的情况下通知病人所在单位或家人,并及时将病人送往附近的医院。情况危急时,速拨打120急救电话。

6.6台风应急措施

在台风来到之前,我们要把辖区内所有在室外的设施按需要进行加固,如绿化设施、公共设施等,台风期间要注意做好防台加固工作。

在台风来到之前,通知业主检查并关闭所有楼内的窗户;

在台风来时可能造成停电,我们要准备好应急灯并保证其电力充足;

做好天面排水沟及排水口的疏通工作,确保畅通;

搬离一切可能会发生高空坠物的物件,或对物件进行加固。

发生强台风期间,所有员工(含非值班人员)均应听候调配,随时听从指挥对紧急情况进行处理。

台风过后,检查所有排水设施有否堵塞,出现堵塞,及时疏通。

检查辖区内有无受损及受损的情况,并进行记录。

对受损物品及时进行修复、更换。

6.7高空坠物应急处理程序

发生高空坠物后,应即时查看损坏及损伤的情况。若无损伤,则应在现场拍照取证,调查可能抛掷物品的楼层区域,并多加观察。

若出现损伤物品的情况,尽快通知遭损坏物品的业主到场处理。调查发生的时间及经过,记录后由当事人签字。查明肇事者后再通知当事人协商解决。

若出现人员伤亡情况,先将病人急速送往医院或拨打120急救电话。并保护好现场,打110报警。并协助公安部门调查可能抛掷物品的楼层区域,并多加观察。

出现高空坠物情况,均需在商城内张贴告示,阐明危害,以引起重视。杜绝类似事件再次发生。

6.8车辆失损应急处理程序

当发生车辆失损情况时,客户服务中心接报后速往现场协助处理。

遇车辆被盗情况,应及时封锁现场,并报警。

遇车辆受损情况,应查明原因。

若是属于车主原因,造成自身车辆损坏,应协助车主取证并理赔;若是不同车主间的车辆行驶时相撞,应控制现场局面,协调双方冷静处理;必要时协助保护现场并取证。若是行驶的车辆碰撞了停放的车辆,应尽快找到停放车辆的车主,立即通知其到现场处理。必要时扣住肇事车辆,直至协商解决。若车辆碰撞造成交通堵塞,应注意控制现场交通,及时疏导。

若是属于管理原因,应第一时间拍照、保护现场并记录,有肇事方,由肇事方负责赔偿,无法找出肇事方,管理处按实际具体情况进行处理。必要时报公司处理。

第15篇 商城管理处管理机制

商城管理处的管理机制

包括自我约束机制、激励机制、目标管理责任机制

1自我约束机制

_管理处每年与公司签定经营目标责任书。

_管理处每季度开展一次业主问卷调查,调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据。

_公司质管部每月组织一次月考核、每半年组织一次内部质量审核,确保管理运作按照iso9001:2000质量体系运作。对考核及审核中发现的问题要求及时整改及开出纠正措施。

_员工每月进行考核,考核成绩结果直接与奖金、员工晋升挂钩。

_管理处对操作层员工的工作检查主要依靠操作层员工的每日自检、项目主管每日的日检及月检来完成。

1.1管理处员工考核

管理处经理组织每月由部门主管参加的对员工进行的考核。

2激励机制

如何正确激励员工是企业管理中的主要课题,对处于劳动密集型的物业管理行业显得尤其重要。我公司通过多年的探索,已经形成了较为完善的激励机制。

a.目标激励:在侨鸿国际商城的物业中我们将导入iso9000质量认证体系,并要求对员工进行监督和月、年考核,全面考查员工的工作业绩,实践证明效果良好。员工的斗志和工作投入度得到充分的调动。

b.效益激励:公司每年都结合考核业绩挂钩的办法,分配奖金,体现多劳多得,兑现奖罚措施,进一步激发了员工的责任心和工作热情。

_采用经营管理目标责任制方式进行考核。

_奖惩体系坚持奖惩分明和优胜劣汰的原则。依靠严密的规章制度,及时准确实施奖惩。

_报酬体系主要通过员工直接分配所得来激励员工,在成本控制前提下,尽量提高员工的收入,充分肯定努力工作所得的报酬,以此吸引高水平的管理及技术人才。

_对于要求上进、追求自我提升的员工,给他们培训和再培训是最好的激励方式。为此我们将培训放在企业发展的重要位置,并提供足够的资金和物资装备。尽可能挖掘有潜力的员工。

_企业文化体系是企业发展壮大的源泉,是激励机制的有效手段。我们通过开展形式多样的集体活动,注重管理处社区文化的开展及管理处员工的活动开展,营造和谐的工作环境,不断增强员工的凝聚力和向心力。

3经营上采取经营目标责任制

公司每年与管理处签定经营目标责任书,年终进行考核。