业主管理制度和流程(15篇)

业主管理制度和流程是物业管理中不可或缺的一部分，旨在确保小区的正常运作，维护业主权益，促进和谐社区环境的建立。这一制度涵盖了业主的权责界定、日常管理、纠纷解决等多个环节，是小区管理的基础框架。

包括哪些方面

1. 业主权利与义务：明确业主对物业的使用权、共有部分的管理权，以及参与小区公共事务的决策权等。

2. 日常管理规定：包括但不限于停车管理、环境卫生、公共设施使用、装修规定等。

3. 费用收取与使用：规范物业费、公共维修基金的收取、使用与公示。

4. 纠纷解决机制：设立投诉渠道，规定纠纷处理程序，如业主大会、业主委员会的作用。

5. 业主大会与业主委员会：规定业主大会的召开条件、决策流程，以及业主委员会的选举、职责等。

6. 违规行为处理：设定对违反管理制度的处罚措施，以保证制度执行的有效性。

重要性

业主管理制度和流程的重要性体现在以下几个方面：

1. 保障业主权益：明确权责，防止业主权益受损，确保公平公正。

2. 维护小区秩序：通过规范行为，减少冲突，提升小区的整体环境。

3. 促进沟通与合作：提供有效的决策和解决问题的平台，增进业主间的理解和协作。

4. 预防与化解纠纷：通过制度化处理方式，及时解决矛盾，维护社区和谐。

方案

1. 制定详细制度：结合小区实际情况，制定全面、详尽的业主管理制度，确保涵盖所有可能的情况。

2. 公开透明：将制度向所有业主公示，定期更新，确保业主知情权。

3. 培训与宣传：定期组织业主进行制度培训，通过宣传栏、微信群等方式加强制度宣传。

4. 执行与监督：严格执行制度，设立专门的监督机构，如业主委员会，负责监督制度执行。

5. 反馈与改进：鼓励业主提出意见和建议，定期评估制度效果，适时进行修订和完善。

通过以上方案，我们可以构建一个有效、公正、透明的业主管理制度，为小区的长期稳定发展奠定坚实基础。

业主管理制度和流程范文

第1篇 质量管理-业主和住户财产控制程序

质量管理:业主和住户财产控制程序

1、目的:

对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

2、适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等控制。

3、相关/支持文件

《文件控制程序》;

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》;

《房屋接管验收标准》;

4、职责

4.1总经理负责组织成立物业验收接管领导小组;

4.2综合管理部经理负责物业验收接管的日常事务组织协调工作;

4.3各部门按规定组成接管领导小组的各专业组,参与物业验收接管及各类车辆的综合管理。

5、工作程序

5.1业主和住户的财产一般包括:

(a)接管的物业,包括各类建筑物及公共设施;

(b)业主和住户提供的用于维修安装用的物品,便民服务中为业主提供修理;

(c)管辖区内车辆的管理;

(d)其它与业主和住户有关的财产。

5.2验收接管物业的控制

加强物业综合验收和交接管理,保障房屋和配套设施及各项功能、指标符合规定的要求和标准。

(a)各专业组组长负责接管分工范围内的工作,严格验收、把好工程质量关。综合管理部经理组织编制《物业接管计划》,报总经理批准;

(b)批准各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

5.2.3参与竣工验收的物业

5.2.3.1在验收前的资料准备对于物业公司参与竣工验收的物业,在竣工验收之前,综合管理部应要求委托方提供开发监视单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料,适当时应包括物业规划图,竣工总平面图,单体建筑及结构竣工图,地下管网竣工图,建筑施工竣工图,隐蔽工程收签证,沉降观察记录,竣工验收证明,房地产权属关系的有关资料,机电设备使用说明书,消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文,水、电、气表校验报告等图纸资料,并对所有资料进行查验,为物业接管验收提供资料和数字依据。

5.2.3.2物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》《房屋接管验收标准》等规定组织的竣工验收工作。

5.2.4对已竣工、在用物业的验收接管工作:

a)各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收,并填写《物业交接验收表》《物业分户移交单》;

b)验收结束后,验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总,并将《物业交接验收表》《物业分户移交单》的副本交委托方,以落实责任部门限期整改,直至达到规定要求。

5.2.5物业移交内容;

5.2.5.1建筑物移交

a)各类房屋清单及配套钥匙;

b)单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图;

c)住宅区规划图、竣工总平面图;

d)其它必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

5.2.5.2公共设施及公共场所移交

a)公共设施及公共场地清单;

b)绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场院等);

c)机电设施操作、维护说明书;

d)其它必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

5.2.5.3资料移交:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收,填写《物业交接验收表》,并根据《文件控制程序》。规定进行分类编号,列出清单转交综合管理部归档保管。

5.2.6对新竣工的物业,由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商,明确维修责任和保修期限。开发建设单位应按总投资2%的比例一次性向物业管理公司划拨专用基金,用于购买管理用房以及公用设施重大维修养护项目。

5.2.7根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》,应加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到:

a)房屋外观完好、整洁,执行《清洁绿化部工作手册》有关规定;建筑物有明显标志及方向指引,执行《服务提供控制程序》有关规定;

b)房屋完好率应达到98%以上;

c)无违规建筑;

d)封闭阳台统一有序,房屋装修不危及结构和安全,执行《楼宇入住装修工作手册》的有关规定;

e)房屋维修及时率达98%以上,合格率100%,并建立回访制度;

f)代收代付房租、水、电、气等各项费用,收缴率达到98%以上,执行《物业管理、服务费用收缴工作手册》的有关规定;

g)房屋资料档案齐全,便于查阅,执行《楼宇入住及装修工作手册》的有关规定。

5.3业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制,对业主和住户提供的物品质量应进行控制,以确保公司对业主和住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。

5.3.1工程部及各专项服务组(如房屋基装饰等)负责对业主和住户提供的项目进行维修、安装和服务。

5.3.2当工程部收到综合管理部转来的业主和住户《服务登记表》时,工程管理部填写《派工单》,并在上注明由业主提供详细信息,维修工持《派工单》前往业主和住户处提供维修服务。

a)维修工在维修前,应先对业主和住户提供的物品进行质量验收,确认该服务能达到维修安装要求后,方可进行安装;

b)对不合格的物品,维修工应告知业主和住户更换服务以达到要求。如果业主和住户坚持要求安装,则维修工须在《派工单》上;维修结果栏内清楚说明情况,经业主和住户签字确认,方可维修安装;

c)维修工现场维修安装完毕后,应对安装质量进行全面检查,并请业主和住户验收,同时在《派工单》上处理意见栏内签字方可离开。

5.3.3公司其它专项便民服务中,对业主和住户提供用于服务的物品应严格验证,妥善保管和使用,防止发生丢失、损坏。如发现不适用,应填写《业主和住户财产问题反馈表》及时反馈给业主和住户妥善处理。《业主和住户财产问题反馈表》由各服务部门自行保管。

5.4保安负责各类车辆

的综合管理,确保车辆行驶、停放安全有序。

5.4.1车辆管理服务登记

a)常住业主和住户的车辆,应填写《固定(非固定)车位登记表》,并按时交纳场地使用费;

b)业主和住户的摩托车、自行车应办理停放手续,停入指定车位,并按时交纳管理费和领取停放卡。

5.4.2外来车辆的管理:外来车辆进入管辖区时,保安员应在《京都苑机动车辆进出管理登记卡》上登记车型、车号及进出时间,并按规定收费。

5.4.3车辆在管理区内的行驶管理

a)为确保车辆在区内行驶安全,保安员根据有关交通规则,设置各种道路交通标识:

b)在道路上控制车辆行驶速度,减少意外交通事故发生;区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速,保安应按照规定对违章者给予教育;

c)机动车辆在区内行驶时造成服务设施或他人财产损失的,由保安员协调处理。

5.4.4协调车辆停放管理

a)区内设置停车场或适当位置划分停放区;

b)车辆应按车泊位停放,对临时进入区内的车辆停放实行照章择位停放;

c)对小区内汽车违章乱停放,保安发出违章通知书给车主,并按有关规定处理。

5.4.5摩托车、自行车停放管理:摩托车、自行车停放在指定的区内,必要时设专职管理员负责管理车辆。

相关记录

qr-011-01 《物业接管计划》

qr-011-02 《物业交接验收表》

qr-011-03 《物业分户移交单》

qr-011-04 《业主和住户财产登记表》

qr-011-05 《固定(非固定)车位登记表》

qr-011-06 《摩托车、自行车停放登记表》

qr-011-07 《汽车进出时间登记卡》

第2篇 管理承诺以业主住户为中心管理职责

管理职责:管理承诺、以业主住户为中心

1目的

规定公司总经理应承诺和实施的活动。

2适用范围

适用于公司总经理为建立和改进质量管理体系的承诺提供证据。

3要求

3.1管理承诺

公司总经理通过以下的活动对其建立和改进质量管理体系的承诺提供证据:

3.1.1向公司传达满足业主和住户及法律、法规要求的重要性

a、总经理应树立质量意识,清楚了解让业主和住户满意是最基本的要求;

b、总经理应清楚了解服务质量与公司每一个成员对质量的认识紧密相关;

c、总经理应采取培训、内部刊物或会议等各种方式使全体员工都能树立质量意识,都能认识到满足业主和住户的要求法律法规的要求对公司的重要性,并能经常持续地加强员工对质量的意识,使他们积极参与提高质量有关的活动。

3.1.2总经理负责制定批准公司的质量方针和质量目标,参见《质量方针、目标管理》。

3.1.3总经理按计划的时间间隔主持管理评审,执行《管理评审控制程序》。

3.1.4总经理应确保公司质量管理体系运作能获得必要的资源,执行《资源管理》的规定。

3.2以业主和住户为中心

公司的成功取决于理解并满足业主和住户及其他相关方当前和未来的需求和期望,并争取超越这些需求和期望。总经理应以实现业主和住户满意为目标,为此应做到:

3.2.1确定业主和住户的需求和期望。通过市场调研、预测,或与业主和住户的直接接触来实现,执行《与顾客有关的过程控制程序》。

3.2.2将业主和住户的需求和期望转化为对公司的要求。这些要求包括服务要求、过程要求和质量管理体系要求等,只有满足这些需求和期望时,业主和住户才能满意。

3.2.3确保己转化的要求得到满足:

a、公司必须满足法律法规及强制性国家和行业标准的规定;

b、业主和住户的期望和需求、法律法规及强制性国家和行业标准的要求也会随时间而修订,因此公司己转化的要求及建立的质量管理体系也应随之更新,执行《管理评审控制程序》、《文件和资料控制程序》。

第3篇 物业管理手册－业主满意度测量程序

物业管理手册:业主满意度测量程序

1、目的

对业主是否满意的信息进行监视,以评价质量、环境管理体系的有效性和识别可改进的机会。

2、范围

适用于本公司的业主是否满意的各种信息获取和利用的控制。

3、职责

3.1物业服务中心负责与业主联络,有效处理业主的意见,并保存相关服务记录。

3.2品质部根据满意度调查情况,分析存在问题的原因,并督促相关部门有效处理业主意见或建议,持续提高业主满意度。

4、程序

4.1业主信息的收集、分析与处理

4.1.1物业服务中心负责收集业主满意与否的信息。

4.1.2物业服务中心以面谈、信函、电话等方式与业主、业主委员会进行沟通,业主提供的意见或建议由物业服务中心解答、收集,并记录在《业主回访单》、《工作日志》或《服务登记本》上。暂时未能解答的,应详细记录,并向上级领导反映或经由相关部门协调后予以答复。

4.1.3相关责任部门应负责有效处理业主意见,执行《与业主有关的过程控制程序》的有关规定。

4.2业主满意度测量

4.2.1物业服务中心客服主管按要求每月对业主进行回访,填写《业主回访单》;接待专员对维修情况进行回访,月末由经理对回访信息进行统计,填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》交品质部,由品质部报管理者代表审批。

4.2.2品质部每年至少组织一次业主满意度调查,了解业主满意程度,对反馈的意见进行汇总、分析,并由责任部门采取措施,对存在问题进行整改并有效地预防。

5、相关文件

5.1《与业主有关的过程控制程序》

5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》

5.3《数据分析控制程序》

6、相关记录

6.1《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001

6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002

6.3《业主回访单》jw/jl-8.2.1-003

第4篇 物业管理手册－业主财产控制程序

物业管理手册:业主财产控制程序

1、目的

对客户提供的财产进行识别、验证、维护。

2、适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

3、职责

3.1总经理负责成立物业接管验收小组。

3.2管理部负责物业接管验收的日常事务协调、配合。

3.3工程部负责物业接管验收的技术指导。

3.4物业服务中心负责物业接管验收的具体事宜,负责业主用于维修安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的控制。

4、程序

4.1开发商(业主)提供的楼宇及其设施的控制要求

4.1.1物业验收接管小组,具体负责开发商移交物业的验收接管,填写《项目交接验收表》,负责接收设施设备及资料的登记、存档。

4.1.2物业服务中心维修人员负责对设备设施运行的维护。

4.1.3对业主提供的空置房屋由客服主管负责巡查与管理,填写《空置房屋检验单》,具体执行《客服主管作业指导书》的有关规定。

4.2业主车辆的控制要求

物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的控制,具体执行《礼兵作业指导书》的有关规定。

4.3用于业主维修、安装的材料、零部件的控制要求

对用于业主维修、安装的材料、零部件等由物业服务中心维修人员负责管理与控制,具体执行《维修工作业指导书》。

5、相关文件

5.1《客服主管作业指导书》

5.2《礼兵作业指导书》

5.3《维修工作业指导书》

6、相关记录

6.1《项目交接验收表》jw/jl-7.5.4-001

6.2《空置房屋检验单》jw/jl-7.5.4-002

第5篇 业主管理手册－业主入住及装修控制程序

业主管理手册:业主入住及装修控制程序

1、目的

对业主入住及装修过程进行控制,使业主在规定的时间内顺利入住,并确保业主对房屋的装修符合要求。

2、适用范围

适用于对管辖区内业主入住过程及房屋装修的管理。

3、职责

3.1物业服务中心经理负责业主入住、装修过程的策划、组织和协调。

3.2客服主管负责业主入住、装修手续的办理和装修监管。

3.3维修人员协同客服主管负责对业主装修的有关工程技术问题进行监督、协调控制。

4、程序

4.1入住准备

4.1.1相关人员根据分工,应做好下列工作:

4.1.1.1物业服务中心负责统计业主入住、装修需用的相关资料,报管理部审核备档,保证入住前必要的文字资料齐备。

4.1.1.2对新竣工的物业,如需办理入住典礼仪式,由管理部负责安排和组织,物业服务中心负责具体实施。

4.1.1.3入住手续的办理要尽量提供一条龙服务,为业主节约时间,保证办理入住手续简洁、方便。

4.2入住过程的控制

4.2.1办理入住手续的工作流程:

验证收件、业主登记、物品交接、费用收取、交验房、入住。

4.2.2验证收件

入住通知单、购房合同原件及复印件、购房发票原件及复印件、集团或项目财务领钥匙单、业主身份证原件及复印件、单位购房者请持单位分房证明、委托人请持业主委托书及双方身份证原件及复印件。

4.2.3业主登记

填写《业主名册一览表》、《业主基本情况登记表》,并将4.2.2验证收件存档。

4.2.4物品交接

与业主当面清点所有房间钥匙、所有设备资料、说明书,填写《物品发放登记表》,由业主签字认可,并陪同业主现场核对。

4.2.5验房

管理员随业主一同登记水、电、气表底数,检查房屋设施设备状况,填写《验房表》并由业主签字认可;如房屋存在问题,填写《业主验房情况流转单》,由客服主管联系施工单位维修。

4.2.6入住

业主入住后,客服主管应将交房有关资料存入业主档案并随时补充。

4.3对房屋装修的控制

4.3.1装修时,应执行《房屋装饰装修管理规定》,业主应填写《房屋装饰装修管理协议》、《装修申请表》、《装饰装修施工消防安全责任书》、《装修保证书》向物业服务中心申请备档。

4.3.2装修人员凭已审批的《装修申请表》、营业执照复印件和装饰装修资质证明等有关证件到物业服务中心办理《装饰装修施工许可证》及“施工人员出入证”,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证原件及复印件和1寸照片一张办理手续,并按规定缴纳相关费用。物业服务中心做好《装修情况登记表》、《施工人员出入证登记表》、《装修监管记录》的记录工作。

4.3.3装修中,若改动室内设施由业主书面报请物业服务中心,由物业服务中心协调工程部审核、批准后方可施工。

4.3.4物业服务中心加强对装修作业现场的监督管理,预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或安全事故发生。发现违章应下发《违章整改通知单》,限期整改恢复,并做好装修监管记录。

4.3.5装修后的验收:业主装修完毕,物业服务中心应按照《房屋装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》对房屋内装修情况进行检查,确保无违章现象。

5、相关文件

5.1《房屋装饰装修管理规定》

5.2《房屋装饰装修管理协议》

6、相关记录

6.1《业主基本情况登记表》jw/jl-7.5.1-2-001

6.2《业主名册一览表》jw/jl-7.5.1-2-002

6.3《物品发放登记表》jw/jl-7.5.1-2-003

6.4《验房表》jw/jl-7.5.1-2-004

6.5《装修申请表》jw/jl-7.5.1-2-005

6.6《装修保证书》jw/jl-7.5.1-2-006

6.7《装修情况登记表》jw/jl-7.5.1-2-007

6.8《施工人员出入证登记表》jw/jl-7.5.1-2-008

6.9《违章整改通知单》jw/jl-7.5.1-2-009

6.10《装饰装修施工许可证》jw/jl-7.5.1-2-010

6.11《装饰装修施工消防安全责任书》jw/jl-7.5.1-2-011

6.12《装修监管记录》jw/jl-7.5.1-2-012

第6篇 物业管理手册业主有关过程控制程序

物业管理手册与业主有关的过程控制程序

1、目的

通过对服务有关的要求的确定与评审,确保公司有能力满足业主需求。

2、适用范围

适用于与服务有关的要求的确定、评审及与业主的沟通。

3、职责

3.1物业服务中心负责对常规合同的归口管理及就合同的有关事宜与业主沟通。

3.2市场部、管理部负责组织对特殊合同的制定、评审。

3.3管理部负责对合同的审核及归档管理工作。

4、程序

4.1合同分类

4.1.1常规合同:对公司常规服务所订的合同,包括:

4.1.1.1前期物业管理服务协议;

4.1.1.2公司与委托单位签订的物业管理委托合同;

4.1.1.3公司与业主委员会签订的物业管理委托合同;

4.1.1.4其他为业主提供日常服务所签订的合同。

4.1.2特殊合同:常规合同以外的其他合同。包括:

4.1.2.1公司的物业租赁合同。

4.1.2.2公司经营活动所需要签订的其他合同。

4.2与服务有关要求的确定

4.2.1常规服务要求的确定:对业主的日常服务要求,应在《服务登记本》中明确业主楼号、服务要求、时间等事项。

4.2.2新的物业管理项目投标服务要求的确定:

4.2.2.1市场部在收到招标方的《投标邀请函》后,在对招标项目进行现场考察的基础上,制订《投标意向建议书》报总经理。

4.2.2.2总经理召开专题会议,根据物业市场状况、本公司资源配置情况、现有服务能力及《投标意向建议书》中的有关建议,决定是否参与该项目的投标活动。

4.2.2.3总经理组织成立临时投标小组,并对有关人员的职责和权限进行界定。临时投标小组负责根据招标方《招标文件》的要求,制订《招标书》。

4.2.2.4中标后,市场部与招标方签订《物业服务合同》,并对物业服务的要求和标准、物业服务的费用、物业服务的期限、违约责任等事项进行明确约定。

4.2.3房屋租赁合同服务要求的确定,包括:国家法规政策的规定、租赁房屋的基本情况、双方的权利、义务、租赁价格。

4.3对服务要求的评审

4.3.1在公司向业主做出提供服务的承诺之前(如提交标书、接受合同及接受合同的更改),应对已确定的业主要求及本公司确定的附加要求组织相关部门对标书、合同的服务要求实施评审。评审应确保:

4.3.1.1服务要求在合同、协议里得到规定。

4.3.1.2与以前表述不一致的合同要求予以修正。

4.3.1.3公司能有力满足规定的要求。

4.3.2对于常规合同,由相关部门对合同进行归档整理。

4.3.3对于特殊合同,由管理部负责组织相关部门对其服务条款及公司服务能力进行评审。

4.4合同的签订和实施

4.4.1合同经公司管理部审核,报公司领导批准后,方可签订。

4.4.2合同签订后,由管理部根据需要将合同发放到相关部门,作为提供服务的依据,由各部门按合同规定提供服务。

4.4.3相关部门对合同的执行进行监督,并根据需要及时与业主沟通。

4.5服务要求的变更

当服务要求需要变更时,相应的文件应得到修改,并通知相关部门,执行《文件控制程序》中相关规定。

4.6业主沟通

4.6.1在服务提供前及提供过程中,物业服务中心可通过多种渠道(如服务宣传栏、业主大会等)向业主介绍服务内容,回答业主咨询。

4.6.2服务过程中,物业服务中心要搜集并妥善处理业主反馈信息,以取得业主的持续满意。

4.6.3业主投诉的受理与处置

4.6.3.1业主投诉的信息来源包括电话投诉和书面投诉(投诉箱),电话投诉应记录投诉时间、投诉人、投诉内容、联系方式等。

4.6.3.2管理部相关人员持有《客户投诉记录表》,物业服务中心相关人员应持有《业主投诉处置单》。

4.6.3.3物业服务中心接待专员、值班人员须持有投诉记录本,随时记录业主投诉。

4.6.3.4部门或个人接到业主投诉后,首先应进行识别,属本部门业务的在本部门处理,由部门领导跟踪处理结果;属公司业务或本部门不能解决的投诉,报公司管理部,管理部将信息及时传递至相关部门并跟踪处理情况,登记在《客户投诉汇总及处理情况表》上。品质部随时抽查投诉处理结果。

4.6.3.5每月28日前,管理部对本月受理的投诉内容及处理情况进行整理,汇总在《客户投诉汇总及处理情况表》发放到各部门。各部门采取相应的预防措施,避免同样的投诉问题发生。

5、相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《业主满意度测量程序》

5.3《业主公约》

5.4《物业管理委托合同》

5.5《房屋租赁合同》

6、相关记录

6.1《服务登记本》jw/jl-7.2-001

6.2《业主投诉处置单》jw/jl-7.2-002

6.3《客户投诉记录表》jw/jl-7.2-003

6.4《客户投诉汇总及处理情况表》jw/jl-7.2-004

6.5《投标意向建议书》jw/jl-7.2-005

6.6《夜间值班记录》jw/jl-7.2-006

6.7《签到表》jw/jl-7.2-007

第7篇 施工总承包方与业主监理分包方总体管理措施

1 对专业分包实施有效的管理是项目管理中的一项十分重要的内容。目的是通过加强对分包工程的综合管理和监控,以保证工程进度、质量、安全生产和文明施工。

2 总承包方与业主签定的合同文本,施工总承包管理人员必须认真学习,全面理解和掌握合同文本规定的要求。在工程实施中,以合同为依据,自始自终贯彻执行到整个总承包施工管理全过程,确保工程优质如期完成。

3 总承包方依据合同规定的承包施工范围,工程质量、工期、安全生产、文明施工等要求,详细编制完善的施工组织设计,由公司总工程师(或技术负责人)审批后组织实施。

4 总承包方应以合同规定的总工期为依据,合理编制专业分包工程分阶段实施计划(施工准备计划;劳动力进场计划;施工材料、设备、机具进场计划;安装设备材料进场计划;各分包工程的分包队伍进场计划等)。

5 总承包方对总合同的条款要求,应逐条分解融入到相对应的分包合同中,使分包合同对质量、工期安全、文明 施工等要求完全处于总承包受控状态之中,以利于总包合同的如期实现。

6 各专业分包方应与总承包签约的合同要求,编制出分包工程详细的施工组织设计,报请总承包审批同意后才能进行施工。

7 总包方每周定期与专业分包单位召开1 次协调会,解决生产过程中发生的问题和存在的困难。按总承包周计划要求检查分包每周完成情况及布置下周施工生产任务。

8 总包方现场管理人员与专业分包管理人员在施工高峰时每天收工前召开一次碰头会,协商解决当天及明天生产过程中发生的问题,做到总承包负责解决的问题,决不拖延和延期。

9 施工过程中各类业务联系除必要口头通知外,总包方以书面工程业务联系单形式,及时分发给各专业分包方执行。各专业分包方也应以业务联系单、备忘录等书面形式向总承包反映,应由总承包解决的事,总承包方要及时处理。

10 总包方应做好各专业分包方收取工程进度款审核签证工作。

11 总包方应诚恳接受业主、监理对各专业分包方提出的指导性意见和要求,相互应做到关系紧密,确保工程顺利进行。

第8篇 地质勘查业主对外包单位安全管理规范

随着经济体制改革的不断深入,地质勘查单位管理体制逐步实行属地化、企业化,地勘项目逐步实行市场化、合同化管理,地勘工作的作业形式、业务形式和用工形式等也发生了重要变化。随之而来的,安全生产管理体制也变得更加复杂和多样化,尤其是在地勘单位对外包单位安全管理上是薄弱环节,因此如何加强对地勘外包单位的安全管理成为一个重要的研究课题。

一、加强地勘外包单位安全管理的必要性

1、落实科学发展观,建设和谐社会的必然要求

安全直接关系人民生命财产安全,关系社会的和谐稳定,关系到经济的健康发展。2005年11月,党的十六届五中全会提出:“要做到节约发展、清洁发展、安全发展。”_主席在讲话中指出:“人的生命是最宝贵的。我国是社会主义国家,我们的发展更不能以牺牲人的生命为代价。”“要把安全发展作为一个重要理念纳入社会主义现代化建设的总体战略。”“安全发展”是落实科学发展观的重要战略之一,它强调经济发展和社会进步必须以安全为前提和保障,各类组织机构和各级领导干部必须更加重视安全生产,并把安全理念真正摆到国民经济各个行业、各类企业发展的重要战略位置上来。总而言之,科学发展观的第一要义是发展,但科学发展首先必须要安全发展,和谐社会首先要关爱生命。近年来,地勘行业的施工单位安全事故频发,这显然与安全发展战略和建设和谐社会的理念不符。

2、安全生产法律法规的必然要求

《安全生产法》第四十一条和第八十六条分别对生产经营单位如何加强对施工承包单位的安全管理和处罚办法做出了规定。一是生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。否则责令限期改正,没收违法所得,并处数额不等的罚款;导致发生生产安全事故给他人造成损害的,与承包方承担连带赔偿责任。二是生产经营项目、场所有多个承包单位的,生产经营单位应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议,或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责;生产单位对承包单位安全统一协调、管理。否则责令限期改正;逾期未改正的,责令停产停业整顿。作为安全生产的一部基本法律,其规定是各类生产经营单位必须遵守的行为准则,是地勘单位对外包单位的安全监管的重要法律依据。

3、地勘作业环境安全风险大的要求

地质勘查作业门类多,包括野外地质作业、钻探工程、坑探工程、专业地质和地质实验测试等。野外地质工作经常大范围地跨地区作业,作业区域少则几平方公里,多则几十平方公里;野外作业高度流动、分散,作业环境不确定,自然条件艰险艰苦恶劣,作业风险大,安全保障程度低;坑探工程的巷道长度一般为300m-1000m,巷道狭窄、粉尘浓度高、噪声大、阴暗潮湿,经常发生机械、电气、片帮冒顶、透水、中毒窒息等事故。可见,地勘作业安全生产工作特殊,危险因素和危害因素多,安全管理难度大,加之生产设备不安全状态和人的不安全行为等因素复杂多变,时刻威胁着工人的生命安全和身体健康。

4、外包单位安全生产形势严峻的要求

体制改革后,地勘单位安全生产管理工作逐步削弱,尤其表现在对外包单位的安全管理薄弱。大部分地勘单位的外包单位的伤亡人数及重大以上伤亡事故呈上升势头,超过了地勘单位自身的伤亡程度,而人身伤亡事故的受害者大多是农民工和临时工,地勘行业外包单位的生产形势面临十分严峻的局面。如1999年,某省区域地质调查队在西藏开展地质野外工作,发生一起特大死亡事故,13名雇佣的民工死亡。

二、地勘外包单位安全管理存在的突出问题

1、外包单位安全管理能力弱

地勘单位对外包单位的准入和退出管理不健全。面向市场招标时,大多地勘项目规模较小,参与竞标的多为基础弱的小公司;委包方资质审查和投标过程管理不严格,部分施工单位没有资质或资质不符合施工项目要求;而很多中标的资质齐全的承包单位,往往将中标后的地勘项目委托给下属挂靠的施工单位,它们往往没有相应的资质水平;选评标准不科学,往往为了节省成本或迫于现实或主观上的资金压力,把一些安全没有保障的低报价的投标人中标,而这些中标人大多属于条件差、管理不规范的非公有制单位。由于安全投入没有直接的经济效益,因此外包企业主刻意压缩安全成本支出,必要的安全技术设备设施陈旧落后,施工器材工具、机械简陋,劳动防护用品配备数量不足,安全性能低;安全主体责任制、安全规章制度、操作规程、措施和台帐等不健全、不落实。这些不具备安全保障能力的私营企业主和个体施工队为以后的施工埋下了安全隐患。

2、企业主和施工人员安全素质低

私营企业主和个体施工队老板大多数只有小学或中学学历,受教育程度和整体素质较低,对安全工作不重视或不懂安全管理。在思想观念上,他们大多信奉低层次的世界观和价值观,在施工过程中片面追求金钱和利润,挤扣、减少安全投入资金;在安全认识上,往往是“要自己的钱,不要别人的命”,歧视农民工和临时工,不珍惜他们的生命;在人员管理和用工上,追求廉价劳动力和简单方便,经常私招乱雇,用工随意性大,使得施工能力较差;在发展壮大过程中,承揽超过本身能力的工程,施工队伍急剧膨胀,技术人员、特殊工种人员和专兼职安全员缺乏甚至没有,无证上岗情况较多,安全水平跟不上;在安全培训上,不重视从业人员岗前教育培训,多数工人未经安全技能培训或简单的走形式培训两天就上岗,他们不了解周围环境的危险性,不具备胜任工作的安全技术素质。

外包单位工人安全素质较差,安全意识不高,管理有难度。一是实行项目化管理后,外包单位承担的基本都是野外艰险地区的边角工程,属于又重又累的体力工作,因此只要施工人员身体强壮就行,因此大部分是只有小学文化水平甚至是文盲的农民工,工人的安全意识和自我保护意识都不高;二是外包单位工人“打短工,挣大钱”的思想严重,条件好就干,条件恶劣就走,加之许多私人老板给出的待遇偏低,安全条件没有保障,使得人员变动频繁、流动性大,这也影响了安全培训工作的有效开展;三是自由散漫,不服从约束,不愿接受教育,管理和处罚难,“三违现象”仍普遍存在,而一旦实施经济处罚就成批地一走了之。

3、地勘单位与外包单位的关系难以理顺,安全管理矛盾多。

地勘单位与外包单位的监管关系缺乏明确的法律规范,安全管理关系模糊不清。双方安全合同和安全协议管理不严格、不规范;双方安全责任界定不清,不够明确具体;很多地勘单位不能正确处理安全与进度的关系,盲目追求进度,忽视安全的基础地位;没有做好安全技术交底,不主动对外包单位的安全管理情况进行监督检查,对外包项目的现场监管力度不够,不同程度上存在以包代管、包而不管的问题;一些中标的施工单位存在多层转包或把项目工程转给挂靠的个体施工队,给地勘单位的监管带来了很大的困难。这些内外因素使得对外包单位缺少有效的约束,安全监管上“严格不起来,落实不下去,执行不到位”,安全管理存在很大漏洞。

4、外包单位安全事故多发,影响社会和谐。

通过对国外安全数据的分析,在人均gdp在1000-3000美元这个由温饱向小康过渡的阶段,是安全生产事故的高发期,目前我国正处于这一阶段。现阶段,对外包单位事故责任人缺乏明确的、严格的法律规范约束,对责任人的撤职、记过、降级等行政处罚的针对性不强,显得苍白无力、隔靴搔痒,安全监管法律的威严树不起来,引不起外包队的足够重视;跨省、跨区作业施工单位的政府监管主体不明确;另外,地勘类事故大多发生在偏远的山区、荒漠等地带,外包单位大多通过与受害人家属私了的方式解决,通过贿赂等方式请求地方政府减轻甚至不处罚,地方政府能容忍不超出死亡指标的事故;事故外包单位的工人麻木不仁,不能深刻吸取事故教训。这些因素造成死亡事故和职业危害频频发生,影响社会的和谐。

三、加强地勘外包单位安全管理的对策

1、建立外包单位能进能出的准入和退出机制

(1)严格外包队伍准入管理,把好入门关。

对外包单位的资质审查是准入的基础条件和最低要求,要严格审查外包单位的相关安全资质。对缺少相关安全资质的,一律不让参与投标报价,杜绝无资质单位承担地勘项目的可能。要对安全生产许可证、所在地安监部门备案情况、施工资质、营业执照、法人资格证等基本的资质进行审查,同时审查施工负责人、技术人员的安全技术素质、装备机械、工器具等是否满足安全施工的需要,以此提高安全准入的“门槛”;要进行跟踪更新,防止投标时的单位主体、投标资质、人员配备、机械设备配置等方面与施工实际出现“两层皮”的现象;要在安全合同中约定清退施工队的权力。

(2)建立一套评审投标单位安全施工能力的指标体系。在招标选择时,要把施工的安全施工能力作为一项优先的、前提性的指标,坚持安全一票否决制度,对于不具备安全生产条件和安全施工能力,评审不合格的单位,应坚决不予中标;在投标单位安全施工能力的评价指标体系中,除了业绩、报价、工期等衡量指标外,要对近3年的安全施工质量和过程管理的记录,专职安全管理机构建立,施工队伍项目负责人、特殊工种、技术人员的配备,专兼职安全人员配备的定性定量规定,安全职业卫生政策及措施、安全规章制度和操作规程、安全防护设施、安全用具等各项安全评价因素赋予一定的权重,作为衡量指标;要安排安全技术人员参加招标单位的评选工作,并对初步筛选后的每家投标单位进行审查评分并定级。

(3)要建立施工单位的备选和清退制度。要确保有两个以上的合格施工单位竞标,结合经济成本分析,把他们作为重点合作的优选和备选单位,并建立档案材料,培养、留住一批施工能力强、质量好、安全水平高的外包单位,保持外包单位的相对稳定性;对于经多次安全检查未彻底整改隐患的,不服从地勘单位的安全管理要求或出现多次事故的,应当予以清退,并从备选单位中重新选择施工单位。

2、加强对外包单位全过程的安全监管。

(1)落实安全生产责任制,明确委包方的监管职责和权限。地勘单位要实行委包单位对工程总负责,明确自身的安全责任,杜绝以包代管;地勘单位的安全责任是提供作业环境的危险源、安全危害因素等资料,承担安全作业环境及施工措施所需的费用,不得明示或暗示施工单位购买不符合要求的设备、设施器材;外包单位的安全责任是健全和落实各级人员安全生产责任制,积极开展安全自检自查,并接受地勘单位的安全指导、监督与协调,明确分包工程项目,减少劳务分包等。要充分发挥工程监理在安全监管上的作用,明确监理单位和监理人员有权对施工方案及施工措施的安全性进行监理,有权制止和处罚外包施工中的各种违章行为。

(2)签订安全管理合同与协议

规范外包项目承包合同管理。合同除了包括有关施工质量、成本预算等约定外,还必须与每个外包单位签订并落实安全生产管理合同或协议,明确双方的安全责任、安全权利义务、安全制度、安全考核办法、外包工人的稳定性等事项,并认真履行;要约定预留一定比例的施工管理费作为安全施工保证金,进行施工安全检查时,发现不按照相关安全管理规定执行和现场存在诸多安全隐患的,可以进行相应的扣款处罚。

(3)做好项目的安全技术交底和安全告知工作。一是进入作业现场前,要提供施工作业范围、作业现场和区域的危险因素、必须遵守的规章制度、安全注意事项等信息,让施工单位熟悉项目的安全要求;二是要求施工项目负责人和管理人员学习并确认熟悉安全相关要求,并提交施工方案和相应安全技术措施,以确保对施工过程的危险因素采取监控措施,防止事故的发生;三是对于比较大的地勘项目,要组织设计院、施工单位、监理单位进行安全技术交底,组织安全技术方案论证,修改完善施工方案。

(4)加强施工过程中的安全监管

地勘行业属于较高危险行业,做好现场的安全监管十分必要。外包单位要设立专兼职的安全员,严格施工过程安全监管;外包单位的企业负责人、安全管理人员和特殊工种作业必须经安全监管部门考试合格后,持证上岗;地勘单位、监理单位等可以联合成立安全督查组,定期深入各施工现场进行巡视和监督检查;要实行施工项目安全汇报制,根据项目进度定期向地勘单位汇报项目的作业地点、安全情况,便于加强追踪管理;要加强对重点危险区域的监控,发现事故隐患及时排查和整改,下发整改通知,并把整改完成情况作为以后确定外包单位的考核依据之一;通过对外包单位长期的规范监管,强化外包队伍的自身管理能力,提高外包队的整体安全管理水平。

3、建立各项规章制度,做好考核奖惩工作

(1)制定详尽的安全管理规章制度和管理办法,是做好安全生产工作的前提基础之一,有利于逐步实现外包单位安全工作的科学规范和顺利开展。要制定外包单位安全管理规定,明确各级安全职责,实现对外包工程的制度化管理;要求外包单位建立内部安全培训制度、检查制度、隐患整改制度、责任追究制度、经济考核制度和操作规程等,并把各项安全制度落到实处;必须规范外包单位工人的行为规范,增强其遵章守纪的意识。

(2)建立科学考核、奖罚明确的激励约束机制。要杜绝外包“只包不管”的思想,通过制定外包单位安全考核制度,建立安全监管绩效评价体系,实现安全考核结果与安全效益相挂钩。制定安全条件评价标准,并通过定期或不定期的检查和抽查,对外包单位的安全条件、安全投入、安全管理、施工质量、事故隐患等评价指标进行评价,对不合格的外包单位进行经济处罚整改;进行月度安全考核,对做出突出贡献的外包单位和个人给予表扬和及时收益,承认他们付出的艰辛努力,促进他们主动管好施工现场的安全工作;要增加奖励的程度,减少罚款额度,实现安全责任与收益、风险对称。

4、以人为本,落实科学发展观。

科学发展观的核心是以人为本,而“以人为本”首先要以人的生命为本。要实现以人为本,必须加强对外包单位的安全监管。

(1)加强外包队施工人员的安全教育培训工作。把农民工和临时工纳入工作计划和员工管理体系中,用制度规范管理,并保证必要的教育时间。新招工人上岗后,经过正式的安全教育后,要指定有经验的员工带领新工人从事一周的施工作业;工程开工前,必须组织全体人员分工种进行岗前安全教育培训,学习并贯彻执行《地质勘探安全规程》、安全技术知识,督促项目管理人员告知作业人员劳动纪律、制度规定、施工现场的危险因素等安全事项,并做好签到确认、培训成绩等的档案记录,经安全技能考试合格后的人员才允许上岗作业;要结合工人的实际,运用视频、图片、板报等形象化、直观化的教育方式,加深受训者认知程度;要使所有工人要掌握事故预防方法、常见事故案例、事故应急救援方法等,以此增强受教育人员的安全风险意识,提高施工人员的安全技术素质。

(2)必须为危险作业的职工办理意外伤害保险。要加强对安全措施的正确设置、个人劳动防护用品的配备和有效使用、安全器具的正确使用、作业环境的改善等方面,从提高施工人员安全系数角度出发,来保证作业过程的人身安全。

通过规范对施工队的安全监管工作,促使外包施工队改善安全生产条件,扎实安全生产基础,提高他们的安全管理水平,从而实现地勘单位与外包单位和谐、有序、健康地发展。

第9篇 装饰项目全面接受业主监理管理程序

装饰项目全面接受业主和监理管理的程序

1、施工准备阶段

(1)针对图纸存在问题分别向业主、监理工程师和设计师提交书面意见和建议。

(2)开工前,送施工组织设计或施工方案报业主和监理工程师审批。

(3)送报项目部管理人员和特殊工程作业人员资格证书、岗位证书。

(4)报送开工报审表及相关资料。

(5)报关测量放线控制成果及保护措施。

2、旋工期间

(1)参与监理工程师与业主定期召开的工地例会。

(2)报送业主或监理工程师要求的重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施。

(3)材料、设备进场报验。

(4)隐蔽工程报验。

(5)分项工程质量评定资料送验。

(6)每周提交周工程进度计划。

(7)针对业主或监理发出的联系单及时进行回复。

第10篇 小区业主住户搬入搬出物品管理办法

小区业主(住户)搬入、搬出物品管理办法

为确保业主(住户)财产安全,维护小区良好的生活秩序,特对小区业主、住户搬出搬入家私作如下规定:

一、入住登记手续:

1、凡属本小区业主购楼入户,应持房产证、身份证、业主本人及同住人员一寸相片2张,到管理处办公室登记造册,填写《住户成员登记表》,建立住户卡,大门值班安管员凭住户卡及入住通知单方可放入。

2、小区租住人员持租住人员身份证及一寸相片2张到管理处办公室登记造册,填写《住户成员登记表》,建立小区住户卡,大门值班安管员凭住户卡及入住通知单方可放入。

3、以业主亲戚名义办理入住的,须持有能够证明亲戚关系的公证书及业主同意入住的书面证明,需交身份证复印件及相片2张到管理处办理搬入手续,填写《住户成员登记表》,建立小区住户卡,大门值班安管员凭住户卡及入住通知单方可放入。

二、搬出物品的规定:

1、业主搬出家私及家电等贵重物品,应提前到管理处办公室申请办理手续,如全部搬出,应结清管理费及其他费用方能搬出;业主须持本人身份证,若业主委托他人搬迁,受委托人应持本人身份证及附有业主身份证复印件的业主委托书,方可办理;

2、借住、租住户搬迁应与业主同来管理处或持业主身份证复印件和业主同意租(借)住户搬出物品的书面证明,并经业主签字,注明业主联系电话号码,如系退租,应结清管理费及其他费用,方可办理搬迁手续;

3、业主(住户)搬出物品应注明是全部或是部分物品,并列出主要物品清单;

4、大门或道口岗安管员凭办公室放行单,经核对无误后,方可放行。对搬出小区后不再在本小区居住的人员,管理处应及时进行注销登记。

三、搬出物品注意事项

1、不得影响邻里生活;

2、不得损坏小区楼梯、墙面、地面等公共设施、机电设备;

3、对搬家过程中不按规定,损坏小区公共设施、机电设备,影响邻里生活的行为,管理处有权予以批评教育指正,责令其整改并根据情况予以处罚。

第11篇 湾龙小区业主管理规约

龙湾小区业主管理规约

第一章 总 则

第一条 为了维护龙湾小区(以下简称“物业”)全体业主、使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《中华人民共和国国物权法》、《物业管理条例》等规定,结合本小区(大厦)的实际情况制定本规约。

第二条 本管理规约对全体业主和物业使用人均有约束力。

第三条 凡是与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定,应与本管理规约一致。

第二章 物业基本情况

第四条 本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称龙湾小区 ;

座落位置 __区__路__号,__号 ;

物业类型商住 ;

建筑面积约583233平方米。

第五条 本物业区域内的物业服务用房位于:___,建筑面积为: 。

第六条 依法取得本物业管理区域内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人为本管理规约所称业主。

第七条 本物业管理区域内的能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房、绿地、楼顶平台、车库、车位等房屋或者特定空间为本管理规约所称专有部分。

本物业管理区域内的建设用地使用权,物业服务用房、外墙面、大堂、楼梯、过道、道路,未经规划用于停放汽车的车位、车库,未经规划专属于单个业主的楼顶平台、绿地等为本管理规约所称共有部分。

本物业管理区域内建筑物以外的已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等其他公共场所为本管理规约所称共有部分。

本物业管理区域内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施,包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等,以及电梯、公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、管道、水箱、消防、邮政信箱、避雷装置、闭路电视监控系统等公用设施,为本管理规约所称共有部分。

第三章 物业的使用

第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第九条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及方便生活、团结互助、公平合理的原则,在用电、用水、用热、用气、排水、通行、通风、采光、日照、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条 本物业管理区域内禁止下列行为:

1、危及建筑物安全,妨害建筑物正常使用,损害建筑物外观;

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;

3、违章搭建、私设摊点、占用绿地、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

4、践踏、占用绿地,损毁树木、园林;

5、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

6、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;

7、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画、设立广告牌等;

8、拒付物业服务费用;

9、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

10、法律、法规和本规约禁止的其他行为。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。

第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域晚间18时至次日上午8时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改。

第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十六条 业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:

1、不得在公共场所大小便,不得饲养家禽,保证动物卫生避免传染疾病。

2、

第12篇 某小区业主委员会公章使用管理制度

小区业主委员会公章使用管理制度

第一条 为规范本小区业委会公章使用管理,防止错用、滥用、盗用,特制定本章程。

第二条 业委会公章必须按本章程严格管理,严禁违章使用。

第三条 业委会公章由业委会委派专人保管,主任、副主任不能直接保管公章,设立公章使用登记册,建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档,随时供业主查核。

第四条 公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴,专人保管、使用时由业委会半数以上委员讨论通过并实行使用登记制度。

第五条 业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任时使用公章的,必须由全体业委会委员议事表决通过,超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准,并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申请使用和支出对外签署的报告、协议等。诸如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等不涉及法律责任和经济责任的,必须经业委会会议批准,并逐项登记使用情况。

第六条 严格控制开具盖有公章的空白介绍信,因业务或工作特殊需要必须开具者,必须经业委会半数以上委员讨论通过,并签领备案。领用人返回后,必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者,对其产生的一切后果由当事人承担。

第七条 严禁将公章随意扔放,无人看管;严禁任何人随身携带公章外出办事,遇特殊情况需经业委会会议批准方可带出。

第八条 公章保管人对公章必须妥善保管,防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会并采取补救措施。

第九条 违反公章保管、使用规定,视情节和后果追究责任人的相关责任;情节严重者,提请业主大会取消业委会成员资格;如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿,否则将通过法律途径追究相关人员责任。

本届业委会公章保管人:(业委会委员)

zz业主委员会

第13篇 小区业主委员会外来车辆管理规定

小区业主委员会对外来车辆管理规定

针对小区外来车辆乱停乱放,严重扰乱正常停车秩序,各种矛盾频发,业委会要求爱涛物业公司加强外来车辆管理,为小区业主创造良好停车环境,特规定如下:

1、车辆电子标签贴应严格发放,办理时要求车辆所属人提供房产证、购房合同、租房合同等能证明在小区居住的证件。

2、未购买电子标签贴的车主出入时主动出示相关收据凭证,保安检查无误后应立即放行,不得刁难。

3、其他临停车辆,开票押证进入小区,服从保安指挥,并在车内明显位置留下联系方式。如发现违规停放,记入道闸系统黑名单,报警后将其证件转交警方处理。

4、要求其他临停车辆离开小区时按照规定交费,并用进门时的收据换回证件。或者爱涛物业公司统一印制标贴,依据房产证、购房合同、租房合同等能证明在小区居住的发放标贴进出小区,无标贴车辆禁止进入小区。

5.爱涛物业公司每天下午16:00至次日上午8:00前禁止外来车辆进入小区,加强门卫管理。

e花园业主委员会

2022年1月6日

第14篇 业主委员会管理规约（范本）

业主委员会管理规约(示范文本)

管理规约(示范文本)使用说明

1.本规约为示范文本,适用于本市行政区域内各类物业管理活动。凡佛山市物业管理区域制定管理规约均应依照本示范文本制定。

2.本示范文本中相关条款后都有空白行,供业主自行约定或补充约定。首届业主大会筹备组可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。但应将修改、增补或删减的条文在物业管理区域公告,提请业主注意。

3.制定管理规约,不得侵害业主、使用人的合法权益。

第一章总则

第一条 为保障(物业名称)的依法与合理使用、维护、管理,维护全体业主、物业使用人的共同利益和合法权益,根据《物业管理条例》和相关法律、法规的规定,制定本规约。

第二条 本规约对本物业管理区域内全体业主及物业使用人均具有约束力。

第三条 业主大会通过依法选聘物业服务企业,委托物业服务企业按照《物业服务合同》的约定对本物业管理区域进行物业管理服务。

第四条 本规约由业主大会制定、修改,经业主大会通过之日起生效。

第二章物业的使用

第五条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第六条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,按规定报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。

第七条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。

第八条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停放规则。

第九条 本物业管理区域内禁止下列行为:

1.损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;

2.占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;

3.违章搭建、私设摊点;

4.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物,高空抛物;

5.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;

6.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

7.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

8.法律、法规或物业小区禁止的其他行为。

第十条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:

1.;

2.。

第三章物业的维修养护

第十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十二条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。

第十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

第十四条 物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护的,在物业企业履行事先在物业管理区域显着位置公示义务的前提下,业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。

第十五条 业主委托物业服务企业对自用部位的有关设施设备进行维修、养护的,自行协商支付相应费用。

第十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第十七条 其他条款。

第四章业主的权利和义务

第十八条 本物业管理区域内的业主依法享有以下权利:

1.所拥有物业的专有部分的各项法定权利;

2.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务,监督物业服务企业履行物业服务合同;

3.提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,行使投票权,并就物业管理的有关事项提出建议。

4.提出修改本规约的建议。

5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作。

6.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;

7.监督专项维修资金的管理和使用;

8.法律、法规规定的其他权利。

第十九条 本物业管理区域内的业主依法履行以下义务:

1.自觉遵守本规约及相关法律法规。

2.自觉遵守本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

4.按时交纳物业服务费用,按照国家有关规定交纳专项维修资金;

5.配合物业服务企业的物业管理活动,配合对物业共用部位、共用设施设备进行的维修养护;

6.经业主大会会议决定的其他义务;

7.法律、法规规定的其他义务。

第二十条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:

1.根据本规约配合物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2.以规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;

3.经业主大会会议决定的其他权利。

第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后,按规定办理有关手续,业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五章违约责任

第二十二条 因违反本规约关于物业的使用、维修养护的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,由

当事人承担赔偿责任;拒绝承担责任的,其他业主或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十三条 因违反本规约的约定,导致全体业主的共同利益受损的,物业服务企业可按照本规约第二十条的约定对当事人的行为作出制止;制止不成的,其他业主或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十四条 业主逾期不交纳物业服务费的,由业主委员会和物业服务企业督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。

第六章附则

第二十五条 本规约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十六条 业主转让或者出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并将本规约向物业受让人或承租人明示。

第二十七条 本物业管理区域内的物业承租人或使用人在应履行本规约规定的业主各项义务。该物业的业主对此承担连带责任。

第二十八条 本规约由本物业区域内的全体业主各执一份。

业主大会

签章:

第15篇 八达岭山庄业主委员会档案管理制度

北京八达岭山庄业主委员会档案管理制度

(20__年_月_日业委会会议通过)

第一条 所有档案资料,由业主委员会指定专人负责保管。

第二条 各种档案资料应分类进行登记、编号,妥善保管。

第三条 档案室设在物业楼二层。

第四条 档案资料主要包括:

(一)各类会议记录、纪要;

(二)业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料;

(三)各届业主委员会产生、备案的材料;

(四)山庄内所有建筑物产权清册及业主联系方式;

(五)订立的物业管理服务合同;

(六)山庄标识,有关法律、法规和业务往来文件;

(七)业主和使用人的书面意见、建议书;

(八)维修资金收支情况清册;

(九)会议录音、录像、照片等;

(十)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(十一)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(十二)物业工程验收和质量保修文件,物业使用说明文件;

(十三)物业管理所必需的其他资料,包括物业交费统计表、物业经营开支统计表、物业服务人员花名册等;

(十四)其它有关材料。

第五条 委员因工作需要须查阅档案资料,并认真填写档案查阅单,不得将资料带出档案室。

第六条 业主查阅档案资料,须经两名业委会委员签字同意,并办理查阅手续,不得将资料带出档案室。

第七条 查阅档案的委员和业主应尊重业主的隐私权,依法保守秘密,若泄密依法承担全部责任。

第八条 因管理不当,发生档案资料遗失或残缺,档案管理人员的应承担相应责任并赔偿由此产生的损失。

第九条 本制度经业主委员会会议通过,按照《议事规则》第二十六条公示后生效。