物业管理规程15篇

更新时间：2024-05-16

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物业管理规程

有哪些

物业管理规程

物业管理规程是确保物业日常运营顺畅、维护业主权益及公共设施安全的重要依据。其主要包括以下几个核心组成部分：

1. 服务标准与质量控制：定义物业管理服务的基本要求，包括环境卫生、设施维护、安全管理等方面，同时设定定期检查与评估机制。

2. 业主与租户管理：规定业主和租户的权利与义务，如缴费规定、投诉处理流程、租赁政策等，确保公平公正。

3. 设施设备管理：涵盖物业内所有设施设备的保养、维修、更新计划，确保其正常运行。

4. 公共区域管理：规定公共区域的使用规则，如停车、绿化养护、噪音控制等，维护小区环境秩序。

5. 应急处理与应急预案：针对火灾、水灾、电力故障等紧急情况，制定相应的应对措施和应急预案。

6. 财务管理：规范物业管理费用的收取、使用和审计，保证财务透明。

7. 法律法规遵守：明确物业公司在运营中应遵守的法律法规，如物业法、环保法规等。

模板

物业管理规程模板如下：

1.1 服务标准与质量控制 1.1.1 环境卫生：每日清洁，每周深度清洁，每月全面检查。 1.1.2 设施维护：设立24小时报修热线，故障响应时间不超过2小时。 1.1.3 安全管理：24小时保安巡逻，监控系统全天候运行。

1.2 业主与租户管理 1.2.1 缴费规定：租金/物业费应在每月首日支付，逾期将产生滞纳金。 1.2.2 投诉处理：设立专门投诉邮箱，24小时内回复。

1.3 设施设备管理 1.3.1 设备保养：每季度进行设备保养，每年一次全面检修。

1.4 公共区域管理 1.4.1 停车规定：车位按先到先得原则分配，禁止占用消防通道。 1.4.2 绿化养护：每周修剪，保持绿地整洁。

1.5 应急处理与应急预案 1.5.1 紧急联系电话公示，定期组织应急演练。

1.6 财务管理 1.6.1 费用公开：每年公布财务报告，接受业主监督。

1.7 法律法规遵守 1.7.1 持续学习最新法规，确保合规运营。

标准

物业管理规程的标准应符合以下原则：

1. 明确性：规程内容清晰明确，无歧义，便于执行和理解。

2. 合理性：规程需兼顾物业公司和业主的利益，合理分配责任与权利。

3. 实用性：规程应考虑实际情况，具备可操作性，避免空洞的条文。

4. 可持续性：规程应适应物业长期发展，允许适时调整以适应变化。

5. 法律合规性：所有规程必须符合国家和地方的法律法规要求。

6. 透明度：规程的制定、修改和执行过程应公开透明，接受业主监督。

物业管理规程的制定与实施，旨在促进物业的和谐运营，提升服务质量，保障业主的生活品质。物业公司应定期评估规程的有效性，并根据实际需求进行修订，确保其始终符合行业最佳实践。

物业管理规程范文

第1篇物业管理公司仓库管理标准作业规程(4)

z市z物业管理有限公司

作业指导书

文件编号:

版本号:a

发放号:

仓库管理标准作业规程

1.0目的

1.1本规程规范仓库管理工作,确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。

2.0适用范围

2.1本规程适用于公司本部及下属各管理处的仓库管理工作。

3.0职责

3.1公司采购员负责物品的采购工作。

3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。

3.3公司财务会计负责物品的核算。

3.4公司财务部经理负责仓库管理工作的监督。

4.0管理工作要点

4.1库存物品的限额标准

4.1.1日常消耗物料的库存限额:

a)一般为每月平均消耗量的1.2倍;

b)特殊情况另行处理。

4.1.2常备的零件物品的库存限额:

a)一般为每月平均消耗量的1.5倍;

b)特殊情况另行处理。

4.2物品采购的申请

4.2.1仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存量,编制下月物品采购计划。

4.2.2当仓库物品低于规定的库存限额时,应及时填制所需物品的采购计划。

4.2.3仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制采购计划。

4.2.4仓库管理员应在每月28日前将采购计划交公司财务部经理审核。

4.2.5公司财务部经理依据下列内容审核:

a)仓库实际库存量;

b)当月实际消耗量;

c)库存物品的限额标准;

d)下月预计消耗量;

e)下月资金预算。

4.2.6财务部经理审核:

a)采购计划不合理的,应及时予以调整申购计划;

b)采购计划合理的,财务部经理应在财务审核栏内签署姓名、日期。

4.2.7采购计划在每月30日前报公司总经理审批。

4.2.8总经理审批同意后,交采购员按照相关规定进行采购。

4.3物品的验收程序

4.3.1物品验证的要求:

a)每次采购物品单位数量少于10个的,要求100%抽样验证;

b)每次采购物品单位数量多于10个的,要求10%-50%验证;

c)采购物品必须具备合格证,特别对批量购买的物品必须要验证物品的合格证,物品合格证由仓管员保存;

d)对目测无法验证的物品,必须使用相关工具协助验证;

e)物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符;

f)仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务部保存、备查。

4.3.2物品验证的方法

a)物品包装的验证:

-物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹;

-注意核对物品外包装上的生产日期及有效期。

b)物品质量的验证:

-仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂缝或扭曲变形;

-验证铁制品时,应注意物品有无锈迹;

-转动物品连接部分,检查其转动是否灵活,有无大的磨擦声;

-检查物品接口部分,看连接处有无松动、滑丝现象;

-验证物品质地是否符合购买要求;

-检查物品附属件是否齐全。

c)物品性能的验证:

-应对物品的机械部分应反复试动,检查其灵活性、准确性;

-验收具有弹性的物品时,应对物品反复伸缩或弯曲,一般情况下,合格品应回复或基本回复原状;

-验收电器物品时,应使用万用表测试。

4.4物品的入仓程序

4.4.1物品的入仓程序:

a)采购员原则上应在物品采购回来的当日,将物品送交仓库验收,特殊情况不能在当日入仓的,应报财务部经理批准后另行处理;

b)如采购员通知物品供应商送货上门,采购员应陪同供应商一起到仓库验货;

c)仓库管理员应对符合购买计划的物品进行验收;

d)经验收合格的物品,仓库管理员应开具《进仓单》,登记仓库物品明细账,并将物品分类存放;

e)仓库管理员应根据当天的物品验收单,及时登记物品明细账;

f)仓库管理员应在每月6日、16日、26日,将《进仓单》汇总后,交财务会计进行账务处理。

g)拔到部门或管理处直接使用的开具《物资直接单》,经使用部门经理签名后,由使用人直接领用。

4.4.2退回物品的入仓程序:

a)相关人员将未使用完的物品送到仓库;

b)仓库管理员应根据核查结果,进行验收:

-合格品,填写《进仓单》,在备注栏内填写退回物品入库字样,存入合格品存放区内;

-不合格品,存放在不合格品区等待处理。

c)仓库管理员应在每日下班前,根据退回物品《进仓单》,登记仓库物品明细账,以10天为一期送财务会计进行相关的账务处理。

4.4.3设备工具的入仓程序:

a)新采购的工具按物品的入仓程序执行;

b)以旧换新的设备工具入仓程序:

-经办人应凭其所在管理处主任签名确认的《工具借领单》到仓库办理旧工具入仓手续;

-仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续,发给新工具,同时在使用《工具登记卡》上由经办人签名确认;

c)退还的设备工具入仓程序:

-仓库管理员根据使用人的《工具登记卡》上的项目,逐项清点退还工具;

-仓库管理员对退还的工具进行验收;

-仓库管理员应在《工具登记卡》上登记,并由使用人所在部门负责人签名确认后存档。

d)借用工具入仓程序:

-工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净;

-仓库管理员根据设备工具的领用记录,进行验收;

-仓库管理员应及时在《工具登记卡》上登记。

4.5仓库物品的存放管理

4.5.1物品存放仓库的自然条件:

a)有通风设备;

b)光线充足;

c)面积宽敞。

4.5.2仓库物品的存放分类:

a)易燃、易爆与挥发性强的物品;

b)吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品;

c)常用工具、材料和配件等;

d)易碎、易损物品;

e)食品类。

4.5.3物品存放仓库的区域划分:

a)合格物品存放区;

b)不合格物品存放区;

c)待检物品存放区。

d)处理物品存放区

4.5.4仓库区域划分的方法:

a)在货架上标识并隔离;

b)划线挂标牌。

4.5.5仓库物品的存放要求:

a)易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放,存放时应注意:

-周围无明火、远离热源;

-摆放在地下;

-配备灭火器;

-保持包装完好;

-库房结构坚固,门窗封闭牢固;

-库房门内开。

b)吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时:

-用经过防水处理的货架放置;

-放在干燥的地上或货架上;

-配备防潮通风设施。

c)常用工具、材料和配件等:

-不规则物品,用盒或袋装好后摆放;

-规则的物品整齐的摆放在货架或地上;

-体积较大、体重较轻的可靠墙上放或挂在墙上。

d)易碎易损的物品:

-体积较小或瓶装物品,放置货架的底层、整齐的摆放在地上;

-体积较大的,应靠墙立放,放置上方不悬挂物品;

-放置位置有胶垫。

e)食品:

-放置在经过防水处理的货架上;

-配备通风、防潮设施。

4.6仓库物品的领用管理

4.6.1物品领用程序:

a)物品领用人应凭其所在管理处经理签字确认的《领料单》到仓库办理材料领用手续;

b)仓库管理员根据《领料单》上所列品种,逐一发放;

c)仓库管理员根据《领料单》内容登记仓库物料发放明细登记;

d)仓库管理员以10天为一期,将《领料单》汇总后交财务会计核对,并进行相关的账务处理。

4.6.2工具的领用管理:

a)工具使用人应凭其所在管理处经理签名确认的《领料单》到仓库领用工具;

b)仓库管理员应根据使用人《工具领用卡》的记录,核对原卡上的领用工具是否有重复现象:

-如经核对,已有领用记录,但没有报废或其他处理记录,仓库管理员应拒绝发放;

-如经核对没有该工具的领用记录,将工具发放给领用人后,并在《工具领用卡》上登记。

c)仓库管理员以10天为一期,将《领料单》汇总后交财务会计核对,并进行相关的账务处理。

4.6.3借用工具的领用程序:

a)凡因工作需要借用工具的人员,应凭其所在管理处经理签名确认的《工具借领单》,到仓库办理工具借用手续;

b)仓库管理员根据《工具借领单》,与仓库建立的借用工具登记卡核对无误后发放;

c)仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。

4.7仓库物品报废的管理

4.7.1报废的标准:

a)物品到有效期;

b)客观原因造成物品工具已无使用价值的;

c)按其他有关规定需报废。

4.7.2物品报废的程序:

a)报废物品经办人凭其所在管理处经理签名确认的《物品报废单》到仓库办理物品报废手续;

b)仓库库存的物品报废,由仓库管理员负责填写《物品报废单》;

c)仓库管理员准备好报废物品的有关原始资料:

-入库时间;

-物品性能介绍;

-使用时间;

-使用说明;

-其他有关资料。

d)公司财务部经理,应组织相关人员验证;

e)报废物品交总经理经理审批;

g)仓库管理员根据审批意见,将报废物品的相关财务资料交财务会计核对并进行相关的账务处理。

4.8仓库物品的清点

4.8.1每月25日前,仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。

4.8.2根据清点结果,填写《库存物品盘点表》。

4.8.3仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对:

a)经核对无误的,仓库管理员应根据当月发生的入库单及出库单,编制《库存物品进、耗、存表》,同时编制下月采购计划;

b)如经核对有误:

-实物多于账面余额的,报财务会计进行账务处理;

-如实物少于账面余额的,原则上视具体情况依据公司相关规程处理。

4.8.4仓库管理员应在28目前将当月《物品盘点表》、《采购计划表》报送公司财务部。

4.8.5公司财务部主管会计组织会计人员于每月25-31日对仓库物品进行抽样或全部核对,并于当月31日前将核对结果报财务部经理。

4.9仓库物品管理资料的保管

4.9.1财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿,并进行账务处理。

4.9.2仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后,加密在管理处财务部长期保存。

4.10仓库物品的管理情况,作为财务部相关人员、仓管员职效考评的依据之一。

5.0引用文件和记录表格

5.1《物品报废单》

5.2《工具登记卡》

5.3《库存物品进、耗、存表》

5.4《物品进仓单》

5.5《物品出仓单》

5.6《库存物品盘点表》

5.7《物资直拔单》

第2篇物业管理导入9000质量体系作业规程

物业管理导入iso9000质量体系标准作业规程

1.目的规范物业管理公司入iso9000国际标准质量体系工作,确保物业管理公司正确、顺畅地导入iso9000质量体系并通过证。2.适用范围适用于物业管理公司导入iso9000国际标准质量体系工作。3.职责

(1) 公司总经理负责领导物业管理公司导入iso9000质量体系工作。

(2) 公司管理者代表负责具体组织iso9000质量体系的文件编制、控制、发施、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。

⑶ 公司品质部负责组织实施iso9000质量体系的文件的编写、控制、发施、运行、认证的质量体系的维持、评价、改进工作。4.程序要点

(1) 物业管理公司导入iso9000质量体系一般经过以下几个步骤:

a. 聘请顾问

a. 任命管理者代表

a. 成立品质部

d. 抽调业务骨干送外培训

a. 建立文件化质量体系

a. 员工培训

a. 质量体系试运行

a. 内审

(一)

a. 修改质量体系文件

a. 运行

a. 内审

(二)

a. 预审m.现场认证n.通过质量体系认证o.复检p.质量体系的维持、改进

(2) 聘请iso9000专业顾问导入iso9000质量体系是一项很专业、理论性很强的工作。物业管理公司初步导入iso9000质量体系应当聘请一位精通iso9000质量体系,同时又有一定的物业管理知识经验的人士作为导入iso9000质量体系的专业顾问。其作用是指导公司的导入工作,协助建立物业管理文件化的质量体系,指导质量体系在本公司的有效运行、培训员工。

⑶ 任命管理者代表物业管理公司在导入iso9000质量体系时,应当首先由公司总经理任命一位管理者代表,协助自己领导iso9000质量体系的导入和维持改进工作。导入iso9000质量体系领导的力量的强弱至关重要,因此管理者代表一般都理由副总经理或总经理助理担负,其职责是:负责组织上并协调质量体系的建立、实施、维持和改进,检查和报告质量体系的运行情况,协助总经理作好管理评审,主持质量体系文件的编制、实施。其主要权限是:处理与质量体系运行有关的问题,任命内部质量审核组长。

(4) 成立品质部a)iso9000质量体系的导入和维持改进是一项长期的工作。为使质量体系在公司的运行得以有效维持,应当在导入iso9000质量体系之初成立专门的 iso9000质量体系控制、实施部――品质部(小物业管理公司也可以由办公室兼),其主要作用是:在建立文件化质量体系阶段,负责编写本公司的质量体系文件;在运行阶段负责质量体系文件的发放、控制;运行质量的审核、控制、维持和改进;负责员工的培训和质量体系的对外联系工作及员工的绩效考评实施工作。b)品质部的员工均由公司管理者代表从各部门的业务骨干中抽调组成。员工要求:具有较高专业理论水平和文化知识,熟悉本部门专业工作,思维敏捷,原则性强。一般按每职能部门抽调1~2名员工为宜。

(5) 品质部员工和公司主要干部外委培训导入iso9000质量体系,首先需要公司主要干部和从事iso9000专业管理的员工熟练理解iso9000质量体系的基本理论。公司 iso9000质量体系之初,应当组织公司主要干部和品质部员工接受iso9000基本理论的培训,便于更好地理解iso9000质量体系在物业管理中的重要意义,更好地支持iso9000的导入。品质部员工除应接受iso9000基本理论的培训外,还应接受如何编写本公司的质量体系文件的培训。

(6) 建立文件化的质量体系a)文件化质量体系的建立主要是指公司iso9000质量体系的文件的编制工作。b)物业管理公司iso9000质量体系文件通常包括:_质量手册――主要是阐明公司的质量方针、质量目标,描述本公司的质量体系,对内是实施公司质量管理的基本法规,对外是公司质量保证能力的证明文件;_程序文件――是公司质量手册的展开和支持,它主要描述公司选定的质量体系要素如何在物业管理工作中实施和控制;同时它又是作业规程实施的控制文件;_作业规程――是公司质量体系程序文件的展开、支持和细化。它是依据物业管理工作的实施操作而来,每一个作业规程均具体描述了一项具体的工作应当怎样进行或进行的依据、要求和规范,全部作业规程之和构成了整个物业管理服务工作的全部操作要求。c) 质量体系文件编写的基本要求:_满足iso9000相关标准的要求;_和物业管理的实际水平和实际要求要相适应;_全面完整,覆盖物业管理服务的全部阶段和过程;_具有可操作性、可检查评价性;_无违背法律、法规;_注意物业管理的行业特点;_切记死搬硬套iso9000理论。d) 质量体系文件的编写顺序:_首先结合iso9000的基本要素和标准要求反思自身的工作; _在充分理解iso9000要素的基础上,着手将公司所有管理服务加以分类和归纳;_写出编写大纲;_画出每一个作业规程的作业流程图;_开始着手编写:――先编写“作业规程”――解决怎样操作的问题;――再编写“程序文件”――解决怎样控制实施的问题;――再编写“质量手册”。e) 编写的基本原则:_“说你所做的”。编写时一定要结合自己的工作实际来写,做什么、需要做什么、应当怎样做怎样写,iso9000文件就是对工作及工作要求的真实反映。_“该说的一定要说到”。物业管理公司的iso9000文件特别是作业规程一定要全面。不应认为有游离于iso9000质量体系之外的工作,不应认为哪些工作是和质量无关的工作,因此编制iso9000作业规程时应力求全面真实的反映工作的实际需要,凡是不编制文件就可能引起工作失误的都应当作业规程加以描述和控制。_“重新反思管理”。编制作业规程的工作同时也是对现行工作进行认真反思的过程。“反思”就是依据iso9000标准和现代企业管理的要求从效益、制约、成本、创新上去反思原有的管理水平,找到不足后加以改进。iso9000文件决不仅是对原有工作的归纳和总结。_“预防为主”。iso9000文件,特别是作业规程建立的目的是规范员工的工作行为,确保工作质量。因此编制文件时一定要将可能在物业管理服务工作发生的问题预先性地在文件上用规程、制度加以预防。文件的主要作用就是通过建立完善的工作制度、法制化地预防、制约工作失误。_“持续改进”。不应认为一次性编制完毕iso9000文件就可以健全法制、杜绝隐患,就可以一劳永逸。编制、修改作业规程是一项永久的工作;_“语言通俗明白、繁简适宜”。不能指望员工的个人素质有多高,编制的作业规程应让最基层的员工看明白。_“编写的物业管理文件”。编制文件引用标准要素时,一定要结合物业管理的特点去编、结合所管物业的特点去编。_质量体系的文件编制详见《质量体系文件编制标准作业规程》。

(7) 质量体系文件的审核a) 质量体系文件初步编制完成后,公司管理者代表应立即着手组织将文件送达至各实施主要负责人手中,对文件规定的内容展开全面、自由无限制的论证。论证的内容为:_是否适宜;_是否全面;_是否正确。b) 品质部应将讨论结果加以汇编后报总经理和管理者代表,最后依据合理的审核意见对iso9000质量体系作一次全面修改。

(8) 在质量体系文件编制完毕后,公司应及时送品质部员工和管理者代表、总经理和公司其他主要干部外出接受iso9000内部质量审核员的培训,为质量体系的有效运行打好基础。品质部员工应当参加完培训考试合格后获取国家技术监督局颁发的企业《注册内部质量审核员证书》。

(9) 公司总经理应当以文件的形式在质量体系试运行前正式任命品质部成员为物业管理公司内部质量审核员。

(10) 员工培训a)在质量体系试运行之前,公司总经理应主持召开全体员工iso9000贯标动员大会,先从思想上、意识上为iso9000在物业管理公司的推行做好准备。b)管理者代表在将iso9000文件下发至各部门后应立即组织公司员工全方位的执行质量体系文件的培训,培训应注意多层次、全方位的展开,直至员工基本都能理解和掌握文件的要求方可。

(11) 质量体系试运行a)质量体系下发培训完成后,开始进入试运行阶段。试运行阶段时间一般在两个月左右,其目的是为了检验质量体系文件的适宜性和有效性;二是为了让员工严格按文件执行养成良好的工作习惯,为质量体系在物业管理公司的正式推行打好基础。b)试运行的要求:_按文件要求作业,严禁随意操作;_按文件要求记录,严禁弄虚作假;_反映问题通过政党渠道向品质部反映,严禁诋毁文件。c)为了保证质量体系的有效试运行,公司应当制定来严厉的惩罚措施来确保执行的严肃性(此阶段也称作强制执行阶段)。

(12) 进行第一次内部质量审核a)在质量体系试运行一段时间(一个月左右)后,管理者代表应安排公司品质部对质量体系的运行质量进行第一次内部审核。b)审核的目的:_评价质量体系试运行的质量;_评价文件化质量体系本身的质量;_有针对性帮助员工解决推行质量体系时出现的问题;_严肃纪律,确保推行的真实性和有效性c)第一次内部质量审核应当邀请外部专家和顾问协助进行。d)内部质量审核详见《内部质量审核标准作业规程》。

(13) 修改完善iso9000质量体系文件a)在质量体系试运行完毕后,管理者代表应当组织品质部对公司的质量体系进行一次全面修改。b)修改的内容:_去掉不适宜的作业规程;_增加遗漏的作业规程;_修改不适宜、可操作性差的作业规程。c)经修改后的质量体系文件,应达到具有很强的操作性,和物业管理公司的动作实践相符合,完善周到、详细明了、严谨规范,具有很强的可检查、可评价性。

(14) 质量体系的运行与维持a)总经理在文件化质量体系基本完善后,以正式通知的形式开始质量体系在公司的全面运行。b)质量体系实施运行的基本要求;_ “做你所说”――严格按文件工作,严禁随意作业,不按规程工作;_ “记你所做的”――严格依照工作的实际情况进行记录,严禁弄虚作假;_ 不允许抵触iso9000的推行。c)品质部和各部门干部是iso9000质量体系是否能得以有效推行的保障。品质部通过随时的抽检和定期的内审来纠正、预防推行中出现的问题;各级干部则通过随时随地的工作检查和批语教育、行政处罚来保证质量体系的有效执行。

(15) 第二次内部质量审核a)在质量体系运行两个月左右的时间时,管理者代表应开始着手安排第二次内部质量审核。b)内审的目的为:_ 发现执行中出现的不合格;_ 发现文件体系中的不合格;_ 有针对性帮助员工解决推行中的各类问题。c)内审后审核组应召开内审会议,分析出现不合格的原因,进一步完善文件化质量体系,惩处主观上故意抵制质量体系推行的员工,提高员工的工作水准;d)第二次内审后,品质部应依据审核结果和员工合理建议进行修正、完善质量体系。

(16) 预审a)当质量体系实际有效平隐地运行了一段(至少3个月以上)后,物业管理公司可以向iso9000质量认证机构提请认证并预约好认证前的预审核。b)认证预审由公司提前两个星期向认证机构报送公司质量体系的一级文件(质量手册)、二级文件(程序文件)、经认证机构审核通过后,双方约定好预审的时间。c)预审是认证机构在正式审核之前对申请认证单位进行的一次预备审核。其目的是为了事先充分了解申请认证单位的质量体系实际情况以便做出是否进行正式审核的决定。d)预审时间由公司管理者代表负责安排接待,全体员工均应在预审时格守职责、认直工作,以确保预审的顺利进行。e)预审完毕后,公司品质部应当依据认证机构审核员的审核意见,认真进一步修改质量体系文件,并监管执行。

(17) 现场认证a)预审通过后,公司应根据认证机构正式现场认证的时间来积极迎接现场认证。b)为迎接认证机构的现场认证,应做如下准备:_ 整理好所有的原始记录;_ 整理好所有的文件;_ 按文件规定整理好所管理物业的硬件设施;_以良好的精神风貌和工作状态迎接认证。c)公司总经理应亲自组织安排迎接认证的准备工作。d)公司在认证机构进行现场认证时应积极配合作好认证工作。

(18) 通过质量认证获取《质量体系认证证书》如果现场认证获得通过,一般情况下经过认证机构对现场审核的批准后,公司将获得《iso9000质量体系认证证书》。认证的通过,标志着公司推行的iso9000质量体系是适宜的、有效的、对提高公司的声誉、规范管理、提高服务水准意义非凡。

(19) 质量体系的维持和改进a)认证机构在公司通过认证后,每隔一段时间(一年左右)将对公司进行复审,以有效地维持质量体系的有效性。b)公司品质部是公司维持质量体系的日常管理部门。品质部依据《内部质量审核管理标准作业规程》和《品质部日常抽检工作标准作业规程》来有效地维持iso9000 质量体系在公司的运行。c)质量体系是一个持续改进的体系,品质部应当视物业管理工作的发展变化和工作实际不断地改进和完善物业管理公司的iso9000质量体系。质量体系文件每年至少应修改一次。5. 记录6. 相关支持文件

(1) 《内部质量审核管理标准作业规程》)《品质部日常抽检工作标准作业规程》

⑶ 《质量体系文件编制标准作业规程》7.附录年版iso9000标准八项质量管理原则年版iso9000标准八项质量管理原则一.以顾客为中心组织依存于他们的顾客,因此组织应理解顾客当前和未来的需求,满足顾客要求并力争超过顾客期望。二.领导作用领导者建立组织相互统一的宗旨、方向和内部环境。所创造的环境能使员工充分参与实现组织的目标的活动。三.全员参与各级人员都是组织的根本,只有他们的充分参与才能使他们的才干为组织带来收益。四.过程方法将相关的资源和活动作为过程来进行管理,可以更高效地达到预期的目的。五.系统管理针对制定目标,识别、理解并管理一个由相互联系的过程组成的体系,有肋于提高组织的有效性和效率。六.持续改进持续改进是组织一个永恒的目标。七.以事实为决策依据有效的决策是建立在对数据和信息进行合乎逻辑和直观的分析基础上。八.互利的供方关系组织与供方之间保持互利关系,

第3篇小区物业保安队交接班管理作业规程

小区物业保安队交接班管理标准作业规程

1.0目的

规范保安队各岗位交接班工作,确保工作交接清楚,责任明确。

2.0适用范围

适用于住宅小区内保安各岗位每天每班次的交接工作。

3.0职责

3.1保安队队长/当值分队长负责交接班工作的讲评、指示及检查工作。

3.2当值班组长负责所辖班组的交接班工作。

3.3当值保安员负责具体的工作交接。

4.0程序要点

4.1保安队分队长每周星期四前编制完成下周《保安队岗位安排表》,报队长经理审批,全体保安员依据《保安队岗位安排表》进行当值。

4.2接班前集合。

4.2.1严格执行《管理处员工服务管理标准作业规程》的有关规定,不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。

4.2.2所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合:

注意自身形象,不得相互追逐、打闹;

保持站立姿势,不得蹲坐。

4.2.3整理着装,当值班长按《管理处员工服务管理标准作业规程》的有关规定检查员工着装。

4.2.4当值分队长集合队伍,点名。

4.2.5保安队队长下达工作指令,交待有关工作注意事项。

4.2.6集合过程中根据当班的工作安排情况决定集合时间长短(集合队行按18、17、16、1、2、3、4、5、6好楼为第一列。8、9、10、11、12、13、14、15为第二列。巡逻为第三列。接班时按集合队行的顺序变换方向,向右转成纵队,向接班人员岗位成纵队前去接班)。

4.3接班。

4.3.1所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。

4.3.2交接班人员相互敬礼并间好。

4.3.3接班人员清点岗位上所有公物,如:对讲机、灭火器、水瓶等,如发现损坏、缺遗应立即向分队长提出,并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。

4.3.4认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况,如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。

4.3.5检查区域内有无异常情况,在上一班当值保安员的带领下,系统地检查责任区域内的工作情况,如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释,并通知分队长前来处理及做好记录。

4.3.6交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名,并开始接岗值勤。

4.4交班。

4.4.1各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作:

保持地面无明显积尘,无烟头、纸屑、果皮等杂物,无痰迹;

灭火器排放整齐表面无积尘,电风扇表面无污垢、整洁光亮,挂钟镜面干净无积尘,门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网。

c)公物摆放整齐有序,桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。

4.4.2认真做好值班记录,收集整理好相关的工作证据。

4.4.3在接班人员到达岗位时,主动向对方敬礼并问好。

4.4.4将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。

4.4.5带领接班人员系统地检查责任区域内的工作情况。

4.4.6互相签名后,方可离岗,并及时赶往集合地点。

4.5交班后集合。

4.5.1当值分队长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。

4.5.2各区域的分队长对区域值班情况进行讲评工作。

4.5.3当值分队长讲评本班次的整体工作表现,批评或指出不足,提出改正措施或意见。

4.5.4解散队伍。

4.5.5当值人员用膳时间为30分钟。

4.5.6具体的交接按本规程4.2款执行。

4.5.7值班记录本不得撕页,记录不得涂改,记录不得用圆珠笔、铅笔填写,记录本用完后即收回保安队统一保管,保存期1年以上。

4.5.8分队长在上岗后1小时内(除特殊情况外),巡视所辖区域所有岗位情况,并在值班记录本上签名。

5.0记录

5.1《保安队值班记录表》。

6.0相关支持文件

6.1《管理处员工服务管理标准作业规程》。

第4篇物业管理应急预案作业规程（3）

物业管理应急预案作业规程(三)

1目的

在物业管理服务过程中,对发生的突发意外事件时,能迅速予以处理,并在于24小时之内上报公司及行业主管部门,避免和减少对业主产生影响。

2适用范围

适用于公司对火警、触电、困梯、防台防汛、停电、爆管、失窃等特殊过程的控制。

3职责

3.1管理(服务)中心秩序维护部负责通知相关部门到场进行救护,负责维持现场秩序,协助查明事件产生原因。

3.2管理(服务)中心工程部负责对产生意外事件的工程设备的抢修、恢复工作,查明事件原因。

3.3管理(服务)中心保洁部负责现场的清理。

3.4管理(服务)中心客户服务部负责安抚现场业主,避免业主产生投诉。

3.5管理(服务)中心经理负责突发事件的抢险指挥和协调,并负责现场的指挥及善后的处理工作并确保第一时间报公司,填写突发事件报告。

4应急流程

4.1应急分队建立

4.1.1应急现场抢险、案件处理组

组长:秩序维护主管组员:全体秩序维护

负责突发事件现场抢险救灾、灭火扑救、案件处理等工作。

4.1.2 抢修事故处理组

组长:工程领班组员:工程维修人员

负责现场的机电、给排水等设备的维护、抢修工作,视具体情况切断电源、供水设施、电梯运行;保障抢险救灾设施设备运转,协助现场处理组进行工作。

4.1.3现场维护、后勤保障、通讯、支援组

组长:管理(服务)中心经理组员:管理(服务)中心全体人员

负责现场保护工作,维护现场公共秩序,保障通道畅通,协助现场处理组进行工作负责事发现场群众的疏散,疏导工作,负责报警并向上级有关部门报告现场情况保障应急、抢修各小组材料物资供应,协助应急现场小组工作。

4.2应急分队工作

4.2.1应急分队是在小区经理直接指挥下,由各部门骨干组成的一支队伍,应对各类突发

故、自然灾害和治安刑事案件。

4.2.2在紧急情况,应急分队有权调动各部门的人员,使用各种应急设施、设备。

4.2.3应急队员应服从命令,听从指挥,无条件服从组长调配。

4.2.4 发生突发情况时,分队各成员应在第一时间内赶到现场,按照分工,各司其责,在处理各种事件中应机智灵活,勇往直前,直到完成任务。

4.2.5应急分队须定期进行训练、演习和业务培训,各组员要积极参与,不得无故缺席。

4.2.6分队各组定期检查各自的工作,保证人员能在突发事件中迅速到位,设施、设备及时启动和使用。

5工作流程

5.1火警应急预案

5.1.1一旦发现火警,任何岗位的员工都要立即扑救并报告管理(服务)中心经理,视火势情况决定是否拨打“119”火警电话。

5.1.2听从现场指挥员指挥,积极扑救,各司其责,按“先人员,后财产”的原则开展救援工作,确保秩序维护安全。

5.1.3火灾时,疏散人员要走消防楼梯,严禁使用电梯。

5.1.4若“119”消防队员到场后,现场人员应听从消防队的统一指挥,积极配合灭火救灾工作。

5.1.5扑救完毕后,管理(服务)中心要协助有关部门查明原因、查明损失,做好现场记录,并在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.1.6详细内容可根据当地政府要求执行。

5.2触电应急预案

5.2.1发现有人触电应马上赶到现场并切断电源。

5.2.2在未切断电源前切不可接触触电者,应用绝缘物体帮助触电者脱离带电体。

5.2.3立即进行人工急救,并打急救中心电话“120”请求专业抢救或送医院急救。

5.2.4事后应查明触电原因,如电器、线路、设备、设施等方面的缺陷,在取得相关证据后,制定相应措施并及时落实。

5.2.5管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.2.6详细内容可根据当地政府要求执行。

5.3困梯应急预案

5.3.1秩序维护监控中心听到电梯警钟鸣响,以及从中央控制系统或自动控制系统得知电梯故障,有人被困时,利用电梯对讲机与梯内被困人员通话,亲切礼貌地告诉他们不要惊惶,通知电梯保养公司或维修部门,并立即派人到电梯所停之最近地方,用口头告知被困人员。

5.3.2立即通知工程部门、管理(服务)中心领导,并在大堂该梯门口树立停用牌。

5.3.3工程部门立即派员赶赴现场,关闭该电梯动力,通知保养单位到场。

5.3.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人,以免发生危险。

5.3.5当被困人员救出以后,管理人员要询问他们的健康情况。如有身体不适者,要陪同到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司,认真检查电梯故障原因,排除隐患。

5.3.6当事件结束后,秩序维护撤出停用牌,恢复电梯运作,工程部根据故障原因,予以整改。

5.3.7管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.3.8详细内容可根据当地政府要求执行。

5.4停电应急预案

5.4.1发生停电

事件,立即通知监控中心。

5.4.2监控中心立即通知工程部、管理(服务)中心领导及各部主管。

5.4.3工程部领导或值班人员及时派遣电工赶赴现场,检查断电原因。

5.4.4如属供电线路故障,工程部立即向供电所查询,启动备用发电机组,通知客户部及秩序维护部并告知业主。

5.4.5如属局部停电,工程部应立即抢修,秩序维护部派员现场维持秩序。

5.4.6由于停电之关系,电梯有可能出现困人,秩序维护部需立即查明,如有,立即通知工程部按困梯应急预案处理。

5.4.7在通常情况之下,电源将于数分钟后恢复,否则,工程部主管应将实际情况告管理(服务)中心经理,由经理考虑是否采取疏散等措施。

5.4.8如有需要撤退,秩序维护部应按火警措施处理,协助指引辖区内所有人员安全撤离。

5.4.9当所有人员撤离后,秩序维护巡逻员检查辖区,确认无人方能离开。

5.4.10 监控中心对整个事件做好记录,会同工程部记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。

5.4.11 检修完毕恢复供电前,工程部应通知管理(服务)中心、秩序维护及其他部门关闭所有设备,恢复后再开启。停电恢复后,工程部检查各有关设备,如存在管理问题,提出纠正和预防措施,并在24小时内报公司主管部门。

5.4.12 管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.4.13 详细内容可根据当地政府要求执行。

5.5遇急症病人应急预案

5.5.1第一时间赶到病人所在场所。

5.5.2发现人员立即通知监控中心。

5.5.3监控中心通知就近秩序维护赶赴现场,帮助实施抢救。同时通知管理(服务)中心派员赶赴现场。

5.5.4如抢救无效立即将病人抬离现场,同时通知监控中心报120急救中心。

5.5.5客户部人员及时向周围业主或单位了解病人情况,及时和单位或家属取得联系。

5.5.6通知保洁及现场秩序维护人员清理现场,疏散人员,恢复办公秩序。

5.5.7管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.5.8详细内容可根据当地政府要求执行。

5.6爆管水浸应急预案

5.6.1当接到业主投诉或报告后,立即告知监控中心。

5.6.2监控中心接到爆管浸水信息,立即通知就近秩序维护赶赴现场维持秩序,立即通知管理(服务)中心、工程部、保洁部人员赶赴现场。

5.6.3当值管理(服务)中心最高领导立即担当现场指挥,统一协调分派人员。

5.6.4工程人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门,保护其他设施设备,防止进一步扩大事件,防止因浸水产生触电事故。

5.6.5保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。

5.6.6秩序维护人员维持好现场秩序,防止意外情况发生。

5.6.7管理人员对业主进行安抚,避免引起业主投诉。排水结束,工程人员迅速查明原因,立即实施修复,并将过程向主管汇报,提出纠正和预防措施。

5.6.8管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.6.9详细内容可根据当地政府要求执行。

5.7防台防汛应急预案

5.7.1管理(服务)中心接到、获得有关台风等信息后,通知各部应做好预防措施。

5.7.2工程部门对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查,确保牢固。

5.7.3管理(服务)中心应事先向业主传达台风信息,及时做好关闭门窗的宣传工作。

5.7.4秩序维护加强巡逻,各当值秩序维护坚守岗位,无人接替不准擅离岗位。特别加强对户外物品的监视,发现情况及时通知工程人员进行紧急维修。加强对设备层及天台、屋面的巡视,防止进水。

5.7.5工程人员加强夜间值班人员,增加对设施设备的巡查。

5.7.6管理(服务)中心在夜间或节假日应派员进行值班,紧急情况及时向上级汇报。

5.7.7台风汛期过后,如对设施及服务产生后果或影响的,由各部立即实施修复或整改,提出纠正和预防措施,管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.7.8详细内容可根据当地政府要求执行。

5.8失窃应急预案

5.8.1任何人员在发现有偷盗情况时,应先告知秩序维护监控中心并组织对现场进行保护,必要时报警。

5.8.2若犯罪嫌疑人逃跑,一时又追捕不上,要看清人数、衣着、相貌、身体特征,所用交通工具及特征等。

5.8.3保护现场,不得擅自移动任何物品,保护罪犯嫌疑人留下的手痕、脚印、烟头及作案工具等。不得让无关人员进入现场;在公安人员未勘查现场或现场勘查完毕之前,现场保护人员不得离开。

5.8.4若是移动作案(没固定现场的),对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等,应用钳子或其他工具提取,然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理。

5.8.5如有人员受伤,应立即设法送医院医治抢救并报告公安机关。

5.8.6管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.8.7详细内容可根据当地政府要求执行。

5.9突发公共卫生事件应急流程

5.9.1管理(服务)中心任何人员发现或接到有关公共卫生突发事件后,应立即告知监控中心。

5.9.2监控中心接到通知后,立即通知就近秩序维护赶赴现场维持秩序。并当值管理(服务)中心最高领导赶赴现场。立即联系卫生防疫部门。

5.9.3当值管理(服务)中心最高领导接到通知后立即担当现场指挥,有条件情况下实施现场隔离,直到卫生防疫部门专业人员处理。

5.9.4现场由卫生防疫部门专门人员进行消毒,物业人员随时配合相关部门的工作。

5.9.5事后随时公布小区现状,提醒业主做好预防工作,管理人员应耐心细致的做好业主工作,帮助业主及时解决相关问题。

5.9.6管理(服务)中心负责在24小时内填写《突发事件报告》报公司品质管理部。

5.9.7详细内容可根据当地政府要求执行。

6.0相关文件与记录表式

第5篇物业公司档案管理标准作业规程（5）

物业公司档案管理标准作业规程(五)

1.0目的

规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司各类档案的管理。

3.0职责

3.1总经理审批档案的借阅申请及销毁清单。

3.2人事行政部经理监督档案管理的实施工作。

3.3档案管理员负责档案的日常管理工作。

4.0程序要点

4.1档案的编码。

4.1.1公司、人事行政部编码:

(1)物业管理有限公司编码为:cd(公司名称拼音缩写);

(2)人事行政部编码为:rz(人事行政部名称拼音缩写)。

4.1.2部门编码:

(1)人事行政部名称编码为:rz

(2)财务部编码为:cw;

(3)客户服务中心编码为:kh;

(4)环境景观部编码为:jj;

(5)工程部编码为:gc;

(6)秩序维护部编码为:zh;

(7)品质拓展部编码为:pz;

(8)经营部编码为:jy;

4.2档案的分类

4.2.1档案的分类,按服务性质和查阅方便的角度可分为以下四类:

(1)业主档案,包括:

a、经业主签署后的《业主公约》、《前期物业管理服务合同》;

b、经业主签署后的《消防安全责任书》;

c、《业主家庭情况登记表》;

d、《业主物品领用登记表》;

e、《业主入住验房表》;

f、《装修申请审批表》、《装修安全责任书》、装修设计图纸、原始结构平面图及装修施工队资料;

g、《违章处理通知单》及处理结果资料;

h、业主的有关证件复印件;

i、业主产权确认登记(产权证书);

j、其他应保存的业主资料。

(2)工程技术档案,包括:

a、物业产权资料(项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建设工程开工许可证、用地红线图等);

b、综合竣工验收资料(竣工图:包括总平面布置图、总竖向布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图;建设工程竣工验收证书;建设消防验收合格证;公共配套设施综合验收合格证书;供水合同;供电协议书、许可证;供气协议书、许可证;有线电视合格证;通信设施合格证;电梯准用证等);

c、施工设计资料(地质报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知单、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录等)。

d、设备出厂合格证;

e、设备使用说明书(要求中文);

f、设备安装、调试报告;

g、保修卡、保修协议;

h、物业接管记录。

i、其他应保存的工程资料。

(3)服务档案,包括:

a、设备台账;

b、设备运行记录;

c、设备维修、保养记录;

d、设备更新改造记录;

e、对外经营记录;

f、各部门运作相关记录,业主违章、投诉、报修处理记录,回访记录,有偿服务记录,社区文化活动记录,达标创优记录,其他相关运作记录。

(4)行政档案,包括:

a、行政文件:公司日常运行资料(办公用品资料、物资管理文件)、合同文件(采购合同、多种经营合同、物业接管类各种合同、保险类合同等)、来往文书文件(政府下发文件、公司下发文件、各部门平等文件等)、员工人事档案(员工入职、在职、离职期间与其个人相关的各类记录)。

b、管理指导文件:质量体系文件。

c、财务文件:固定资产类资料,会计报表及账册,审计报表及账册等记录。

4.2.2档案资料的分类原则:要从档案形成的特点和规律出发,符合档案形成的实际情况,保持档案之间的历史联系,它应具有思想性、科学性、排他性和伸缩性。

4.3立卷与编制目录。

4.3.1立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档案管理员按以上分类方法,用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷。

(1)根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标贴纸。

(2)在档案标贴纸上打印出标准黑1号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:

物业管理有限公司员工人事档案:※※※―rz―员工档案;

物业管理有限公司财务部报表:※※※―cw―报表;

物业管理人事行政部客户服务中心档案:※※※―kh―运作档案。

(3)将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3厘米位置处,并排列在档案柜中。

(4)将需归档的资料按其所属类别及入档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹)内。

4.3.2制目录:

(1)档案管理员在档案盒内首页位置准备活页《档案目录》;

(2)每一份档案在归档时,均需将该份档案登记在《档案目录》(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中,以便查阅。

4.4档案的保管期限。

4.4.1档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。

4.4.2各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关规程,对档案的保存价值进行鉴定及标注。

4.5档案的保管。

4.5.1档案保管的工作任务是:

(1)便于查阅;

(2)保证档案的安全;

(3)防止档案的损坏;

(4)采取修复技术,延长档案寿命。

4.5.2档案保管的责任部门:

(1)财务部保管财务档案;

(2)人事行政部保管公司管理运作档案、设备档案、工程档案、往来文书档案(公司部分)、合同档案、员工人事档案;

(3)品质拓展部保管iso9000质量体系文件、资料、质量记录和员工绩效

考评档案;

(4)人事行政部行政内勤保管人事行政部往来文书档案;

(5)项目部保管本项目工程技术、业主、服务、行政档案;

4.5.3档案的保管程序:

(1)各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后,移交给档案管理员;

(2)档案管理员将该资料登记在《档案目录》中,归入相应案卷并统一编号;

(3)档案管理员定期将《档案目录》输入电脑,以便查询;

(4)档案原则上保管原件。

4.6档案的密级

4.6.1档案的密级分为三级:绝密、机密、普通。

(1)绝密档案包括:合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案。

(2)机密档案包括:员工人事档案、iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、物业管理运作档案和其他属机密的档案。

(3)普通档案包括:设备档案,如运行维修记录;工程档案,如工程图纸;计划总结、通知、通告等普通性文件及其他不属于绝密及机密的档案。

4.7档案的查阅权限

4.7.1总经理可查阅公司所有档案。

4.7.2副总经理(总经理助理)可查阅分管工作的档案。

4.7.3部门负责人可查阅该部门所有档案。

4.7.4其他人员根据审批查阅有关档案。

4.8档案的查阅/借阅/复制。

4.8.1查阅/借阅/复制人到档案室在《文件查阅/借阅/复制登记表》中登记。

4.8.2档案管理员审核其查(借)阅资格。

(1)权限内经授权(审批)的按正常手续办理。

(2)权限外的机密(含)级以上档案,由档案管理员开具《档案查阅/借阅/复制审批单》给查阅人办理审批手续:属部门(财务类除外)的档案,由部门负责人审批;属人事行政部的档案,由人事行政部经理审批;属公司的档案,由总经理审批;财务类的档案也应由总经理审批。

4.9在档案归还日期前,档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。

4.10须复制档案的,绝密档案报总经理审批;机密档案由分管该项工作的副总经理审批;普通档案由部门负责人审批。

4.11档案的销毁。

4.11.1超过保管期限的档案,由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门规程)每年编制销毁计划及清单,报人事行政部、公司经理审核。

4.11.2人事行政部/公司部门经理审核无误后报总经理审批。

4.11.3总经理审批同意后由人事行政部/公司指定三名监销人员(档案管理员、公司文员、人事行政部文员)将超过保存期限的档案销毁。

4.11.4监销人员确认销毁文件无误签字后,选择安全地点销毁档案。

5.0相关记录表格

5.1《文件借阅/复制登记表》文件编码:

5.3《文件销毁申请单》文件编码:

5.4《外来文件台账》文件编码:

5.5《合同台账》文件编码:

第6篇物业住户求助服务管理标准作业规程

一、目的规范住户求助服务的管理工作,确保及时、优质的为住户提供力所能及的帮助。

二、适用范围适用于物业管理处在发生住户求助需求进的服务管理工作。

三、职责

1、管理处经理负责住户特殊求助事件的安排、处理工作。

2、服务中心主管负责向求助住户提供服务工作的组织实施。

3、服务中心管理员和管理处各部门负责依据本规程向求助住户提供具体帮助。

四、程序要点

1、住户求助服务的分类及处理原则

(1)住户求助服务分为以下几类:a、急救病人求助服务;

b、报修求助服务;

c、投诉求助服务;

d、咨询求助服务;

e、盗窍、打架斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助服务;

f、台风、水浸、火灾等灾害事故的求助服务;

g、其他生活或工作上的正常求助服务。

(2)求助服务处理的原则:a、快速反应的原则:一般情况下应立即给予回复,解决不了的应向服务中心主管请示后在5分钟内给予回复(有时效要求的服务工作按时效要求执行);

b、尽可能提供帮助的原则:对住户提出的正当求助,应尽可能提供帮助,满足求助住户的要求;

c、严禁推诿的原则:对满足不了住户提出求助要求的,也应主动帮助其联系相关部门,切忌推诿。

2、急救病人的求助处理

(1)管理员接到急救病人的求助信息时,首先应主动询问病人的住址及联系电话并及时记录,然后征求求助人的意见,询问是否需送医院、打120急救电话或派人帮助护理:a、如果求助住户需要帮助送病人去医院的:

第7篇某物业公司电脑操作员管理规程怎么写

物业公司电脑操作员管理规程为保证电脑系统的正常运行,杜绝对电脑系统的违规操作,现制定前厅,客房部电脑操作员管理制度,请各位电脑操作员务必执行,其规程具体如下:1.任何操作员上班期间严禁玩游戏,一经发现,上交行政办,罚款10元。

2. 任何操作员严禁私自安装各种应用程序,一经发现,上交行政办,罚款20元。

3. 任何操作员严禁在上班期间进行上网活动,一经发现,上交行政办,罚款20元。

4. 任何操作员严禁修改桌面,更改字体,背景以及删除任何电脑程序程序项目,一经发现,严厉批评,屡次修改,罚款5元。

5.任何操作员严禁故意将带有病毒的软盘对电脑系统进行任何操作,一经发现,上交总经办,罚款15元。

6. 任何操作员严禁私自删除系统文件和备份文件,一经发现,上交行政办,视情节轻重进行罚款,造成损失的,将追究相应赔偿责任。

7. 夜审完成后,电脑必须关机,若有客人登记或离店才能开机办理,完成后立即关机,以保证电脑至少有二个小时的停机时间。

第8篇物业管理公司品质管理检验工作规程

物业管理公司品质管理及检验规程

1.0目的:

完善公司内部品质管理,建立、实施有效的品质管理监督检验规程。

2.0适用范围:本公司品质管理工作。

3.0考核规则:

3.1各部门自我检查,自我监督,分级管理、逐级考核的原则:

3.2综合事务部设品质管理员,经管理者代表授权对各岗位员工进行督导,其检查结果经综合事务部部长处理,并逐级反馈。

3.3各部门负责人对本部门职员进行督查。

3.4品质管理员对各部门进行督导,负责员工台帐的建立、记录、统计,并将结果予以公布。

3.5权责对等,责任连带的原则:各岗位员工对自己岗位的工作负责,部长对员工的违纪过失负连带责任。

4.0考核频次:

4.1各部门按管理体系文件的要求,接受品质管理员的监督检查,根据本部门体系文件及《员工考核评分细则》对其下属员工进行监督与考核;根据《分包合同》及相关检验标准,对分包方进行日常监督与考核。

4.2综合事务部负责对各部门进行日常随时检查。

4.3综合事务部每月综合检查不少于1次。

5.0权重:

5.1在整个督查过程中对各级职员的检查扣分均以《员工考核评分细则》中的扣分标准为标准。

5.2逐级扣分权重:

各部门负责人在检查中发现员工同一过失(指《员工考核评分细则》中同一条款),在标准分的基础上按1:1.5的递增比例进行扣分。

5.3累积扣分权重:

5.3.1员工在当月检查中,相同的过失不得超过3次,全年累积相同过失不得超过6次,否则超过的次数按标准分的3倍扣分。

6.0违规台帐

6.1品质管理员根据整改通知单,负责每月《员工台帐》的建立及管理。

6.2整改通知单一式二联,一联交责任人,一联交综合事务部存档。

6.3已设品质管理员的管理处每月5日前将上月所有违规情况填入《员工台帐》提交公司综合事务部。

7.0本规程考核标准依据《员工考核评分细则》。

8.0支持性工具

《员工考核评分细则》

《整改通知单》

《员工台帐》

编制: 审核: 批准: 日期:

第9篇物业管理公司转正晋升降级调薪管理规程

物业管理公司转正、晋升、降级、调薪管理规程

1、目的

规范员工转正、晋升、降级、调薪工作办理程序,确保公司上述人事管理工

作公平合理。

2、适用范围

适用于物业管理有限公司部门经理(含)以下员工的转正、晋升、降级、调

薪人事管理工作。

3、职责

3.1、总经理负责审批公司部门经理(含)以下员工的转正、晋升、降级、调薪手续;

3.2、综合/人事部负责公司部门经理(含)以下员工的转正、晋升、降级、调薪手续的办理;

3.3、部门/管理处负责人负责提出本部门/管理处部门员工的转正、晋升、降级、调薪建议。

4、规程

4.1、转正、晋升、调薪的条件

4.1.1、转正:

a)正常转正的条件:

员工试用期满,经公司绩效考评合格。

b)提前转正的条件:

员工于试用期表现特佳,有显着工作业绩。

4.1.2、晋升/调薪:

a)晋升/调薪的条件,须符合以下条件之一方可予以申请:

表现优异,半年之内的月度绩效考评分数有次列本部门第一者;

工作有突出贡献者;

有突出才能,为公司急需者;

为同行业竞相争取者。

b)晋升/调薪除满足以上条件外,还需遵守以下规定:

员工晋升原则上每年一次,时间定为每年的月月各一次;

升职、调薪间隔原则上不少于个月;

原则上不允许跳级晋升及调薪(总经理特批的除外)。

4.1.3、降级:

a)管理不善者;

b)多次违反公司管理制度,但未造成严重后果者;

c)一年内记大过一次,记小过两次者;

d)绩效考评连续两个月考评分数均为末位者;

e)其他须给予降职、降薪的处分者。

4.2、转正、晋升、降级、调薪的办理与审批

4.2.1、部门/管理处提出申请:

a)转正、降级申请的提出:由部门/管理处依据月度绩效考评结果于每月15日前向综合/人事部提出,并附奖罚单;

b)晋升/调薪申请的提出:由部门/管理处依据半年度绩效考评结果于每年的6 月或12月份向综合/人事部提出(特殊情况除外),并附奖罚单。

4.2.2、综合/人事部发给部门《转正/晋升/降级/调薪表》(一式两联,综合财务部、综合人事部各一联)。

4.2.3、部门组织员工填写《转正/晋升/降级/调薪表》,员工填写内容包括:所在部门、姓名、性别、职位、入职日期、自我总结(工作范围、自我评价)等。

4.2.4、部门/管理处负责人给出评定意见并签名。

4.2.5、综合/人事部复核:综合/人事部根据员工绩效考评分数或奖罚单并结合部门意见给出复核意见并将员工转正前与转正后工资记录在《转正/晋升/降级/调薪表》内,报总经理审批:

a)正常转正复核:

根据员工每月绩效考核分数合格者,按正常手续办理;

根据聘用合同中的约定,套入相应工资。

b)提前转正或转正工资要求比聘用合约工资高的复核:是否符合4.1款条件的有关各项要求,并写出复核意见与建议;

c)用人部门提出推迟转正或降低员工转正工资标准的复核:本着实事求是与尊重部门意见的原则,给出复核意见和建议;

d)晋升/调薪的复核:是否符合4.1.2项的规定;

e)降级的复核:按公司的有关规定执行;

4.2.6、总经理审批:

a)对综合/人事部的复核予以检查合格后,予以批准;

b)总经理根据权限及4.1款规定可直接对员工进行转正/晋升/降级/调薪。

4.3、转正、晋升、降级、调薪日期计算方法

4.3.1、转正日期计算方法:

a)按入职时间,以每月的15日为界限,15日(含)前入职者,转正月份从当月算起,加上试用月数得出转正月份,转正工资从转正月份1日起计发;15日后入职,转正月份从次月算起,加上试

用月数得出转正月份;(各管理处可根据自己的实际情况另行规定)

b)员工在试用期间调职的,其转正时间可遵照以上方式计算。

4.3.2、晋升日期的计算方法:一般情况下,从提出申请的当月1日起计算,经总经理特殊批准的按批准日期计算。

4.3.3、调薪/降级日期的计算方法:一般情况下,从提出申请的次日1日起计算,经总经理特殊批准的按批准日期计算。

4.4、转正、晋升、降级、调薪工资的计发:综合/人事部依据《转正/晋升/降级/ 调薪表》的审批意见于次月3日前将调整后的工资报综合/财务计发。

4.5、资料的记录

4.5.1、综合/人事部将员工的转正、晋升、降级、调薪情况记录在《员工花名册》及人事档中的员工记录表内,注明转正/晋升/降级/调薪日期及现实工资。

4.5.2、综合/人事部将当月转正、晋升、降级、调薪员工的工资调整情况汇总在人事月报中报总经理参阅。

4.6、资料的存档:综合/人事部将该员工《转正/晋升/降级/调薪表》于次月10日前存入本人档案。

附件表格:

转正/晋升/降级/调薪表

转正/晋升/降级/调薪汇总表

第10篇物业辖区供水排水管理规程

物业辖区供、排水管理规程

一、职责

1、工程部负责对运行维修组提供技术指导,负责组织安排供水设施的中修、改造工程,并负责供水设施的运行控制及组织安排停水的抢修。

2、管理处运行维修组负责供水设施的正常运行及维护小修,负责停水时通知用户。

3、管理处负责按月抄录由本公司抄表到户的用户水表并上报公司电脑室,负责追收欠交水费,查处偷水及违章用水。

4、公司电脑室及财务部负责水费计算与收款。

5、工程部负责用水指标申请,随时掌握公司供水计量情况,发现问题及时组织整改,负责与供水部门协调。

6、公司工程部负责排水技术管理及配合有关工程验收。

7、各管理处负责本区的公共排水设施管理及室内排水支管和排水设施的维修服务。

二、实施程序

1、入住用户的用水抄表及装修申报

1)用户入伙时管理处抄表员负责抄用户水表底数,记录在《用户水电抄表卡》并交用户确认。

2)工程部负责入住用户改动室内给水管道的审批;管理处负责对用户施工完毕后的验收。

2、正常供水

1)各管理处泵站按《水泵站运行管理规程》实行24小时值班制度,定期巡检,巡检项目及要求按《水泵站运行管理规程》执行,并做好运行记录,填写《水泵房(站)值班记录表》。

2)管理处负责本公司抄表到户的供水设施的安全可靠运行;工程部负责提供技术指导、负责中修改造及运行控制。

3)各管理处的《水泵房(站)值班记录表》整理归档在本处,工程部定期到管理处查看记录。

3、正常停水

1)管理处在接到自来水公司(或南油市政公司)发出的停水通知后,将停水情况及时通知用户。

2)公司在供水设备或管道维修改造及清洗水池等停水时,由管理处在停水前一天内书面通知用户。

3)由于工程的需要,对消防设施停水时,用户须到保安部办理消防设施停用手续,管理处必须按《消防设施停用管理制度》的规定执行。

4、应急供水保障

1)管理处在接到自来水公司(或南油市政公司)停水通知后,应提前做好所属水池、水箱蓄满水。

2)当供电局或公司停电时,各相关部门应启动备用发电机,充分保障正常供水。

3)任何人未经消防主管同意,不得动用消防蓄备用水。

5、水质保障

1)各管理处安排对所属的水池、水箱每半年至少清洗消毒一次,委托专业机构进行清洗消毒,作好记录并报工程部。

2)清洗消毒后的水池、水箱储水,报请市水质检测中心取样进行检测。若检测合格,检测报告单及合格证由管理处存档备案;若不合格,则通知清洗单位重新消毒清洗,直到检测合格为止。

3)各管理处随时接受配合相关卫生防疫部门的临时水质卫生抽检工作。

4)所委托的专业清洗机构应是依法设立的,并具备《深圳经济特区生活饮用水二次供水管理规定》的条件。

6、用户水表抄录及水费收取

1)各管理处在每月9日前抄用户水表,并报电脑室。

2)电脑室负责统计各用户的用水量,计算出各用户的水费并打印出水费票据,将票据交财务部及各管理处。各管理处将水费票据派发给各用户。

3)财务部根据票据收取水费。

7、公司供水设备的日常和定期维护保养

1)各管理处具体负责所辖范围的供水系统的日常保养,工程部负责督促及指导。

2)供水设备的定期保养均由水电运行维修组执行,每月一次,检修由工程部安排,二年一次,具体操作按《水泵保养检修规程》执行。做好定期安排及定期维护记录。

8、排水工程的验收

1)工程部参加新接管物业排水设施的验收并向开发商提出验收意见书。

2)工程验收合格方可投入使用。

3)工程部负责向物业管理处进行技术指导。

9、排水设施的日常管理

1)各物业管理处负责该区内排水设施的管理,负责该区内的室内(公共部分)外的排水管道的日常巡视,每周至少一次。污水排水泵每季度保养一次,具体操作按《水泵保养检修规程》执行。

2)各管理处的日常巡视应在《给排水管道巡视记录表》记录,发现问题及时处理。若管理处不能处理时,报告工程部,由工程部根据情况安排处理。

10、排水管理的定期维护管理

1)在雨季前各管理处安排一次全区的雨水管道的检查,具体按《给排水管道维护管理规程》执行,并填写《给排水管道巡视记录表》。

2)化粪池的清理由各管理处视具体情况外委清理或自行清理。

11、排水故障处理

1)各管理处接到用户排水故障报告后,应及时派人前往处理。

2)各管理处如果遇故障不能处理时报告工程部,由工程部安排处理。

12、排水工程的控制管理

1)为保证排水系统的畅通,工程部对用户要求改建的排水工程,必须对图纸设计和施工质量进行控制。

2)用户改建的图纸应交工程部审查,并填写《装修申请表》。

3)工程部负责图纸审查,提出审批意见,用户按审批意见修改图纸后方可施工。

4)管理处按审批意见进行验收,必要时工程部参与。验收合格后方可供水。验收不合格不能供水,要求用户按要求责令施工队返工。

第11篇荔园物业客户报修管理工作规程

荔园物业客户报修管理工作规程

1 目的

规范客户报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。

2 适用范围

适用于客户自用物业及各类设施设备的报修处理工作。

3 职责

3.1 工程部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的维修项目收费标准以外的报修内容进行收费评审。

3.2 客服部前台客服员负责具体记录报修内容,及时传达至工程部,并跟踪、督促维修工作按时完成。

3.3 工程部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4 工作程序

4.1 住户报修

1)客服部前台客服员在接到住户报修要求时,应立即填写《维修单》。

2)前台客服员应在2分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《维修单》(一式四份)相应栏目,并在3分钟内通知工程部前来领取《维修单》,工程部主管按照报修内容,应立即安排维修人员的工作:

①当住户报修内容属《有偿维修收费标准》中的项目且住户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场;

②报修内容属《有偿维修收费标准》中的项目,住户另有预约维修时间的,维修人员应按预约的维修时间提前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场;

③对于不属于《有偿维修收费标准》中的报修项目,由工程部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审,回复住户是否可以维修,经征得住户对维修费用的认可及同意维修后,再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

3)工程部维修人员到达现场后,应首先对报修项目进行对比确认,如有不相符的项目应在《维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。

4)维修人员向住户出示收费标准,住户同意维修后开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修,并及时返回工程部向主管说明情况,与主管一同在《维修单》上注明原因并签名确认后交还客服部备案。

5)如果维修材料是住户提供的,由维修人员对材料质量进行验证,并将验证结果(“合格”、“不合格”、“质量不佳”等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料,维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果,但应注意尊重住户的选择。

6)维修工作完成后,维修人员应按《有偿维修收费标准》在《维修单》上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后,在《维修单》上签名确认。维修人员将《维修单》(第一联)交给客户作为缴费依据。

7)维修员必须于每天下午17:00时前将《维修单》(第二、三联)交回工程部主管确认后,由工程部主管将《维修单》交前台客服员进行返单,前台客服员于每月25日前将《维修单》(第三联)送财务部作为计收服务费用的依据,第二联则由本部门留存。

4.2 公共设施设备的报修处理

1)前台客服员在接到公共设备设施的报修信息后,在10分钟内通知工程部前来领单。

2)前台客服员将《公共区域现场巡视表》(第二联)交给工程部,并让其签收。

3)工程部主管按照报修内容,安排维修人员带齐维修工具及备件于15分钟内赶到现场进行维修。

4)完成维修工作后,维修人员应在《公共区域现场巡视表》上注明维修有关事项,并对维修现场进行收拾整理。

4.3 费用结算

1)报修的费用结算统一由财务部负责,任何部门及其工作人员均不得向住户私自进行收费。

2)财务部工作人员根据《维修单》第三联进行收费。此笔费用一般应统一在每月收缴管理费用时进行扣除。

5 附表

5.1 《有偿服务记录表》

5.2 《公共区域现场巡视表》

第12篇某物业公司外来文件管理规程

物业公司外来文件管理规程

1目的

通过对外来文件的有效管理,以保证分公司现场使用的外来文件都是最新版本的有效文件。

2适用范围

分公司收到的上级公司或政府部门颁发的各类法律、法规、条例,须引用或参考的标准、合同、用户提供的图样和技术要求、详细的工作文件等。

3职责

3.1行政部负责收集、整理国家政策、法律、法规等行政性文件。

3.2工程部负责收集、整理国家标准、行业规范、操作规程等技术性文件。

3.3物业部负责收集、整理服务收费、城建管理等行业性文件。

3.4保安部负责收集、整理消防、治安管理等法律法规文件。

3.5分公司总经理负责批准外来文件在分公司的执行。

4实施程序

4.1文件的识别

4.1.1根据文件的种类,分为国家法律法规文件、国家标准和行业规范、规程、标准等。

4.1.2相关部门分别负责将与分公司业务范围有关的文件整理出行政性/技术性/行业性/法律法规外来文件目录。目录应列明文件编号、名称、发布日期。

4.2文件的转换

行政性/技术性/行业性/法律法规文件目录,分别由行政部、工程部、物业部和保安部经理签署审核,由分公司总经理批准。

行政部负责把批准转换的外来文件原件收集归档,并编制《外来文件清单》。

4.3控制发放

行政部对所需要使用的文件加盖受控章,并负责发放、借阅和保管,做好发放和借阅登记。当外来文件发生版本更替时,行政部负责更新《外来文件清单》。及时发放新版文件,收回旧版文件,并加盖作废章后销毁或处置。

5相关文件和质量记录表格

5.1《外来文件清单》

5.2《公文处理办法》

5.3《文稿签发单》

5.4《文件阅办单》

5.5《发放文件登记表》

5.6《文件借阅登记表》

第13篇物业项目消监控室管理操作规程

物业项目消、监控室管理操作规程

一.消、监控值班人员上岗前应自上而下整理着装并经领班检查后方可上岗,应注意帽子应摆放在规定位置,离开消、监控室应帽子正戴,领带挺括,服装干净,仪表仪容达到规定要求。

二.交接岗:

1.保安队员须在领班的带领下列队逐一换岗。

2.换岗时须列队站立,互相敬礼。

3.交接人员交清当班的主要情况及完成事项,交接保安用品,接班人员要查阅上班工作记录。

4.交接后无异议,互相敬礼,交接班完成。

三.工作内容及要求:

1.值岗时要求必须精神状态饱满,密切注意设备的运行情况,发现问题及时联系相关部门。

2.消、监控室内严禁吸烟、吃零食、睡觉,严禁做与工作无关的事情。

3.发生任何报警应立即按有关应急预案执行,及时通知相关责任人。

4.非消、监控人员不得擅自入内,因工作需要必须进入者应征得领导同意或在有关人员的陪同下并做好相应的登记,方可进入。

5.保持消、监控室内良好的卫生环境,室内人员交班前应做好室内的清洁卫生工作。

6.认真撰写值班工作中的各项记录。

7.发现消、监控室附近有车辆停放应及时劝其离开并做好解释工作。

8.与各岗位保持有效联系,及时将发现的情况通报各岗位,并为各岗位及时提供正确的信息。

9.熟练地掌握消、监控室的各种设备的操作、工作原理、使用流程,发现异常情况通知相关部门。

10.在经过总经理室领导同意后方可将监控录像放给他人查看,注意对监控内容的保密。

11.保持与其他岗位的联系。

第14篇美地物业公共场地使用管理规程

盈彩美地公共场地使用管理规程

1.引用文件

1.1 《城市异产毗连房屋管理规定》

1.2 《城市市容和环境卫生管理条例》

2. 保安员在巡查过程中,应注意住户是否在走廊上、楼梯口、天台等公共场地弃置垃圾或杂物。发现有此情况出现应立即给予制止及向物业管理部汇报。

3. 物业助理/主任在日常工作中应留意住户有无违反管理规定在公共场地或外墙面挂衣物、标语、广告牌的情况出现。

4. 住户未向管理中心提出申请,私自占用公共场地或有违反规定的行为,管理中心将予以制止,或责令限期纠正。

5. 如住户有特殊情况需临时占用或使用公共场地时,住户可在不违反《消防安全管理条例》和小区美观整齐和市容观瞻的前提下根据有偿使用的原则,以书面形式向物业管理部提出申请。物业经理在符合《物业管理条例》、有关法规的原则下对住户的申请进行初审,(并在《公共场地临时占用登记表》上做好记录)初审完毕,报上一级领导审核。

6. 对违反公共场地使用规定的损坏公共场地设施设备者,客户服务助理责令其拆除、清理违章物品、修补破损部位并恢复原状外,还应根据有关规定做出相应的处罚。

7. 如使用公共场地有违《城市市容和环境卫生管理条例》的,由执法机关对责任人作出处罚。

8. 客户服务部助理在日常生活中应注意公共场地清洁卫生,对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时予以制止,并根有关规定做出处理。

9. 物业主任对二次装修进行监督。督促住户、装修单位做好消防应急措施和预防工作。对违反规定改动铺位结构、水电设施、消防器具及其它公共设备的,除责令其恢复原状外,并给予相应的处罚。

第15篇物业管理公司维修人员工作规程怎么写

物业管理公司维修人员工作规程

(七)

一、目的: 保证维修人员维修操作规汇范、准确。

二、适用范围:公司全体工程维修人员。

三、内容

1、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。

2、公共区域的维修程序