办公管理方案12篇
第1篇 某物业公司行政办公室管理方案
物业公司行政办管理方案
hse目标 最大限度地节约资源
hse指标 实现公司的节约资源指标
职责1、行政办公室材料核算员负责对全公司纸张消耗实施总体监控;
2、行政办公室前台文员对相关责任部门的纸张的节约目标予以统计和监控,并对公共办公区域的照明及用水量实施总体监控;
3、行政办公室综合主管负责制订员工宿舍水电管理办法及扣缴措施;
4、行政办公室企业文化主管负责相关警示宣传标识的制作。
资源提供1、水表、电表、节约用水用电宣传标识、各种水电节能设备设施
作业方案1、行政办公室材料核算员统计各部门月度纸张耗用量;
2、行政办公室前台文员负责统计各部门月度复印纸张耗用量;
3、行政办公室综合主管负责根据机电部提供的员工宿舍水电耗用量对宿舍员工进行管理;
4、行政办公室企业文化主管负责制订节约资源宣传标识,如:'请节约用水','请双面复印文件'等。
时间表1、公司及行政办公室资源消耗依月度为单位进行统计;
2、统计2003年度公司纸张耗用总量;
3、2004年以后对目标的达成情况予以监控。
检查频次及方式1、检查标准:《管理制度》、公司及行政办公室资源节约管理方案;
2、行政办公室每月至少对各部门资源节约管理方案的执行情况进行二次检查;
3、行政办公室材料核算员负责对本部门资源节约情况进行督查。
方案评审时间间隔1、本方案评审的时间间隔为1次/年;
2、行政办公室负责组织相关部门对纸张节约方案进行评审。
记录《巡查记录》、《资源消耗统计表》
hse目标杜绝火灾的发生、部门办公区域内无重伤及死亡事故
职责1
第2篇 办公楼物业管理实施整体设想策划方案
办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案
一、办公楼构建'三化四定五制'的管理模式:
本公司对办公楼的管理模式是一个系统化整体的管理体系,其核心机制是三化、四定、五制。
1、专业化、标准化、制度化'三化'模式
对员工队伍配置的服务工作,坚持'三化'的管理标准,据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施,均按专业化的要求来考虑,保证人员、设备、作业均符合所要求的技术水准;对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化,使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量体系和考核标准;公司各部门都必须服从管理,从各个层级,各个方面建立健全规章制度,使服务管理活动制度化。
2、定任务、定人员、定成本、定奖罚'四定'目标管理
对各级服务部门,凡无特殊的,均应实行'四定'目标管理,由上级部门与下级部门签订其任务和具体目标、配置的岗位和人员数量,成本开支定额和奖罚的方式和标准。'四定'的内容要求全面、具体、科学合理。'四定'目标管理责任书由公司总经理或各办公楼的经理与公司管理部经理签订,一经生效,即以此为依据实施管理。
3、1+3责任制
为确保办公楼服务责任真正到位,办公楼的服务部门对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面,每个员工配置ab岗责任,以a岗为主,协助b岗,a或b岗员工离位时相互自然顶替;同时,还有两个责任区,一是直接责任区,每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内,都有共同协助责任,不仅要协助部门班组的责任落实,而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项,负有相互协助、协调和监督、相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区,每个员工服务求助,均有责任立即予以帮助和协助处理,发现办公楼服务责任的漏项、漏控情况和项目,均有责任立即协助处理。
4、限时复命制
公司和办公楼对服务工作的管理,除建立完善的制度体系外,必须实行限时复命制,即下级对上级交办的任务和工作事项,有时间要求的,必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项,承办人必须每隔一天向下达任务和事项的交办人复命一次,报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立,用以强化管理和监督机制,有利于上级及时掌握情况,有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。
5、服务访查制
办公楼实行定期访查制度,公司在办公楼除日常经常性的就服务进行检查、征询意见外,一是实行每周一次的服务大巡查,由经理率各服务部门负责人,全方位巡查办公楼的各个部门和服务区域及各个部位,对安全状况、设备设施状态、工作态度、员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行服务中心每二个季度对下属部门的服务满意率、公司对办公楼的管理服务满意率书面或面询形式进行一次访查,据此改进服务。
6、考核监督制
一是实行严格的员工录用制度,每个新加入办公楼的员工,无论公共的招聘还是推荐选职,必须经过公司人事部门按程序考核考试和经理面试,必须达到规定的条件,择优选用,并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外,定期实施员工考评,对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度,考核成绩逐级上报备案。
7、责任追究制
从公司到办公楼的服务中心,实行责任追究制。通过制订出各个方面实行责任追究的事项和标准,以及追究方法的措施。一旦发生属责任追究范围的事项和情形,必严格追究,按标准处理。
二、锁定'六个一'服务目标
本公司对管理综合服务的办公楼,力求通过运用自身积累的经验,按'六个一'的目标,构造一个全方位的优质服务目标体系,使办公楼服务从整体获得实用、先进而有效的服务。
1、设计一套无时无处不在和星级服务模式
让办公楼的后勤服务形成全方位,具有星级化水平,这是本公司综合办公楼服务必须追求的目标,这一目标在模式上展现为三个方面:第一,办公楼委托的所有服务项目在内容、标准和质量上必须到位,追求最高满意度;第二,以办公楼后勤服务'管家'的大概念责任定位和服务意识,延伸服务的义务和施展范围,并通过公司的'1+3'服务责任制加以保证,使员工对办公楼的一切责任和义务的事项,凡耳闻眼见就动,不分彼此,自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域,每个场合和时间,无时无处不在;第三,以办公楼为中心,充分体察和办公楼的需要,以搞服务为出发点,以微利、保本或无偿的方式,增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式,使办公楼的后勤保障处于全方位、高水准,使办公楼职工和每一位顾客进入办公楼即处于被服务之中。
2、创建一套'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务机制
办公楼是全天运作的公共场所机构,如何使服务处于方便,运作顺畅快迅而高效,这是办公楼管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是本公司在办公楼服务上设定的重要目标之一。公司确定的目标理念是:要使发生在办公楼的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决。这种'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务,需要一套科学有效的机制来实现。在探索中,本公司创建的'办公楼服务受理监控中心',赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。办公楼、顾客人员,只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声,就能解决问题,避免了有事不知打哪里,不知找谁,不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项等现象,既方便了服务对象,又理顺了内部运作和监管,使服务便捷、落实而高效。'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务机制,是本公司办公楼服务新模式的一项有特色的构成环节,也是公司在所服务的办公楼创造优质服务和管理的目标要求。
3、输入一套人性化、高品味的服务文化
使办公楼后勤服务适应现代办公楼文化建设和当今的精神生活品味的追求,这是本公司服务管理运营所侧重的另一个目标。引入现代化服务意识和文化,改变办公楼建筑风格单调、色彩贫乏、氛围神秘、人面严肃,的传统风格。本公司开展后勤服务的文化建设,在办公楼引入体现人性化和高品味的服务文化,为办公楼构造多一点的高雅文化信息,输入多一点人性化服务,多一点姿彩;少一点冷漠,多一点热情;少一点疑虑,多一点自信;多一点轻松微笑的面容,让办公楼真正成为顾客信赖的地方。
4、导入一套显示现代办公楼形象的视觉与标识系统
办公楼的形象,是办公楼获得社会效益和经济效益的重要因素。办公楼现代化的标志之一,是对办公楼自身形象的重视和追求。如果一所办公楼建筑设施残缺,水电和各类供给时好时断,环境和服务不佳,则难以想象可以让人出
现好的印象和良好的经营效益。而与上述相关的办公楼后勤保障服务体系,无疑是办公楼的一项重要的形象工程,是办公楼后勤服务企业必须重视的重要方面。本公司追求为办公楼创造优质服务,必须把办公楼的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保办公楼的机电设施良好运转,生活保障服务到位外,须十分注意并以现代化美感追求来努力造就办公楼视觉形象,重点是以最大潜力创造建筑外观新颖,室内外环境优雅,并导入一套完整、清晰、视觉效果好的识别系统,使本公司所服务的办公楼具有良好的现代办公楼形象。
5、建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系
办公楼后勤管理与其它住宅区等类型的物业管理相比,难度更高的一个重要点,是办公楼作为高强度运转的公共服务机构和场所,它既对安全保障和应变能力要求高,而又是安全事故易发地和应对突发事件的责任机构。如何确保办公楼平安,如何最佳配合办公楼应对好突发事件,这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标,就是在这个方面以最大努力,按照办公楼的实际和特点,充分研究和把握好办公楼的各种重要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素,以及办公楼应对社会危难救灾等各种突发事件的运作,制定出横到边、纵到底、全方位的预防、处理各类安全事故和安全管理的措施,以及协助配合办公楼应对突发事件的运作方案,从而在办公楼建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。
6、打造一个专业物业、优秀办公楼
专业物业、优秀办公楼、人性化服务,是城市综合管理的重要指标项目,对一所办公楼而言,它则是办公楼建设和行政后勤管理的综合指标,是反映办公楼建设、管理水平的重要标志。
本公司对办公楼的后勤服务管理,必须打造成专业物业、优秀办公楼、人性化服务为目标,按照专业物业、优秀办公楼、人性化服务的管理标准,制定办公楼服务和管理指标和措施,并务求保证目标的实现。
三、管理人员'五训导'
各级管理人员对办公楼服务工作任务的完成起关键作用。必须在实践中不断学习、钻研和总结,励精思想和工作方法,不断提高能够实施有效组织管理的领导水平,在日常工作中,应学会、掌握和运用如下之行之有效的方法:
1、不断扩充所需信息
(1)深入具体充分了解掌握办公楼物业和运作全况及特点。
(2)充分了解各项办公楼服务运作情况。
(3)掌握员工的个人情况、工作表现和思想动态。
(4)关注社会各方面的有关信息和方法。
(5)经常了解掌握行业先进经验。
(6)经常学习研究有关理论读物和政策。
2、切入管理和追求完美
管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识,时时注意、提出和思考以下问题:
(1)进入办公楼要注意到:在视线内有无值得注意和重视的问题。
(2)进入办公楼要注意到:办公场所是否具有影响企业形象的问题。
(3)巡视每个部位的服务,要注意思量:员工是否处于最佳服务状态,质量是否达到最佳水平,有无潜力可挖。
(4)一天工作下来要想想,今天的服务工作有哪些不尽意的地方,明天应如何改进;今天有哪些工作尚未落实和完成,明天应优先处理哪些工作。
(5)要经常思考:服务和管理措施上有哪点不妥或不完善,有无必要立即改进。
(6)要经常注意:在服务和员工队伍中,有哪些现象需要表扬或立即制止。
(7)每天都需注意到:今天有哪些信息值得关注,有无运用的价值和可能。
(8)每到一个地方,都要问问,这个地方有无值得借鉴和吸取的经验,有无引以注意、防止的问题。
(9)要经常思考:现行服务和管理哪些方面可以创新办公楼的后勤服务要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么办
3、重视团队精神
(1)管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始终以事业为重,相互间保持正常的沟通,议论问题对事不对人,不相互猜疑。
(2)管理人员之间应经常相互通报情况,重要问题共商决定,工作中相互维护和支持,决不拆台和相贬。
(3)管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作,与员工平等交谈,关心员工,通过自己的亲和力,来凝取骨干和员工的向心力。
(4)高度重视企业理论导向和文化建设的作用,把抓服务、抓业务、抓管理与抓教育和开展多种形式的企业文化活动相结合。
(5)经常注意团体性的活动和讲评,激励、促成团体之间的良性竞争,培养和激发团队精神。
4、充分注意公共关系
(1)重视公共活动,协调办公楼管理处的内外关系,树立管理处和公司的良好形象。
(2)组织员工积极参与社会公益活动,经常组织宣传推广工作,扩大服务中心和公司的知名度和社会影响。
(3)重视与各科室的相互沟通,积极、主动地征询各方意见,通过接待、走访、组织联谊等活动,积极宣传服务中心服务内容,为服务中心工作的开展及处理,创造友好氛围。
(4)重视各种信息的搜集和分析,既善于用最佳时机宣传自己,又能在不良事件发生时妥善处理,将不良后果及影响降低至最低。
(5)经常指导员工学会与顾客、各科室人员保持沟通,让他们感觉舒适、赢得好感,创造良好的人际环境。
5、以我为标杆
(1)带头维护公司的风气、形象及公司内部和服务单位之间的团结。
(2)带头遵守劳动时间、纪律和各项规章制度。
(3)带头维护上级领导的威信。
(4)带头维护公司和服务单位的利益。
第3篇 科技园办公大楼安全消防、车辆管理方案
科技园办公大楼安全消防、车辆管理方案
一、基本方案
1、服务范围
科技园办公大厦红线内与房屋本体以外的公共区域。主要任务是做好防火、防盗抢、防破坏、防停车场停放车辆丢失、防人身伤害、防自然灾害工作及相关配套设施的日常管理。
2、管理思路
根据科技园办公大厦人流(访客、内部人员)密度大,各区域功能不一的特点,安全护卫工作将实行划区域管理,主要采取两个“结合”,即重点部位与一般区域的相结合,固定岗与巡逻岗的结合。竭力为科技园办公大厦提供既有安全性、又富人性化的优质服务,给人以温馨、自然、亲切的感觉。
3、管理架构
科技园办公大厦安全管理设护卫一班、二班及护卫三班,早、中、晚轮流值班;
5、岗位设置
根据该项目的物业特点,分别要设置以下岗位,即巡逻岗、车场岗、道口岗以及不同位置的固定岗,如大堂礼仪岗、监控值班岗等。另外白天要增加设置四人组合的巡逻应急小分队,重点负责对重点区域每小时全面巡逻一次,以预防突发事件的发生。确切的岗位及护卫员总人数将根据后期具体情况再行确定。
大堂礼仪堂要求形象好,有亲和力。
二、要求
1、护卫员条件与素质要求
护卫员招聘时,建议全部以复退军人为主,直接到地方部队挑选。年龄在18―25 周岁之间;身体健康、五官端正、平均身高在1.75米以上;具有高中(同等学历)以上文化程度;护卫员入职时必须提供由户口所在地派出所出具的无犯罪记录证明材料原件;上岗前必须通过保安服务公司组织的结业考试,取得保安员上岗证和资格证后方可上岗。
护卫员素质要求:具有严格的组织纪律性和良好的职业道德;要有较强的观察、记忆、分析和辨别能力,有责任心;服从领导、听从分配、积极主动、认真负责,能熟练处理本岗位的各项工作。实行严格的准军事化管理,努力打造一支敬业爱岗形象好、业务熟、政治思想合格,作风过硬、经验丰富、敬业爱岗、纪律严明、管理到位、服务周到的护卫队伍。
2、服务时间、班次、着装要求
_服务时间、班次
(1)实行24小时全天候服务;
(2)实行“三班制”作业,为早班7:00―15:00,中班15:00―23:00,夜班23:00―翌日7:00。实际操作中,可根据科技园办公大厦工作时间及要求进行调整。
_着装要求
为保持科技园办公大厦整体文化的和谐统一,可考虑:停车场、地面巡逻、巡楼、消防监控中心值班护卫员统一着科技园办公大厦护卫服装,表现男士的庄重与威严。
3、队伍管理
新入职的护卫员上岗前应接受业务知识专项培训。内容包括物业管理有关的政策和法规、礼节礼仪、服务技巧、突发事件的处理、队列、擒敌拳、车辆指挥手势、体能及奖惩制度等。上岗后应坚持每周应安排一次业务知识培训,二次实操训练,每次训练、学习时间不少于2小时。护卫员在岗的培训内容包括科技园办公大厦的基本概况及相关管理制度、物业管理有关的政策和法规、安全保卫工作手册、消防工作手册、服务技巧、突发事件的处理等岗位专业知识及实操知识。
4、护卫员宿舍
所有护卫员必须考虑驻扎在科技园办公大厦区域内,以预防突发事件的发生,如火警,匪警等。建议护卫员宿舍要按区域设置,且护卫员宿舍内必须安装警铃,并要求与总控室连接,确保紧急情况保持联动,使不当班护卫员能在最短时间集合待命。或者集中设置在第二区域。
5、护卫、消防重要装备
为保证科技园办公大厦区域的消防安全,必须配备足够的消防专用器械。
6、技防设施
公共区域必须安装足够数量且分辨率高的监控摄像探头。重点区域应每隔25―40米处安装带遥控全方位电动云台变焦距摄像机,焦距为f1.4或f4。
a、重点区域必须安装红外线报警系统,与“110”联动,确保晚间该区域关门后,能有布防设防功能。
b、消防控制中心与监控室要求分开设置,且要求室内必须设置卫生间。确保值班员能24小时严守岗位。
c、进入监控室的门,要求按两道门设置,第一道门用钥匙,第二道门用密码,并派双人值班,确保不相关人员进入值班室内,更改或删除记录。交接班采用双线平行交接法,即拿钥匙的与知道密码的互相不交叉交接。
d、监控录像存录调放由级别较高的人负责,并实行专人负责制。
第4篇 办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案
一、房屋建筑管理维护方案
(一)房屋建筑物业管理内容与要求
目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。
原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理公司实际情况,制定出公共设施年度保养计划。
(二)房屋建筑本体共用部位的维修管理
1、标志明显(由清洁工进行日常清洁,维修班根据损坏情况进行保养):
1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口疏散指示灯;
2)地下室设备房门贴设备房标志牌,各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌,如:“设备重地 非公勿入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危险 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”、“宁静致远 一鸣惊人”、“涂污毁面 广告伤神”、“高空抛物 人怨天怒”、“吐痰弃物 请移玉步”、“袖手旁观 风度翩翩”、“你停我停 寸步难行”等。
5)为便于管理,对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险,请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
12)卫生间打扫时,有黄色标志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位无乱搭建、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的结构安全和外观统一,维护环境整洁、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的工作环境,凡业户进行室内装修,应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。
原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上),违者视情节给予处罚。严禁高空抛物,违者处以经济处罚,并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理安排,物业公司将自行雇用工人进行清理,而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。
以下内容为禁止之列:
1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。
3、建筑物外观始终保持完好、整洁;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁明亮、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。
2)装修工程:门窗修缮后应牢固、平整、美观,开关灵活,接缝严密,不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。
3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。
4)屋面工程:屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时,应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除。
5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。
6)油漆粉饰工程:木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一致。
4、不得改变建筑物结构和外观。
以下内容为禁止之列:
1)随意改动或损坏房屋主体和承重结构(柱、梁、板、承重墙)。
2)在承重墙上穿洞,随意剔凿梁、板、柱,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。
3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。
4)随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
5)任意蚀凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线。
6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。
7)改动屋面的防水隔热层。
8)改变厨房、卫生间的结构和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。
9)改变建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,改变外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。
10)改动进户门的位置;改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。
11)安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。
12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。
13)空调支架符合国家有关规范要求,必须安装在管理公司指定的位置,必须使用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。
二、共用设施的管理维护方案
1、共用设施完好,无随意改变用途。
1)屋顶:每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝;
2)外墙饰面:每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,恢复原样。
3)内墙饰面:每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。
4)楼梯间:楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补;
5)门:对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6)防盗网、花园围栏:根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。
7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8)公共地砖:日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
9)吊顶:日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。
10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。
11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨或台风等天气来临前,应视情况增加保养次数。
12)在台风、大雨等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。
2、共用管线完好无损,使用正常,无碍观瞻。
1)管道:原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。
2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。
3、院内路灯,公共照明完好。
1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。
2)物业公司对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。
3)以恢复原正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状。
4)应达到原来照明标准,对物料需进行严格的验证。
5)使电器能达到正常使用,保持原有外观并试用效果。
6)使用方便、安全为标准,并把故障作好记录。
4、建筑物范围内的道路通畅,路面平整、无阻碍。
人行道、车行道:日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补;每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松,然后用高压水枪冲刷干净后,用高强速凝水泥砂浆修复。
第5篇 5a办公楼室内精装修管理方案
5a级办公楼室内精装修管理方案
1 施工概况
本工程室内的精装修为业主指定分包。对于分包队伍施工范围内的精装修。总包方主要从施工交接、施工进度、施工质量、成品保护等方面对各分包队伍进行管理、协调和控制,以保证工程本体的质量。
2 作业面的交接
2.1 与总包方的交接
a)在总包方进行初装修施工完毕后,分包队伍在进入施工作业面前必须经过监理、总包方、分包方共同验收,填写交接单,转交分包队伍进行施工。这其中的交接包括总包方所有的施工内容,在交接完毕后由分包方进行施工。如果在交接后发现质量问题,分包方必须负责全部的维修。
b)总包方为分包方提供现场能够提供的合理的条件(如水、电、住宿、场地等),并办理交接手续,如出现损坏由分包方负责赔偿。分包方在退场前对总包方提供的设施进行交接,如无损坏现象方可退场。
c) 在精装修施工前,对精装图纸进行熟悉,明确精装修对初装修工程的要求,确保初装与精装交接顺利。
2.1 与其他分包单位的交接
a)各分包队伍之间的交接由总包、监理、各相关分包队伍参加,对已施工的作业面进行交接。由于施工造成的已完施工内容被破坏由交接方自行协商解决。
3 施工进度的控制
3.1 计划的制订
a)总包方负责制订的分包进场、月进度、周进度计划,分包队伍必须提前做好材料准备、人员准备、资质证明材料的准备等,并严格执行进度计划。
3.2 计划的监控
总包方对各进场的分包队伍的施工进度跟踪,发现进度滞后,总包方向业主汇报,并协同业主对分包方加强施工进度的管理。
4 施工质量的控制
4.1 进场材料的质量控制
a)分包方提供的材料在进场前由总包方对材料的质量进行检查,不合格的材料严禁用于本工程。
b)分包方进场的材料,必须提供给总包方相关材料的材质证明、出厂合格证,同时将相关材料交由总包方归档整理。
c)对有环保要求的材料,分包队伍必须出具环境检测证明,保证材料是绿色环保型的。
4.2 施工过程中质量的控制
a)总包方派专门的质检员,对分包队伍的施工质量,依据总包方所要达到的本工程的质量要求检查。
b)施工过程中分包方须对总包方提出的质量问题及时改正,整改后由总包方进行相关的检查。
5 成品的保护
5.1 分包对初装修施工内容的成品保护
a)分包队伍在施工的过程中要对总包方已施工的内容进行相应的保护(如防水、地面等)。
b)由于分包方造成的破坏及时向总包方进行汇报,协商后进行修复。
5.2 分包施工完毕后的保护
a)分包队伍在退场前对自己施工的内容做好相应的成品保护,交给总包前由总包方进行检查,未保护的部位及时进行保护。
c)总包方派人对已施工完的成品保护进行看护,保证在交工前施工的质量。
第6篇 建筑公司办公区域目标指标环境管理方案控制程序
建筑集团公司环境管理程序文件
程序文件名称:办公区域目标指标和环境管理方案控制程序
1.目的
通过目标与指标的确定,以及环境管理方案的制定和落实,使集团公司各部门的环境目标与指标得到量化,使其更具有针对性,以确保环境目标与指标的持续改进和实现。
2.适用范围
适用于集团公司各部门目标与指标的实施,以及环境管理方案的制定、更改与实施。
3.职责
3.1最高管理者负责集团公司办公区域环境管理目标与指标及环境管理方案的批准。
3.2管理者代表负责集团公司办公区域环境管理目标与指标及环境管理方案的审核。
3.3行政部负责集团公司办公区域、食堂环境管理目标与指标及环境管理方案的组织制定和监督实施。
3.4各部门负责环境管理目标与指标及环境管理方案的具体实施。
4.控制程序
4.1目标与指标的制定以及环境管理方案的编制
4.1.1体系建立之初的环境目标与指标,由行政部根据初始环境评审结果制定,由管理者代表审核,报最高管理者批准后予以传达和实施。
4.1.2行政部于每年初根据环境方针、本年度环境影响评价结果以及其他外界因素的变更,制定新的环境目标与指标,由管理者代表审核后,报最高管理者批准生效。
4.1.3环境管理方案由各部门于每年初依据目标与指标编制并报行政部汇总,经管理者代表审核后,报最高管理者批准生效。
4.1.4环境管理方案应涉及与实现环境目标与指标有关的全部可能的活动、资源及具体措施。
4.2目标与指标制定的依据和要求
4.2.1环境方针;
4.2.2有关法律、法规及其他要求;
4.2.3公司各部门的重要环境因素;
4.2.4来自相关方的信息要求;
4.2.5环境行为的持续改进以及污染预防的承诺;
4.2.6可选择的最佳环境技术,以及经济上、运作上的可行性;
4.2.7实施的进度,以及可调整性的要求;
4.2.8体现方针的逐层分解,量化后纳入各相关职能部门,即目标明确,指标具体可测量。
4.3环境管理方案主要包括以下内容:
4.3.1环境目标与指标;
4.3.2方法措施、技术手段;
4.3.3规定每一有关职能层次实现环境目标指标的职责、执行部门与负责人;
4.3.4预算经费;
4.3.5启动日期与完成期限等。
4.4目标与指标及环境管理方案的更改
4.4.1当环境目标与指标制定的依据和要求发生变更时,目标与指标应重新评审和修订。
4.4.2目标与指标由行政部进行修改,经管理者代表审核后,报最高管理者批准生效。
4.4.3当因措施(或手段)发生变更、目标与指标变化或涉及到新的开发和新的或修改的活动、施工过程、服务等情况需更改方案时,由执行者以《环境管理方案更改申请表》(ems/04-2)的形式交行政部审议,经管理者代表审核,最高管理者批准后,由行政部更改,执行部门具体实施。
4.5目标与指标及环境管理方案的实施与监督检查
目标与指标以文件的形式发至各部门具体实施,由行政部负责对目标与指标的实施进度进行监督验证,并做好记录。
环境管理方案以文件的形式发至各相关部门具体实施,由企管部以内审形式、行政部以监督检查的形式,对方案的实施进度与效果等进行监督检查并做好记录。行政部将环境目标指标及环境管理方案的实施情况提交管理评审。
5.相关文件
w_/emsc/a-2001《环境管理手册》
w_/ems/c_/a/07-2001《文件和资料控制程序》
w_/ems/c_/a/12-2001《记录控制程序》
w_/ems/c_/a/14-2001《管理评审控制程序》
w_/ems/cw/a/01-2001《环境管理体系运行资金管理办法》
6.标准表格
ems/04-1《环境目标指标及环境管理方案》
ems/04-2《环境管理方案更改申请表》
ems/05-1《环境管理方案检查记录表》
第7篇 办公大楼房屋建筑公用设施管理维护方案
科技园办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案
一、房屋建筑管理维护方案
(一)房屋建筑物业管理内容与要求
目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。
原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理公司实际情况,制定出公共设施年度保养计划。
(二)房屋建筑本体共用部位的维修管理
1、标志明显(由清洁工进行日常清洁,维修班根据损坏情况进行保养):
1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口疏散指示灯;
2)地下室设备房门贴设备房标志牌,各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌,如:“设备重地 非公勿入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危险 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”、“宁静致远 一鸣惊人”、“涂污毁面 广告伤神”、“高空抛物 人怨天怒”、“吐痰弃物 请移玉步”、“袖手旁观 风度翩翩”、“你停我停 寸步难行”等。
5)为便于管理,对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险,请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
12)卫生间打扫时,有黄色标志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位无乱搭建、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的结构安全和外观统一,维护环境整洁、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的工作环境,凡业户进行室内装修,应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。
原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上),违者视情节给予处罚。严禁高空抛物,违者处以经济处罚,并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理安排,物业公司将自行雇用工人进行清理,而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。
以下内容为禁止之列:
1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。
3、建筑物外观始终保持完好、整洁;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁明亮、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。
2)装修工程:门窗修缮后应牢固、平整、美观,开关灵活,接缝严密,不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。
3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。
4)屋面工程:屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时,应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除。
5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。
6)油漆粉饰工程:木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一致。
4、不得改变建筑物结构和外观。
以下内容
为禁止之列:
1)随意改动或损坏房屋主体和承重结构(柱、梁、板、承重墙)。
2)在承重墙上穿洞,随意剔凿梁、板、柱,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。
3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。
4)随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
5)任意蚀凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线。
6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。
7)改动屋面的防水隔热层。
8)改变厨房、卫生间的结构和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。
9)改变建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,改变外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。
10)改动进户门的位置;改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。
11)安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。
12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。
13)空调支架符合国家有关规范要求,必须安装在管理公司指定的位置,必须使用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。
二、共用设施的管理维护方案
1、共用设施完好,无随意改变用途。
1)屋顶:每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝;
2)外墙饰面:每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,恢复原样。
3)内墙饰面:每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。
4)楼梯间:楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补;
5)门:对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6)防盗网、花园围栏:根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。
7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8)公共地砖:日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
9)吊顶:日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。
10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。
11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨或台风等天气来临前,应视情况增加保养次数。
12)在台风、大雨等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。
2、共用管线完好无损,使用正常,无碍观瞻。
1)管道:原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。
2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。
3、院内路灯,公共照明完好。
1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。
2)物业公司对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。
3)以恢复原正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状。
4)应达到原来照明标准,对物料需进行严格的验证。
5)使电器能达到正常使用,保持原有外观并试用效果。
6)使用方便、安全为标准,并把故障作好记录。
4、建筑物范围内的道路通畅,路面平整、无阻碍。
第8篇 某办公楼项目前台服务管理方案
办公楼项目前台服务管理方案
1.服务目标
通过前台接待员的服务,以积极热忱的服务态度,传达服务对象的认同讯息,以及必要的协助。
2.服务内容
1)问询服务和留言服务
熟悉并掌握楼宇设施功能、办公区域划分;
熟悉各办公室分机电话;
与其它部门保持良好的沟通及密切配合;
按标准程序接听电话,给客人留言并准确记录;
为客人提供其它各种咨询服务。
2)打字、复印、国内国际长途
提供打字、复印服务;
提供国内长途、国际长途电话服务。
3)信件报刊收发、分拣服务
分清信件报刊收发人的姓名、电话、收取时间等;
按照收发人部门分拣;
交接班时应确认信件报刊数量。
4)出租汽车预约服务
了解需求出租车服务的部门名称,接送地址及姓名,联络方式;
根据需求预约出租车,并确认接送的时间地点;
5)协助提供旅游活动安排服务
详细记录需求旅游活动的部门名称,相应人数及旅游目的地;
了解旅行社提供的旅行线路、景点以及住宿交通安排;
确认出发日期、人员安排及旅行社导游。
6)航空机票订购
详细了解需求订购机票的部门名称,相应人数及姓名,联络方式;
了解航班的日期、舱位要求、单程或往返;
与需求部门确认送票日期、需求人个人信息。
7)花卉代购、递送服务
提供花卉品种、数量以及价格要求;
确认递送的日期、地点以及递送对方的姓名、地址以及联络方式。
8)接听电话
熟悉zz电视中心内部联系电话;
熟记物业管理处内部电话;
准备好电话记录本;
保密电话号码的权限;
接电话时,与话筒保持适当距离,说话声大小适度;
使用规范标准接听电话,如:'您好,大堂前台';
因为有急事或在接另一个电话而耽搁时,应表示歉意;
确认对方单位与姓名,询问来电事项;
听对方讲话时不能沉默,否则对方会以为您不在听或没有兴趣;
与对方扼要汇总和确认来电事项。谢谢对方,并表示会尽快处理;
对方挂后再挂;
不得随便转接电话;
不得泄漏保密电话。
9)接待引导服务
准确了解当日楼宇内的各项会议、接待等活动信息;
按会议、接待活动的时间,提前做好准备工作;
主动礼貌地向来宾问候;
引导来宾乘坐电梯或前往指定地点;
对于老年人、残疾客人和走路不方便的客人要及时给予必要的帮助。
10)处理客户投诉
遇到投诉的客人,需保持冷静镇定的态度,有礼貌地仔细聆听;
及时通知相关部门;
如遇情绪激动的客人,应同时通知部门经理到达现场。
11)其它服务项目
根据zz电视中心和物业管理处要求,执行其它工作任务。
3.前台服务人员要求
1)统一着装,工作规范,作风严谨,无不良记录;
2)年龄20-28岁,身高1.65-1.75米;
3)高中以上文化,身体健康,五官端正,有良好气质;
4)具有良好的语言沟通能力、应变能力和外语能力。
第9篇 工业园区办公大楼管理方案目录
管理方案目录
工业园区办公大楼管理方案目录(例文)
目录
第一章前言
第二章××物业管理公司简介
第三章工业园物业管理方案
第一节提高管理服务水平的整体设想与策划
第二节拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况
第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施
第四节管理人员的配备、人员培训及人员管理
第五节管理规章制度和建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理
第六节便民服务
第七节物业管理收费标准建议及收支测算
第八节日常物业管理
第四章部分公众制度及应急措施
第一节精神文明公约
第二节安全防范方法管理规定
第三节消防安全管理规定
第四节道路及车辆管理规定
第五节工业园区设备安全运行制度
第六节智能控制中心管理规定
第七节消防给水设备保养制度
第八节空调设备巡视管理制度
第九节电梯巡视监控管理制度
第十节水泵房运行操作规程
第十一节水泵房运行注意事项
第十二节绿化养护制度
第十三节清洁卫生管理规定
第十四节清洁作业规程及操作要领
第十五节清洁服务质量标准检测方法
第十六节意外事件处理办法
第十七节消防应急方案
第十八节停水及事故处理方案
第五章物业管理委托合同
第六章工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价
第七章结束语
第10篇 5a办公楼项目文明施工及环保管理方案
5a办公楼项目文明施工及环保管理方案
本工程的施工过程中,我公司将遵守国家和北京市的有关法律、法规,依照文明施工要求及环境管理体系的要求,建立健全项目文明施工及环境管理体系,制定文明施工措施、环境保护方针、目标和指标,合理配备相关资源,选择环保型、节能型的工程机械、材料,把施工对环境的影响降低到最小,最终实现施工与环境的和谐。
我公司有一整套较为成熟的文明施工措施、环境管理体系和程序,有历年来创建安全文明工地的经验,有信心、有能力把本工程做成整洁有序和节能环保的'绿色工程'、'环保工程'。
第一节环境管理方针与目标
环境方针:
本工程环境管理的实施依照《中华人民共和国环境保护法》等国家法律、法规的要求,按照我公司'以人为本,持续改善,绿色活动,造福人类'的环境方针和环境管理程序进行。
环境目标:
本工程的环境管理目标是施工现场确保'北京市安全文明工地',争创'环保样板工地',工程本体室内环境竣工后环境检测合格。
各项环境指标:
(1) 噪音排放达标:
结构施工阶段:昼间<75db,夜间<55db(施工时间:6 点-22 点)
装修施工阶段:昼间<65db,夜间<55db(施工时间:6 点-22 点)
(2) 现场扬尘排放达标:场容整洁,余土覆盖,达到北京市粉尘排放标准。
(3) 运输遗撒达标:确保运输无遗撒。
(4) 污水排放:生活、生产污水沉淀后排放,雨水分类排放至市政雨水管网;管网、沟槽排放顺畅,cod 含量<300mg/l
(5) 现场光污染:确保夜间灯光不影响周边企业、居民
(6) 废弃物管理:固体废弃物设立分类垃圾站,及时清运,确保运输无遗撒;尽量减少产生废气的设备的使用。
(7) 室内环境控制:国家明令禁止使用的各种有害材料禁止进入现场,在结构施工中杜绝使用含有异味或可能带来身体危害的各种材料和添加剂;室内装饰装修所用各种材料的有害物质含量必须在国家检验检定标准以下,并有齐全的材料检验报告资料,竣工时通过国家检定机构的检测。
(8) 使用先进工艺,尽量节约工程消耗的水、电、木材等资源
(9) 项目内部实行网络信息化办公模式,尽量减少纸张消耗,保护森林资源。
第二节环境因素的识别
根据项目环境管理目标的制定,本工程要重点控制的环境因素是以下几点:噪音污染、大气污染、水体污染、废弃物管理、资源的合理使用和环保节能材料、机械的选用等。
第三节组织体系与责任
工程环境管理体系以总包单位的项目负责人为第一责任人,项目总工程师负责环境因素的识别和环境管理方案的制定,现场经理负责组织实施体系的运行,各职能部门负责对现场的人、机、料进行具体的管理,各专业工程师提供技术支持;同时,各施工队伍、分包单位都必须在进场的同时签定环境包保协议书,并指定专门的环保人员配合总包的环境体系管理。
第四节现场场容
(1)现场围挡:
围挡全部采用空心砌块砌筑,详见下图。
(2)现场大门:共两樘,尺寸为2_8 米,全部为钢质。大门采用中分式两扇推拉门,底面为纯白色,上下边框为艳蓝色边,门上贴公司司标。
(3)六板一图
包括所建工程介绍板(大标题为红色字),安全生产、环境保护、文明施工、消防保卫领导小组成员名单板,安全生产制度板,消防保卫制度板,环境保护制度板,文明施工制度板,施工总平面布置图。
六板一图所采用的材质:立柱采用ф102
第11篇 某办公楼项目会议服务管理方案
办公楼项目会议服务管理方案
1.会议服务目标
1)结合本项目的特点,制订并实施完整、持续、高标准的员工培训计划,依托日常严谨的督导与管理,使服务水平达到酒店会议服务标准;
2)全面深入的了解客户需求,满足客户期望。
2.会议服务内容
1)会前服务准备
(1)接到会议通知后,根据会议名称、性质、时间、与会人数、级别及布置要求确定台形;
(2)根据会议需要摆放茶叶、开水、面巾纸、鲜花、会议桌签等物品;
(3)协助与会负责人复印或发放会议资料;
(4)通知工程部相关专业人员对会议室的音响、麦克、投影仪、幻灯机、电视、录像、照明等设备进行调试;
(5)会议开始前60分钟,检查各项准备工作是否到位,物品摆放合乎标准,各种物品摆放整齐;
(6)会议开始前30分钟,会服人员要在会议室门口迎接等候与会人员。
2)会议期间服务
(1)与会人员入席后根据其个人需要提供茶水服务。
(2)会议期间要定时倒水,根据需要为与会人员提供小毛巾、果盘,食物、饮料(咖啡、矿泉水和其它饮料等)等其它服务。
(3)会议休息期间,要尽快整理会场,补充和更换各种物品。
(4)会议期间,设备出现问题要请工程专业人员及时处理。
(5)会议期间,会服人员站在会议室门外等候直至会议结束。
3)会后服务
(1)会议结束时,会服人员应站在会议室门口微笑向与会人员道别。
(2)客人全部退场后,通知保洁人员协助整理会议物品(茶杯、毛巾、果盘、鲜花等),音响设备、空调,桌椅的清洁、复位,剩余食物、水果的处理,地地毯的吸尘、清洗,物业品设备的检查(照明、水壶、茶杯等有无破损)。
(3)仔细检查会场,是否有客户遗忘的物品等。
(4)检查设施设备是否有损坏,并认真做好记录。
(5)清洗、消毒会议用品(茶杯、茶碟等)。
(6)会议结束后,做好清理会场工作。
4)重大会议接待
(1)接到客户重大活动的通知后,了解客户活动规模、时间及具体活动要求。
(2)及时通知各部门做好协调配合工作。
a.工程部:各种设备的调试,水、电、照明等检查,空调温度,专梯服务(开专梯人员需佩戴白手套,注意仪容仪表、礼貌用语等)。
b.保安部:车位的安排、车辆疏导,活动重点区域的安防检查,现场治安维护,做好安全保卫工作。
c.保洁部:重点部位的清洁(活动会场、卫生间、电梯、大堂的清洁、客人有可能活动的区域)。
d.客户服务中心:做好重要客户接待引导工作,在明显位置放置引导牌,相关事务的协调工作。
(3)制订配合方案,批准后实施。
(4)配合客户对活动现场进行协调,留存相关资料(如照相、摄像等)。
(5)活动完成后进行总结,并对实施效果进行验证。
(6)相关资料整理归档。
3.会议服务程序
1)了解会议信息:
(1)根据会议通知,掌握使用部门名称、使用时间、会议地点、会议主题、会议人数、参会对象、会场布置、座位格局、联系电话、声光电设备及其它特殊要求等相关会议信息;
(2)了解会议负责人;
(3)了解会议客人的其它活动及安排,以便回答客人问询。
2)填写会议登记,并做好相关记录;
3)传达信息:
(1)向各岗位(工程、保安、保洁)传达信息,并通知相关部门做好准备工作;
(2)及时通知管理人员,做好现场督导、检查(重要会议通知项目经理)。
4)会议室布置
(1)根据会议类型(如重要会议、签约仪式、新闻发布会、展览会、茶话会等),布置会场、准备会议物品;
(2)将会议室卫生打扫干净,并检查设备设施情况;
(3)对会议室进行布置,并随时与会议负责人联系,征求对方的意见及临时要求;(桌椅摆放、鲜花/绿植、话筒/音响、条幅、投影等)
(4)会议桌上的物品(包括茶杯、桌签、鲜花、面巾纸、笔、纸等)摆放。
5)检查
(1)会议服务部门负责人对会议室进行全面检查;
(2)请会议负责人检查,对不符合要求处及时整改;
(3)会服人员应提前60分钟到达会场,整理好自己的仪容仪表;
(4)做好各项检查工作,包括会议室的卫生、设施设备状况、用具用品、鲜花/绿植、茶杯、茶叶、香巾、开水、矿泉水、
(5)会议服务部门管理人员在会议开始前30分钟,再次对会议室进行检查,确保万无一失。
6)迎宾
(1)会服人员应提前30分钟在会议室门口迎宾,引领客人;
(2)了解与会人员抵达情况。
7)服务
(1)引客时,为主要客人提供拉椅服务;
(2)客人入座后,为客人上茶,按照先宾后主、先上级后下级的顺序上茶,必须使用托盘,从客人的右侧上茶,先放杯垫,再放茶杯,杯把朝向客人的右侧,司徵朝向客人,并说'请';
(3)待会议开始后,由主宾处顺时针上香巾,要求冬热夏凉,香巾篮放在客人的右手侧;
(4)会议要求每隔10-15分钟上一次水,续水时应左手拿开水瓶,微侧身用右手小指和无名指夹起杯盖,拇指、食指、中指握住杯把,在客人身后加水,再轻轻地将茶杯放在桌上,盖上杯盖,杯把朝向客人右侧。注意续水时不要倒得太满(八分为宜)。如是矿泉水要随时注意客人饮用情况,及时更换;
(5)续水时应慢,以免开水溅到客人身上,如会议时间较长,中途还应为客人更换香巾;
(6)会议进行过程中,细心观察会议室内动静,如发现客人有事招呼,要随时应承,如客人的要求暂时无法满足,要及时通知上级,确实无法满足的应向客人解释清楚;
8)会议结束
(1)门口送客;
(2)对会场进行检查:有无遗留物品;设备设施有无损坏;
(3)收拾整理会场(通知保洁部协助)。
4.会议服务标准
1)会议桌、椅摆放要整齐,在一条直线上。盖杯要放在杯垫上,摆在座位的右上方,杯把朝右侧,摆放位置
要求在一条直线上。烟缸三位共用一个,摆放时与杯子成一条直线。
2)会议开始前30分钟,备好充足开水、调试音响,开启照明、调节空调温度。
3)检查台形是否符合要求,台面要整洁,各种用具干净、齐全,摆放符合标准。
4)根据客人要求,将指示牌放在特定位置。
5)服务员于开会前30分钟,精神饱满地在门口等候。贵宾会议于会前60分钟到岗,精神饱满地在门口迎候。
6)水牌引导,迎送服务(电梯间、会议室门口由会服人员引导)。
7)当客人来到会议室时,会服人员应礼貌热情地向客人问好:'您好,请进!',并以手势示意,请客人进入会议室入座。
8)先到达的客人入座以后,服务员从客人右侧提供茶水服务,会议期间提供茶水服务从主席台或领导开始。
9)会议室更换烟灰杠的频次为:每30分钟为客人更换一次。
10)会议添加茶水频次分别为:会议开始阶段每15分钟添加一次茶水,会议中期阶段每20分钟添加一次茶水,会议尾期阶段每20分中添加一次茶水。
11)添加茶水、更换烟灰杠时应注意:尽量不打扰客人开会,物品须轻拿轻放;询问客人时,音量要控制在最小,以免打断会议的正常进行;特殊情况可按客人要求服务。
12)会议结束时,服务员应站在门口,微笑着向客人道别:'您慢走(各位慢走),再见!',并请会务组人员签单。
13)将会议用具、设备整理好,关闭空调、电灯、窗、锁好会议室门。物品复位。
5.会议用品
准备好茶叶,茶杯,托盘、茶杯垫、小毛巾、面巾纸、水壶、玻璃杯、纸杯、桌签、烟缸、便笺纸、铅笔等。
6.会议预定方式
1)方式一:信息/网络预定
(1)与zz电视中心建立会议服务预定网络平台;
(2)有固定的网络会议申请模板(如会议时间、地点、主题、人数、会议用品、特殊服务要求等);
(3)由会服人员打电话联系申请人进行确认;
(4)提供相关服务。
2)方式二:电话/会议单预定
(1)接听会议预定电话或收到会议通知单后,了解会议要求;
(2)根据会议时间、规模及具体要求准备会议物品;
(3)接听会议预定电话的人员,要及时填写会议预定单,待会议结束前/(后),请会议申请人签字确认。
7.会议服务保障措施
建立健全完善的管理制度,对员工实施系统全面的培训是确保服务目标和作业标准得以实现的重要手段,制订以下主要管理制度:
1)预订管理制度
2)安全操作制度
3)员工仪容仪表及行为规范
4)贵宾接待程序
5)物品破损/丢失控制制度
6)钥匙管理制度
7)视听设备监控室工作制度
8)洗消工作制度
9)食品质量与安全控制制度
10)库房管理制度
11)物料保管制度
12)部门奖惩制度
第12篇 科技办公大厦物业管理人员培训方案
科技园办公大厦物业管理人员培训方案
培训是提高人员服务水平,提高工作效率的有效手段,也是贯彻领导意图和工作安排的最好方法。
顾问团将协助管理商建立一套完整而高效的人员配置,并对这些人员按照如下原则进行培训:
一、培训总体思路
(一)培训范围全员性
科技园办公大厦物业管理水平的提高,仰仗全体从业人员的共同努力,因此要把全体员工都列入培训范围,防止“水桶效应”(即水桶的容量由水桶上最短的木板所决定)。
(二)培训内容系统性
搞好物业管理需要专业知识和技能,同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高员工的综合素质,不能单打一。为此,将制定系统的培训内容,提高广大员工的综合素质。
(三)培训组织层次性
由于员工的基础不同,所以其接受能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时,将从各自可以接受、乐于接受的起点出发,分层施教。
(四)培训重点实用性
既要十分重视理论灌输,更要着重强调技能提高。培训工作的开展,将始终注意紧密围绕科技园办公大厦物业管理工作的实际,旨在提高员工解决本岗位实际问题的能力以及处理复杂物业纠纷的能力。
(五)培训方式灵活性
员工培训工作的实施是一个复杂的实务过程,必须充分调动上级与下级、组织与个人、内部与外部各个方面的积极性。实施的方式和方法将因时、因地、因人制宜,不拘一格。
(六)培训目标超前性
公司的目标在于争取进入国内行业领先地位,培训工作无疑要为实现这一目标服务。因而将不断拓展和更新培训内容,面向未来,不断丰富充实员工的知识储备。
二、培训实施办法
(一)岗前就业培训
指物业管理员工上岗之前,对其进行的企业背景、职业要求、岗位责任和奖励办法、行为规范等方面的教育。
(二)职业素质培训
指按照缔之美物业管理从业人员的一般要求,对所有员工进行的国家时事政策、企业规章制度、质量保证体系、消防知识、日常礼貌礼仪等公共课目的培训。
(三)专业实务培训
指为了使员工更好地适应工作岗位的技术业务要求,所进行的岗位应知应会知识和技能的培养训练。
(四)专题强化培训
指为了进一步提高管理服务水准,所进行的针对性较强、内容相对集中、时间比较连贯的培训。
三、授课方式
(一)课堂讲授法
由指定的教员向受训员工宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。它比较适用于员工较多的普及型讲座。
(二)集体研讨法
驻场人员组织培训对象就某一主题进行深入广泛的探讨和交流。它便于在各抒已见的基础上达成共识。
(三)视听教学法
运用电视机、录像机、录音机、计算机和图片等展示手段向受训员工传输有关知识和信息。使受训人员直观感受相关实际案例。
(四)现场模拟法
让培训对象扮演特定角色去完成预先设计好的活动。它有助于提高实际工作能力。
(五)样板示范法
由水平较高的员工给受训员工做示范表演或单向传授。它给培训对象的印象较为深刻,效果较为巩固。
(六)指导自学法
列出规定书目并倡导和动员员工自己找时间学习。它实施起来更加灵活。
