不动产登记制度范本

不动产登记制度，其核心目标在于确保产权清晰，保障交易安全，维护市场秩序。这一制度通过法定程序，将不动产权益的归属、内容和限制等情况记录于国家登记簿中，为公众提供公开透明的信息，有效防止产权纠纷，降低交易风险，促进房地产市场的健康发展。

包括哪些方面

不动产登记制度主要包括以下几个关键环节：

1. 权属调查：确认产权人的身份，核实产权来源及合法性。

2. 权利设定：记录产权的种类、期限、限制等详细信息。

3. 登记申请：由产权人或相关权益人提交申请，提供必要文件。

4. 审核与公示：登记机构对申请进行审核，并公示相关信息，接受公众监督。

5. 登记簿管理：建立并维护完整的不动产权登记簿，供公众查询。

6. 权利变更与注销：处理产权转移、抵押、租赁等变更事项，以及产权消灭的情况。

重要性

不动产登记制度的重要性不言而喻，它：

1. 确保产权稳定：通过法定登记，明确了产权归属，减少了权属争议。

2. 保障交易安全：提供真实、准确的产权信息，降低了交易风险。

3. 规范市场秩序：防止非法交易，维护公平竞争环境。

4. 促进经济发展：为投资、融资、税收等经济活动提供基础信息，推动市场繁荣。

方案

为了进一步完善不动产登记制度，我们提出以下建议：

1. 提升信息化水平：建立全国统一的电子登记系统，提高数据共享与查询效率。

2. 强化法规执行：加强监管，严格执行登记法规，严惩虚假登记行为。

3. 增强服务意识：优化流程，简化手续，提升公众满意度。

4. 定期评估更新：定期评估登记制度的效果，及时调整和完善相关政策。

通过这些措施，我们可以进一步强化不动产登记制度的功能，使其更好地服务于社会经济的发展，保护产权人的合法权益。

不动产登记制度范本

目录

• 第一篇：不动产登记制度来了
• 第二篇：论我国不动产登记制度的完善
• 第三篇：国外不动产登记制度介绍
• 第四篇：论不动产登记制度与对不动产的执行
• 第五篇：论我国不动产登记制度的建立与完善

不动产登记制度来了，“房叔”“房婶”们怕了吗？

2014年03月29日 08:38:09来源： 新华网

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新华网北京３月２９日新媒体电（记者 徐蕊 乌梦达 叶锋）日前召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度，酝酿了多年的不动产登记制度有了明确的时间表。网民期待，这一制度能成为反腐利器，拦住“房叔”“房婶”们。

为何是九个部门联席？

面朝大海，春暖花开。如果你想在海边的树林承包一块林地，再租一块海滩养点鱼虾；或者在海边买块地，盖个房子，过去你需要：到渔业部门登记水面、滩涂的养殖使用权，这关系到你能不能养鱼，然后到林业部门去申请林地所有权和使用权，再去国土部门土地交易所登记申请，然后盖好了房子，房产证发放归住建部门管。这些部门离得近，你好可以少花些时间，如果这些部门离得远？呵呵。

刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度。那么未来，你有望在一个部门办理所有这些登记。

所谓不动产登记，与建设部门进行的房地产信息系统建设、房屋登记簿制度相似，只是从内容上来看，把林地、海域和草原等权属也纳入登记范围。

经国务院批复正式建立，国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等９部门组成的联席会议日前召开第一次会议。

建立不动产统一登记制度为何需要９部门，这其中存在哪些困难和障碍？

目前我国尚无统一的登记机关负责各类登记，不动产统一登记的难度在于部门职能划分不清。“由于我国不动产的复杂分类，不动产登记处于比较分散混乱的状态，包括房屋、林地、草地、普通建设用土地等不动产的登记分布在多个部门当中。”上海交大凯原法学院民商法研究所所长韩长印说。

韩长印说，这种多头登记的状况都还有法律的依据。在部门利益的格局下，这种各自为政的状态很难被打破。而且即使在单项不动产方面，内部的登记程序、登记规则以及数据表现形式等等也都不统一。

此外，不动产登记系统还需要和民政、公安、税务、银行等部门信息联网，突破“信息孤岛”现象，实现各个部门和地方数据的整合与共享。

建立不动产登记制度为何要３年？

部际联席会议召集人、国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，用４年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。

为什么要３至４年这么久的时间？

早在２００７年，物权法出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，但７年来其推进过程可以用“龟速”来形容。

专家分析，首先，从技术层面看，这些部门过去都开发了自己的系统，但彼此之间并不互通，整合这些信息首先需要打破信息的孤岛，改变政府部门信息“老死不相往来”的情况，实现大平台大数据。

其次，比技术更难的是利益。每个部门的发证登记权限，背后都是部门的审批权限，要把多头管理、分散登记的权责统一、归并，这意味着每个部门都需要割肉，需要不小勇气。统一登记也触及了部分群体的利益，地方政府不配合、基础数据整理庞杂等，都使得这项工作推进困难。

例如，不动产登记中的住房信息联网，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０个重点城市的住房信息联网，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的国五条通知提出，“十二五”末期全国联网，但刚刚出台的新型城镇化规划将这一目标推迟到６年后。不动产登记制度能否拦住“房叔”“房婶”们？

住房信息联网作为房屋所有权登记的一部分，包括房屋管理系统、交易登记整合系统、档案管理系统等三大系统。

不动产登记制度建立后，实现住房信息联网的步伐将加快，有望终结信息系统联网的孤岛状态。业界期待，不动产登记制度能成为反腐利器。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，对于法规纪律不允许经商的公务员群体而言，大部分家庭资产是房产，如果信息联网能够运行，对涉房腐败不啻为当头一棒。

韩长印坦言，不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞。“不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，大量贪腐资产沉淀在房地产市场，除了产生‘房叔’‘房婶’这样的腐败典型之外，还造成了一系列的经济和社会问题。”他说。

如果房地产等不动产实现全国统一的登记和信息互联，对贪腐官员会有很大的震慑作用。另外，不动产统一登记制度将为未来开征房产税奠定基础，而对开征房产税来说，“以人查房”是税收部门必需的程序。

论我国不动产登记制度的完善

王小波_

摘要：建立完善的不动产登记制度是世界物权立法发展的趋势。我国目前没有专门的不动产登记法，虽然《物权法》的颁布在一定程度上完善了不动产登记制度，但不动产登记相关制度、操作程序等还有待明确、完善。

关键词：不动产制度完善

不动产登记制度是物权法重要的组成部分，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物权法》的颁布，可谓揭开了我国房地产登记制度发展的新篇章。《物权法》对房地产统一登记规则、房地产登记的效力、房地产登记机关的职责、登记信息的公开查询、更正登一记、异议登记、预告登一记以及登一记错误赔偿责任等重要内容做出了规定，确定了我国房地产登记的根本制度，为完善我国房地产登记制度奠定了坚实基础。《物权法》出台后，虽然对实行统一的不动产登记制度进行了总体上的规定，但对不动产登记的相关制度及具体操作程序还需要进一步明确和改善。

一、《物权法》对不动产登记制度的贡献

一、房地产登记基础理论得以发展

确立了物权变动的公示原则，明确规定登记是房地产物权变动的公示方式

公示原则作为物权变动的基本原则，己为世界各国物权立法所普遍确立，而物权变动的公示方式，在世界各国也均为一致，不动产物权的公示方式为登记，而动产物权的公示方式为占有或交付。《物权法》物权变动公示原则的确立，一方面是对国际认可的法理的遵守，使我国物权立法与国际接轨;另一方面，如前所述，我国一直缺乏明确的房地产登记基础理论，就我国《物权法》颁布前的房地产登记法律制度而言，其并非完全民法物权意义上的登一记制度，而主要以行政权干预或管理为目的，重点强调公法上的意义，私法意义却显较弱。《物权法》的出台，并明确确立了物权公示原则，将房地产登一记制度首先视为是一种物权变动的公示方法，不仅极大地强化了房地产登记制度的私法意义，而且对于维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。而《物权法》之后的《土地登记办法》、《房屋登一记办法》则进一步重申了《物权法》关于登记物权公示的私法意义，如《土地登记办法》第二条明确规定土地登记是将国有土地使用权、集体土地所有权等依法需要登记的土地权利记载于土地登记簿“公示”的行为，明确规定登记是上地物权变动的公示方式。

构建了“以折衷的债权形式主义为原则，以登记对抗主义为例外”的二元主义交错的不动产物权变动模式

以法国为代表的登记对抗主义立法模式不利于维护交易安全;以德国为代表的物权形式主义立法模式实践操作过于繁琐、无因性法律后果过于绝对且与公信力效力重叠:而以奥地利、瑞士为代表的债权形式主义立法例正好克服了二者之不足，从而“成为物权变动立法模式的基本潮流”。①针对我国理论界关于不动产物权变动模式的重大分歧，《物权法》在借鉴德、日、法等国不动产物权立法的基础上，结合我国的历史传统、具体国情，最终确立了“以折衷的债权形式主义为原则，以登一记对抗主义为例外”的二元主义交错的不动产物权变动模式，在很大程度上明确、奠定了我国房地产登记的基础理论，体现出我国独有的物权立法特点。具体说就是:第一，承认物权合意的客观存在性，但不承认其具有独立性、无因性。就单纯的当事人物权变动的意思表示而言，作为一种客观存在在物权变动之中是不可或缺的。即“承认物权行为概念本身，但并不一定必须承认物权行为的独立性和无因性，抑或虽然承认物权行为概念及物权行为的独立性，但并不一定必须承认物权行为的无因性。”②第

二，规定在一般情况下房地产物权变动经登一记生效，即房地产物权变动原则上采用登记生效主义模式。此外，在不动产登一记生效为主的基础上，也确立了登一记对抗主义模式作为房地产物权变动的例外原则，即非经登一记不能对抗善意第三人。登记对抗主义的适用范围主要包括:土地承包经营权、宅基地使用权以及地役权。

二、统一的房地产登记规则得以初步确立

我国一直没有统一的房地产登一记规则，在实践中存在着房地产登一记法律规范不统

一、登记机关不统一、登记程序不统一等混杂局面，这种混杂局面已经严重妨碍我国房地产市场的顺利发展。为克服上述实践中存在的弊端，《物权法》首次明确规定国家对不动产实行统一登记制度，确定了我国将在房地产登记领域建立统一的不动产登记规则的大方向。其次，针对房地产登记程序中房、地不统一的现状，《物权法》规定了基本的房地产登记程序:申请~审查一记载于登一记簿。《土地登记办法》与《房屋登一记办法》则以《物权法》的相关规定为依据，分别对土地登一记及房屋登一记的程序进行简化，分别取消了原先土地登一记中的地籍调查程序、房屋登记中的公告程序，上地登记的程序简化为申请

①梁慧星、陈华彬.物权法〔m].北京:法律出版社，19卯.

②陈华彬.论基于法律行为的物权变动.梁慧星主编，民商法论从[m].北京:法律出版社，1997. 一权属审核~注册登记一颁发或更换证书，房屋登记的程序简化为申请一受理一审核一记载于登记簿一发证。至此，土地登一记与房屋登记的程序应该来说己实现了统一，因为土地登一记中的权属审核这一程序其实己经隐含有受理这一程序了，若不受理，则谈何权属审核?再次，针对之前房地产登记权属证书与登一记簿之间关系不明确的问题，《物权法》

第17条、《土地登记办法》第16条、《房屋登一记办法》第26条均明确规定，除有证据证明不动产登一记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

三、有关房地产登记效力的规定更为合理

根据登记原因之不同区分房地产登记的效力

我国之前的房地产登记立法不区分房地产物权变动的原因，对于因非法律行为如继承、新建等设立、移转、变更和消灭房地产物权的一律规定非经登一记不发生物权变动的效力。《物权法》参照国际上惯行的物权法基本原则，对于不经登记也发生房地产物权变动效力的情形做出了具体的规定。《土地登记办法》、《房屋登记办法》则与《物权法》保持一致，同样规定因人民法院、仲裁机构生效的法律文书、合法建造房屋、继承或受遗赠等均属于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的情形，不以登一记为生效要件。

明确规定登记仅只是物权变动的生效要件，克服了以往立法中混淆

物权变动与债权合同成立、生效要件的缺陷按照区分原则，以发生物权变动为目的的基础关系，即物权变动的原因行为的成立，必须按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为标准判断。如以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时，其成立以及生效应该依据债权法，即以当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件。至于物权变动能否成就，并不是合同成立生效的必要条件。而物权的变动，必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系即原因行为的成立生效就必然发生物权变动的结果。《物权法》第巧条的规定就体现了区分原则的思想。一方面，《物权法》区分原则的确立，彻底克服了以往我国房地产登记法律规范中将登记视为债权法上的合同成立、生效的要件，混淆物权变动和债权合同的成立、生效条件的缺陷;另一方面，区分原则的确立符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、为物权变动与债权变动建立科学规范基础、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。①而作为《物权法》配套法的《土地登一记办法》与《房屋登一记办法》也秉承了《物权法》区分原则思想，规定登记仅只是土地物权变动或房屋物权变动的生效条件，如

《房屋登记办法》第31条就规定当事人买卖房屋应在有关法律文件“生效”后申请房屋所有权转移登记。

四、三类特殊的不动产登记制度得以构建

我国《物权法》出台前的房地产登记法律规范对房地产登记的类型有一些相关的规定，但都不够全面。为适应我国房地产交易市场的发展需要，解决房地产登一记过程中可能出现的争议，《物权法》科学地构建了三类新的登记制度—更正登一记、异议登记及预告登记。《土地登记办法》、《房屋登一记办法》则以《物权法》为依据，在制订时增加了更正登记、异议登记、预告登一记等登一记类型并细化了这些登记类型的内容与程序。

确立了赋予当事人更正权与异议权的更正登记和异议登记制度

根据不动产物权公示原则，一记载在登一记簿上的当事人所享有的物权，原则上推定为正确、合法的权利。这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失，则应当赋予真正权利人享有更正权与异议权的救济途径。为此，《物权法》第19条规定了更正登一记和异议登一记制度。同时，为了克服异议登记给不动产物权交易造成不稳定状态的缺陷，《物权法》还规定异议登一记申请人在异议登一记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。而《土地登记办法》第58至61条及《房屋登一记办法》第74至79条则对《物权法》第19条的规定进行了细化。如对更正登记和异议登记如何申请、应提供哪些材料、异议登一记的注销等问题做出了可供房地产登记实践操作执行的规定，更在《物权法》第19条的基础上对异议登记的法律效力予以明确，填补了《物权法》异议登记法律效力不明的漏洞。更正登记和异议登记制度的建立，丰富、完

①孙宪忠，论物权法[m].北京:法律出版社，201447.

我国房地产登一记制度的现状、发展与完善善了我国的房地产登一记类型体系。

确立了遏制重复销售、重复抵押的预告登记制度

现阶段，由于房地产市场的不规范，出现了许多商品房重复销售、重复抵押

的不良现象。如近年来频频被媒体曝光的一房多卖、假房地产骗取贷款、开发商 卷款潜逃等等。之所以频频出现这些现象，一是与开发商的不诚实经营有关，二 是现行的商品房预售合同登一记备案制度不能从根本上解决将合同请求权推进到 登一记请求权的问题。为此，《物权法》第二十条借鉴了国外立法并结合我国现有 的商品房预售和住房贷款按揭制度，规定了预告登记制度，创新了房地产登记的 种类。而《土地登一记办法》、《房屋登记办法》则以《物权法》的相关规定为依 据，对预告登记的适用范围、效力期间、申请预告登一记所需文件材料等做出更进 一步的详细、具体的规定。如《房屋登记办法》第67条明确规定预告登记适用

于预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让及抵押等，比《物权法》 的规定更为明确，更有利于实践操作。

五、房地产登记机关的审查责任得以强化

对于房地产登记的审查，《物权法》第12条、《土地登记办法》第13条、《房屋登记办法》第18、19条均规定了房地产登记机关应当履行的职责。《房屋登一记办法》更是以《物权法》为依据，对登记机关的审查职责如查验、询问事项、需实地查看的具体情形做出明确规定，更有利于房地产登记实践操作。比起《物权法》颁布之前的相关房地产登记立法，《物权法》、《土地登一记办法》、《房屋登一记办法》明确了房地产登记机关应当审查的事项范围，“询问申请人”、“实地查看”等的职责要求，在当前我国诚信体系尚未建立、社会信用缺失的情况下，应该来说可以起到一定的监督作用，对保障房地产交易安全具有显著促进作用。

六、房地产登记信息公开查询制度得以确立

房地产登一记是物权公示最重要的方法。如果把登记的资料当成秘密档案，不允许查询复制或者设置苛刻的查询复制条件，就无法起到公示的作用，影响整个物权法律制度规范调整物权法律关系的社会功能。我国在《物权法》颁布之前对房地产登记信息公开查询制度的立法存在明显缺陷。究其原因，除了不重视便利群众、服务社会以外，很重要的原因是仍然在思想上将房地产登一记作为房地产管理的手段，而轻视其物权公示的功能。因此，《物权法》第18条、《土地登记办法》第72条、《房屋登记办法》第28条均明确规定了对房地产登一记信息的公开查询制度，《物权法》更是取消了之前的房地产登记立法对不动产登记簿记载事项查询范围的限制。这为建立登记信息公开制度提供了法律依据，从而有利于为房地产市场交易提供全面准确的信息服务，切实发挥保护交易安全、警示交易风险的功能，维护正常的房地产流转秩序。

七、登记机关的赔偿责任得以明确

《物权法》、《房屋登记办法》规定的房地产登一记制度中，有一个非常令人瞩目的制度安排，就是《物权法》第21条、《房屋登记办法》第92条明确规定了登一记机关登记错误的赔偿责任。对房地产登一记机关因登一记错误造成当事人损失的赔偿责任，以往的房地产登记法律规范对其规定仍比较笼统、模糊，这也导致过去因登一记错误而造成的互相推诱、责任不清的情况时有发生。更有甚者，有些因房地产登记而引起的行政诉讼案件在当事人胜诉后，即使确认了房地产登记机关存在过错，当事人也得不到赔偿。而依据《物权法》、《房屋登记办法》的规定，登记机构就登一记错误导致他人损害的，应当承担赔偿责任。这对于规范房地产市场秩序、强化登一记机关的责任、保障房地产登一记的公信力，充分实现房地产登记的法律价值和社会价值，有着十分重要的意义。

二、我国不动产登记制度仍存在的问题

虽然《物权法》的制定为不动产登记制度的完善做出了重要的贡献，但是与法治国家和市场发展的客观要求相比，现有的不动产登记制度仍存在许多缺陷。主要包括以下几点：

（一）不动产登记的法律依据不统一

虽然《物权法》第九条和第十条就（“就”换“阐明”）不动产统一登记的范围、登记机关和登记办法由法律、行政法规规定，但至今我国尚未就不动产登记制度专门制定法律。实际操作中，只能依据《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律规定，导致出现不同的法律后果及各行政部门各自为政的现象。因此，仅《物权法》的口号性规定已不足以解决现实中遇到的问题。

（二）不动产登记范围不明

《物权法》对登记范围的规定并不明确，导致了不同规则在登记对象上出现各自不同的规定，如《土地登记规则》将他项权利定义为“土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。”而《城市房屋权 属登记管理办法》则将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

（三）不动产登记机关不统一

目前不动产物权登记机关是“多头执政”，其根据的法律各不相同。《物权法》第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”根据不同登记类型，我国有以下登记机关：国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。《物权法》附则补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”即同一部门或不同部门都可以依据各自地方性法规，主张不动产登记的权利。如房地产登记，有的城市将涉外房地产登记留在市级办理，而将其他下放到区一级办理，结果导致市区争夺登记业务，出现许多重复登记的现象。

（四）登记机关收费标准不尽合理

《物权法》第二十二条规定不动产登记费按件收费，不论标的大小的做法明显不合理。同时，由于多部门登记，获利的多少极具可能影响各部门的办公积极性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因为登记费用过高而逃避登记，最终将损害老百姓的利益。

（五）登记机关错误登记的赔偿责任机制不健全

虽然《物权法》第二十一条规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”但对于具体如何赔偿以及由谁承担费用并没有做出规定。登记机关的责任究竟属民事责任还是行政责任？是依据国 家赔偿法来实现赔偿责任，还是通过建立一套新的合理的追究机制？这些问题仍需要进一步立法明确。

三、完善我国不动产登记制度的建议

不动产登记制度是物权法的重要组成部分，在分析不动产制度存在缺陷的基础上，笔者对于如何进一步完善不动产登记制度提出如下建议：

（一）制定统一的不动产登记法

虽然我国有关于不动产登记的规范，但其散乱且相互之间存在大量的矛盾。梁慧星在主编的《物权法草案建议稿》中主张，首先，在《物权法》“通则”中明确物权法定、物权公示等原则，并规定“依法律行为设立、转移、变更和废止不动产物权，不经登记无效”。其次，建议稿第10 条明确“关于不动产登记机关的组成，登记官员的资格、登记程序等，由不动产登记法规定。”制定不动产登记法，要以《物权法》确定的登记模式、基本规范等作为原则，以国务院制定专业的房地产、矿产、树木、渔业等实施细则及管理制度为辅助，确立起适合我国国情的不动产登记的法律体系。笔者认为，这种主张符合我国民法体系设置结构。通过以《物权法》作出原则性规定为基础及完善相关的法律法规，制定一部统一适用的不动产登记法。

（二）规范登记范围

为了改变现行不动产登记物权种类配置滞后于社会经济发展的状况，必须通过相关法律对已成熟稳定的物权种类加以确认，同时也要规范与确定需要物权登记的种类。如由于科技和对不动产开发利用技术的提高，会出现的空间利用权等。此外，不动产登记的范围不应过窄，应扩大登记的范围。有学者提出，不动产登记范围实质包括两个方面，一是不动产物权，另一方面是不动产物权之限制。不动产物权之限制，主要关系到权利人的处分权以及第三人的交易安全，如未来物权之预告、登记物权之解除条件、登记物权之异议、企业破产之宣告、不动产租赁等。

（三）统一不动产的登记机关

要改变目前“多头登记”的现象，维护登记公示、公信力的关键在于统一不动产登记机构。通观世界各国，他们在设立登记机关时都遵循两个准则：（1）不动产登记机关的独立性。（2）不动产登记机关的统一性。这两个准则都是物权公示原则决定的。目前学术界存在两种观点：一是选择法院为登记机关。如德国《土地登记条例》规定，不动产登记簿由地方法院掌管。二是选择行政机关。如台湾地区土地登记规则规定，土地登记由直辖市或县（市）地政机关办理。而笔者同意第二种观点。结合我国国情，如果由法院进行登记，必然会增加司法机关的负担。如果出现登记错误，又由法院进行纠正，那么其信服力就会变弱且不利于维护司法权威。相反，由行政机关进行登记，利用政府权威和国家信用作为担保，一旦出现登记错误，司法机关也能予以监督纠正。

（四）完善不动产登记错误赔偿责任制度

登记内容正确与否，不仅影响交易当事人的利益，而且还影响到交易的安全和秩序。虽

然《物权法》第二十一条规定了登记机构的赔偿责任，但该规定仅为原则性规定。对登记机构承担赔偿责任的性质、赔偿责任的归责原则以及损害赔偿的范围等均未涉及。因此，笔 者从以下几方面入手：

首先，关于不动产登记机构赔偿责任性质问题，究竟属于国家赔偿还是民事赔偿，理论界存在不同的观点。一种观点认为，由于我国办理不动产登记实务的机构为行政机关，所以因其行使职权而给当事人造成损害时应承担国家赔偿责任。另一种观点认为，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事利益，这属于民事领域中的侵权行为，应为民事侵权责任。目前国内通说认为不动产登记行为应为行政行为。就此而言，笔者认为，由于不动产登记是一种行政行为，形成的是国家与公民之间的法律。所以登记作为登记机关实施的具体行政行为，登记错误造成损害应承担国家赔偿责任。

其次，登记机构赔偿责任的归责原则。目前，理论与实践中均存在不同理解。一种主张登记机关的赔偿责任是一种国家赔偿责任，应适用过错责任原则。另一种主张适用无过错责任原则，认为国家机关及其工作人员在执行职务中造成损害的，不论行为人是否有过错，都应首先由国家机关承担。笔者认为，从《物权法》第二十一条的规定来看，我国采取的是无过错责任原则。如果采纳过错责任原则，仅以登记机关或其工作人员无过错为由即可免除登记机关的赔偿责任，让登记错误的受害人自行承担巨大的经济损失，显然是极不公平的。

再次，赔偿范围的确定。《物权法》第二十一条并没有明确规定具体承担赔偿的范围包括哪些。笔者认为，登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，该赔偿数额应以其权利受损害时的价值来确定，不得超过受损害时的价值。具体而言，应包括：（1）不动产本身因错误登记所造成的损失。（2）当事人或利害关系人基于登记所支付的必要费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用等。最后，赔偿资金来源。赔偿资金来源有三种途径：（1）国家财政；（2）建立基金；（3）引进保险机制。有学者主张借鉴美国的权原保险制度，由当事人投保，保险公司为由于登记簿或产权证上的瑕疵而造成的损失提供赔偿。笔者认为，建立赔偿基金较为符合我国。因为要引进外国的保险制度，将要面临如何立法、如何完善等问题，最终会增加立法压力，不能有效解决当前的问题。

参考文献：

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[3]梁慧星. 物权法草案建议稿[m]. 北京：社会科学文献出版社，2014.139.

[4]王利明. 物权法研究[m]. 北京:中国人民大学出版社, 2014.223.

[5]程啸. 中国民法典基本理论问题研究[c]. 北京：人民法院出版社, 2014.432.

目前，各国普遍实行不动产登记制度，并且不动产登记有扩张的趋势。例如，英国2014年通过《土地登记法》，将登记作为不动产交易的重要制度内容。然而，各国的土地登记制度并不完全相同，大体可分为契据登记、权属登记、托伦斯登记3种登记制度。去除具体的制度细节，上述登记制度又可分为登记对抗主义和登记生效主义两种模式。例如德国就是登记生效主义，不动产占有不作为物权变动的公示载体，不动产物权变动不仅与占有无关，德国法还明确排斥不动产占有作为不动产物权的公示手段。

德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主义，将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。有学者认为，由于我国《物权法》及学理受德国影响较大，建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声，甚至被作为理所当然的选择。然而，德国不动产登记簿的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善性、不动产交易公证制度，以及社会文化背景和历史传统具有极大的关系。我国并不适合照搬德国的不动产登记制度。

托伦斯登记制度为澳大利亚的托伦斯爵士所创，1858年开始在南澳州施行，现在为美国多数州所采用。托伦斯登记制度的主要特点表现在，一是开始登记一定不动产时，登记机关依一定的程序，确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券两份。一份交于所有人，一份在登记机关保存以备查询，依物的编成主义，编入登记簿。但托伦斯登记制度采取任意登记主义，即不强制一切土地必须申请所有权和他项权利登记。二是不动产转移须制作让与证书后更新。不动产转移之时，使用一定的官制用纸，或做成转让证书，存放在登记机关。三是抵押亦需制作抵押书审查登记。四是不动产物权之变动，非经登记与登记薄，不生效力。五是登记机关有实质审查的权限。六是登记具有公信力。如果登记的结果使权利人因不实的登记而受到损害时，国家就要负民事赔偿的责任。

瑞典的地籍登记制度堪称世界领先，波罗的海国家包括俄罗斯等都受到瑞典地籍登记系统的影响。瑞典各项地籍登记制度相当完善，保存完好并不断更新的地籍资料，在经济社会发展中发挥着重要支撑作用。其地籍登记管理具有两大特点：一是实行不动产统一登记。由制图、地籍和土地登记局统一负责不动产登记，有利于数据的有效管理和信息的合理使用，地籍登记数据不仅成为国家空间基础设施的核心内容和重要的组成部分，而且增强了国家的竞争力。二是地籍登记的信息化。强大的信息技术支持系统，是瑞典地籍登记的一个重要特点，正是自始至终坚持国家统一地籍管理信息系统建设，瑞典实现了地籍登记覆盖全国与全业务流程的数字化。

新西兰从1978年开始研究开发数字地籍数据库，于1993年开始土地信息系统建设，到1996年7月，全国土地信息系统建设完成并投入使用。新西兰土地信息系统的基础是地籍管理系统，即以土地登记为核心，以地籍图、地籍登记薄册为基本数据的系统，

不动产的执行，一直是执行工作中的难点。由于我国民事诉讼法以及后来出台的执行规定，均没有对涉及不动产的执行作出具体的规定，实践中各地法院在查封和处理不动产时出现适用法律难题，因而做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。2014年3月颁布的物权法完善和发展了我国的物权制度，修正了以往不动产登记规定的

不尽合理之处，就不动产登记问题作了较科学、系统的规定，对解决不动产执行难题具有重要作用。

一、不动产登记制度的相关理论

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：

（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》

第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。

（2）

增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：

一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。

二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。

三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。

三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题

1、关于国有划拨土地使用权的执行

实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2014]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。

2、关于集体土地使用权的处理问题

在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。

3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

4、对不动产的预查封问题

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施⑥。这是《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2014]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行实践中对不动产采取预查封措施时应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封并依次轮定。

论我国不动产登记制度的建立与完善

摘要：《中华人民共和国国物权法》于2014年出台，该法在总则里确立了我国不动产登记制度，使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定，这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善，并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。但我认为，《物权法》仍存在一定的缺陷，本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述，并对制度的完善提出自己的建议。

关键词：不动产登记登记效力登记类型完善

一、 不动产登记制度的概念

所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。

二、 建立不动产登记制度的意义

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

由于物权具有绝对性和对世性，所以，物权进行任何变动，都应进行公示。公示的方式有交付和登记。交付是动产物权的公示手段，而登记则是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权变动过程的生效要件，即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。由此可见，不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。而从最终意义上说，是有利于维护不动产交易安全，从而保护善意的第三人。所以，建立不动产登记制度的意义是十分重大的！

三、 我国不动产登记制度的现状

（一） 我国没有形成统一的不动产登记管理体制

1、没有一部统一的不动产登记法

我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，物权法也没有作出比较详细的规定，只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法，由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩，是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以，行政机关会设置一些烦琐的登记程序，这样一来，就会在一定程度上阻碍不动产 1

的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性，从而对不动产的交易产生一定的负面影响。

2、登记的范围不明确

《物权法》中对不动产登记的范围也不明确，比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

3、不动产登记机关不统一

依据我国现行的法律、法规或规章,约有6 个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一，多个登记机关、多头登记，登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之，界限不明，这都会损害人民的利益，不能很好解决矛盾问题，所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

（二） 不动产登记的种类不完善

预告登记主要有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

但在我国，预告登记并没有在法律上有一个明确的地位，似乎不能得到法律的承认，所以，对于预告登记的性质等，我们在实践中遇到这种问题，就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定：“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管

理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。???

由此可见，我国不动产登记制度仍然很不完善，现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权，这缺乏明确的法律保护。所以，我们应该要建立健全不动产登记制度，以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。

四、 我国不动产登记制度的完善

（一） 建立统一的不动产登记制度

1、统一不动产登记机关

由于我国的登记机关较为分散，这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先，我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务，若要再负责登记的工作，这将大大加重法院的压力。而且，作为登记机关，法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以，我认为法院并不适合为不动产登记机关。

我认为，行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的，而且，这样也能够减轻法院的工作压力，提高法院的工作效率，并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。

2、确认不动产的登记范围。

我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说, 对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。

3、统一不动产登记法

不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以更好地保护当事人。

4、对不动产物权登记进行公告

我国法律规定，不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已，对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的，我们应当讲不动产登记公诸于世，这样才具有公信力。

（二） 完善预告登记制度

要完善预告登记程序，一是要统一登记机关，这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要进行形式上的审查，即审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。而且，还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登

记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来，我国的登记机关将会提高登记的正确率，也会提高办事效率，以更好地保障权利人的利益！

注释 ??? 谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[j].河北法学,2014,23:49-50.

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不动产统一登记制度

对不动产统一登记制度的思考

论不动产登记制度在民事执行程序中的适用

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

不动产登记以制度伸张财产权利